Можно ли делать перепланировку в приватизированной квартире?

Перепланировка приватизированной квартиры

Приватизация для объекта недвижимости – это процесс передачи государственной собственности в частные руки. В результате этого процесса, большинство квартир стали частной собственностью. 

В данной статье будут рассмотрены основные вопросы, касающиеся перепланировки приватизированных квартир и жилья, изначально находящегося в частной собственности.

Перепланировка приватизированной квартиры, как и любой жилой недвижимости, расположенной в многоквартирном доме требует согласования.

На основании статьи 25 ЖК РФ работы по перепланировке квартиры, возможно определить следующим образом:

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения корректировки в план БТИ. Кроме того, перепланировкой считаются мероприятия по устройству или изменению типа покрытия полов.

На сегодня, с точки зрения согласования перепланировки, не существует регламентных различий для любых квартир, находящихся в частной собственности, в том числе и недвижимости приобретенной в результате приватизации.

Согласование перепланировки квартиры В Москве

В Москве основным документом, регулирующим вопросы, связанные с перепланировкой в многоквартирных домах, является Постановление Правительства города № 508. Кроме этого, учитываются действующие санитарные и строительные нормы.

Основными надзорным органом в сфере перепланировки является Государственная Жилищная Инспекция г. Москвы.

Состав мероприятий по перепланировке квартиры в Москве имеет определенные ограничения, о чем возможно узнать из текста официальных регламентирующих документов или коротко ознакомиться в этой статье.

В настоящее время в Москве, согласно действующему регламенту, существует возможность согласовать как запланированные, так и выполненные ремонтные работы.

Согласование производится при предоставлении в Мосжилинспекцию комплекта документов, включающего проектную документацию, разработанную на основании учетных документов БТИ (технического паспорта квартиры или поэтажного план с экспликацией к нему), содержащих первоначальную планировку. 

Пример ученой документации БТИ

Подготовленный комплект документов подается для согласования через офисы госуслуг «Мои документы» при МФЦ.

Подробнее о документах, необходимых для согласования перепланировки читайте в этой статье или на официальном сайте мэра Москвы.

Проектная документация для согласования перепланировки 

По составу документации, необходимой для согласования перепланировки квартиры можно выделить две условных группы – для планируемых и выполненных ремонтных работ.

Согласование предстоящей перепланировки квартиры требует разработки проектной документации в составе проекта перепланировки и технического заключения. 

Пример проекта перепланировки приватизированной квартиры

Познакомиться с данным проектом подробнее возможно на этой странице.

В том случае, если при производстве работ в доме с железобетонными междуэтажными перекрытиями не предполагается вносить изменения в несущие конструкции дома, проект перепланировки и «Техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций и возможности проведения намеченных работ» может разработать организация с допуском СРО (например, наша).

Согласования выполненной перепланировки производится на основании технического заключения «О допустимости и безопасности выполненных работ». В данном случае проект уже не нужен. 

Если работы по перепланировке запланированы/выполнены в здании с деревянными или смешанными перекрытиями, а также в том случае, если при ремонте планируется/выполнено изменение несущих конструкций дома (например, выполняется проем в несущей стене), разработку технического заключения выполняет автор-проектировщик дома или замещающей его организация.

В данный момент авторов-проектировщиков многоквартирных домов в Москве замещает ГБУ «Экспертный центр». 

В организацию, замещающую автора-проектировщика дома, необходимо обратиться в том случае, когда автора дома уже нет, либо он не вправе разрабатывать технические заключения. 

Пример технического заключения от автора дома

Согласование в упрощенном порядке

Исключением из общего правила, определяющего состав комплекта документов для согласования перепланировки в Москве, являются случаи согласования ремонтных работ по эскизу или перепланировки, выполняемой пол типовому проекту.

В настоявшее время по эскизу, существует возможность согласовать лишь работы, попадающие под понятие переустройства – то есть не изменяющие конфигурацию самих помещений. 

О согласовании ремонтных работ по эскизу написано в этой статье.

Для жилых домов, спроектированных МНИИТЭП (а это 90% серийной застройки Москвы) перепланировку квартиры возможно выполнить по типовым проектам, разработанным проектировщиком этих зданий.

При использовании типового проекта согласуются только запланированные работы, а отступление от проекта недопустимо.

 Разработка проекта перепланировки в данном случае не требуется – в заявлении указывается лишь каталожный номер. Техническое заключение (при перепланировке квартиры с изменением несущих конструкций) разрабатывает автор – МНИИТЭП.

Примеры типовых проектов перепланировки

Подробнее о согласовании ремонтных работ по типовому проекту читайте в этом материале.

Перепланировка приватизированной квартиры в Подмосковье

Главным надзорным органом в Московской области, в сфере согласования перепланировки, является Управление Архитектуры и Градостроительства в лице Администрации города (городского округа). 

