Лишение доли в приватизированной квартире

В этой статье:

Продажа доли в недвижимости в отсутствие одного из собственников

Для совершения сделки с недвижимостью, находящейся в общей долевой или общей совместной собственности нескольких лиц, необходимо участие всех собственников. Как поступить в случае, если один из собственников отсутствует? А как быть если один из устранился от владения недвижимостью и в то же время не дает согласие на сделку?

Участие всех собственников в сделке с общим имуществом

В соответствии с пунктом 1 статьи 212 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 220 Гражданского кодекса распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников.

При совершении сделок, требующих нотариального удостоверения или государственной регистрации, согласие других участников совместной собственности на совершение сделки должно быть подтверждено в нотариальном порядке. Таким образом, в сделке с имуществом, находящимся в общей (долевой или совместной) собственности участвуют все собственники.

Обычно это выражается в подписании договора об отчуждении недвижимости всеми собственниками.

Получение доверенности от собственников, которые не присутствую на сделке

Если кто-либо из собственников не может присутствовать на сделке, то он должен выдать любому устраивающему его лицу доверенность на право совершения данной сделки. В силу требования пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса такая доверенность должна быть нотариально удостоверена.

Можно ли продать недвижимость при несогласии одного из собственников?

При отсутствии согласия собственника на сделку или выданной им доверенности отчуждение недвижимости невозможно.

Как поступить если один из собственников не дает согласия на продажу недвижимости или не участвует во владении ею?

Собственники недвижимости могут столкнуться с ситуацией, когда один из совладельцев, не предъявляя претензий на долю, в то же время устранился от владения недвижимостью и участия в расходах, связанных с ее содержанием, а также не дает согласия (доверенности) на продажу своей доли.

Можно ли лишить одного из собственников его доли в недвижимости?

В соответствии с пунктом 5 статьи 188 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) право собственности бессрочно. Право собственности на имущество может быть принудительно прекращено только по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом.

Основания для принудительного прекращения права собственности предусмотрены пунктом 2 статьи 249 Гражданского кодекса. К ним относятся:

обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника;
принудительное отчуждение имущества, которое в силу законодательных актов Республики Казахстан не может принадлежать данному лицу;
реквизиция;
конфискация;
принудительное отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка;
изъятие бесхозяйственно содержащихся памятников истории и культуры, культурных ценностей;
национализация.

Таким образом, простое самоустранение от пользования объектом и отказ от его продажи, не являются основанием для принудительного прекращения прав на долю у такого собственника.

Можно ли отсутствие собственника доли расценивать как отказ от собственности и оформить ее на других собственников?

В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия (бездействие), определенно свидетельствующие об его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Согласно пункту 4 Нормативного постановления Верховного суда Республики Казахстан «О практике рассмотрения судами споров о праве на жилище, оставленное собственником» совершение собственником действий, свидетельствующих об отказе от права собственности без намерения сохранить какие-либо права на это жилище, влечет прекращение права собственности только на основании вступившего в законную силу решения суда о приобретении права собственности на данное жилище другим лицом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 242 Гражданского кодекса такая «брошенная» доля будет иметь статус бесхозяйной вещи. Эта доля может быть приобретена другими совладельцами квартиры в порядке приобретательной давности, если последние докажут в суде, что в течение 7 лет добросовестно, открыто и непрерывно владели оставленной долей с согласия ее собственника.

Можно ли лишить собственника его доли в счет компенсации расходов по содержанию имущества?

Согласно статье 215 Гражданского кодекса каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В связи с этим другие собственники вправе требовать в судебном порядке компенсации соответствующей части произведенных ими расходов на содержание недвижимости. При удовлетворении требований возможно обращение взыскания на долю отсутствующего собственника в недвижимости и, если ее стоимость, соразмерна сумме взысканного долга, то можно вести речь о полном погашении этой доли.

Следует учитывать, что в связи с 3-летним сроком исковой давности, такие требования вероятнее всего будут удовлетворены за последние 3 года.

Выплата собственнику компенсации его доли

Наиболее вероятным способом разрешения проблемы будет являться раздел общей собственности в судебном порядке путем выплаты компенсации отсутствующему собственнику.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. В соответствии с пунктом 1 статьи 221 Гражданского кодекса раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них, может быть осуществлен при условии предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество.

Пунктом 4 статьи 218 Гражданского кодекса выплата участнику долевой собственности остальными сособственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.

Однако в случаях, когда доля соответствующего собственника является незначительной, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

В случае самоустранения собственника доли от владения квартирой решение о выплате компенсации будет соответствовать указанному требованию. В результате выплаты ему присужденной стоимости доли, его право собственности на эту долю прекратится (пункт 5 статьи 218 Гражданского кодекса).

