Какие бывают правоустанавливающие документы на землю?

В этой статье:

Правоустанавливающие документы на земельный участок

Документы, которые подтверждают какой-либо вид прав на земельный участок, бывают двух видов:

Правоподтверждающие (они же правоудостоверяющие),
Правоустанавливающие.

Для большинства людей и те, и те называются привычным словосочетанием «документы на землю», а разнице между ними значения не придается. При этом разница существенна. Если ее усвоить, то легче будет ориентироваться во всех бумагах и проще формировать пакет документов для совершения сделок.

Правоподтверждающие документы

Это те бумаги, которые подтверждают(удостоверяют) право лица на земельный участок. Наиболее известный из них – это свидетельство о праве собственности. Прежде оно выдавалось на гербовой бумаге, имело «мокрую» печать и иные знаки, по которым можно было доподлинно определить его действительность. Свидетельства имели одинаковый вид , хотя выдавались на разные виды недвижимости. Бумажное свидетельство бережно хранилось у собственника наряду с правоустанавливающими документами. Теперь такое свидетельство бывает только электронным.

Оно не распечатывается, не подтверждается печатью и не имеет никаких специальных знаков. Электронное свидетельство хранится в базе Росреестра. Собственник может получить только выписку из единого реестра недвижимости, сведения из которой будут актуальны на дату выдачи. Такую выписку запрашивают риэлторы, арендаторы, покупатели, чтобы не терять время и не связываться с несобственниками. При этом Росреестр самостоятельно устанавливает собственника при проверке сделок с землей. Самому Росреестру такая выписка не нужно, что логично.

Свидетельство подтверждает то, что право на земельный участок перешло к собственнику на законных основаниях, что все правоустанавливающие документы прошли строгую государственную проверку и переход права был зарегистрирован должным образом.

Только при наличии такого свидетельства собственник может отчуждать свой земельный участок и иными способами распоряжаться им. Без него невозможно совершить ни возмездные сделки, ни передавать участок во владение, ни дарить его, то есть совершать безвозмездные сделки. Наследники при отсутствии у наследодателя свидетельства не смогут унаследовать его принадлежащий ему при жизни земельный участок, кроме случаев наличия у наследователя права пожизненного наследуемого владения.

Такие ситуации имеют место тогда, когда наследодатель годами пользовался земельным участком, построил на нем дом, проживал в этом доме, оплачивал все необходимые платежи, чувствовал и считал себя собственником этого участка, но на самом деле не оформил когда-то право собственности на участок или не довел оформление до конца.

В этом случае наследникам предстоит долгая и сложная процедура признания за умершим права собственности на земельный участок, которая не всегда может завершиться положительно.

Наследуемые на условиях пожизненности участки земли являются объектами публичной собственности. У их владельцев есть только право владеть ими и пользоваться, а возможность распоряжаться ими отсутствует, исключая возможность передавать их по наследству. Право пожизненного владения подтверждается свидетельством иного рода.

В последние годы такие свидетельства практически не выдаются, поскольку институт пожизненного наследуемого владения себя изжил, а владельцы участков, передаваемых на таком основании, в большинстве своем приватизировали их. Если же предыдущие владельцы не приватизировали участок, то у последующих сохраняется такая возможность.

Правоподтверждающий характер также носят договоры аренды земельных участков. Они удостоверяют право арендатора на владение и пользование земельным участком. Распоряжение арендованным земельным участком ограничено возможность арендатора сдать его в субаренду, если это не запрещено законом или положениями самого договора.

Правоустанавливающие документы

Перечень документов второго вида более обширен. По существу, они представляют собой такие документы, которые говорят об основаниях возникновения права собственности на земельный участок и об основания для проведения процедуры государственной регистрации права на него. Росреестр прежде всего проводит правовую экспертизу правоустанавливающих оснований, если документы соответствуют установленным для такого вида бумаг требованиям, регистрирует на их основании право собственности.

Кроме как для оформления права собственности правоустанавливающие документы необходимы при получении разрешения на строительство на земельном участие, при смене категории земли.

