Имеет ли право арендодатель заходить в квартиру?

Имеет ли право арендодатель заходить в квартиру? — Недвижимость, работа, имущество

• 1 Реальный случай: как повлиять на владельцев съёмной квартиры
• 2 Имеет ли право арендодатель заходить в квартиру — Юридическая консультация
• 3 Права и обязанности арендатора и арендодателя по договору аренды: перечень, порядок передачи прав, ответственность за несоблюдение | Жилищный консультант
• 4 Съехал со съемной квартиры, но хозяин продолжает требовать оплату. Кто прав?
• 5 Имеет ли право арендодатель заходить в квартиру — Бизнес, законы, работа

«Год назад мы с мужем приехали по работе в небольшой посёлок рядом с Архызом в Карачаево-Черкесской Республике. Это посёлок закрытого типа, поэтому здесь очень мало домов, и найти приличное жильё сложно.

Но нам повезло: мы довольно быстро сняли квартиру у 67-летней женщины, которая уехала в Ставрополь помогать дочери с маленьким ребёнком.

Мы подписали стандартный договор аренды, обменялись сканами паспортов. Сразу сделали косметический ремонт, переклеили обои. Работу мастеров оплатили полностью сами, а стоимость стройматериалов разделили с хозяйкой пополам.

В целом, отношения с владелицей квартиры до недавнего времени складывались более-менее хорошо, но несколько тревожных сигналов всё же было. Например, хозяйка с самого начала поставила нас перед фактом, что она оставляет в квартире почти все свои вещи.

А с началом фруктово-ягодного сезона её подруга начала отдавать нам на хранение пакеты с замороженными ягодами. Сейчас у нас полная морозилка этих ягод, и если бы мы захотели туда что-то положить, то не смогли бы.

Несколько дней назад хозяйка позвонила моему мужу и спросила, когда мы собираемся в отпуск. Он, конечно, ответил без задней мысли. А хозяйка заявила, что приедет в это время к нам в квартиру, заберёт ягоды и часть вещей и останется на несколько дней. Мы с мужем, мягко говоря, удивились.

С одной стороны, дорога из Ставрополя и обратно на автобусе действительно занимает много времени, и пожилому человеку может быть сложно проделать такой путь за один день. Но с другой стороны, это совсем не наши проблемы, и хозяйка может найти себе другое место для ночёвки. Мы посоветовались, и я написала ей очень вежливое письмо.

О том, что мы, к сожалению, не согласны и готовы обсудить любое время — до отпуска или после — чтобы квартиру посетили и ягоды забрали в нашем присутствии.

Через некоторое время мне позвонила хозяйка и бесцеремонно заявила, что её не волнует, что мы не согласны. Что это её квартира. Что она будет там ночевать, когда захочет. Что она не собирается «копаться» в наших вещах. Что она приезжает в наше отсутствие ради нашего же блага, чтобы не «мозолить» нам глаза. Что я не уважаю старших.

Почему-то очень разозлилась на то, что я недовольна её оставшимися вещами и ягодами в холодильнике. Разговор строился совсем не в русле делового общения арендодателя и квартиросъемщика, а с переходом на личности и неуместным «тыканием».

В итоге хозяйка сказала, что если нам не нравится, что она будет приезжать в наше отсутствие, то мы можем съезжать из квартиры.

Понятно, что за пару дней найти новое жильё в маленьком посёлке и организовать переезд невозможно. Перед отпуском я отвезла на работу все ценности, технику, личные вещи. Подозреваю, что хозяйка всё-таки приедет в наше отсутствие.

Когда знаешь, что чужой человек будет ходить по твоему, пусть и временному, дому, начинаешь обращать внимание: тут записка лежит, тут игрушка… Это неприятно. Я расцениваю это как вторжение в своё личное пространство.

Но как повлиять на хозяйку с точки зрения закона — не знаю».

Может ли арендодатель приходить в квартиру в отсутствие квартиросъемщиков?

Нет, не может. «Суть договора аренды в том, что собственник передаёт вам право пользования имуществом, поэтому он не может сам пользоваться им в это время — это будет прямым нарушением этого права», — объясняет адвокат Олег Сухов.

Может ли арендодатель хранить свои вещи в квартире?

Нет, если это не прописано в договоре. Юрист, эксперт в сфере недвижимости Игорь Зиневич отмечает, что Ольга имела право требовать устранения нарушений условий договора найма квартиры — то есть не хранить в морозилке пакеты с ягодами и попросить хозяйку освободить квартиру от своих вещей.

Что делать, если арендодатель поступает незаконно?

Как минимум, надо потребовать от собственницы компенсации за то время, когда она будет пользоваться квартирой, советует Олег Сухов.

Но так как Ольга была категорически против того, чтобы в её отсутствие в квартире находились посторонние, она имела полное право запретить хозяйке проживание во время срока действия договора аренды.

«С юридической точки зрения, такое поведение владелицы квартиры может служить основанием для расторжения договора и взыскания убытков», — говорит адвокат.

Можно отправить хозяйке претензию со ссылками на нормы Гражданского кодекса об аренде (например, на ст. 606, ст. 611, п. 1 или ст. 620 ГК РФ), с указанием нарушения ваших прав. И объяснить, что за такое поведение вы можете подать на хозяйку в суд с отнесением на неё всех расходов. «Порой такое письменное обоснование с предупреждением влияет на людей», — отмечает Сухов.

Если Ольга решит довести дело до судебного спора, суд встанет на защиту арендатора, уверены эксперты.

Как избежать подобных проблем?

Не стоит надеяться на шаблонный вариант договора, отмечает Игорь Зиневич. «Совет простой: более тщательно подходить к составлению договора найма и обязательно привлекать юристов в момент согласования условий договора», — говорит эксперт.