Источник: http://www.defacto.kz/content/prodazha-doli-v-nedvizhimosti-v-otsutstvie-odnogo-iz-sobstvennikov

Как лишить доли в приватизированной квартире без согласия: основания, порядок процедуры

Каждый российский гражданин имеет право владеть и распоряжаться собственностью, а неприкосновенность права собственника закреплена ст. 35 Конституции.

Размер имущества не имеет существенной роли при определении статуса собственника, но накладывает некоторые ограничения, при которых владельцы долей должны обеспечить комфортное существование с использованием своих долей согласно законодательству.

Если совместное владение частью квартиры нарушает или ущемляет права других сособственников, необходимо решить проблему через лишение собственника доли в квартире, основываясь на индивидуальных обстоятельствах и нормах закона.

Как можно лишить доли в квартире без согласия?

В результате приватизации или по сделке купли-продажи часто имущество переоформляют сразу на несколько владельцев. Хотя объект по-прежнему считается единым, он принадлежит не единственному хозяину, а нескольким лицам, которые должны определить порядок пользования общим оборудованием, нежилыми помещениями, соблюдать требования по содержанию и обслуживанию недвижимости. Если совместное существование невозможно, стороны вправе договориться о выкупе доли по обоюдному согласию, с последующим переоформлением права на собственность.

Сделка по выкупу доли у сособственников не предусматривает предварительного согласования, поскольку право приоритетной покупки принадлежит текущим сособственникам. Если собственники долей приняли общее решение и подписали договор купли-продажи, достаточно его заверить в нотариальной конторе и обратиться в регистрирующий орган о внесении изменений в право на собственность.

К сожалению, слишком часто совладельцам жилья не удается договориться о правилах совместного проживания, либо не подходят условия продажи квадратных метров, и приходится искать иные варианты урегулирования проблемы в пределах предусмотренного законом порядка. Принудительный выкуп возможен, но предполагает наличие некоторые обстоятельств:

Размер доли ничтожно мал, чтобы обеспечить комфортное проживание всем сособственникам.
Есть претенденты из соседей, желающие и готовые выкупить часть, принадлежащую другому.
Кем-либо из владельцев квартиры созданы условия, ущемляющие интересы других, а отношение к собственности не соответствует требованиям по оплате содержания и поддержанию имущества в порядке.

Без решения суда никак не обойтись, если продавец не согласен освободить помещение или отказаться от доли, а также если покупатель предложил сумму, не соответствующую рыночной стоимости аналогичной части собственности. Когда речь заходит об отчуждении жилья, стороны действуют, исходя из конституционной нормы, приведенной в п. 3 ст. 35 Конституции РФ, предписывающие проводить изъятие только при наличии соответствующего судебного постановления.

Важно учитывать, что при отсутствии вины собственника в причинении дискомфорта остальным жильцам, нет оснований для принудительного изъятия жилья без выплаты положенной компенсации. Обычно, так происходит при намерении объединить несколько долей одним из сособственников, с обязательным предоставлением компенсационной выплаты в пределах суммы, назначенной судом.

Иначе обстоит ситуация, когда жилец игнорирует свои обязательства по содержанию, ремонту, оплате коммунальных ресурсов, пользуясь коммунальными ресурсами и общим имуществом в полном объеме. Хотя неплательщики не приветствуются и не имеют оснований для защиты, принудительное изъятие доли у должника – явление маловероятное. Сотрудники ФССП, пытаясь взыскать задолженности, в первую очередь обратят внимание на более ликвидное имущество. Если владельца-должника и лишат собственности, он получит компенсационную выплату после вычета долга и издержек на исполнительное производство.

Принудительное изъятие жилья

Если в квартире живет недобросовестный собственник, можно попытаться доказать значимость его нарушений и тяжесть проступков, делающих невозможным совместное с ним проживание. Стоит рассмотреть возможность подготовки доказательств для суда, основанных на следующих фактах:

при наличии иска о взыскании задолженности по ипотечному кредиту;
подача иска от имени управляющей компании (ЖЭК, ТСЖ, коммунальных служб) для взыскания неоплаченных и просроченных ежемесячных платежей;
иск от неполучателя алиментов (его законного представителя) или от прокуратуры о погашении алиментной задолженности, накопившейся после вынесения соответствующего решения суда о назначении выплат.

Если суд примет решение взыскать накопленный долг путем продажи имущества, жилье неплательщика выставляют на продажу. Потеря части в квартире дает право на получение компенсации, в размере разницы между вырученной от продажи суммой и общим размером долга.

Против истца может быть истолкован факт, что владелец длительное время не пользовался недвижимостью и проживал совсем в другом месте. Суд обязательно учтет факт, что нерадивый совладелец имеет другое жилье или место жительства.