К числу таких документов относятся:

Договоры. Это самая многочисленная группа документов. Наиболее распространен договор купли-продажи. Он оформляется, если земельный участок приобретался на возмездной основе на определенную денежную сумму у физического или юридического лица, у муниципалитета или государства. Для данного договора предусмотрена простая письменная форма. Нотариальное заверение требуется только в том случае, если на сторону продавца выступают несколько лиц или субъектов. Например, так часто бывает, когда наследники продают доставшийся им в наследство земельный участок. Также множественность субъектов на стороне продавца бывает при продаже ранее приватизированного участка. Другой, чуть менее распространенный договор, — договор дарения. По этой безвозмездной сделке обычно приобретают участки у близких родственников, родители дарят землю детям, бабушки и дедушки – внукам. Форма у такого договора простая письменная. Другой вид договора как правоустанавливающего документа на земельный участок — договор мены. Более всего он был распространен в советский период, когда возможности сделок с недвижимостью были ограничены законом.
Свидетельство о праве на наследство. Это документ выдается нотариусом каждому из наследников с указанием его доли в наследстве или с поименованием конкретного имущества из наследственной массы. На основании этого свидетельства Росреестр регистрирует право наследников на земельные участки в том числе. Если наследники решат обменяться земельными участками, разделить их или совершить иные юридически значимые действия, то смогут это сделать после регистрации права собственности на основании свидетельства о наследстве
Решение суда. Решения суда правоустанавливающего характера также различны. Чаще всего речь идет о принудительном разделе участка, когда совместное пользование земельным участником, находящимся в совместной собственности затруднено или невозможно. Кроме того, в суде гражданин вправе получить документы-основания для регистрации права собственности на земельный участок на условиях приобретательной давности. Если некто непрерывно в течение пятнадцати лет добросовестно и открыто владел и пользовался земельным участком, проявляя о нем свойственную собственнику заботу, то суд вправе признать за этим гражданином право собственности на этот участок. С подобным решением суда надлежит обратиться в Росреестр для завершающего шага по регистрации своего права.
Решение о разделе земельного участка. Здесь ситуация может двоякой. Либо у земельного участка был один собственник, который решил по каким-то причинам разделить его на два участка, либо несколько собственников (например, участки приватизации или наследники) решили выделить свои доли как физически, так и юридически – с присвоением адресов каждому вновь образованному участку.
Акты органов власти. Они говорят о том, что земля была бесплатно предоставлена лицу в собственность, например, многодетной семье. Также участки получают ветераны Великой отечественной войны. В рамках реализации программы по обеспечению жильем детей-сирот этой категории граждан могут предоставляться как жилые помещения, так и земельные участки. Кроме того, в индивидуальном порядке рассматриваются случаи выдачи земельных участков военнослужащим и работникам органов внутренних дел, отличившихся при прохождении службы.
Решение о реорганизации и передаточный акт. Этот тип правоустанавливающий документов обычно попадает в руки бывших членов некоммерческих товариществ и кооперативов. Приняв решение о реорганизации или ликвидации юридического лица, правление его на общем собрании распределяет все имущество товарищества или кооператива, в том числе землю. По передаточному акту каждый бывший член реорганизуемого (ликвидируемого) юридического лица обычно получает землю, бывшую у него во владении и пользовании. Кроме того, может достаться часть земель общего пользования.

Каждый вид документа должен соответствовать определенным требованиям, поэтому оформлять их следует должным образом, чтобы не получить потом отказ в регистрации права по причине несоответствия документа установленным нормативам.

В любом документе должны быть указаны не только точные данные бывших и новых собственников, но и максимум сведений об участке: его адрес, описание, категорию земель и назначение, кадастровый номер. Часто бывает так, что кадастровый номер в правоудостоверяющем документе и в реестре не совпадают. Тогда приводятся оба с указанием источника каждого из номеров.

Чтобы правильно оформлять земельные отношения со своим участием, нужно иметь представление как о правоустанавливающих, так и правоудостоверяющих документах. Для правильного оформления документов лучше всего обращаться к специалистам или следовать пошаговым инструкциям, которые можно найти в справочных правовых системах.

Источник: https://zemjurist.ru/zemlya/registratsiya/pravoustanavlivayushhie-dokumenty-na-zemelnyj-uchastok.html

Документы на землю

Документы на землю бывают правоустанавливающие и правоудостоверяющие (правоподтверждающие). Правоустанавливающими являются «документы-первоисточники», на основании которых выдается правоудостоверяющий документ (свидетельство о государственной регистрации права).