В Московской области при согласовании перепланировки квартиры применяются нормы Жилищного Кодекса, санитарные и строительные нормативные документы, а также внутренние муниципальные регламенты.

При этом, некоторые внутренние муниципальные регламенты в районах Подмосковья различаются и перед тем, как приступить к разработке проектной документации, может потребоваться консультация с Администрацией для оценки допустимости проектного решения.

Еще одной особенностью согласования перепланировки в Подмосковье является то, что в большинстве районов Московской области нет регламента согласования ранее выполненной перепланировки. В этом случае согласовать выполненные ремонтные работы возможно только по решению суда, для чего требуется разработать судебное техническое заключение. 

В ряде случаев администрация может пойти навстречу собственнику, и дать возможность узаконить перепланировку в квартире как предстоящую.

В целом, состав проектной документации для согласования перепланировки в Москве и Московской области аналогичен – потребуется проект перепланировки и техническое заключение (в редких районах Московской области, Администрация требует только проект намеченных работ).

Более подробно об отличиях в согласовании выполненной перепланировки в Москве и Подмосковье описано в этой статье.

Разрешения и итоговые документы

При согласовании запланированных работ, документом, разрешающим приступить к ремонту, является распоряжение о проведении перепланировки. При узаконивании выполненной перепланировки «по факту» данный документ не предоставляется. 

Приемочная комиссия надзорного органа посещает объект для проведения визуального контроля соответствия фактического состояния квартиры в сравнении с согласованной проектной документацией. 

Итогом работы комиссии становится акт о завершенной перепланировке и/или переустройстве помещения. Только с момента подписания данного акта перепланировка квартиры считается согласованной окончательно.

Пример распоряжения надзорного органа и акта о завершенной перепланировке

Кроме этого, комиссии (при необходимости) предоставляются акты, подтверждающие проведение скрытых работ (например, по гидроизоляции) и договор на авторский надзор за осуществлением перепланировки от проектной организации. Об отличиях приёмки выполненного ремонта в Москве и Подмосковье возможно узнать из этой статьи.

Для графической фиксации выполненных изменений планировки в учётной документации БТИ, следует туда обратиться. В Москве техник БТИ выходит на объект для проведения инструментальных обмеров помещения, а в Московской области документация БТИ предоставляется на основании Акта о завершении перепланировки.

Необходимость согласования перепланировки

Перепланировка квартиры затрагивает интересы жителей всего многоквартирного дома, так как может изменить условия проживания соседей и создать угрозу целостности строительных конструкций. 

В особенности это касается ремонтных работ, вносящих изменения в несущие конструкции, а также проводимых в домах с деревянными или смешанными междуэтажными перекрытиями.

В случае самовольной перепланировки приватизированной квартиры, владельцам такого жилья грозит административный штраф. Кроме этого, органы, осуществляющие контрольно-надзорный функции в сфере перепланировки, обяжут собственников согласовать выполненные работы либо вернуть помещению первоначальное планировочное решение за свой счет.

В случае неисполнения данных требований, против владельцев возбуждается судебное производство.

Как показала практика нашей организации, 9 из 10 перепланировок, выполненных без предварительного согласования, содержат мероприятия, которые согласовать невозможно.

Специалисты нашей организации, имеющие большой практический опыт в подготовке проектной документации и согласовании перепланировки «под ключ» ответят на любые вопросы, касающиеся данной сферы.

Направите на нашу электронную почту план квартиры с состоянием «до перепланировки» и эскиз предполагаемых или выполненных мероприятий, выполненный на его копии. Помимо электронной почты вы сможете оставить свой вопрос на нашем сайте в форме вопрос — ответ, в онлайн чате, а также по телефону.

Источник: http://www.pereplanirovkamos.ru/pereplanirovka-privatizirovannoi-kvartiry.html

Перепланировка квартиры в 2018 году: как все сделать по закону

В Украине поменяли правила перепланировки жилых помещений, в 2018 году узаконить изменения можно по-новому. Портал столичной недвижимости100realty.ua выяснил у архитекторов и юристов, как все сделать правильно, сколько это стоит и что разрешено законом.

Чего требует закон при перепланировке

С начала 2017 года в Украине поменялись правила согласования перепланировки. Хотя по словам специалистов ничего кардинального не изменилось, но некоторые новшества есть. Постановление КМУ N 1024 от 28.12.2016 «О внесении изменений в Правила пользования помещениями жилых домов и общежитий», упростило процедуру проведения перепланировок. При этом стоит понимать, что закон дает четкое определение понятию перепланировка, которое часто путают с реконструкцией.

