Нужна ли оценка, чтобы оспорить кадастровую стоимость?
akayarda/Depositphotos
К сожалению, Вам придется делать оценку недвижимости. Кадастровая стоимость – это цена недвижимости, которую для нее установило государство. Как раз эта стоимость и берется в расчет при определении величины имущественных налогов. Стоимость же по договору с банком – это лишь та цена, которую Вы согласовали с банком.
В данном случае даже договор с кредитной организацией не может повлиять автоматически на кадастровую стоимость. Тем не менее, при проведении новой рыночной оценки и договор с банком, и банковская аналитика, которая послужила основанием для определения цены договора, сыграют хорошую роль.
Эти документы могут и должны быть использованы оценщиком при определении настоящей рыночной стоимости объекта. Механизм в двух словах такой:
- делаете новый отчет о рыночной стоимости недвижимости;
- обращаетесь в комиссию или в суд с целью установления рыночной стоимости в качестве кадастровой.
Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной?
Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости?
Отвечает адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро «Толпегин и партнеры» Аркадий Толпегин:
Действующее законодательство позволяет оспаривать кадастровую оценку. Причем физические лица вдобавок обладают правом выбора – оспаривать ли им кадастровую стоимость в суде или по внесудебной процедуре.
Оспорить кадастровую стоимость можно в двух случаях:
- Ваш объект недвижимости имеет какие-то условия использования, которые не учитывались при массовой оценке (например, если земельный участок находится в защитной зоне и на нем ограничено строительство). Доказав это обстоятельство, можно рассчитывать, что стоимость будет значительно снижена;
- стоимость Вашего объекта значительно выше рыночной стоимости. Именно это основание чаще всего применяется в спорах о кадастровой оценке, и именно его рассмотрим подробнее.
Для того, чтобы доказать свою позицию суду или специальной комиссии, необходимо представить отчет оценщика, который устанавливал бы рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на ту же дату, когда была установлена кадастровая стоимость.
Если Вы оспариваете кадастровую стоимость в суде, то эффективнее будет попросить суд назначить экспертизу для определения рыночной стоимости объекта. Никакие иные документы (например, договор, по которому Вы приобретали объект) не являются самостоятельными доказательствами для рассмотрения такого спора.
Однако при наличии отчета оценщика они могут быть использованы как дополнительные документы, подтверждающие позицию заявителя.
Отвечает оценщик компании «БИОН» Полина Демидова:
Алгоритм действий в данном случае следующий:
- Оценщик подготавливает отчет об оценке на дату установления кадастровой стоимости объекта недвижимости.
- С отчетом собственник обращается в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости.
- Если в комиссии Вы получаете отказ, то с отказом и с отчетом направляетесь в суд.
В любом случае первым делом нужна консультация с оценщиком. Проанализировав рынок, ситуацию, цель заказчика, оценщик сразу скажет, есть ли смысл в оспаривании.
Как оспорить кадастровую стоимость участка и дома?
5 способов узнать, сколько стоит ваша квартира
Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:
Оспаривать кадастровую стоимость можно в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре и в суде. Для физических лиц обращение в комиссию необязательно, для юридических – необходимый этап.
С 2017 года кадастровая стоимость объектов недвижимости стала регулярным предметом судебных разбирательств. Это связано в первую очередь с тем, что налог на недвижимость в большинстве случаев стали рассчитывать, исходя именно из кадастровой стоимости. Порядок рассмотрения споров в комиссии предусмотрен ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Для пересмотра в комиссии к заявлению следует приложить:
- выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости;
- копию правоустанавливающего документа;
- отчет о его рыночной стоимости;
- если оценка была сделана на основе неверных данных, то необходимы документы, это подтверждающие;
- иные документы, имеющие значение по делу.
Кадастровая стоимость периодически подлежит пересмотру. Поэтому раз в пять лет не мешает ею интересоваться, чтобы не получить неприятный сюрприз в виде большого налога. Процедуру по ее оспариванию следует начать сразу же, как Вам стало известно о новой стоимости.