Принудительный выкуп другими собственниками

Если доля, которой владеет человек, слишком мала, чтобы обеспечить его достаточными условиями для проживания, есть все шансы выиграть в суде иск и лишить доли в квартире без согласия собственника.

Перед обращением в суд, необходимо выявить основания и найти подтверждения следующих условий:

ответчику принадлежит ничтожная часть квартиры;
ее невозможно выделить в натуре, закрепив за отдельным собственником отдельную комнату;
жилье не относится к единственному и не занято собственником, поскольку он живет в другой, более комфортной квартире, доме.

Сложности возникают при определении максимального размера доли, которое даст право на выкуп и передачу несогласному собственнику компенсации. Можно владеть 1/10 долей в частном доме в 200 квадратных метров и иметь все возможности для выдела в натуре и оборудовании комфортного проживания.

Иногда даже ½ часть оказывается неприемлемой, поскольку метраж малогабаритной квартиры составляет 18-20 квадратных метров без возможности организации раздельного комфортного существования. Хотя разница в долях существенная, по факту обстоятельства разные. В первом случае, суд может отклонить иск о признании доли несущественной, а во втором есть все шансы выиграть дело.

Документы для суда

Подготовка к судебному разбирательству начинается с формулировки требований с учетом ситуации и определения стратегии. Успех рассмотрения дела зависит не столько от наличия достаточных оснований, сколько от способности правильно составить иск и подготовить доказательную базу.

При рассмотрении случаев лишения доли в собственности, независимо от представленных оснований, должны быть собраны следующие документы и их копии:

Удостоверяющий документ истца (паспорт РФ).
Исковое заявление в 3 и более экземплярах (один – для суда, остальные – каждой стороне разбирательства).
Правоподтверждающий документ на недвижимость (выписка ЕГРН, свидетельство на право собственности).
Правоустанавливающая документация (на основании чего появилось право на имущество, это может быть договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, дарственная и т.д.)
Техпаспорт и иная документация, описывающая характеристики объекта недвижимости.
Справка о зарегистрированных жильцах (можно взять выписку из домовой книги).
Справка из банка об остатке денежных средств на счете или депозите, подтверждающая способность выкупить долю.
Оплаченная квитанция судебной пошлины.

К исковому заявлению, независимо от основания для лишения собственности, предъявляют общие требования, сформулированные в положениях Гражданско-процессуального Кодекса (ст. 131—132).

Для принудительного изъятия

Сложности ждут при подготовке документов, которые докажут суду нежелание человека принимать участие в обслуживании и содержании недвижимости. В суде пригодятся любые справки, свидетельствующие о задолженности по текущим ЖКХ платежам и отказу жильца платить за потребляемые ресурсы. Возможно, придется вызывать на заседания свидетелей из числа соседей по квартире.

Хотя суд рассматривает такой вариант решения проблемы достаточно жестким, хорошие шансы добиться утвердительного решения есть при подаче исков со стороны заинтересованных учреждений (банк, управляющая компания, поставщики коммунальных ресурсов и т.д.)

Примерный перечень пакета, собираемого для принудительного изъятия недвижимости, включает:

Справку о задолженности по ипотеке (если иск подается от пострадавшего кредитора).
Справки о наличии просроченных платежей по ЖКХ (если иск инициирован управляющей организацией).
Справка от судебного пристава о наличии долга по алиментам (иск подает получатель алиментов или прокуратура).
Документы о возбуждении производства и аресте квартиры по уголовным преступлениям и обвинениям в коррупции.
Любые подтверждения о нарушении прав и интересов других граждан (соседей по квартире или по дому) в виде протоколов, составленных представителями правоохранительных органов, актов санэпидстанции, ЖЭКа и т.д.

В качестве аргументов могут быть заявлены оформленные надлежащим образом аудиозаписи, видео- и фотоматериалы. Если в прошлом по квартире уже проводились судебные разбирательства, документы также приобщают к новому делу.

Для принудительного выкупа

Помимо заявления от истца, в котором детально описаны обстоятельства, позволяющие требовать принудительного выкупа, потребуются документальные подтверждения:

Документы о праве на собственность (выписка из ЕГРН, свидетельство).
Справка о прописанных жильцах (из домовой книги).
Техпаспорт.
Техническая документация о невозможности выдела доли в натуре.
Доказательства о наличии задолженности по коммунальным услугам.
Выписка из ЕГРН, свидетельствующая о наличии иной собственности для проживания.

В ходе заседания могут быть затребованы дополнительные документы, если это сочтет нужным судья.

Большую сложность представляет собрать необходимые подтверждающие документы, но без обоснованного, составленного согласно требованиям ГПК иска дело могут даже не принять к рассмотрению. Понадобится четкое обоснование в соответствии с нормами законодательства, поэтому без помощи юриста шансы на успех минимальны.