Перепланировка касается именно расположения не несущих стен. Все, что предусматривает изменения в инженерных системах, несущих конструкциях, фасаде являются реконструкцией. В последнем случае требуется проект и его согласование в ряде государственных органов.

Нестандартный дизайн квартиры требует масштабной перепланировки

Среди нового в постановлении – пункты касающиеся ОСМД.

«Постановлением предусмотрено, что совладельцы жилого дома, общежития обязаны обеспечивать надлежащее содержание, эксплуатацию, реконструкцию, реставрацию, текущий и капитальный ремонт, техническое переоснащение общего имущества жилого дома, общежития пропорционально доле совладельца на условиях софинансирования», – отмечает Игорь Корнев, управляющий партнер адвокатской фирмф «GORO legal».

Перепланировка перепланировке рознь

Не все работы по изменению плана квартиры требуют согласования. Главное правило – не трогать несущие стены. Их ни в коем случае нельзя убирать, делать в них проемы. Нормы категорически запрещают такие работы, поскольку это чревато серьезными последствиями и несет потенциальные угрозы не только жильцу квартиры, но и всему дому.

Также не стоит менять расположение кухни, санузлов. В данном случае такие изменения согласовать вряд ли удастся.

Статья по теме: Как узаконить самострой в Украине в 2018 году: список документов и сроки 

Что касается домов, в которых проведен газ, в кухнях по нормам менять ничего нельзя. При этом обязательно  наличия двери, открытого вентиляционного канала (не закрытого вытяжкой), размещение розеток также должно быть по нормам.

«Проблем обычно много у владельцев жилья в новостройках, которые покупают квартиры без ремонта и не всегда заказывают проект у специалистов. В итоге фантазия владельцев выливается в штрафы и затягивание времени подключения к газу, поскольку не соблюдены нормы. Например, элементарное отсутствие щели между дверью и полом на кухне – уже повод отказать в подключении к газу. Также объединение кухни и жилой комнаты, что сейчас популярно, в домах с газом делать нельзя», – говорит Илья Бороденко, архитектор. 

Конечно, переделывать ремонт в большинстве случаев вряд ли заставят, но вот заплатить официально и «неофициально» штрафы придется. По словам специалистов, в данном случае сумма «неофициальных» платежей может составлять несколько тысяч гривен.

Перепланировка квартиры часто влечет за собой серьезные конструкционные изменения

В домах, где установлены электрические плиты, все намного проще. Здесь в случае, если между кухней и жилой комнатой нет несущей стены, можно объединять помещения.

Статья по теме: Покупка квартиры у застройщика: безопасные и не очень способы инвестирования

Также не подлежат согласованию расширение жилых помещений за счет нежилых, объединение санузлов, демонтаж встроенных кладовых, монтаж перегородок.

Перепланировка квартиры: пошаговая инструкция

Если вы точно решили менять план квартиры, следует отнестись ответственно к данному вопросу, чтобы в будущем не возникло проблем с узакониванием изменений.

Последовательность действий

• Создание проекта. Самая простая на взгляд перепланировка, может в итоге стать проблемной в плане согласования. Поэтому лучше доверить этот вопрос профессионалам – лицензированным архитекторам и инженерам. Цена: от 3000 гривен.
• Авторский надзор. Чтобы строители сделали ремонт в соответствие с проектом, нужно, чтобы архитектор контролировал этапы работ. Цена: от 2000 грн.
• Технический надзор инженера. В данном случае будут контролироваться работы, связанные с изменением инженерных конструкций, сетей. Цена: от 2000 грн.
• Подача декларации о начале перепланировки. Обращаться нужно в ГАСИ с проектом перепланировки. Там регистрируется документ о начале строительных работ.
• Технический паспорт. В данном случае на квартиру приезжает инженер БТИ и по результату утверждает новый техпаспорт. Цена: около 1500 грн.
• После окончания перепланировки необходимо обратиться в Центр предоставления административных услуг  с заявлением «Об окончании ремонтных работ и ожидания комиссии» (составляется в произвольной форме). Разрешительный орган обязан принять объект в эксплуатацию, если все сделано в соответствии с проектом перепланировки, и выдать заключение о соответствии проекта
• Получение нового права собственности. У нотариуса или государственного регистратора вносят новый техпаспорт с заключением (справкой) в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество. Цена: около 300 грн.

Штрафы за незаконную перепланировку квартиры

«Законодательством установлена ответственность за «неузаконенное строительство», а именно ст.150 Кодекса об административных правонарушениях, нарушение которой влечет для граждан предупреждение или наложение штрафа в размере от одного до трех необлагаемых минимумов доходов граждан (17-51 грн.) и предупреждение. А для должностных лиц предусмотрено наложение штрафа в сумме от 3 до 7 необлагаемых минимумов доходов граждан (около 51-113 гривен)», – говорит Игорь Корнев.