Правоустанавливающие документы

Правоустанавливающие документы являются первичным основанием для государственной регистрации права на землю. Их примерный перечень приведен в ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации прав).

Такие документы должны соответствовать законодательству, которое действовало на момент их составления в месте расположения земельного участка.

В них должен быть указан правообладатель, вид права на землю, а также описание земельного участка, позволяющее однозначно истолковать и затем идентифицировать конкретный участок земли.

Правоустанавливающими документами на земельные участки являются:

— договоры и акты приема-передачи к ним (купля-продажа, дарение, мена, приватизация и др.);

— решения судов, вступившие в законную силу (в том числе мировое соглашение, утвержденное судом);

— свидетельства о праве на наследство;

— решения, постановления, распоряжения, акты органов государственной власти или органов местного самоуправления (их должностных лиц) о предоставлении (выделении) земельных участков.

Имейте в виду, что так называемые свидетельства о правовой регистрации, о внесении в реестр собственников и т.п., выданные БТИ, органами местного самоуправления, сами по себе не являются правоустанавливающими. Их можно только приобщить к документам, являющимся основанием для возникновения и перехода прав на землю.

Пунктом 7 ст. 30 Земельного кодекса предусмотрено, что решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного распоряжаться земельным участком, о предоставлении его для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием:

1) государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;

2) заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность;

3) заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Специалисты Минэкономразвития России в Письме от 9 ноября 2009 г. N Д23-3585 сделали вывод, что решение о предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование является основанием возникновения такого права. То есть такое решение является надлежащим правоустанавливающим документом.

Если же земельный участок предоставлен в собственность или аренду, то соответствующее решение о предоставлении земельного участка или протокол о результатах торгов является исключительно основанием для заключения соответствующего договора и не является сам по себе правоустанавливающим документом.

В указанном случае права на земельные участки возникают на основании соответствующих договоров.

Таким образом, надлежащими правоустанавливающими документами при предоставлении земли в аренду или на правах собственности являются в совокупности решения о предоставлении земельного участка или протоколы о результатах торгов, а также договоры отчуждения земельного участка.

Правоудостоверяющие документы

К правоудостоверяющим документам на землю относятся:

— свидетельство о праве собственности на землю (в том числе по Постановлению Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения», которое утратило силу) с обязательным приложением кадастрового плана (карты, паспорта) участка;

— свидетельство о праве собственности на землю (выданное в том числе по Указу Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», который утратил силу);

— свидетельство на право пожизненного наследуемого владения землей (по Постановлению N 177);

— свидетельство о праве бессрочного (постоянного) пользования землей (по Постановлению N 177);

— государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей (по Постановлению Совмина РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 «Об утверждении форм Государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей»).

Это важно. Юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды или приобрести его в собственность (п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). С 1 января 2013 г.

Кодекс об административных правонарушениях будет дополнен ст. 7.

34, которая устанавливает ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность.

Имейте в виду, что указанные свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок имеют юридическую силу только вместе с соответствующим правоустанавливающим документом. Поэтому в свидетельстве о государственной регистрации права на землю всегда указывается ссылка на документ, который устанавливает право на земельный участок (например, договор купли-продажи и акт приема-передачи, решение о разделе участка, протокол общего собрания, решение учредителя). Помимо этого указывается:

— субъект права (Ф.И.О., его персональные данные; наименование организации, ИНН, ОГРН, дата госрегистрации, адрес и др.);

— вид права (например, «собственность»);

— объект права (категория земли, вид разрешенного использования, площадь, адрес);

— кадастровый (или условный) номер;

— существующие ограничения (обременения) права.

Таким образом, свидетельство о государственной регистрации права является правоудостоверяющим (правоподтверждающим), а не правоустанавливающим документом. То есть наличие свидетельства подтверждает факт государственной регистрации права на земельный участок, но не влияет на его существование. При этом единственным доказательством существования зарегистрированного права является запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).

Юридическая сила

Документы, подтверждающие права на землю, выданные в советское время или до утверждения новых действующих форм таких документов, признаются юридически действительными (ст. ст. 6, 14, 17 Закона о госрегистрации прав). Это означает, что нет обязанности менять их на новые.

Так, действительны государственные акты, свидетельства и другие документы, выданные организациям и гражданам до 31 января 1998 г., то есть до введения в действие указанного Закона. Они имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП (п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г.