К исковому заявлению следует приложить те же документы, что для подачи в комиссию.
Кадастровая стоимость часто совпадает с рыночной. Но не всегда. Бывают колебания как в одну, так и в другую сторону. Для того, чтобы не попасть впросак, лучше заказать независимую оценку недвижимости. Если оценщик придет к выводу, что Ваша недвижимость имеет рыночную стоимость ниже кадастровой, тогда есть смысл идти в суд.
Если комиссия или суд удовлетворили Ваши требования, то можно уже обращаться в налоговую службу о перерасчете налога.
Как узнать кадастровую стоимость жилья?
Можно ли купить землю по кадастровой стоимости?
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
Оспаривание кадастровой стоимости происходит в комиссии (для физических лиц необязательный этап) и в суде. В Вашем случае обязательна экспертная оценка. Надо разбираться, почему у Вас такая большая разница в стоимости – почти в 23 раза? Возможно, в кадастровой стоимости допущена опечатка: у меня в практике уже были такие дела, которые удавалось решать и без судебного разбирательства.
Если мы говорим не об опечатке, то в суде одного договора купли-продажи будет явно недостаточно.
Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:
Законодательство позволяет оспорить кадастровую стоимость. Сделать это можно любым из двух способов: через комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости либо через суд общей юрисдикции на региональном уровне (суд области, края, верховный суд республики и т. д.). Но в суд подать можно заявление лишь в течение пяти лет со дня, когда в государственный кадастр недвижимости были включены сведения об объекте недвижимости.
При этом при оспаривании кадастровой стоимости обязательно нужно провести оценочную экспертизу, чтобы определить реальную кадастровую стоимость объекта недвижимости.
Можно привести пример из судебной практики по таким делам. Так, С. обратился в Нижегородский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания – общей площадью 85,8 кв. метров в размере, равном его рыночной стоимости – 771 682 рублям. Кадастровая стоимость указанного здания была установлена, согласно Постановлению Правительства Нижегородской области, и составляла 2 307 861,4 рубля.
Отчет об оценке подтвердил заявленную истцом рыночную стоимость. Суд согласился с экспертным заключением, представленным истцом, и не стал назначать новую экспертизу. В итоге решением Нижегородского областного суда от 29.11.2018 г. по делу № 3А-663/2018 исковые требования полностью были удовлетворены.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
Как оспорить кадастровую стоимость коммерческой недвижимости?
Как узнать кадастровую стоимость земли в Анапе и посчитать налог?
Почему участка нет в кадастровой карте, хотя его межевали?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Источник: https://www.domofond.ru/statya/nuzhna_li_otsenka_chtoby_osporit_kadastrovuyu_stoimost/100020
Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка?
Данное понятие означает публичный вариант стоимости земельного участка в среднем на рынке. При расчете используется следующая формула – показатель площади участка умножить на удельный показатель стоимости.
Для установления последнего показателя используется совокупность определенных параметров. Но в основе лежат следующие значения местоположение участка и разрешенный вид его использования.
В каждом субъекте процедура проведения кадастровой оценки земель проводится по решению местных властей. И в каждом субъекте период переоценки разный, единственное – он не должен быть более пяти лет.
Вот как это должно происходить. Местные власти принимают решение о том, что некоторым его землям необходима переоценка. И в качестве заказчика устраивают публичные торги. Вместе с ними в качестве заказчика в торгах участвует местный Росреестр.
К участию в торгах допускаются организации, обладающие лицензией на занятие оценочной деятельностью. С тем оценщиком, который выигрывает торги, власти заключают договор на проведение оценки выбранных земель.
Внимание! На стоимость земель влияют такие факторы, как:
- категория земель,
- средняя стоимость аналогичных участков на рынке,
- где расположен участок,
- имеются ли на нем элементы благоустройства.
Все полученные в ходе оценки значения в обязательном порядке заносятся в кадастровую базу учета Росреестра.
Земельного участка нет на публичной кадастровой карте
Как получить кадастровый паспорт через МФЦ, читайте тут.