Статья по теме: Как зарегистрировать право собственности на квартиру в новостройке: оформляем документы, снижаем риски

Владелец, наниматель (арендатор) допустивший самовольное переоборудование или перепланировку, что привело к нарушению конструктивных элементов или средств противопожарной защиты, обязан за свой счет вернуть это помещение в прежнее состояние. 

100realty.ua, Юлия Василенко

Источник: https://100realty.ua/articles/pereplanirovka-kvartiry-v-2018-godu-kak-vse-sdelat-po-zakonu

Процедура перепланировки квартиры в 2018 году: что можно и чего нельзя

Каждый человек, имеющий своё жильё, хочет сделать его более комфортным и удобным. Для реализации таких планов часто требуется не только проведение косметического ремонта, но и внесение изменений в расположение внутренних перегородок или стен. Такие работы проводятся при наличии разрешения Жилищной инспекции и считаются перепланировкой квартиры. Только в этой организации специалисты, занимающиеся выдачей разрешений на перепланировку квартиры, точно знают, что можно переделывать в жилом помещении, а что нельзя.

Перепланировка квартиры: что можно и нельзя делать без согласования

Глава 4 ЖК РФ посвящена рассмотрению вопросов о внесении изменений во внутреннюю конфигурацию квартиры, которые следует согласовывать в Жилищной инспекции.

Без согласования в квартире разрешается проводить следующие работы:

• косметический ремонт;
• остекление балконов;
• установка кондиционеров и наружных антенн;
• смена сантехнического оборудования без изменения его местоположения.

Перечень запрещённых работ указан в Приложении №1 Постановления №508-ПП от 25/10/2011 года (статья 11). К ним относятся все мероприятия, направленные на ухудшение эксплуатации здания:

• нарушение целостности несущих стен;
• перевод в нежилое помещение жилой комнаты;
• любые изменения в вентиляционных каналах;
• перенос батареи на балкон;
• совмещение жилой комнаты с помещением, где располагается газифицированное оборудование;
• подключение пола с подогревом к системе общего отопления;
• переустройство чердака или подвала в жилые помещения.

На что не требуется разрешение

Не относятся к работам по перепланировке те действия, которые не влияют на увеличение или уменьшение площади отдельных помещений квартиры:

• изменение покрытий стен или потолков (покраска или поклейка обоев);
• замена полов: линолеума, паркета, ламината;
• перестановка внутренних дверей;
• демонтаж ненесущих перегородок;
• заделывание проёмов в несущих стенах;
• смена сантехники;
• замена элементов отопления;
• перемещение газового оборудования: плиты или колонки;
• замена газовых плит на электрические.

Какие работы считаются перепланировкой

Полный список работ по внесению конструкционных изменений предоставлен в Приложении №1 Постановления №508-ПП от 25/10/2011 года (статья 2.2):

• перенос имеющихся перегородок внутри помещения с целью расширения площади комнаты, кухни или ванной;
• объединение нескольких квартир в одну, не нарушающее целостности несущих перекрытий;
• соединение жилой комнаты с балконом;
• установка перегородок с целью получения из одной комнаты двух.

Общая жилая площадь при проведении перепланировки квартиры не должна уменьшиться.

Чем грозит проведение незаконной перепланировки

По статье 29 ЖК РФ незаконная перепланировка после проведения экспертизы специалистами БТИ имеет два возможных способа разрешения:

1. Если нет угрозы разрушения здания и не нарушены права соседей, то владелец квартиры должен оплатить штраф, заняться процедурой оформления уже проведённых ремонтных работ и перерегистрацией технических документов. (Штрафные санкции согласно КоАП статье 7.21 пункт 2 составят от 2 000 до 2 500 рублей.)
2. Если имеются существенные конструкционные нарушения, то по решению суда гражданин, осуществивший незаконную перепланировку, обязан придать помещению первоначальный вид в указанные судебным органом сроки. При невыполнении этого предписания:
   • приватизированную квартиру выставляют на торги. Вырученную сумму возвращают собственнику, получив из неё средства на восстановительные работы.
   • с нанимателями жилья расторгается договор социального найма. Проведение ремонта в помещении по восстановлению прежнего вида возлагается на собственника жилья — муниципалитет.

В каких квартирах разрешены «переделки» (в том числе купленные в ипотеку)

Перепланировку можно производить в любом помещении, если предстоящие работы утверждены в БТИ. На это не влияет ни вид собственности квартиры, ни способ её получения владельцем: покупка, дарение или завещание. Если же квартира досталась по наследству без переоформления технических документов, то новый собственник должен заняться процедурой перерегистрации с внесением всех произведённых изменений.