Есть вопрос про деньги? Задайте его нам

Сервис вопрос-ответ

https://www.sravni.ru/text/2017/9/13/7-sposobov-otkazat-navjazchivym-khozjaevam-kvartiry/

Анна Афонина, иллюстрация – Елизавета Грачёва

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2017/9/21/realnyj-sluchaj-kak-povlijat-na-vladelcev-sjomnoj-kvartiry/

Имеет ли право арендодатель заходить в квартиру — Юридическая консультация

Под арендным договором следует понимать юридические правоотношения, в рамках которых собственность, принадлежащая одному участнику сделки, передается другой стороне за оговоренную оплату для пользования на время.

• Москва МО:
• Санкт-Петербург и ЛО:
• Общероссийский:

Согласно статье 607 ГК РФ, объектами сделки могут быть площади земли, промышленные комплексы, жилые помещения, а также имущество, которое не может потерять своих натуральных качеств за время их эксплуатации.

Подобная сделка может происходить с участием юридических и физических лиц. То лицо, которое предоставляет свое имущество в аренду, является арендодателем, а сторона, принимающая собственность в пользование и оплачивающая эту услугу – арендатором. Основными требованиями к участникам сделки являются: их дееспособность, совершеннолетние и правовой статус.

Сделка допускает как устное, так и письменное оформление. Устная форма допускается только лишь между физическими лицами. Письменный документ является обязательным в том случае, если соглашение оформляется с участием юридического лица.

Законом предусмотрены различные сроки действия арендного договора. Если акт оформлен на срок менее 365 дней, то он относится к краткосрочным, а если временной период не оговорен, то бессрочным. Если срок действия соглашения более года, то сделка подлежит обязательной регистрации.

Права и обязанности арендатора

Как уже было сказано, съемщик (или арендатор) – это то лицо, которое принимает во временное пользование собственность арендодателя и вносит за это арендную оплату. Права и обязанности арендатора по договору аренды, в полном объеме прописываются в акте об аренде.

Съемщик считается обладателем таких прав, как:

• использовать арендуемую квартиру и размещенное в ней имущество по личному усмотрению во время действия соглашения об аренде;
• при наличии супруга(ги) и несовершеннолетних детей, имеет право на их вселение в квартиру (иные лица могут быть размещены в квартире, только по усмотрению арендодателя);
• предоставить жилище для размещения временных жильцов, заведомо сообщив об этом владельцу квартиры.

Источник: https://lawnedinform.com/imeet-li-pravo-arendodatel-zahodit-v-kvartiru/

Имеет ли право арендодатель заходить в квартиру — Бизнес, законы, работа

Аренда квартир и иных жилых помещений настолько обыденное явление в современном мире, что многие даже не задумываются о возможных подводных камнях в этой простой, на первый взгляд, сделке. Ниже будут приведены ситуации и проблемы, с которыми сталкиваются арендаторы, и их основанные на законе практические решения.

Гражданский кодекс РФ (ст. 671) под арендой квартиры понимает представление собственником (арендодателем) жилого помещения нанимателю. Для рассматриваемого вида договоров характерно наличие следующих признаков:

• возмездность – наниматель (арендатор) вносит плату в обговоренные сроки за пользование жилым помещением;
• объект передается нанимателю во владение и пользование – наниматель должен лично проживать в квартире;
• заключается в отношении жилого помещения, являющегося изолированным и пригодным для проживания (жилой дом или квартира, а также их часть).

Наличие перечисленных условий позволяет квалифицировать договор аренды и отличить его от других соглашений. Это важно, поскольку каждая сделка имеет для сторон определенный набор прав и обязанностей.

В ст. 674 ГК РФ предполагается заключение договоров рассматриваемой категории в простой письменной форме.

Вместе с тем, Гражданский кодекс РФ не устанавливает никаких юридических последствий за несоблюдение письменной формы.

Договор считается заключенным при наличии характеризующих его признаков (оплата внесена, жилое помещение предоставлено в пользование).

Несоблюдение формы договора закрепляет условие о невозможности использовать показания свидетелей при возникновении спора и рассмотрения дела в суде.

Права и обязанности сторон по договору аренды

Все гражданско-правовые сделки предполагают наличие для сторон прав и обязанностей.

Соблюдение права одного участника концессии является прямой обязанностью другого участника.

Например, если наниматель имеет право пользоваться квартирой, то собственник обязан обеспечить данное право и предоставить жилое помещение в свободное владение и пользование (передать ключи, сообщить данные кодового замка входной двери, освободить помещение и прочее).

Наниматели жилых помещений обладают как общими правами и обязанностями, характерными для всех договоров аренды (например, преимущественное право на пролонгацию аренды), так и специфическими характерными только для договоров аренды квартиры и иных жилых помещений (например, право свободного пользования жилым помещением).

Безусловно, идеальный вариант – это наличие письменного договора, заключенного между собственником помещения и нанимателем и заверенного подписями обеих сторон.

Важно знать, что в случае, если договор заключен в письменной форме на срок более 11 месяцев, он подлежит обязательной регистрации в регистрирующем органе.

Поэтому самый оптимальный вариант – заключение договора на срок менее 11 месяцев (это правило действует для всех контрактов по  аренде помещений как жилых, так и коммерческих).