Как исправить кадастровые ошибки при межевании, читайте по ссылке: https://novocom.org/otvety-na-voprosy-chitatelej/kak-ispravit-kadastrovye-oshibki-pri-mezhevanii.html
Кто может оспорить
Собственник участка имеет полное право оспорить полученные результаты.
В качестве собственника может выступить:
- физлицо. В случае если стоимость участка искусственно завышена, и она затрагивает интересы собственника,
- юрлицо. В случае если обозначенный участок находится в его собственности,
- властные структуры, если земельный участок находится в их владении.
Процедура оспаривания результатов для физлиц и юрлиц различаются. И основной отличительной чертой является следующее – способ подачи заявки на пересмотр стоимости. Юрлица должны подавать его сначала в специальную комиссию, и лишь если только она откажет, то они имеют право подавать иск в суд. Тогда как физлица могут сразу обратиться в суд.
К юрлицам приравнены и органы власти – собственники земель.
Как оформить в собственность земельный участок в СНТ 2018?
Основания для оспаривания результатов оценки
Если результаты процедуры оценки затрагивают права и обязанности заинтересованных лиц, то допускается их оспаривание. Обычно заинтересованными лицами выступают собственники земельных участков.
Причины, по которым результаты оценки земельных участков могут быть пересмотрены:
- сведения о земельном участке, используемые в процедуре оценки, являются недостоверными,
- рыночная стоимость участка установлена на дату, на которую установлена и его кадастровая стоимость.
Важно! Кадастровая стоимость оспаривается:
- в специальной комиссии по рассмотрению споров по кадастровой стоимости – юрлица и властные органы,
- в суде – физлица.
Но специалисты физлицам также рекомендуют обратиться в комиссию, хотя это и не является обязательным. Этого требуют условия досудебного разрешения споров – ФЗ 135 ст. 24.18 ч. 3, ФЗ 237 ст. 22 ч. 1.
Необходимые документы
В первую очередь вам необходимы будут бумаги, согласно которым именно вы являетесь собственником указанного участка.
Также не забудьте бумаги, в которых указывается текущая стоимость участка:
- паспорт кадастровый на предмет спора. В нашем случае напоминаем – это земельный участок,
- справку о кадастровой стоимости земли. В справке должна быть указана сумма, которую оспаривают,
- бумаги, подтверждающие, что расчет кадастровой стоимости был проведен неправильно,
- если имеется рыночная стоимость, которая является причиной оспаривания установленной стоимости, то необходимо подать отчет о расчетах,
- заключение независимой экспертизы о вышеупомянутом отчете. Если такая экспертиза не была проведена, то ее рекомендуется провести заранее,
- заявление о пересмотре установленной стоимости. Его нужно составить грамотно. Иначе его могут не принять, поэтому лучше всего обратиться за помощью к специалистам.
Все перечисленные выше документы должны в обязательном порядке присутствовать в вашем пакете. В случае отсутствия хотя бы одной бумажки или же неправильного заполнения вам откажут.
Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.
Внесудебное оспаривание
Скачать бланк заявления о пересмотре кадастровой стоимости бесплатно в формате word
Процедура переоценки кадастровой стоимости участка должна протекать следующим образом. Первым делом нужно направить обращение в комиссию по спорам.
Она обычно находится при Росреестре того района, за которым закреплен предмет спора. На оспаривание результата дается срок до следующей процедуры переоценки, но не более 5 лет.
Обращение имеет вид заявления, и в нем нужно указать следующую информацию:
- ФИО заявителя,
- его адрес проживания (регистрации),
- основание, ставшее причиной требования пересмотра.
При написании заявления нужно быть особенно внимательным. Ведь если случайно ошибиться в указании данных, то вам откажут в его приеме.
ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления о пересмотре кадастровой стоимости:
Срок рассмотрения
Следующий ваш шаг должен быть следующим – ожидание решения данной комиссии. После того как ваше заявление примется в рассмотрение, комиссия должна в течение месяца вынести свое решение.
Заявитель имеет право присутствовать на заседании по его вопросу, о дате проведения ему должны сообщить заранее. Для этого он при подаче заявления должен уведомить комиссию о своем желании присутствовать на заседании.