Ограничения имеются только для той недвижимости, которая куплена в ипотеку. Пока квартира находится в залоге у банка, то любые ремонтные работы должны согласовываться с ним. Дополнительно потребуется разрешение от страховой компании и проведение переоценки, в которой должно быть указано, что стоимость квартиры не уменьшится в цене после завершения планируемых работ по переустройству. Часто при получении ипотеки пункт о запрете любых работ, приводящих к конструкционным изменениям в помещении, вносится предусмотрительно в договор.

Как самостоятельно получить разрешение на перепланировку: пошаговая инструкция оформления по закону

Процедура перепланировки состоит из нескольких этапов.

1. Сбор требуемых бумаг. По статье 26 ЖК РФ для получения разрешения на проведение работ потребуются следующие документы:
   • заявление, которое заполняется владельцем жилья, и имеет установленную форму (образец заявления);
   • правоустанавливающие бумаги на владение квартирой: завещание, дарственная, ипотечный договор или документ о купле-продаже;
   • сертификат собственности или договор найма;
   • технический паспорт;
   • поэтажный план;
   • выписка из лицевого счета с перечислением всех прописанных граждан (форма №9);
   • письменное согласие всех проживающих членов семьи, заверенное нотариально.

   Процедура оформления занимает около двух месяцев

2. Составление проекта, если речь идёт о сложных работах, или эскиза для упрощённой схемы предстоящих мероприятий. Эскиз оформляется на перепланировку, которая не затрагивает несущие конструкции. Сформировать его можно самостоятельно. Проект — технически более сложный документ. В него включаются расчёты, доказывающие, что при затрагивании опорных стен, общая нагрузка не нарушается. К его составлению привлекаются профессионалы, имеющие специальную лицензию на этот вид работ. Найти таких можно, обратившись в БТИ. Стоимость проекта зависит от количества вносимых изменений и варьируется от 4 000 до 12 000 рублей. Требуется согласование этого документа в Роспотребнадзоре, Жилищной и Пожарной инспекции.
3. Передача на рассмотрение всей документации. Владелец квартиры передаёт собранные бумаги в МФЦ, где он получает расписку с указанием даты оформления и перечня принятых документов. Дело рассматривается в Жилищной инспекции около месяца.
4. Выдача разрешения. Одновременно с разрешением на перепланировку собственник квартиры получает журнал работ, в котором фиксируются все действия, связанные с ремонтом.
5. Ремонтные работы. Намеченные мероприятия проводятся в строгом соответствии с проектом.
6. Оформление акта о выполненных работах. После окончания ремонта составляется акт о завершении перепланировки приёмочной комиссией Жилищной инспекции.
7. Переоформление документов. На основании полученного акта владелец помещения обращается в Росреестр со всеми бумагами на жильё, где заполняется заявление о внесении изменений в технические и кадастровые документы квартиры. Переоформление недвижимости происходит в течение 5–7 дней. Размер госпошлины за получение технического паспорта составит 800 рублей. Кадастровый паспорт обойдётся собственнику квартиры в 200 рублей.

Отказать могут:

• при неправильном направлении документов;
• при неполном пакете предоставленных бумаг;
• при планируемых работах, противоречащих законодательству.

Отказ должен поступить заявителю в письменном виде в течение 3-х дней с момента принятия решения и быть аргументированным. Вся процедура согласования проходит около 2-х месяцев.

Перед планировкой нужно выяснить, какие работы можно проводить

Процесс оформления проходит в три этапа: подготовка эскиза, сбор документов, получение разрешения

Как узаконить то, что уже сделано

Если в квартире была произведена перепланировка, а документы оформлены не были, следует узаконить проведённые ремонтные работы. Сделать это можно двумя способами:

1. Обращение в суд. Процедура происходит в несколько этапов:
   • При получении отказа о согласовании истец должен составить заявление об оспаривании принятого решения и подать его в судебный орган, расположенный территориально по месту нахождения инстанции, выдавшей отказ. Если Жилищной инспекцией принято решение о необходимости придания прежнего вида помещению, то владелец квартиры составляет иск о сохранении жилью сегодняшнего состояния. В этом случае заявление направляется в районный суд, где расположена недвижимость.
   • Предоставление документации на рассмотрение в судебную инстанцию. Требуется оплатить госпошлину в размере 300 рублей.
   • Назначение даты рассмотрения дела. Суд перед принятием решения может назначить независимую экспертизу.
   • Заключение суда. Если вопрос решён для истца положительно, то он должен заняться переоформлением документов на квартиру, в которых отражаются внесённые изменения.
2. Заявка в Жилищную инспекцию. Этот способ аналогичен получению разрешения на планируемые работы. Требуется оформить эскиз или проект, собрать пакет документов и направить их на рассмотрение в Жилищную инспекцию. В течение 45 дней происходит процедура согласования. При получении положительного ответа осуществляется перерегистрация документации на квартиру.