Процедура лишения доли через суд

Решение вопроса о лишении доли в судебном порядке возможно только в рамках искового производства в судах общей юрисдикции по месту проживания ответчика. В ходе заседаний заслушивают стороны, вызывают свидетелей, привлекают официальные органы и независимых экспертов.

Действия заинтересованной стороны должны включать следующие этапы:

Провести досудебное урегулирование, направив письменное предложение выкупить часть собственности на предложенных условиях. В документе указывают срок, отводимый на принятие решения.
Подготовить документы для судебного разбирательства. Точный список зависит от обстоятельств и выявленных основания для изъятия жилья. При решении вопроса, принимать ли иск к рассмотрению, судья будет исходить из законности полномочий истца и предъявленных доказательств.
Помимо суда копии искового заявления должны получить все участники судебного процесса. Каждому ответчику направляют копию плюс оригинал заявления остается в суде.
В ходе судебных заседаний истец объясняет свою позицию и привлекает в доказательство документы и показания свидетелей. Ответчик вправе представить свои доводы, объясняя причины несогласия с условиями выкупа.
Если суд принимает решение удовлетворить претензии, истца обязуют выплатить сумму, определенную в судебном решении.

После оформления сделки процесс завершают перерегистрацией доли с объединением нескольких частей на 1 владельца. Регистрация предполагает обращение в МФЦ или отделение Росреестра по месту расположения недвижимости.

Судебная практика

Вопросы, касающиеся недвижимости, относятся к наиболее сложным, когда невозможно заранее оценить успех мероприятия. Поскольку в законодательстве нет четких процедур по лишению жилья или определению незначительности доли, судье приходится руководствоваться общими нормами жилищного и гражданского законодательства, с равными шансами на отказ или удовлетворение требований истца.

В таком ситуации много зависит от подготовленных доказательств и правильного обоснования позиции на суде. Огромную роль сыграют предъявленные независимыми органами и экспертами заключения о признании правоты истца или ответчика.

Юридическая поддержка

Без необходимых знаний гражданского и процессуального законодательства сложно разобраться в тонкостях жилищного права. Чтобы повысить шансы на успех, стоит с самого начала получит консультацию у опытного юриста, а при необходимости обращения в судебные инстанции поручить ему формулировать и подготовить документы. В 90% случаев успех зависит от грамотного юридического обоснования.

Источник: https://glavny-yurist.ru/kak-lishit-sobstvennika-doli-v-kvartire-bez-soglasiya.html

Доля в квартире в Казахстане: права собственника и как продать

Долевая собственность по сей день является камнем преткновения и в юридической практике, и в обычной гражданской жизни. Здесь между родными часто возникают конфликты: цитируя классика, можно утверждать, что воистину квартирный вопрос испортил нас. Проблемы создаются в основном при выделении доли — как разделить и как разъехаться без убытков?

О том, как выбрать наиболее подходящую для себя квартиру на вторичном рынке, читайте здесь.

Доля в квартире: как разделить совместную квартиру

Проблемы начинаются в основном из-за непонимания двух принципиально разных понятий — совместной собственности и долевой собственности. Чтобы разделить эти понятия, нужно быть максимально внимательным при прочтении гражданского кодекса.

Рассмотрим ситуацию: гражданка М. имеет долю в приватизированной квартире. Она хочет подарить ее своей племяннице. При этом М. столкнулась с тем, что при обращении к нотариусу за оформлением сделки дарения понадобилось разрешение других собственников на сделку. Хотя в ГК РК указано, что гражданин может совершать все операции со своей долей по своему усмотрению. Что делать в такой ситуации и в чем проблема?

Дело в том, что жилье может быть в общей собственности с определением доли для каждого участника (это и есть долевая) и в совместной собственности (без определения доли). В совместной собственности хоть формально и есть ваша доля, но юридически она определена просто в виде процента или дроби.

По факту все собственники могут пользоваться квартирой на равных правах — жить в ней, пользоваться санузлами, спальней, гостиной и кухней и т.д. Поэтому продать свою «долю» невозможно — это нужно делать через суд.

Ведь, по сути, не ясно — что именно вы будете продавать, дарить или менять? Долю? Но как и в чем она выражена — какой это «участок»?

Оформление сделок с недвижимостью у нотариуса: нюансы и стоимость >>>

Чтобы выделить свою долю, необходимо обратиться в суд вместе с другими совладельцами и перевести квартиру из совместной собственности в общую долевую. Вам определят, какая часть квартиры принадлежит вам, и вы сможете распоряжаться ею.

Поэтому, чтобы подарить свою долю, гражданке М. действительно нужно по решению суда вывести из совместной собственности квартиру в собственность общую долевую.