N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Но в случае необходимости совершить сделку с такой землей (купить, продать, сдать в аренду и др.) необходимо перерегистрировать права на землю (п. 2 ст. 6 Закона о госрегистрации прав), то есть пройти процедуру государственной регистрации права. При этом правоустанавливающие документы на землю и свидетельство о зарегистрированном праве и по смыслу, и по содержанию не должны противоречить сведениям, указанным в других справках и документах из комплекта, который необходим для совершения сделки с землей.

К сведению. С 1 марта 2010 г. организации — собственники недвижимости, в том числе земельных участков, могут отправлять в электронном виде документы, необходимые для постановки недвижимости на кадастровый учет. Это, например, межевой план, акт согласования местоположения границ земельного участка. Документы, подаваемые в электронном виде, нужно заверить электронной цифровой подписью. Электронное заявление в Росреестр можно подать через портал государственных услуг (www.gosuslugi.ru) либо через официальный сайт Росреестра (www.rosreestr.ru) (Приказ Минэкономразвития России от 28 декабря 2009 г. N 555).

Утрата документов

Если право на земельный участок возникло после 31 января 1998 г. (введение в действие Закона о госрегистрации прав), то вся информация должна храниться в территориальных органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) (прежнее название — Федеральная регистрационная служба России). Как правило, вопросами кадастрового учета и регистрации прав на земельные участки занимаются отдельные структурные подразделения Росреестра.

Приказом Минюста России от 18 сентября 2003 г. N 226 утверждена Инструкция о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах. Информация предоставляется в виде выписок из ЕГРП и справок о содержании правоустанавливающих документов.

В случае утраты по какой-либо причине документов на земельный участок необходимо обратиться в Управление Росреестра за выпиской о содержании таких документов. Полученная выписка подтвердит право на земельный участок. Ее будет достаточно для совершения сделки с земельным участком.

Если в системе Росреестра искомые документы отсутствуют, то их, скорее всего, следует истребовать в уполномоченных органах местного самоуправления. Дело в том, что, по данным Росреестра, на уровне муниципалитетов продолжают функционировать структурные подразделения, не наделенные полномочиями в области государственного технического учета и технической инвентаризации.

Они продолжают хранить архивы дел и документов на объекты недвижимости и нередко отказываются передавать их в установленном порядке в систему уполномоченных органов Росреестра.

Информация о зарегистрированных правах на земельные участки и другие объекты недвижимого имущества по общему правилу предоставляется за плату. Ее размер установлен Постановлением Правительства РФ от 14 декабря 2004 г. N 773 «Об утверждении Правил осуществления платы за предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме»:

— для физических лиц — 100 руб.;

— для юридических лиц — 300 руб.

Запрошенная информация должна быть предоставлена в течение пяти рабочих дней (или мотивированный отказ).

Таким образом, основными документами на землю являются свидетельство о государственной регистрации права, правоустанавливающие документы, а также кадастровый план участка.

Источник: http://mosuruslugi.ru/articles/452/

Правоустанавливающие документы на земельный участок: понятие и список необходимых актов

Правоустанавливающие документы, как это понятно из их названия, являются основаниями для установления права собственности. Не следует путать их с правоподтверждающими.

Разница между тем, чтобы установить и подтвердить право собственности — существенна. Правоподтверждающие документы — лишь подтверждают факт возникновения права собственности, и сообщают, что в Единый реестр внесена соответствующая запись.

Например, таким документом является свидетельство о регистрации права собственности — оно имеет юридическую силу только в комплекте с правоустанавливающим документом и обязательно ссылается на него.

Кроме того, чтобы получить это свидетельство, нужен правоустанавливающий документ, например, договор купли-продажи земельного участка, на основании которого владелец стал собственником.

Понятие

Правоустанавливающие документы на земельный участок нужны для предъявления в государственные органы в двух случаях:

Необходимо изменить/подтвердить данные владельца участка вследствие его продажи/покупки, дарения, завещания, заключения договора залога;
Доказать в судебной инстанции свое право на конкретный земельный участок (отбиться от рейдеров/мошенников).

Документы должны соответствовать законам, действовавшим на момент их составления.