Покупка и продажа квартиры с «переделками»: рекомендации

Перед покупкой квартиры нужно провести экспертизу

При приобретении квартиры с перепланировкой следует понять, проводилась она на законном основании или была сделана самовольно. Для этого проводится экспертиза, которую заказывают в БТИ. Если выяснится, что оформление документов на ремонтные работы сделано не было, то лучше отказаться от такого приобретения. Иначе придётся затратить много сил, времени и денег, чтобы узаконить уже имеющиеся переделки квартиры.

Продать квартиру с незаконной перепланировкой сложно, так как недвижимость в такой ситуации не имеет действующего кадастрового паспорта, что для продавца негативно скажется на цене. Новому собственнику придётся заниматься его оформлением. Потребуются дополнительные расходы и время. Поэтому при покупке такой квартиры он запросит существенную скидку.

Перед перепланировкой следует выяснить, какие работы проводить разрешается, а что запрещено категорически. Процедура согласования планируемых ремонтных действий является обязанностью владельца. Все затраты необходимые для её совершения ложатся на него. Процесс оформления проходит в несколько этапов: разработка проекта (эскиза), сбор документов, получение разрешения. После завершения ремонтных работ подписывает акт о согласовании. Все документы на недвижимость перерегистрируются.

Не нашли то, что искали? Вернитесь к поиску планировок квартир по параметрам типового проекта. Поддержите проект, расскажите о tipdoma.com в социальных сетях:

Источник: https://tipdoma.com/2018/02/pereplanirovka-kvartiryi-chto-mozhno-a-chto-nelzya/

Что можно, а что нельзя при перепланировке — квартиры, 2020, незаконная, в Москве, делать без разрешения

Собственная квартира нравится не всем собственникам. Кому-то не хватает жилой площади, кто-то хочет модернизировать помещение, сделать его более удобным. Часто в перепланировке нуждаются владельцы коммунальных квартир, маленьких однушек, хрущевок.

Это такие объекты недвижимости, в которых либо множество перегородок, либо небольшая площадь жилого помещения.

Как сделать перепланировку законно? Что можно, а что нельзя делать при перепланировке квартиры?

Что это

Под перепланировкой понимается изменение конфигурации помещения за счет переноса стен, оборудования дополнительных проемов, совмещение комнат, соединение ванной комнаты с санузлом.

Это все то, что можно сделать со своим объектам недвижимости в соответствии с нормами законодательства, СНИПами.

Можно ли проводить самостоятельно

Перед началом ремонтных работ, связанных с перепланировкой, важным моментом является получение разрешения.

Согласование – это долгий и сложный процесс.

Большинство граждан пропускают этап согласования, надеясь на то, что о внесенных изменениях никто не узнает. Но это может привести к негативным последствиям.

1. На собственника жилья, в котором проведена незаконная перепланировка будет наложен штраф.
2. Такую квартиру или комнату невозможно будет продать, либо придется существенно снижать цену. Кроме того, может потребоваться много времени, чтобы найти покупателя, который согласиться купить квартиру с обременением. Покупатель берет на себя риск, так как узаконить перепланировку придется рано или поздно. Но, ни у кого нет стопроцентной уверенности, что разрешение будет выдано. В противном случае нового владельца заставят вернуть все в начальное состояние.

Государство контролирует перепланировки и запрещает проводить их без разрешения.

Это связано с тем, что граждане могут нанести ущерб целостности конструкции, нарушить работу инженерных сетей.

Что можно, а что нельзя при перепланировке

Любые работы, связанные с перепланировкой, должны пройти согласование с органами местного самоуправления. Весь список мероприятий, которые можно проводить при перепланировке и которые запрещены, перечислены в Постановлении Правительства Москву № 508.

В соответствии с законодательством категорически запрещены.

1. Все действия, которые могут ухудшить проживание третьих лиц, ограничить пользование общими коммуникациями. Нельзя переносить стояки горячего и холодного водоснабжения.
2. Запрещено демонтировать несущие стены, делать в них проемы.
3. Нельзя врезать в коммуникации отключающие устройства.
4. Демонтаж вентиляционных отверстий или уменьшение их сечения.
5. Нельзя увеличивать нагрузку на перекрытия, заливать тяжелым материалом полы. Особенно этот пункт касается домов с деревянными перекрытиями.
6. Нельзя переносить радиаторы отопления на балконы и лоджии. Это связано с тем, что увеличится нагрузка на отопительную систему. С такой нагрузкой она не сможет справиться.
7. Запрещено переоборудовать, заниматься перепланировкой чердачного помещения, если оно не относится к личной собственности.
8. Нельзя демонтировать несущие колонны.
9. Запрещено объединять кухни с газовыми приборами с жилыми помещениями.
10. Не дадут согласование на перенос ванной комнаты в часть жилой комнаты или кухни.
11. Организация кухни на площади менее пяти квадратных метров.
12. Нельзя объединять две квартиры, у которых разные собственники.
13. Запрещено расширять проемы при выходе на балконы и лоджии.