Права арендатора по договору аренды

Отсутствие письменной формы никоим образом не ухудшает права арендатора  без договора и не умаляет его обязанностей. По общему правилу арендатор жилого помещения вправе:

• пользоваться и владеть квартирой или другим жилым объектом по своему усмотрению, включая всю мебель и технику. Стороны дополнительно могут обговорить наличие той или иной мебели в арендуемой квартире (например, плазменный телевизор, стиральная машинка – автомат и прочее);
• без получения дополнительного согласования вселять в арендуемую жилплощадь свою семью. С юридической точки зрения это право вполне логично. В реальности довольно часто возникают проблемы с его реализацией. Многие собственники изначально устанавливают требование к арендаторам о проживании без детей (поскольку дорогой ремонт может быть испорчен), а также оговаривают о количестве человек, проживающих одновременно в арендуемом объекте (некоторые собственники привязывают арендную плату к количеству человек);
• пролонгировать договор при его окончании (при равных условиях то лицо, которое арендует жильё, имеет преимущество перед другими). Многие соглашения, заключенные в письменной форме, содержат пункт о возможности продления на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявила требования о расторжении либо его изменении. Устная договоренность по своей сути не имеет долгосрочных обязательств, то есть арендатор заплатил за месяц и по факту пользуется данным объектом в течение оплаченного периода;
• требовать проведение арендодателем капитального ремонта. Гражданское законодательство прямо закрепляет проведение капитального ремонта в арендуемом помещении за счет владельца. Под капитальным ремонтом понимается проведение значимых улучшений, замена инженерного оборудования и коммуникаций и тому подобное, требующие существенные вложения денежных средств (например, установка пластиковых окон, замена радиаторов отопления);
• требовать от хозяина проведение восстановительного ремонта повреждений, возникших не по вине арендатора (затопление, залив через крышу, пожар и последствия пожаротушения) и приведение квартиры в первоначальное состояние;
• установить срок для уведомления о расторжении или изменении значимых условий договора (например, арендный платеж). На практике устанавливается 30-дневный срок для направления подобного уведомления. Это позволяет арендатору своевременно позаботиться о поиске другого подходящего варианта, а, следовательно, защитить его интересы;
• установить график платежей и сроки их внесения, а также согласовать с собственником дни для проверки состояния арендованного имущества и показателей приборов учета электричества и водоснабжения (если таковые имеются);
• с согласия наймодателя передать весь арендованный объект либо его часть по договору поднайма. Данное условие актуально для тех, кто часто вынужден уезжать на достаточно долгий срок и при этом не хочет оплачивать время отсутствия (например, в командировке). Важно помнить, что в этом случае ответственность перед владельцем несет первоначальный арендатор.

Основные обязанности арендатора

Основная обязанность нанимателя заключается в своевременной оплате арендных платежей. Помимо этого среди важных обязанностей можно выделить:

• использовать имущество в оговоренных целях, то есть непосредственно для жилья;
• проводить текущий (косметический) ремонт. Данное требование закреплено в гражданском кодексе и объясняется тем, что арендатор должен поддерживать арендованное имущество в том состоянии, в котором оно было передано;
• предоставлять право собственнику по первому требованию посещать квартиру;
• освободить занимаемое жильё по окончании аренды.

По общему правилу и в случае, если прямо не предусмотрено иное, обязанность по уплате коммунальных платежей возлагается на арендатора. Достаточно редко на практике владельцы жилых помещений включают коммунальные платежи в размер арендной платы.

 Ответственность арендодателя: когда прав и когда виноват?

В первую очередь арендодатель несет ответственность за недостатки сданного имущества.

https://www.youtube.com/watch?v=g3LSKLn2k9A

В случае если в момент передачи данные недостатки обговорены не были или были обнаружены после, арендатор вправе требовать устранения всех недостатков, не позволяющих использовать жильё надлежащим образом. Кроме этого арендодатель обязан возместить убытки, связанные с обнаруженными недостатками.

Нарушение любого права арендатора квартиры со стороны арендодателя влечет наступление ответственности, а, следовательно, и возмещение убытков, причиненных арендатору. Привлечь арендодателя к ответственности будет гораздо проще при соблюдении письменной формы. Например, собственник будет нести ответственность при изменении размера арендной платы, если в договоре был зафиксирован размер платежей и срок, в течение которого сумма за аренду не изменяется.

В заключение отметим, что свобода выбора формы договора обусловлена диспозитивным характером гражданско-правовых норм и зависит от волеизъявления сторон.

Быть полноправной стороной в сделке, иметь  возможность защиты и восстановления прав в судебном порядке позволит арендатору соблюдение простой письменной формы.

 В случае отсутствия  надлежащего оформления сделки рекомендуется при каждой оплате арендных платежей брать с владельца квартиры расписку об их получении и указании цели оплаты (аренда квартиры). Впоследствии, если дело дойдет до судебного разбирательства, предоставление таких расписок позволит доказать, что сложившиеся правоотношения по сути являются арендными с набором соответствующих прав и обязанностей для арендатора и арендодателя.

Источник: http://arendaexpert.ru/1448-2/

Чего бояться, если снимаем квартиру без договора найма?

Добрый день.

Я снимаю квартиру без договора, но одна из соседский бабушек возмущена тем,ч то мы там живем и написала жалобу в налоговую инспекцию.

Как мне правильно себя вести ,чтобы избежать проблем и спокойно дальше жить в этой квартире с ребенком. Ответ:Здравствуйте!

Проблемы будут не у вас, а у того,кто сдает вам квартиру, это он не показывает свой доход, а вам все равно — по деньгам что с договором что без, разница лишь в гарантиях: Без договора вы никак не защищены законом!Всего доброго, Полищук М.С.

Как заключить договор аренды квартиры

Прежде чем заплатить деньги за арендованную квартиру, необходимо проверить документы собственника и правильно заключить договор аренды .

Договор найма — это основное доказательство того, что вы сняли квартиру только с договором на руках можно отстаивать свои права, если арендодатель нарушает условия соглашения, в том числе и в судебном порядке. Ведь проблемы лучше предупреждать, чем распутывать.

Источник: https://novdmt.com/imeet-li-pravo-arendodatel-zahodit-v-kvartiru/

10 вещей, которые вы не должны делать, снимая квартиру

victor zastol'skiy/Fotolia

Всё может стать гораздо проще, если вы перестанете делать 10 вещей.