На основании действующих нормативно-правовых документов (Федеральный закон №122-ФЗ от 21.06.1997) к правоустанавливающим актам относятся:

Подписанные сторонами при неукоснительном соблюдении норм действующего законодательства соглашения купли/продажи, мены, приватизации, дарственные. Важно знать: если такие договоры заключены с малейшими нарушениями норм процессуального/материального законодательства, они являются ничтожными и в судебном порядке могут быть признаны не имеющими юридической силы;
Вступившие в законную силу решения судов общей юрисдикции;
Любые нормативно-правовые документы органов федеральной/региональной/муниципальной власти о выделении/предоставлении земельного участка.

Важно знать: юридические документы, дающие право пользоваться/распоряжаться земельным участком, должны быть стандартного образца, который определяется государственным органом.

Обратите внимание и неукоснительно следуйте данному правилу: оригиналы юридических актов на земельный участок никогда не передавайте в руки незнакомым людям вне органов государственной/муниципальной власти, кем бы они не представлялись, и какие бы аргументы не приводили.

Обязательные поля

Что должно быть указано в стандартном правоустанавливающем акте на объект недвижимости:

Полные данные о его владельце: Ф.И.О., паспортные данные;
Тип права на недвижимость (сервитут, частный сервитут, публичный сервитут, право пожизненного пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного пользования);
Описание земельного участка (где находится, его конкретные размеры, наиболее полно описываются особенности местности);
Кадастровый номер земельного участка.

Еще раз: документы, которые выдают в Росреестре или БТИ, вроде свидетельства о регистрации сделки или имущества, выписок и др. не являются правоустанавливающими. Сами по себе они не могут подтвердить возникновение или переход права собственности. При проведении сделок их прилагают к документам-основаниям.

Важно знать: исправления, зачеркивания, какие – либо «помарки» могут быть причиной отказа в регистрации данного правоустанавливающего документа. Поэтому во время получения юридического документа внимательно с ним ознакомьтесь:

Правильно ли вписаны ваши паспортные данные, другие сведения, подтверждающие ваше право на земельный участок (непрофессионализм присутствует и в этих органах);
Нет ли в документе каких-либо исправлений.

Виды прав на объект недвижимости (землю)

Существуют следующие виды прав:

Сервитут – ограниченное право пользования чужим земельным участком (для проезда, прокладки различных магистралей и т.п.);
Публичный сервитут – устанавливается на основании решения федеральной/региональной/муниципальной власти в интересах государства или граждан, без изъятия земельного участка;
Частный сервитут – устанавливается на основании нормативных актов различных органов власти;
Право безвозмездного срочного пользования – выдается владельцем земельного участка на определенный срок, согласованный сторонами. Документ необходимо регистрировать по правилам, установленным для оформления прав на недвижимость;
Право постоянного пользования – предоставляется хозяином земельного участка на основании и по правилам, установленными нормативно-правовыми документами органов государственной/региональной/муниципальной власти;
Право пожизненного наследуемого владения – владелец такого документа имеет право передать земельный участок только по наследству;
Право собственности – владелец недвижимости имеет право совершить любые действия с участком, которые разрешены нормами действующего законодательства: дарить, продавать, закладывать в финансовых учреждениях и т.п.

Право частной собственности возникает в таких случаях:

У многих граждан РФ бытует несколько упрощенное представление о правах и обязанностях на земельный участок. Некоторые считают, что «мой участок, что хочу, то и делаю».

На самом деле это ложное представление, так как поведение владельцев земельных участков регламентируется многочисленными нормами действующего законодательства.

Например: прежде, чем начать на земельном участке любое строительство, его необходимо согласовать с БТИ. В противном случае, ваша постройка, даже «собачья будка» будет незаконной и подлежит сносу.

Какие правоустанавливающие документы могут потребоваться в том или ином случае?

Документы, которые необходимо подать для вступления в наследство на земельный участок:

Оригинал свидетельства о смерти бывшего владельца;
Документ, подтверждающий право конкретного физического лица на наследование (завещание, договор дарения, доказательства родственной связи);
Справка о регистрации умершего и тех людей, кто с ним проживал последние 6 месяцев;
Правоустанавливающий документ на земельный участок (ниже на видео приведен обширный список таких документов, от договора лизинга до решений суда);
Выписку ЕГРП из Регистрационной палаты;
Документ о денежной оценке объекта недвижимости.