Все, что не противоречит нормам законодательства, можно делать, предварительно получив разрешение.

К таким действиям относятся.

1. Расширении или перенос кухни за счет нежилого помещения, например, кладовки. При учете, что на кухне будет в обязательном порядке естественное освещение.
2. Расширять санузлы с обустройством гидроизоляции в полу.
3. Демонтаж стен, которые не являются несущими. Объединение за счет этого смежных комнат.
4. Устройство проемов в монолитном доме или в кирпичной кладке.
5. Объединение квартир как по горизонтали, так и по вертикали, но в том случае, если у помещений один собственник.
6. Устройство лоджии на первом этаже. Но при этом нужно подписать согласие соседей.
7. Разрешено вносить изменения в конструкции полов.
8. Переустанавливать ванны, раковины и унитаз в пределах зоны санузла.

Знать все нюансы перепланировки простому гражданину невозможно. Поэтому, чтобы избежать проблем с узакониванием капитального ремонта, нужно получить разрешение на все запланированные работы.

Без согласования

Провести перепланировку можно и самостоятельно без согласования, но это может доставить массу проблем.

• Квартиру, в которой не узаконена перепланировка невозможно продать, подарить, обменять.
• Кроме того, владельцу такого помещения грозит штраф.
• Но, помимо штрафа, придется оплатить и все ремонтные работы, связанные с переделкой помещения в первоначальное состояние.

Продажа объекта может получиться, но при этом продавец очень потеряет в цене, так как жилье с обременением можно продать только по сниженной цене.

Кроме того, придется долго искать покупателя, который согласиться приобрести такую квартиру, так как все вопросы с согласованием перепланировки переходят под его ответственность.

Большие проблемы могут возникнуть у тех владельцев, у которых на квартиру оформлена ипотека, т.к. объект недвижимости находится в залоге у банка.

Поэтому любая перепланировка без согласования с банком запрещена. В противном случае не исключено расторжение договора.

Законодательство

Какой закон определяет порядок проведения изменений в конфигурации недвижимости?

Все основные положения перепланировки закреплены в Жилищном кодексе. Статьи закона перечисляют возможные варианты изменений, дают понятие перепланировка квартиры, что можно, а что нельзя делать.

В 2020 году были внесены изменения в закон о перепланировке.

В отличие от 2020 года заявителю можно не предоставлять технический паспорт и выписку из ЕГРП в качестве подтверждения права собственности.

Как узаконить

Работы по перепланировке необходимо согласовывать. Для этого подается заявка в местную Администрацию или в отдел архитектуры.

Куда обращаться

Чтобы получить разрешение, потребуется согласовать планировку со следующими инстанциями:

1. БТИ;
2. газовая служба;
3. пожарный надзор;
4. учреждения архитектуры;
5. МЧС;
6. СЭС.

Этапы согласования

Чтобы начать процесс согласования, необходимо предварительно собрать все необходимые документы.

Основным из них является проект. Его можно заказать в специализированных организациях.

Следующим этапом является согласование проекта и получение разрешения.

После проведения ремонтных работ на место выезжает экспертная комиссия, которая сравнивает проект с проделанными изменениями.

Далее подписывается акт проведения перепланировки.

В соответствии с актом и проектом вносятся изменения в технический паспорт объекта.

Какие нужны документы

Для оформления перепланировки необходимо собрать следующие документы.

1. Бумаги, подтверждающие право собственности на объект.
2. Заявление.
3. Технический паспорт на квартиру.
4. Акт о техническом состоянии до проведения ремонтных работ.
5. План на квартиру.

Перед началом процесса процедуры получения разрешения необходимо взять согласие у всех жильцов квартиры, в коммунальных квартирах – у всех соседей.

Проект

Проект является основным документом, на основании которого как проводится согласование, так и производятся ремонтные работы.

Заказать проектную документацию можно в специализированных компаниях, у которых есть лицензии.

Для составления проекта на объект выезжает специалист, который дает заключение, возможно ли проведение данных работ. Заказ проекта – это платная услуга. Ее стоимость может колебаться от 10 до 70 тысяч рублей.

Разрешение

После получения проекта заявитель должен отнести его на согласование в органы местного самоуправления.

Решение об отказе или выдаче разрешения принимается в течение 45 рабочих дней.

После того, как будет выдано заключение, можно приступать к ремонтным работам.