Какие существуют виды совместной собственности? По гражданскому праву в Казахстане совместная собственность может быть у супругов в жилье, купленном в браке. Если они разводятся, то решением суда выделяются доли каждому из них.

Комментирует директор ТОО «Юридическая фирма «ГРАНД PREMIUM» юрист Татьяна Лебедева: «Самый распространенный вариант возникновения совместной собственности, предусмотренный Гражданским кодексом РК, — это совместная собственность супругов. Таковой является квартира, приобретенная в период брака в результате так называемой возмездной сделки.

Если квартира досталась одному из супругов по наследству либо же по договору дарения, она признается частной собственностью лишь одного этого супруга».

Второй вариант — по договору приватизации: жилище переходит в совместную собственность нанимателя и постоянно проживающих с ним членов семьи (в т.ч. несовершеннолетних и временно отсутствующих).

Наконец, третий вариант — унаследованное жилье, которое делится в равных долях между наследниками (опять же с учетом норм гражданского законодательства) или же по завещанию, если в нем есть свои ограничения.

Договор дарения квартиры: оформление, риски, нюансы >>>

Права и обязанности владельца доли в квартире

Если вы владеете долей в квартире, то помните несколько нюансов:

если вы провели улучшения в квартире — например, сделали хороший ремонт или перепланировку и т.д. — то они увеличивают вашу долю. Поэтому сохраняйте все квитанции, договоры подряда ремонтной бригады и т.д., чтобы можно было в суде доказать, что именно вы платили за улучшения, и они должны быть учтены при оценке вашей доли;
если вы не можете воспользоваться своей долей — жить в квартире, то вы вправе потребовать от других участников, которые пользуются этим имуществом, выплаты, эквивалентной доле или другой компенсации;
вы и другие дольщики обязаны соразмерно своей доле платить налоги, сборы, иные платежи по общему имуществу. Лучше храните все квитанции, чеки, которые вы оплатили за общее жилье самостоятельно;
если продается доля ребенка в приватизированной квартире, родителям потребуется взять разрешение органов опеки на сделку. Это подтвердит, что семья благополучна, и дети будут жить со своей семьей в другом полноценном жилье с правом собственности и т.д.

Как разрешать споры с арендодателем? >>>

Как продать долю в квартире

Нужно определиться, в какой собственности находится ваша доля. Положим, у вас есть доля на праве совместной собственности в квартире, и вы хотите ее продать.

1. Получите согласие совладельцев совместной квартиры

Для этого вы должны получить согласие совладельцев на сделку купли-продажи — оно должно быть нотариально заверенным и зарегистрированным в органах юстиции. В случае если долю хотят не продать, а обменять, подарить, действуют такие же правила. Если совладельцы не согласны на продажу, вы сделку совершить не сможете. А если и совершите, то она будет признана недействительной.

Чтобы продать или совершить любые другие сделки со своей частью жилья (к примеру, дарение доли) без согласия совладельцев, нужно перевести совместную собственность в общую долевую. Это можно сделать по договору отчуждения от совладельцев, заверенный нотариусом или по решению суда.

2. Предложите совладельцам купить свою долю

После того как собственность переведена в общую долевую, срабатывает понятие преимущественного права покупки — это значит, что сначала нужно предложить купить эту долю своим совладельцам. Цену вы можете устанавливать самостоятельно, но она должна быть единой и для третьих лиц, и для совладельцев.

Для этого нужно уведомить совладельцев в письменной форме о своем намерении продать эту часть жилья, указав цену, по которой вы хотите совершить сделку.

И только когда другие «дольщики» квартиры откажутся от покупки, не приобретут долю в течение месяца, вы можете продать ее любому постороннему человеку.

Если вы не сообщите о продаже доли своим совладельцам, то нарушите право преимущественной покупки. В такой ситуации совладельцы имеют право в течение 3 месяцев требовать перевода на них прав и обязанностей покупателя.

Как проверить квартиру перед покупкой? >>>

Если дольщики хотят разъехаться, то квартира оценивается, продается, и полученные деньги делятся на соответствующие части в отношении каждого из дольщиков. Но бывает и так, что один из дольщиков не желает продавать свою часть, а пользоваться имуществом совместно нет никакой возможности.

Тогда вопрос решается через суд: совладельцы могут обратиться с иском о разделе жилья и выделении доли с выплатой соответствующей компенсации «заупрямившемуся» дольщику. Чаще всего это происходит, если хотят «разъехаться» с дольщиком, который уже давно не живет на жилплощади и при этом имеет совсем незначительную долю в квартире, так что ее наличие непринципиально. Т.е. непосредственно жилец в судебном порядке просто выкупает долю.

В целом же, право собственности неотчуждаемо, и суд не может заставить продать долю — только если эта доля очень мала.