1. Оправдываться перед хозяевами квартиры за свой рабочий график

В объявлениях людей, которые ищут жилье, часто встречается фраза: «Работаю с утра до ночи, на выходные уезжаю за город». Считается, что это привлекательнее, чем «Работаю дома, просыпаюсь в полдень». Но вы не обязаны отчитываться перед посторонними только на том основании, что вы… Стоп, вы ведь платите им каждый месяц? Так почему у вас виноватое лицо из-за того, что вы фрилансер и не работаете по графику 5/2? Вам не пять лет, а хозяин квартиры не ваш строгий папа. Вам уже можно есть конфеты перед супом.

Самые странные просьбы клиентов при аренде квартиры

14 правил, как снять квартиру по объявлению

2. Убеждать арендодателя в том, что вы – отшельники и девственники

«Гостей не вожу, живу тихо как мышка». Серьезно? Если вы взрослый человек, у вас есть личная и вообще жизнь. Это естественно. Вы имеете право приглашать домой любовников, любовниц (ну если это не регулярные римские оргии), друзей, родственников и духов предков. Владелец жилья может мечтать о квартиранте, который как бы есть, но в то же время его как бы и нет: платит и не появляется в квартире, в крайнем случае – ходит, не касаясь паркета. Но вам-то зачем заботиться о мечтах этих странных людей?

denisismagilov/Fotolia

3. Притворяться ангелом, чтобы произвести нужное впечатление

Будем откровенны: вы не ангел. Взрослые люди обычно догадываются об этом, ведь у всех рыльце в пушку. Не изображайте нездоровый оптимизм, радость всякому утру, любовь ко всем землянам и прочие «лучики добра». Вы не обязаны сиять улыбкой нон-стоп только потому, что у вас нет собственной квартиры. Расскажите о себе то, что считаете нужным, открыто, дружелюбно и с юмором. Заодно отсеете арендодателей без чувства юмора – это страшные существа, держитесь от них подальше.

Идеальная квартира в аренду – какая она?

10 обязательных пунктов в договоре аренды квартиры

4. Соглашаться на хранение хлама, потому что он «дорог как память»

Все, что действительно дорого, люди держат рядом с собой. Или в банковской ячейке. Или на складе. Но не в помещении с чужаками. Это относится и к семейным портретам, и к лакированным сервантам, и к коврам. Ко всему, от чего вам хочется немедленно зачахнуть и утратить смысл жизни. Семейные реликвии в качестве аргумента – не более чем лукавство: владельцам, увы, банально жаль времени и денег отвезти все это на помойку. Кстати, их попытка убедить вас, что лакированный сервант – признак уюта, в вы просто этого не понимаете, может оказаться симптомом из следующего пункта.

evgeshkin/Fotolia

5. Снимать жилье у людей, которые вам по-человечески неприятны

Нет, само не рассосется. Если вы уже при осмотре квартиры разглядели во владельце гадкого типа, скандалиста, хама – бегите. Когда вам придется общаться с ним постоянно, его натура проявится во всей красе. Держать себя в рамках приличия потому, что вы чужой человек и регулярно платите за съем жилья, не в правилах таких персонажей. Квартира может быть идеальной по всем параметрам, но если ее владелец ужасен, то это перевесит все достоинства жилья.

Хозяйка съемной квартиры требует оплатить ремонт. Что делать?

Как чувствовать себя дома в съемной квартире?

6. Извиняться перед хозяевами за естественный износ и платить за него

Вы не виноваты, что обои и мебель изнашиваются, бытовая техника дает сбои, краны протекают. Ничто не вечно, всё тлен. Когда в съемной квартире живут люди, а не феи, в ней происходят те же неприятности, что и у владельцев квартир – там, где они живут сами. Обговорить эту очевидную вещь лучше в самом договоре найма.

WavebreakmediaMicro/Fotolia

7. Терпеть визиты арендодателя в квартиру в ваше отсутствие

Есть такой сорт квартирных хозяев – в их сознании не умещается короткое слово «нельзя». Вы обязательно заметите, что, пока вас не было, в прихожей кто-то передвинул коврик, или приоткрыл дверцу шкафа, или остались иные очевидные следы вторжения. Да, именно вторжения.

Сдавая квартиру, вменяемые люди отдают тебе отчет в том, что не имеют права заходить в нее без приглашения и спроса. Максимум – по договоренности раз в месяц являться за арендной платой.

Чужие люди в квартире (а пока они ее сдают, они – чужие) заставляют думать, что вы живете в зале ожидания, немного задремали, и вот уже уборщица тычет шваброй вам под ноги.

8. Жить в квартире, выставленной на продажу

В этой ситуации вы не просто живете в зале ожидания – вас то и дело просят выйти на улицу, чтобы показать вокзал высокому начальству, а могут и попросить немедленно освободить помещение. И тут вы будете суетиться, застегивать чемоданы и спрашивать, где здесь выход к метро и почем жареные пирожки через дорогу. Словом, ваша более-менее устоявшаяся жизнь летит в тартарары. Не надо потакать жадности владельцев. Пусть они смирятся с цивилизованным выбором – либо сдавать, либо продавать. И рыбку съесть, и радость получить – неправильно, не участвуйте в этом.

seventyfour/Fotolia

9. Чувствовать себя в арендной квартире гостем

Хорошо бы, чтоб съемная квартира стала домом, а не территорией, где вы ночуете и едите из ничьей посуды. Устроить «как дома» несложно: заполните это место чем-то приятным и любимым – предметами, людьми, запахами. Перекрасьте дверь, поставьте на балкон плетеные стулья, придумайте что-то свое, как будто обустраиваете собственный дом. Даже если это дом на пару месяцев. Ведь эти месяцы – ваша жизнь, а не репетиция.

10. Забывать, что рано или поздно вас попросят с вещами на выход

Спокойно, этот пункт не противоречит предыдущему, а дополняет его. Однажды придется переезжать, и вы, вздрогнув, поймете, сколько требуется коробок для перевозки вещей, и будете мучительно сортировать их. Иногда случаются форс-мажоры, и освободить помещение нужно за полдня.