Индивидуальное отопление

Одним из этапов получение разрешения для многих владельцев является согласование вопроса об организации индивидуального отопления. Для того, чтобы отключится от основного отопления и перейти на индивидуальное, необходимо написать заявление в Управляющую компанию.

Для подачи заявления потребуется предоставить:

1. документ о праве собственности на квартиру;
2. технический паспорт объекта;
3. согласие всех членов семьи, предоставленное в письменном виде;
4. проект;
5. если планируется установка газового котла, должно быть заключение газовой службы.

Заявка рассматривается 10 дней, после этого приходит письмо с разрешением отключиться от централизованного отопления.

Далее его нужно согласовать с пожарным надзором и направить в Администрацию.

Техническое заключение

Техническое заключение должно выдавать НИИ, которое проектировало сам дом.

Для выдачи заключения потребуется проведения исследования жилого помещения. Документ содержит сведения о наличии несущих конструкций, план комнат, точки вентиляции, планы обмеров. В конце выносится заключение о возможности перепланировки.

Что делать, если отказано

Согласовать перепланировку, по которой из Администрации пришел отказ, можно только в судебном порядке.

Заявитель подает иск, прилагая все документы, которые подавались на согласование в органы местного управления. Кроме того, необходимо приложить официальный ответ с отказом.

Если суд:

• принимает положительное решение для истца, то можно обращаться в БТИ, где будут внесены необходимые изменения в технический паспорт;
• отказывает в согласовании перепланировки, заявителю придется вернуть помещение в прежний вид.

Если сделана незаконно

Любую планировку, даже незаконную, придется согласовывать рано или поздно. Такую квартиру невозможно продать, подарить, обменять.

Как оформить

Чтобы узаконить работы по перепланировке, заявителю необходимо обратиться в БТИ.

• Специалисты составят паспорт с внесенными изменениями.
• Далее необходимо обратиться в проектный институт, чтобы составить проект.
• С имеющимися на руках документами можно идти в суд.

Если по результатам судебного процесса заявитель получает отказ, он будет вынужден привести все в первоначальное состояние.

Ответственность

За незаконную перепланировку гражданину грозит штраф. Это связно с тем, что, нарушая целостность здания без согласования, владельцы квартир подвергают опасности остальных жителей. Такие вмешательства могут привести к взрывам газовых балонов, обрушению перекрытий.

Кроме того, нарушители понесут дополнительные финансовые затраты. Если суд установит, что перепланировка несет в себе угрозу для остальных жильцов, он потребует переделать все и сделать в первоначальном состоянии.

Штраф

Штраф за незаконную перепланировку высчитывается в зависимости от объекта.

• Если будет установлено, что изменения привели к порче жилья, собственник заплатит 1500 рублей.
• Если не было проведено согласование с жилищной инспекцией, в таком случае размер штрафа может составлять 2500 рублей.

Какие изменения не надо согласовывать

Не все ремонтные работы требуют согласования.

Не нужно получать разрешение на следующие виды работ:

1. установка кондиционера;
2. замена окон как в кирпичном, так и в панельном доме на аналогичные по размерам;
3. демонтаж встроенной мебели;
4. замена инженерного оборудования на аналогичное;
5. перестановка в пределах кухонного помещения электрической плиты;
6. монтаж антенны.

Эти виды работ владелец может проводить, не уведомляя жилищные службы.

Стоимость

Стоимость согласования перепланировки зависит от сложности работ и метража объекта, его месторасположения.

Стоимость будет зависеть от региона, например, согласование в Москве будет дороже, чем в Воронеже. Многие компании, занимающиеся согласованием, предоставляют онлайн калькулятор. Нужно зайти на официальный сайт организации и заполнить необходимые данные.

Выдача разрешения в среднем составляет 40 000 рублей.

Вопросы и ответы

Часто владельцы квартир сталкиваются с бытовыми проблемами, которые произошли по вине их незаконных действий. Как поступать в таких случаях?

Если затопили соседей

Если при обследовании квартиры работниками ЖЭКа будет выявлено, что причиной затопления стала именно перепланировка, потребуется не только возместить ущерб соседям, но и заплатить штраф и узаконить ремонт.

Можно ли делать перепланировку трехкомнатной квартиры в панельном доме? Узнайте тут.

Как согласовать перепланировку нежилого помещения с БТИ? Читайте далее.

От того, приватизированная квартира или нет, не зависит процесс согласования.

В противном случае владельцу грозит штраф и дополнительные финансовые затраты.

Чтобы избежать возможных проблем с согласованием, необходимо вначале разобраться с тем, что можно и что нельзя делать при перепланировке.

И только после получения разрешительных документов приступать к переустройству.

Источник: http://urpravo24.ru/chto-mozhno-a-chto-nelzja-pri-pereplanirovke/