Раздел квартиры при разводе

Как разделить квартиру при разводе в случае, если есть дети? Так, по статье 38 Кодекса о браке и семье, суд может выделить доли в пользу несовершеннолетних детей. Если делят неприватизированную, а купленную родителями, квартиру, то таковое право на долю детей в имуществе не предусматривается. Здесь речь идет не об отдельных долях для детей — суд просто увеличивает долю того родителя, который будет жить с детьми.

Есть и другой нюанс — если кто-то из супругов расходовал общее имущество без разрешения или не получал доходы, это тоже может учитываться судом. Чаще всего такая ситуация касается семей, где один из супругов страдает наркоманией, алкоголизмом — если это удастся доказать, то суд может рассмотреть этот фактор и «иждивенцу» достанется меньшая доля в квартире.

При этом суд не уменьшит долю, если причины отсутствия работы были уважительными — болезнь, кризисный период, уход за детьми или родственниками, которые того требовали, ведение домашнего хозяйства. Такие причины не считаются судом основанием для «урезания».

На квартиру, купленную до брака, полученную по наследству или в дар, право общей собственности не распространяется. Однако если другой супруг инвестировал в нее деньги — на ремонт, перепланировку, достройку и т.д. — то эти суммы будут учитываться на счет этого супруга при разводе. Также с учетом долей делится квартира, которая была куплена в браке на личные средства одного из супругов плюс совместно нажитые средства.

Более подробную информацию о разделе недвижимости при разводе вы можете найти в специальной статье.

Как делится наследство?

В первую очередь, наследство переходит к лицам на условиях универсального правопреемства. По гражданскому кодексу существует несколько очередей наследников (жилье делится в равных долях):

первая очередь — дети наследодателя (также те, кто родился живыми после смерти наследодателя), супруг и родители. Эти люди получают наследство в равных долях. Также по праву представления могут наследовать жилище внуки и их потомки;
вторая очередь — если нет наследников первой очереди, то жилье переходит к полнородным и неполнородным братьям и сестрам, бабушке, дедушке (как по папе, так и по маме). Если нет братьев и сестер, то наследуют их дети — племянники и племянницы. Жилье также делится в равных долях;
третья очередь — действует, когда нет наследников первой и второй очереди. В нее входят родные тети и дяди наследодателя (получают в равных долях) и по праву представления теть и дядь — двоюродные братья и сестры;
наследники последующих очередей — если всех вышеописанных наследников нет, то право наследования получают родственники третьей, четвертой и пятой степени родства.

В первую очередь наследство переходит к лицам на условиях универсального правопреемства. По гражданскому кодексу существует несколько очередей наследников.

Право на наследство в РК: принятие и сроки оформления >>>

Обязательная доля в наследстве

Как гласит статья 1069 ГК РК, в наследстве есть понятие обязательной доли. Кто имеет право на долю в наследстве, независимо от того, указаны они в завещании или нет:

несовершеннолетние дети и нетрудоспособные дети наследодателя;
нетрудоспособный супруг и нетрудоспособные родители наследодателя.

Вне зависимости от завещания, этим родственникам выделяется минимум половина той доли, которая причиталась бы им при наследовании по закону.

Так, например: умер г-н. А, у которого есть двухкомнатная квартира. В завещании он указал наследника в лице взрослого сына Н. При этом у А. есть нетрудоспособный отец К. Отцу по праву обязательной доли выделяется минимум половина комнаты в квартире плюс предметы обстановки или наследник (сын) должен выплатить компенсацию своему деду, эквивалентную стоимости доли.

В право на обязательную долю в наследстве включается также доля из стоимости обстановки жилья, предметов обихода. Бывает, что в завещании есть какие-то пункты, которые ограничивают в наследстве вышеописанных лиц. Тогда эти ограничения накладываются только на ту часть, которая превышает обязательную долю.

Интересен и момент с наследством супруга — если фактически брак был прекращен до открытия наследства, супруги не проживают вместе более 5 лет, то суд может отстранить супруга от наследования. Однако факт раздельного проживания нужно доказать.

Если вам нужна консультация специалистов, то посетите раздел «Вопросы и ответы».

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/8184/

Как лишить собственника доли в приватизированной квартире без согласия

/ Жилищные споры / Как лишить собственника доли в квартире без согласия

Совместное проживание людей часто приводит к спорным ситуациям. Хорошо, если конфликт удается погасить. Однако встречаются случаи, когда одни собственники хотят лишить других доли в квартире. Причины могут крыться в бытовых ссорах, а могут быть связаны с огромными долгами перед ЖКХ. Согласие на отчуждение никто не даст, поэтому совладельцы вынуждены обращаться в суд.

Возникает вопрос, а можно ли вообще забрать у человека его долю в квартире? Что говорить закон? Судебная практика включает как положительные, так и отрицательные примеры. Если не знать о порядке лишения доли, ни о каком успехе в суде не может идти и речи. Настало время изучить вопрос с позиции законодательства и установить причины лишения права собственности на жилье.