Храните лишь то, что взяли бы при переезде в другой город или страну. Выбрасывайте одежду, которую не носите, бессмысленные подарки, коньки, купленные в расчете на «научусь кататься», сломанные утюги.

Это ваш шанс не превратиться в тех, кто хранит хлам годами – помните, как в той квартире, которую вы не сняли как раз из-за забитых хозяйскими вещами углов и антресолей?

Не пропустите:

Съехал со съемной квартиры, но хозяин продолжает требовать оплату. Кто прав?

Есть ли льготы на аренду жилья для матери-одиночки?

5 правил для тех, кто снимает квартиру на двоих

Как снять квартиру: 15 полезных текстов

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/10_veschey_kotorye_vy_ne_dolzhny_delat_snimaya_kvartiru/6697

Найм (аренда) жилья

1. По договору аренды (аренды) жилья одна сторона — собственник жилья (арендодатель) передает или обязуется передать второй стороне (нанимателю) жилье для проживания в нем на определенный срок за плату.

2. Основания, условия, порядок заключения и прекращения договора аренды жилья, которое является объектом права государственной или коммунальной собственности, устанавливаются законом.

3. К договору аренды жилья, кроме аренды жилья, которое является объектом права государственной или коммунальной собственности, применяются положения Гражданского кодекса Украины, если другое не установлено законом.

Статья 810-1. Аренда жилья с выкупом

1. Аренда жилья с выкупом является особым видом найма (аренды) жилья может предусматривать уступку арендодателем права требования долга другому лицу — выгодоприобретателю.

2. По договору аренды жилья с выкупом одна сторона — предприятие-арендодатель передает другой стороне — физическому лицу (Лицу-арендатору) жилье за плату на долговременный (до 30 лет) срок, по истечении которого или досрочно, при условии полной уплаты арендных платежей, жилье переходит в собственность арендатора.

3. Предприятие-арендодатель приобретает право собственности на предварительно избранное лицом-арендатором жилье с целью последующей передачи такого жилья в долгосрочную аренду с выкупом такому лицу и осуществляет распоряжение таким жильем до его полного выкупа.

4. Заключения и прекращения договора аренды жилья с выкупом осуществляются на условиях и в порядке, определенных законом.

5. Существенными условиями договора аренды жилья с выкупом являются:

• наименование сторон;
• характеристики жилья, по которому устанавливаются отношения аренды с выкупом;
• срок, на который заключается договор;
• размеры, порядок формирования, способ, форма и сроки внесения арендных платежей и условия их пересмотра;
• условия досрочного расторжения договора;
• порядок возврата средств в случае досрочного расторжения или прекращения договора;
• права и обязательства сторон;
• ответственность сторон;
• иные условия, определенные законом.

6. К договору аренды жилья с выкупом применяются положения статей 811, 813-820, 823, части второй статьи 825, статей 826, 1232-1 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных законом.

7. Договор аренды жилья с выкупом является документом, свидетельствующим о переходе права собственности на недвижимое имущество от предприятия-арендодателя к лицу-арендатора с отлагательными обстоятельствами, определенными законом.

Статья 811. Форма договора аренды жилья

1. Договор аренды жилья составляется в письменной форме.

2. Договор аренды жилья с выкупом подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

3. Исключен

Статья 812. Предмет договора аренды жилья

1. Предметом договора найма жилья могут быть помещение, в частности квартира или ее часть, жилой дом или его часть.

2. Помещение может быть пригодным для постоянного проживания в нем.

3. Арендатор жилья в многоквартирном жилом доме имеет право пользования имуществом, которое обслуживает дом.

Статья 813. Стороны в договоре аренды жилья

1. Сторонами в договоре аренды жилья могут быть физические и юридические лица.

2. Если арендатором является юридическое лицо, оно может использовать жилье лишь для проживания в нем физических лиц.

Статья 814. Правопреемство в случае изменения собственника жилья, переданного в аренду

1. В случае изменения собственника жилья, переданного в аренду, к новому собственнику переходят права и обязанности арендодателя.

Статья 815. Обязанности арендатора жилья

1. Арендатор обязан использовать жилье лишь для проживания в нем, обеспечивать сохранение жилья и поддерживать его в надлежащем состоянии.

2. Арендатор не имеет права проводить переустройство и реконструкцию жилья без согласия арендодателя.

3. Арендатор обязан своевременно вносить плату за жилье. Арендатор обязан самостоятельно вносить плату за коммунальные услуги, если другое не установлено договором аренды.

Статья 816. Арендатор и лица, которые постоянно проживают вместе с ним

1. В договоре аренды жилья должны быть указаны лица, которые будут проживать вместе с арендатором. Эти лица приобретают равные с арендатором права и обязанности относительно пользования жильем.

2. Арендатор несет ответственность перед арендодателем за нарушение условий договора лицами, которые проживают вместе с ним.

3. Если арендаторами жилья являются несколько лиц, их обязанности по договору аренды жилья являются солидарными.

4. Порядок пользования жильем арендатором и лицами, которые постоянно проживают вместе с ним, определяется по договоренности между ними, а в случае спора — устанавливается по решению суда.

Статья 817. Право арендатора и лиц, которые постоянно проживают вместе с ним, на вселение других лиц в жилье

1. Арендатор и лица, которые постоянно проживают вместе с ним, имеют право по их взаимному согласию и по согласию арендодателя вселить в жилье других лиц для постоянного проживания в нем.

2. Лица, которые вселились в жилье согласно части первой этой статьи, приобретают равные с другими лицами права пользования жильем, если другое не было предусмотрено при их вселении.

Статья 818. Временные жители

1. Арендатор и лица, которые постоянно проживают вместе с ним, по их взаимному согласию и с предшествующим сообщением арендодателя могут разрешить временное проживание в помещении другого лица (лиц) без взыскания платы за пользование жильем (временных жителей).

2. Временные жители не имеют самостоятельного права пользования жильем.