Необходимо знать, что срок действия бумаг, которые необходимо подать в различные органы для регистрации/перерегистрации, ограничен:

Выписка ЕГРП из Регистрационной палаты – 1 месяц;
Оценка стоимости земельного участка – полгода;

Действительность оригиналов остальных документов, необходимых для предоставления в нотариальную контору, не ограничена каким-либо сроком.
При продаже участка:
Жизнь не стоит на месте и любому владельцу земельного участка может понадобиться его продать. Для этого в регистрационный орган (нотариальную контору) необходимо подать пакет документов, среди которых могут быть следующие правоустанавливающие документы:

Решение органа гос.власти, имеющего полномочия распоряжаться участком, о предоставлении данного участка для строительства;
Протокол аукциона (конкурса, торгов);
Свидетельство о праве собственности на земельный участок;
Документ, выданный уполномоченным органом о постоянном владении земельным участком;
Акт о пожизненном владении землей.
и т. п.

Источник: https://istra-edu.ru/imushhestvo/pravoustanavlivayushhie-dokumenty-na-zemelnyj-uchastok-ponyatie-i-spisok-neobhodimyh-aktov.html

Что является «документом на землю»?

Все документы на недвижимое имущество делятся на две группы – правоустанавливающие и правоподтверждающие. Вторые просто показывают, что недвижимость, действительно, ваша. И только первые являются основание для возникновения права собственности.

К правоустанавливающим документам относятся:

Акт о предоставлении земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
Договор купли-продажи земельного участка;
Договор дарения земельного участка;
Свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию;
Договор аренды с последующим выкупом;
Соглашение о разделе имущества, брачный договор;
Иные документы-основания предусмотренные действующим российским законодательством.

К правоподтверждающим документам относятся:

Свидетельство о праве собственности на землю с обязательным приложением кадастрового плана (карты, паспорта) участка;
Свидетельство о праве собственности на землю (выданное в том числе по Указу Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», который утратил силу);
Свидетельство на право пожизненного наследуемого владения землей; — свидетельство о праве бессрочного (постоянного) пользования землей;
Государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей.

Все эти свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок имеют юридическую силу только вместе с соответствующим правоустанавливающим документом. Поэтому в свидетельстве о государственной регистрации права на землю всегда указывается ссылка на документ, который устанавливает право на земельный участок (например, договор купли-продажи и акт приема-передачи, решение о разделе участка, протокол общего собрания, решение учредителя).

Помимо этого указывается:

субъект права (Ф.И.О., его персональные данные);
вид права («собственность», «бессрочное пользование» );
описание объекта права (категория земли, вид разрешенного использования, площадь, адрес);
кадастровый или условный номер;
существующие ограничения (обременения) права.

Важно, что право собственности возникает не зависимо от наличия или отсутствия правоподтверждающих документов. Сложности могут возникнуть, если землю будут изымать для государственных нужд. Процедура предусматривает выявление правообладателей земельного участка. Если же о них отсутствует запись в ЕГРП, то на такие участки в судебном порядке может быть признана публичная собственность.

Анна Левитова, управляющий партнера W1 Evans говорит, что проверка земельных участков при сделке купли-продажи имеет свои особенности. Так, например, если земельный участок перешел по наследству нужно убедиться, что при наследовании были соблюдены все условия законодательства, и все ли наследники, которым полагается доля по закону, получили причитающуюся им долю. Кроме того, существуют свои особенности у разных участков, в зависимости от категории земель. На некоторых участках строительство не предусмотрено.

По участкам, приобретенным по безвозмездным сделкам (наследство, дарение) не требуется согласие супруга(и) при отчуждении (даже если супруг был на момент получения земельного участка в дар или наследство).

Не стоит забывать и об особенностях налогообложения. Например, с 01.01.2006 г. был отменен налог на имущество, полученное в порядке наследования.

Однако с наследуемого имущества, в отношении которого свидетельства о праве на наследство выданы до 1 января 2006 года, налог с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, взимается в порядке, установленном Законом Российской Федерации от 12 декабря 1991 года N 2020-1 «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения». Т.е. покупателю необходимо проверить чтобы продавец исполнил свои налоговые обязательства.

Что касается приобретения земельного участка, на котором расположен жилой дом, то изменений никаких нет. На практике можно заключить как два, так и один договор купли-продажи, в котором обязательно указывается отдельно цена за земельный участок и отдельно за дом.