Можно ли лишить доли в квартире без согласия?

Жилье гарантировано всем гражданам нашей страны. Если у человека нет своей квартиры, ему могут предоставить муниципальную жилплощадь. Если жилье принадлежит не одному, а нескольким людям – такой режим принято считать общим долевым. Текущую приватизированную квартиру делят на части, которые выражаются в процентном отношении – ¼, ⅜, ⅞ и др.

Лишение доли в квартире без согласия собственника – это принудительная мера. Но это не означает, что остальные совладельцы могут взять и выгнать человека из квартиры, а его долю поделить между собой… Отчуждение любого имущества происходит только в судебном порядке (п. 3 ст. 35 Конституции РФ). Исключением не являются и доли в общем праве. И, надо сказать, на то имеются веские причины, а не обычное желание оставить человека без жилья.

Как можно законно лишить собственника доли в квартире, если он не согласен:

Принудительное изъятие при невыполнении владельцем своих обязательств:

невыплата ипотеки – иск со стороны кредитора (банка);
неуплата за жилищно-коммунальные услуги – иск от ЖЭК или ТСЖ (см. похожую статью «Принудительное выселение собственника из квартиры«);
задолженность по алиментам – иск со стороны матери или прокурора;
уголовные преступления, коррупция – возбуждение производства и арест квартиры.

Принудительный выкуп незначительной части в квартире – реальный вариант при малозначительности процента от жилья.

Можно ли лишить доли в квартире, если собственник в ней не живет и не платит по счетам? Вероятность такого исхода событий очень мала. Скорее всего приставы арестуют счета и другое имущество неплательщика. Даже если его лишат доли, собственнику положена компенсация от продажи за вычетом долга + издержек.

Гораздо реальнее лишить собственника доли в случае ее малозначительности. Ниже вы узнаете, что это такое и по каким критериям она определяется.

Что такое малозначительная доля?

Итак, мы выяснили, что закон допускает лишение части квартиры без согласия собственника. Осталось разобраться при каких условиях.

Основания для принудительного изъятия доли в квартире:

спорная часть жилья признана незначительной (малозначительной);
дробную величину нельзя выделить в натуре (комната);
не представляет интереса для собственника (п. 4 ст. 252 ГК РФ);
ответчик помимо доли имеет и альтернативное жилье.

Основное условие – выкуп такой части за денежную компенсацию.

Определить статус доли самостоятельно не получится. Установить, что часть жилья относится к числу незначительных можно только в судебном порядке. Обычно суды выявляют малозначительную часть в расчете из социальной нормы жилого помещения. Субъекты РФ устанавливают такие нормы самостоятельно. Например, в Москве учётная норма на одного человека – 10 м², в Санкт-Петербурге – 9 м², а в Омской области – 15 м² на жильца.

Какие факторы учитываются судом:

собственник не отказывался от доли, а квартира была оформлена в общую собственность;
получатель был в курсе, что в квартире проживают другие совладельцы, а значит не избежать противоречий.

Юристов спрашивают, какую долю в квартире можно считать незначительной? Универсальной формулы расчетов нет, поскольку процентные показатели могут быть разными и принадлежать разным людям (родственникам и не родственникам). Если проводить сравнение, то ¼ часть квартиры не является незначительной, зато 1/21 от жилья в большинстве случаев признается таковой.

Пример:

Умерла мама, оставив наследство двоим дочерям и бабушке. Жилье не наследовалось целиком, поскольку старшая дочь уже имела ½ часть квартиры (24 м²). Оставшаяся часть распределялась между старшей и младшей дочерью, а также бабушкой. Последняя хоть и вступила в наследство, но не проявляла явного интереса к своей доле и не хотела ее продавать. Общий размер 1/6 части бабушки составил 8 м². Старшая сестра захотела лишить бабушку квадратных метров, признав часть жилья незначительной. Женщина подала иск о принудительном выкупе доли в Первомайский районный суд города Краснодар.

Истец приложила доказательства вступления в наследство, показания сестры и соседей об отсутствии интереса бабушки, неуплате за ЖКУ, ремонт + сведения о наличии у ответчицы своей квартиры. Суд исходил из социальных жилищных нормативов (Краснодар – 10 м² на одного человека).

Согласно подсчетам, доля бабушки не дотягивает до минимального показателя, а значит часть можно признать незначительной. Суд установил, что ответчик не заинтересован жить в унаследованной квартире.

Исковое заявление было удовлетворено: долю признали малозначительной, сестры выплатили бабушке компенсацию за 1/6 часть жилья, что увеличило их процентные соотношения в квартире.

