Как правильно заключить договор аренды торгового помещения?

В этой статье:

Советы арендатору как правильно арендавать торговое помещение с видео обзором

Рано или поздно любая бизнес – идея в своем развитии сталкивается с необходимостью аренды нежилого помещения для создания собственного офиса продаж или организации торговой площади. Следует отметить, что аренда торговых помещений – дело, не терпящее суеты, так как влечет за собой порой достаточно серьезные материальные затраты. Сам процесс выбора объекта аренды и согласования условий договора должен быть логичен и, более того, законодательно обоснован.

Прежде чем войти в арендные отношения следует четко представлять их цель, оценить их выгодность с учетом площади помещения, его месторасположения, размера арендной платы и необходимости нести иные расходы.

Итак, решение об аренде принято и теоретически торговое помещение уже внесено как источник дохода в соответствующий бизнес – план. Куда следует обращаться и каков алгоритм действий?

Аренда муниципальной собственности

Прежде всего, обратите внимание на объекты муниципальной собственности. Перечень таких объектов на рынке достаточно обширен и стоимость их аренды демократична. Более того, отношения с органами исполнительной власти в том или ином населенном пункте по аренде муниципального нежилого фонда стабильны и безопасны с точки зрения рисков в будущем.

Получить информацию о помещениях, предлагаемых в аренду, можно непосредственно при обращении в орган муниципальной власти, а также на его электронной площадке. Сотрудники муниципалитета, в силу своих должностных обязанностей, подберут из имеющегося списка подходящее помещение, сформируют необходимый комплект документов для подачи заявки и заключения договора аренды.

Помощь риэлтерской фирмы в поиске объекта аренды

Торговая площадь может быть также представлена к аренде собственником через многочисленные риэлтерские фирмы. Необходимо предупредить об особой тщательности при выборе риэлтора. Учитывая, что услуги риэлтора очень и очень недешевы, основными критериями работы с конкретным помощником в подборе помещения для аренды должны быть его длительное нахождение на этом рынке услуг, хорошие отзывы о нем среди клиентов и в печати. Официально публикуемые релизы местного союза риэлторов станут хорошим подспорьем в этом выборе.

Выбрав, вместе с риэлтором, конкретное помещение для аренды торговых площадей, попросите своего помощника представить на него выписку из Единого реестра недвижимости. Ксерокопию выписки смело подвергайте сомнению. Обратите внимание на дату выдачи такой выписки. Эта дата должна быть максимально приближена к дате общения с риэлтором.

Нередки случаи, когда собственник, заявивший о сдаче торгового помещения в аренду через риэлтора, самостоятельно продавал это помещение, пользуясь фактом длительного поиска потенциального арендатора. Умышленно или нет, он это сделал – для будущего арендатора уже не будет иметь никакого значения, так как договор аренды будет совершен с нарушением закона.

В этом случае сделка, возможно, и будет признана судебной инстанцией ничтожной, но, сколько сил и, самое главное времени, на это будет потрачено.

Успешная аренда под торговое помещение невозможна без тщательного осмотра арендуемых площадей. Отбросьте стеснение при данном действии. Фиксирование существенных и несущественных недостатков помещения в акте приема-передачи – это норма, а не исключение.

Названый акт, надлежаще оформленный как приложение к договору аренды, позволит в будущем избежать массы споров, в том числе и имущественных на достаточно серьезные суммы. Это касается, прежде всего, случаев досрочного расторжения договора.

Довольно часто собственник при данной процедуре предъявляет арендатору надуманные требования о ремонте помещения, которое якобы пришло в негодность в ходе эксплуатации, или выплате эквивалентной стоимости такого ремонта.

Также, прежде чем подписать акт приема-передачи, не лишним будет попросить собственника предоставить информацию о факте оплаты коммунальных услуг арендуемого помещения. Такая информация может быть представлена в виде квитанций об оплате или актов сверки с компаниями – поставщиками услуг. Лишние споры с поставщиками услуг по факту выявленной ими задолженности явно не пойдут на пользу бизнесу в ходе исполнения договора аренды.

Самостоятельный поиск помещения для аренды

Снять торговое помещение для аренды и заключить договор самостоятельно реально, но сложно, да и рискованно с точки зрения последствий. Однако если по тем или иным причинам не устраивают муниципальные помещения, а для оплаты услуг риэлтора нет достаточных средств, начните с обхода района населенного пункта, облюбованного для открытия торговой точки.

Закрытые или неотремонтированные нежилые помещения – предмет поиска. По возможности установите их владельца. Это можно сделать путем обращения в региональное управление «Росреестра», которое оформит выписку о принадлежности нежилого помещения тому или иному собственнику.