3. Временные жители должны освободить жилье по истечению согласованного с ними срока проживания или не позднее семи дней со дня предъявления к ним арендатором или арендодателем требования об освобождении помещения.

Статья 819. Ремонт жилья, переданного в аренду

1. Текущий ремонт жилья, переданного в аренду, обязан осуществлять Арендатор, если другое не установлено договором.

2. Капитальный ремонт жилья, переданного в аренду, обязан осуществлять арендодатель, если другое не установлено договором.

3. Переоборудование жилого дома, в котором находится жилье, переданное в аренду, если такое переоборудование существенным образом изменит условия пользования жильем, не допускается без согласия арендатора.

Статья 820. Плата за пользование жильем

1. Размер платы за пользование жильем устанавливается в договоре аренды жилья.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Если законом установлен максимальный размер платы за пользование жильем, плата, установленная в договоре, не может превышать этого размера.

2. Одностороннее изменение размера платы за пользование жильем не допускается, если другое не установлено договором или законом.

3. Арендатор вносит плату за пользование жильем в срок, установленный договором аренды жилья.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Если срок внесения платы за пользование жильем не установлен договором, Арендатор вносит ее ежемесячно.

4. Арендные платежи по договору аренды жилья с выкупом — периодические платежи, которые лицо-арендатор платит предприятию-арендодателю согласно условиям договора аренды жилья с выкупом в течение всего срока действия договора. Арендные платежи включают платежи на выкуп выбранного лицом-арендатором жилья, вознаграждение (доход) арендодателя. Лицо-арендатор также обязана компенсировать предприятию-арендодателю расходы, определенные законом.

Статья 821. Срок договора аренды жилья

1. Договор найма жилья составляется на срок, установленный договором. Если в договоре срок не установлен, договор считается заключенным на пять лет.

2. К договору аренды жилья, заключенного на срок до одного года (краткосрочная аренда), не применяются положения части первой статьи 816, положение статьи 818 и статей 822-824 Гражданского кодекса Украины.

Статья 822. Преобладающие права арендатора жилья

1. В случае истечения срока договора аренды жилья Арендатор имеет преобладающее право на заключение договора аренды жилья на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора аренды жилья арендодатель может предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях или предупредить арендатора об отказе от заключения договора на новый срок. Если арендодатель не предупредил арендатора, а Арендатор не освободил помещение, договор считается заключенным на таких же условиях и на тат же срок.

Если арендодатель отказался от заключения договора на новый срок, но на протяжении одного года заключил договор аренды жилья с другим лицом, Арендатор имеет право требовать перевода на него прав арендатора и (или) возмещения убытков, причиненных отказом заключить с ним договор на новый срок.

2. В случае продажи жилья, которое было предметом договора аренды, Арендатор имеет преобладающее перед другими лицами право на его приобретение.

Статья 823. Договор субаренды жилья

1. По договору субаренды жилья Арендатор по согласию арендодателя передает на определенный срок часть или все нанятое ним помещение в пользование субарендатору. Субарендатор не приобретает самостоятельного права пользования жильем.

2. Договор субаренды жилья является оплатным. Размер платы за пользование жильем устанавливается договором субаренды.

3. Срок договора субаренды не может превышать срока договора аренды жилья.

4. В случае досрочного прекращения договора аренды жилья одновременно с ним прекращается договор субаренды.

5. К договору субаренды не применяется положение о преобладающем праве на заключение договора на новый срок.

Статья 824. Замена арендатора в договоре аренды жилья

1. По требованию арендатора и других лиц, которые постоянно проживают вместе с ним, и по согласию арендодателя Арендатора в договоре аренды жилья может быть заменен одним из совершеннолетних лиц, которое постоянно проживает вместе с арендатором.

2. В случае смерти арендатора или убытия его из жилья арендаторами могут стать все другие совершеннолетние лица, которые постоянно проживали с бывшим арендатором, или, по согласованию с арендодателем, одно или несколько из этих лиц. В этом случае договор найма жилья остается действующим на предшествующих условиях.

Статья 825. Разрыв договора аренды жилья

1. Арендатор жилья имеет право по согласию других лиц, которые постоянно проживают вместе с ним, в любое время отказаться от договора аренды, письменно предупредив об этом арендодателя за треи месяца.

Если Арендатор освободил помещения без предупреждения, арендодатель имеет право требовать от него плату за пользование жильем за треи месяца, если арендодатель докажет, что он не мог заключить договор аренды жилья на таких же самых условиях с другим лицом.

Арендатор имеет право отказаться от договора аренды жилья, если жилье стало непригодным для постоянного проживания в нем.

Досрочное расторжение договора аренды жилья с выкупом до момента вступления арендодателем права на жилье осуществляется в порядке, определенном законом. Договор аренды жилья с выкупом может быть расторгнут в случаях, определенных законом.

2. Договор аренды жилья может быть разорван по решению суда по требованию арендодателя в случае:

1. невнесения арендатором платы за жилье за шесть месяцев, если договором не установлен более продолжительный срок, а при краткосрочном найме — свыше двух раз;
2. разрушение или порча жилья арендатором или другими лицами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более одного года для восстановления жилья.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Если на протяжении срока, определенного судом, Арендатор не устранит допущенных нарушений, суд по повторному иску арендодателя постановляет решение о разрыве договора аренды жилья. По просьбе арендатора суд может отсрочить выполнение решения не больше чем на один год.

3. Договор аренды части дома, квартиры, комнаты (части комнаты) может быть разорван по требованию арендодателя в случае необходимости использования жилья для проживания самого арендодателя и членов его семьи.

Арендодатель должен предупредить арендатора о разрыве договора не более поздний чем за два месяца.

4. Если Арендатор жилья или другие лица, за действия которых он отвечает, используют жилье не по назначению или систематически нарушают права и интересы соседей, арендодатель может предупредить арендатора о необходимости устранения этих нарушений.