Как лишить доли в приватизированной квартире без согласия

Логично действовать по принципу «незначительная доля – выкуп», т.к. это оптимальный вариант при любой ситуации. Разумеется, если часть мала и не представляет интереса для собственника.

Порядок действий

Принудительный выкуп малозначительной доли требует соблюдения судебной процедуры. Прежде чем отдавать деньги за часть жилья, истец доказывает факт незначительности. Если доказательств не последует или они окажутся поверхностными – суд откажет в рассмотрении иска.

Как законно лишить доли в квартире без согласия собственника:

Уведомить совладельца о желании выкупить его долю.
Получить отказ, зафиксировать его в письменном виде.
Собрать аргументы в пользу выкупа малозначительной части жилья.
Оценить стоимость доли.
Подготовить исковое заявление, приложить документы.
Предоставить сведения о платежеспособности – таким образом суд увидит, что вы имеете достаточно средств для выкупа доли ответчика.
Обратиться в городской (районный) суд по месту нахождения объекта недвижимости – передать пакет документов через секретаря.
Дождаться определения о возбуждении гражданского дела по жилищному вопросу.
Отстоять позицию на заседаниях суда, привлечь свидетелей, ходатайствовать о назначении экспертизы.
Перевести деньги на счет ответчика.
Переоформить права в отделении «Мои документы» или в Росреестре.
Забрать выписку из ЕГРН и начать распоряжаться долей (например, присоединить ее к уже имеющейся части жилья).

Обратите внимание, что истец обязуется иметь деньги для выкупа малозначительной доли ответчика. Если не предоставить информацию о депозите, суд сочтет требования несерьезными. Вероятный исход при таком раскладе – отказ в удовлетворении иска.

Иск о принудительном выкупе доли в квартире

Обязательным условием при составлении иска является соответствие требованиям ст. 131—132 ГПК РФ.

Укажите в содержании следующие данные:

наименование суда – например, городской или районный;
личные данные истца и ответчика – ФИО, адрес, контактный телефон;
сумма иска – рассчитывается на основе цены доли;
название документа;
адрес, кадастровые данные, площадь квартиры;
сведения о незначительной доле – процент от общей собственности, количество кв. метров;
сведения о праве собственности;
данные о попытках урегулировать спор на досудебной стадии;
указать причины считать жилую часть малозначительной, сослаться на доказательства;
основное требование истца – признать долю незначительной и назначить выкупную цену за ее продажу;
приложения-документы (списком);
сведения о вызове свидетелей;
дата и подпись истца.

Необходимые документы

Серьезные аргументы нужно передать в документальном виде, чтобы суд имел представление о намерениях истца.

Документы могут быть следующими:

копия паспорта истца + оригинал для подтверждения;
минимум 3 экземпляра иска – один остаётся у истца, второй уходит на рассмотрение в суд, третий – в адрес ответчика;
актуальный документ о праве собственности – свидетельство или выписка из ЕГРН;
подтверждающий документ, который указан в регистрационной выписке или свидетельстве;
технический паспорт жилья;
выписка из домовой книги;
сведения о депозите или выписка с банковского счёта – о наличии средств для выкупа доли ответчика;
квитанция об оплате госпошлины.

Вместе с основными документами истец предоставляет аргументы в пользу своей правоты:

аудио–, видео–, фотоматериалы;
заключения экспертов и оценщиков – о невозможности выдела в виде комнаты;
свидетельские показания;
копии протоколов участкового, полиции;
акты ЖЭК, СЭС и других органов;
предыдущие решения суда по вопросу;
прочие доказательства.

Имеющийся пакет может быть дополнен ходатайствами истца. Например, о проведении экспертизы жилого помещения.

Сроки

Судебные разбирательства не имеют точных сроков, в каждом конкретном деле будут свои временные периоды.

Стандартный срок рассмотрения дела в городском (районном) суде – 2 месяца с момента подачи иска. Обычно проходит 5 дней и суд выносит определение о судьбе искового заявления – возбудить гражданское производство или оставить иск без движения. Срок на обжалование судебного вердикта – 30 дней, однако ответчику дается 10 дней на подачу апелляции.

Регистрация также предусматривает срок на обработку заявки – выписку из ЕГРН выдают в течение 4-10 дней, без учёта праздников и выходных.

Госпошлина, расходы

Лишение собственника доли в квартире – это имущественный спор, поскольку в нем фигурирует часть жилого помещения. Размер госпошлины в таких делах связан с ценой исковых требований.

Например, если цена выкупаемой доли до 20 000 рублей, судебный сбор составит 4%, но не менее 400 рублей. Если же цена требований превышает 200 001 рублей – истцу придется заплатить уже 5 200 рублей + 1% от суммы превышения 200 000 рублей (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Переоформление доли в органе Росреестра обойдется в 2 000 рублей на одного собственника.