Какой пакет документов должен остаться на руках у покупателя, чтобы он потом не имел проблем с дальнейшим владением и распоряжением своим участком?

Зарегистрированный договор купли — продажи (экземпляр покупателя);
Свидетельство о праве собственности на участок / дом Кадастровый паспорт земельного участка;
Желательно запросить выписку из ЕГРП, справку об отсутствии зданий, сооружений на участке, справку об отсутствии арестов.

Илюхина Татьяна,генеральный директор GOOD WOOD development, обращает внимание, что если продавец – физическое лицо, то не лишним будет перед сделкой запросить у него — нотариальное согласие супруги на совершение сделки, справку об отсутствии налоговой задолженности по земельному налогу, разрешение органов опеки и попечительства в случае, если совладельцем земельного участка является несовершеннолетний, справки районных психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец не состоит на учете и здоров.

Сделка оформляется двумя вариантами:

договор купли- продажи на участок и договор купли- продажи на дом (в случае, когда дом уже оформлен в собственность продавца);
договор купли- продажи на участок, договор строительного подряда на дом.

Также допускается заключение предварительных договоров, фактически говорящих о ваших намерениях.

Есть ли нюансы в составлении договоров купи-продажи земельного участка в в зависимости от вида разрешенного пользования земли?

Договор может использоваться типовой, и одним из обязательных условий является как раз указание в нем категории по целевому назначению и вид разрешенного использования.

Если покупать участок, то разницы при его оформлении нет, за исключением земель С/Х назначения, так как для них предусмотрено преимущественное право покупки государством.

Невозможно приобрести земли, на которых расположены гос.природные заповедники, здания ВСРФ, объекты организаций Федеральной службы безопасности и т.д., участки в государственной или муниципальной собственности, входящие в состав лесфонда, загрязненные радиоактивными веществами и т.д.

Поэтому лучше проверить нет ли обременений на участок. Например, сервитут (обязательство обеспечения доступа проезда транспорта или доступа к коммуникациям), ограничения по застройке, коммуникации (газопроводы, кабели), либо участок заложен собственником в банке.

Источник: https://www.domzamkad.ru/articles/pravoustanavlivayuschie-dokumenty-na-zemelnyj-uchastok.html

Руководство по оформлению правоустанавливающих документов на дом и землю

Правоустанавливающие документы требуется предъявлять в соответствующие инстанции при совершении любых юридически важных действий, сделок. У этих документов есть свои особенности, с которыми рекомендуется ознакомиться заранее.

Что такое правоустанавливающие документы, зачем они нужны

Правоустанавливающие документы – это разновидность бумаг для доказательства того, что право собственности возникло только на законных основаниях. Главное – не перепутать их с правоподтверждающими.

Обычно правоустанавливающие документы предъявляются государственным органам власти, в двух ситуациях.

Если необходимо изменить или подтвердить данные о владельце. Из-за того, что совершаются действия вроде продажи или покупки, обмена с дарением.
Требуется в судебном порядке доказать право владения участком.

Как оформить собственность на землю, читайте по ссылке.

Главное, чтобы оформление документов соответствовало законодательству, которое действует к моменту заключения сделки.

В чём особенности таких документов

Что делать, если правоустанавливающие документы отсутствуют, смотрите в этом видео:

предполагает наличие сведений о:

Форме права, которая определяется при покупке.
Самом участке земли, что необходимо для дальнейшей идентификации.
ФИО владельца и других паспортных данных.
Месторасположении участка. И адресе, если он присутствует.

На каком основании возникает право собственности

Таких оснований, согласно действующему законодательству, существует несколько.

Приобретательная давность. Образуется в тот же момент, когда приобретается сам объект недвижимости. При выполнении требований, описанных в 234 статье Гражданского Кодекса.
Возврат безосновательно присвоенного имущества в натуральном выражении.
Возмещение вреда, в натуральной форме. Одно лицо возмещает вред или убытки, причинённые другому. Отдаёт материальные вещи того же качества, что и утраченные.
Решение, которое было вынесено судом, и вступило в силу. Суд в данном случае и определяет факт возникновения прав собственности.
Акт, выданный органами государственной власти.
Договор покупки или продажи. Оформляется в момент совершения соответствующей сделки.
Бессрочное использование землевладения. Но для образования такого основания нужна соответствующая сделка, либо административный акт.
Оформление аренды на землю.
Сервитут, либо использование участка с некоторыми ограничениями.
Срочное, безвозмездное использование.