Если Арендатор или другие лица, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилье не по назначению или нарушать права и интересы соседей, арендодатель имеет право требовать разрыва договора аренды жилья.

Статья 826. Правовые последствия разрыва договора аренды жилья

1. В случае разрыва договора аренды жилья Арендатор и прочие лица, которые проживали в помещении, подлежат выселению из жилья на основании решения суда, без предоставления им другого жилья.

98503

Источник: https://meget.kiev.ua/kodeks/grazdanskiy-kodeks/glava-59/

Правда или миф? 15 фактов о сдаче жилья в аренду

Миф. Ни жилищное, ни гражданское законодательство не содержит привязки возможности выселения квартиросъёмщиков ко времени года, утверждает адвокат Олег Сухов. Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке, если арендаторы перестали платить или испортили квартиру — и зимой, и летом.

2. Из квартиры невозможно выписать ребёнка до 14 лет, если он получил там временную регистрацию

Миф. Часто арендаторы просят временно зарегистрировать ребёнка в квартире, чтобы отдать его в ближайший детский сад. Такая временная регистрация всегда оформляется на определённый срок, по истечении которого аннулируется. И для этого не требуется разрешения органов опеки.

Правда, есть вероятность, что регистрацию придётся продлить. Даже если вы этого не хотите. «Наниматель может через суд добиться продления временной регистрации ребёнка. Вам придётся в суде доказывать, что права ребёнка не нарушаются, а его регистрация является формальным поводом для продления регистрации родителей», — говорит Олег Сухов.

3. Хозяин имеет право заходить в квартиру до окончания договора аренды

Правда. Но только в соответствии с договором. Например, не чаще одного раза в месяц, предупредив заранее, и обязательно в присутствии жильцов.

https://www.sravni.ru/text/2017/9/21/realnyj-sluchaj-kak-povlijat-na-vladelcev-sjomnoj-kvartiry/

Миф. Действующее законодательство полностью защищает права собственника недвижимости. Он имеет право расторгнуть договор и выселить арендаторов, если они нарушают условия договора. И срок аренды при этом значения не имеет. «Регистрация в арендованном жилье также не даёт нанимателю каких-либо прав на это жильё — на это указал Конституционный суд РФ ещё в 1995 году», — поясняет юрист Московской коллегии адвокатов «Арбат» Вадим Башир-Заде.

А заблуждение, что арендатор может жить в квартире даже после расторжения договора, пошло ещё со времён СССР. Тогда были распространены договоры социального найма, которые заключались на долгий срок. «В законодательстве СССР появилась норма, которая устанавливала право нанимателя жилья в случае заключения договора социального найма на срок более 6 месяцев претендовать на получение прописки в этом жилье. При этом даже в случае расторжения договора наниматель мог продолжать проживать в жилом помещении, и никто не имел права его выписать», — рассказывает эксперт.

5. Квартиру можно снять только при условии уже имеющейся временной или постоянной регистрации в этом же городе

Миф. Это совсем не обязательно. Снять квартиру может любой гражданин, даже иностранец, вне зависимости от места регистрации по постоянному месту жительства.

https://www.youtube.com/watch?v=0WqiqN1kwag

Но арендодателю всё же стоит позаботиться о временной регистрации. «При съёме квартиры стоит оговорить с наймодателем условие, что тот обязуется оформить временную регистрацию в квартире. Это поможет избежать недоразумений с соседями и правоохранительными органами», — советует юрист, эксперт в сфере недвижимости Игорь Зиневич.

6. Квартиру лучше сдавать родственникам или хорошим друзьям

И да, и нет. С одной стороны, это надёжно: родственники вряд ли сбегут в неизвестном направлении, оставив разгромленную квартиру с долгами за аренду и ЖКУ.

С другой стороны, это в большинстве случаев невыгодно: родственники и друзья будут просить снизить цену, отложить платежи, убрать депозит. Конфликтные ситуации и претензии будут обостряться, потому что полностью перевести отношения в плоскость «арендодатель-квартиросъёмщик» вряд ли получится. Ну а расторжение договора и последующее выселение, если понадобится, повлечёт за собой полный разрыв отношений.

7. Если жильцы испортили квартиру, они не будут платить больше суммы залога. Даже если ремонт выходит дороже

Миф. Собственник испорченной квартиры имеет право требовать от арендатора устранения ущерба или компенсации. «В данной ситуации следует составить двусторонний акт с перечнем ущерба и его стоимости, который должен подписать наниматель, выразив тем самым согласие на устранение ущерба либо на компенсацию стоимости ремонта в денежной форме», — говорит Игорь Зиневич.

Если арендатор отказывается, это нужно отметить в акте и подписать его с привлечением третьих лиц, которые подтвердят наличие повреждений. Затем необходимо вызвать независимого оценщика, который определит стоимость понесённого ущерба. «В дальнейшем следует обратиться в суд с иском к нанимателю о возмещении стоимости причинённого ущерба и расходов на оценщика», — отмечает эксперт.

https://www.sravni.ru/text/2018/1/10/realnyj-sluchaj-chto-delat-esli-arendatory-razgromili-kvartiru/

И да, и нет. Чаще всего за ремонт дома должен платить собственник. «Обязанность по капитальному ремонту жилого помещения возложена на собственника жилья», — отмечает юрист земельно-имущественного департамента Heads Consulting Марина Катянина. А под «коммунальными услугами» в договоре обычно подразумевают оплату воды и электроэнергии по счётчикам.

Но договором также может быть предусмотрено, что в арендную плату включена оплата всех коммунальных платежей, указанных в квитанциях. Тогда за капитальный ремонт придётся платить квартиросъёмщику, отмечает эксперт.