Если же вы не изъявляете такого желания, то вас о результатах уведомят выбранным вами способом. Также результат решения комиссии будет сообщен местным властям.
Кадастровая стоимость земельного участка по кадастровому номеру.
Результат должен быть следующим:
- либо ваш запрос удовлетворят, и стоимость будет пересмотрена,
- либо же последует отказ.
В последнем случае вы имеет право обратиться в суд.
Решение вопроса в суде
Скачать бланк иска в суд об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка бесплатно в формате word
Для этого нужно подать иск и собрать все требуемые документы.
Запомните! Основания для подачи иска могут быть следующими:
- вы не согласны с кадастровой стоимостью, которая установилась после процедуры оценки,
- вы не согласны с решением специальной комиссии.
Исходя из того, какие требования будут изложены в заявлении, и будет определяться алгоритм судопроизводства.
Также в заявлении кроме обоснования своих требований указываем следующее:
- название и адрес отделения суда, куда направляем иск,
- ФИО истца, адрес проживания, телефон и почту для связи – для физлица. Юрлицо должно указать свои аналогичные данные,
- сведения об ответчике. Им может быть ранее заседавшая комиссия или Росреестр,
- основание для обращения. Они должны быть такими же, что и ранее,
- если ранее ваше прошение рассматривала комиссия, то в иске указываем данный факт.
ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец иска в суд об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка:
Посмотрите видео. Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка:
Подача заявления
Административный иск может быть подан в суд городов федерального значения (Москва, Питер), облсуд, верховный республиканский, краевой, автономной области и автономного округа по месту нахождения заказчика процедуры определения кадастровой стоимости либо же того госоргана, который определил данную стоимость.
Сроки обращения с указанным иском следующие – не позднее пяти лет с даты внесения в ЕГРН результатов определения стоимости, которые вы оспариваете. В случае же оспаривания решения или действий (бездействия) комиссии сделать это необходимо в течение трех месяцев с того дня, как вам стало известно о том, что ваши права и законные интересы были нарушены.
Судебное заседание
По правилам рассмотрение административного иска о пересмотре стоимости должно произойти в течение двух месяцев. А если подается заявление о пересмотре решения комиссии – в течение месяца со дня подачи.
задача истца при рассмотрении дела доказать, что сведения, использованные при определении кадастровой стоимости, являются недостоверными. Также нужно доказать недостоверность рыночной стоимости, что была принята в качестве кадастровой на момент его установления.
Если суд вынесет положительное решение, то в его резолютивной части должно быть указание на вновь установленный размер кадастровой стоимости и на дату подачи иска.
Внимание! Если кадастровая стоимость земли установлена решением суда или комиссии, то сведения о новой стоимости используются в случаях, предусмотренных российским законодательством. Например, для исчисления налога на землю с 1 января календарного года, в котором вы подали заявление на пересмотр, но не ранее внесения в ЕГРН оспариваемой стоимости.
Некоторые нюансы
При положительном решении комиссии или суда региональный Росреестр в обязательном порядке вносит изменения в кадастр недвижимости.
В дальнейшем налоговая будет запрашивать данные сведения при проверке подаваемой вами декларации. Правда, здесь имеются свои нюансы.
Законодательство гласит, что измененные путем оспаривания сведения по кадастру в качестве целей для налогообложения можно использовать только с того года, в который было подано заявление о пересмотре результатов оценки.
Как узнать кадастровую стоимость дома?
Если год обращения отличен от года принятия решения, то вам придется впоследствии доказывать налоговой необходимость того, что нужно применять измененную стоимость.
При этом от налоговой может последовать отказ в возврате или же в зачете излишка уплаченных налогов, ведь в кадастровом реестре за прошлый год отображается прежняя стоимость. Надлежащей законодательной базы по таким случаям еще не разработано.
Посмотрите видео. Оспариваем кадастровую стоимость через суд:
Источник: https://novocom.org/zakon/nedvizhimoe-imushhestvo/osparivanie-kadastrovoj-stoimosti-zemli