Можно ли продать загородный дом без документов? Ответ находится тут.

Список правоустанавливающих документов

В эту группу входит не так много бумаг, как кажется сначала.

Свидетельства, подтверждающие госрегистрацию. Это документ, которым должен владеть каждый собственник земельного участка.
Акт, который удостоверяет право на пожизненное владение земельным угодьем. Его выдают после оформления специального постановления, входящего в законодательный акт. Такой вид документации не относится к обязательным.
Акт по праву собственности на землю. Такие бумаги выдаются в двух разновидностях:

С кадастровым планом в качестве обязательного приложения, а так же указанием на кадастровый номер.
На основании постановления президента в соответствии с законом, который сейчас утратил свою силу. Но акты, полученные на основе закона, свою силу до сих пор сохраняют.

Что такое правоустанавливающие документы на землю?

Кадастровым номер называется индивидуальное цифровое обозначение земельного участка. По которому легко узнать о конфигурации и расположении объекта, размере.

Какие документы не относятся к этой категории

Запись о регистрации, сделанная в Едином Государственном Реестре, становится единственным неоспоримым доказательством того, что у конкретного гражданина имеются права на владение тем или иным объектом недвижимости. Когда оформляется свидетельство о регистрации, в нём дают ссылку на документ, благодаря которому право на собственность возникло.

Право наследуемого владения землей — что это и как его реализовать, вы узнаете по ссылке.

Какие документы подтверждают право, но не относятся к устанавливающим

Подтвердить своё право на землепользование можно любыми документами, которые выпущены до января 98 года. Но понадобится пройти процедуру перерегистрации в данном случае. Чтобы получить новый пакет для подтверждения.

В отдельном виде регистрационные свидетельства тоже не относятся к устанавливающим право документам. Они обретают законную силу, только когда собраны остальные бумаги.

У вас есть дача, но она не приватизирована? Как можно провести приватизацию — узнайте здесь.

Какие требования предъявляются к заполнению

Рекомендуется придерживаться нескольких нюансов представленных списком ниже при работе с бумагами данной группы.

Обязательно полное соответствие формам документов, установленным на государственном уровне.
Должны присутствовать все подписи должностных лиц, печати и штампы, подтверждающие успешную регистрацию.
Заявитель должен изучить все надписи, присутствующие в документах. И проверить, насколько они соответствуют действительности.
всех документов, устанавливающих право собственности, не должно противоречить друг другу.
Приложение в виде приём-передаточного акта обязательно для всех документов, которые были оформлены после 96 года. Одно из главных требований – наличие подписей каждого из участников процесса.

Как зарегистрировать право собственности на землю?

Что нужно сделать в случае приобретения земельного участка

Как можно расширить дом на законных основаниях, смотрите по ссылке.

Особенно, если на ней уже возведён дом.

Расширенная выписка из ЕГРП. Это позволит отдельно убедиться в отсутствии каких-либо обременений.
Паспорт территории вместе с планом согласно кадастру.
Свидетельства о правах собственности на все постройки, если они есть.
Договор о приобретении участка, в который внесены все необходимые реквизиты.

Хотите продать дачу, значит вам нужен правильно составленный договор купли-продажи. Подробнее о таком договоре — в этой статье.

Письменное согласие второго супруга, заверенное нотариусом, потребуется в случае приобретения участка у физического лица. В этом же случае оформляют справку, подтверждающую дееспособность. Вместе с документами для подтверждения того, что долги у владельцев отсутствуют. И согласием органом опеки в случае участия несовершеннолетнего.

Что такое правоустанавливающие документы, смотрите в этом видео:

Правообладатели при этом сами решают, надо ли им менять старые правоустанавливающие документы, или можно оставить их в прежнем виде. Оформление в новом потребуется лишь в случае совершения сделок и других юридически важных действий.

В то время, как правоустанавливающий документ не имеет ограничений по срокам действия. Благодаря таким документам становится проще определить юридический статус, которым обладает участок. Восстановление бумаг в случае их утраты проводится в административном, либо судебном порядке.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://pronovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/zemlya/pravoustanavlivayushhie-dokumenti.html