9. Если в квартире сломалась техника, её ремонт должен оплачивать жилец

И да, и нет. В законе нет точного ответа на этот вопрос, поэтому лучше прописать всё в договоре. Как правило, квартиросъёмщики ремонтируют бытовую технику, если она вышла из строя по их вине. В противном случае — это расходы арендодателя. Суд будет склоняться к такой же позиции, если в договоре ничего не указано. «Лучше всего также сделать опись техники, которая передаётся в пользование арендатору», — советует Олег Сухов.

10. Собственник квартиры может не платить налоги, если договор заключён на 11 месяцев

Миф. Если вы получаете от квартиросъёмщиков деньги, налоги надо платить в любом случае. «Если вы сдаете одну квартиру, это не признается предпринимательской деятельностью. Если же сдаете 2 или более квартир на длительный срок, то это является предпринимательской деятельностью. В этом случае вы будете получать прибыль, а значит — заниматься предпринимательством. Налоговым кодексом РФ в подп. 4 п. 1 ст. 208 предусмотрено, что доход, полученный от сдачи недвижимого имущества в аренду, облагается налогом», — говорит Вадим Башир-Заде. При этом срок, на который заключён договор, ни на что не влияет.

Отказаться от уплаты налогов можно, только если вы сдаёте квартиру бесплатно — родственникам или близким друзьям, например, по договору безвозмездного пользования.

11. Платить налоги с аренды выгоднее через ИП

И да, и нет. Всё зависит от размеров месячной арендной платы, площади квартиры и её расположения, уверена Марина Катянина. Платить налоги арендодатель может тремя способами.

• Как физическое лицо (13% от дохода). Это самый популярный способ выполнения налоговых обязательств. Раз в год собственник должен подавать налоговую декларацию (по форме 3-НДФЛ) и платить налог — 13% от суммы, заработанной на аренде. «К декларации прилагаются документы, которые подтверждают источник дохода (договор аренды, график вносимых платежей и расписки)», — поясняет эксперт.

• Как ИП, используя упрощённую систему (6% от дохода). В этом случае у собственника появляется много обязательств. Для регистрации ИП необходимо оплатить госпошлину. Кроме того, предприниматель обязан вести книгу учёта доходов и расходов, платить взносы в пенсионный фонд, каждый квартал вносить авансовые платежи по налогам. 

• Как ИП, купив патент. Срок действия патента — от 1 до 12 месяцев. Всё это время собственник может не платить налоги, но должен оплачивать пенсионные взносы. Стоимость патента, по словам Вадима Башир-Заде, зависит от срока его действия, площади жилья и его расположения в населённом пункте: чем ближе к центру, тем дороже. «Патентная система выгодна тем, кто сдаёт в аренду дорогие квартиры», — утверждает Марина Катянина.

Но для тех, кто выберет ИП, существует большой минус. Если человек решит продать сдаваемую квартиру, у Налоговой будут все основания лишить его права на налоговый вычет при продаже. Придется заплатить 6% со всей стоимости квартиры, даже если продать ее через много лет. Такие случаи уже были.

А вот если ИП на УПС «доходы минус расходы» и платит налог с разницы, расходы на покупку квартиры учесть разрешат. Тогда налог можно заплатить только с разницы, но такая система невыгодна ИП во время работы.

В общем, слишком много нюансов. Если квартира покупалась для проживания, но ее решили сдавать, лучше делать это как физлицо и платить 13%. Тогда и Налоговая не придерется, и с вычетом проблем не будет. Это законно.

12. Договор аренды необходимо регистрировать в Росреестре

И да, и нет. Всё зависит от срока договора аренды. Регистрация в Росреестре обязательна, если договор заключён на срок больше 1 года. «В этом случае с заявлением о государственной регистрации договора должен обратиться или арендатор, или арендодатель. Сторонам самим придётся договориться, кто из них будет заниматься регистрацией договора и оплачивать госпошлину», — говорит Вадим Башир-Заде.

Если срок аренды в договоре составляет меньше года или не определён, то регистрировать договор не нужно. Это же правило действует, когда договор продлевается. «Если стороны договора аренды, заключённого на 11 месяцев, захотят продлить договор на тот же срок и на тех же условиях, то такие действия не будут квалифицироваться как изменение срока договора, и такой договор не нужно будет регистрировать», — объясняет эксперт.

13. Договор аренды обязательно надо заверить у нотариуса, иначе он не имеет юридической силы

Миф. Договор аренды приобретает юридическую силу после того, как его подписали обе стороны. «Наличие или отсутствие нотариального удостоверения договора аренды никак не влияет на его действительность», — подтверждает Игорь Зиневич.

Но это правило действует только для договоров аренды, которые заключены на срок менее 12 месяцев. Долгосрочные договоры считаются действительными с момента их государственной регистрации в Росреестре.

14. Нельзя сдавать в аренду квартиру и выплачивать за неё ипотеку одновременно

Миф. Прямого запрета на то, чтобы взять квартиру в ипотеку и сдавать её в аренду, не существует. Но чаще всего нужно получить разрешение у залогодержателя — то есть банка. Это прописано в договоре об ипотеке.

В противном случае договор аренды может быть признан недействительным, а банк сможет применить к вам санкции. «Кроме того, отсутствие согласия залогодержателя может стать основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды», — предупреждает Марина Катянина.

15. Некоторые агенты находят в интернете объявления о сдаче квартиры с фотографиями и без ведома собственника размещают их под своим именем. А потом берут комиссию с арендаторов

Правда. Такой риск есть всегда. Конечно, лишних денег с вас никто брать не будет. Но вы сможете потерять хороших арендаторов, которые откажутся от работы с агентом — следовательно, и от вашей квартиры.

Чтобы избежать такой ситуации, подробно описывайте словами квартиру в объявлении, а фотографии отправляйте только по запросу потенциальных арендаторов. Или ставьте на фото водяные знаки со своим номером телефона, которые будет непросто удалить.

Анна Афонина, источник фото – shutterstock.com

Источник: https://www.sravni.ru/text/2018/1/17/pravda-ili-mif-15-faktov-o-sdache-zhilja-v-arendu/