Единственное, что для этого нужно сделать — оплатить пошлину в размере 750 рублей (за выдачу выписки в электронном виде 300 рублей) и указать точный почтовый адрес потенциального объекта аренды.

Определив собственника помещения, установите его местонахождение. В этом бесценной может оказаться помощь районных отделений полиции, налоговой инспекции. Последние без взимания платы предоставят информацию по запросу. Время ожидания ответа – до одного месяца.

Найдя собственника помещения, начните с ним переговорный процесс об аренде. При самом неблагоприятном исходе в поиске помещения для аренды зайдите в уже существующую торговую точку – магазин или иное помещение, расположенное на первом этаже здания, и попытайтесь договориться о возможности арендовать торговую площадь там.

Необходимые требования договора аренды помещений

При разработке проекта договора, результатом которого станет аренда торговых точек, с особой скрупулезностью необходимо подойти к его форме и содержанию. В подготовке текста проекта возможно участие риэлтора и собственника.

Договор в обязательном порядке должен содержать:

Раздел «Предмет договора». Основное его назначение — точно описать передаваемый в аренду объект. Реквизиты правоустанавливающих документов на нежилое помещение, данные о его местонахождении, площади, этажности, номере арендуемого помещения в соответствии с поэтажным планом, местах общего пользования (коридор, лестничный марш, тамбур, санузел) – обязательные минимальные сведения этого раздела;
Раздел «Арендные платежи или арендная плата». Необходимо привести размер ежемесячного или ежеквартального платежа с выделением отдельной строкой НДС (налога на добавленную стоимость). В нем же оговаривается порядок оплаты коммунальных услуг, порядок их расчета и возможное право установления правоотношений по факту их предоставления непосредственно с их поставщиком;
Раздел «Порядок платежей» должен содержать четкий срок и порядок внесения платежа с указанием на перечень платежных документов, необходимых для его осуществления (счет или иное);
Раздел «Права и обязанности сторон» должен нести в себе описание порядка разрешения той или иной штатной, или нештатной ситуации. Например, пункт об обязательстве произвести текущий или капитальный ремонт помещения. Не лишним будет описать в этом разделе возможность зачета расходов по ремонту в счет арендных платежей;
Раздел «Реквизиты сторон» — полная и актуальная информация о сторонах договора аренды. К ней относятся сведения о банковских реквизитах, телефоне, юридическом, почтовом и электронном адресе, ИНН, должности лица, уполномоченного на подписание договора (со ссылкой на документ, которым предоставлено это право).

Следует знать, что если аренда торговых площадей магазинов предусмотрена договором на срок один год и более, законодатель предусматривает его обязательную регистрацию в «Росреестр»

В договоре аренды желательно предусмотреть условие о возможности сдачи помещения арендатором полностью или в части в субаренду.

В заключение следует отметить, что после принятия решения снять торговое помещение желательно, а порой и необходимо, обратиться за консультацией к квалифицированному юристу. Специалист поможет избежать ошибок при оформлении договора аренды. И, как следствие, в результате грамотного подхода аренда торговых помещений магазинов принесет значительную прибыль.

Источник: http://arendaexpert.ru/rekomendacii-dlya-zhelayushhix-stat-arendatorom-torgovoj-ploshhadi/

Договор аренды торговых площадей: юридические нюансы

Даже у опытного предпринимателя вызывает вопросы аренды торговых площадей — здесь слишком переплетены нюансы законодательства с экономикой и социальными факторами.

Обязательные пункты договора аренды бутика, магазина

Аренда торговых помещений регулируется ГК РК и оформляется письменно договором. Директор агентства недвижимости Linsat Бакытжан Рахимов рассказал, как чаще всего сдаются торговые помещения: «Небольшие коммерческие объекты сдают в основном сами собственники или с помощью агентств недвижимости. А крупная собственность, например, бизнес-центры, торговые дома, отели, управляется специализированными компаниями по управлению недвижимостью. Чаще всего это зарубежные компании, у которых большой опыт в управлении коммерческой недвижимостью». Обязательные пункты:

Площадь, метраж, этажность, номер отдела, данные в документах и техпаспорте, адрес.
К договору приложите передаточный акт. В акте прописывают состояние помещения и дефекты. Составляют его при принятии бутика и при его сдаче после окончания срока.
Договор аренды со сроком от 1 года и дольше регистрируют в Центре недвижимости.
Посмотрите официальное назначение объекта — это должна быть коммерческая недвижимость. Если в документах записано иное, использовать для торговли помещение незаконно. Данный момент относится к аренде помещений в жилых домах. Владелец мог просто не «вывести» бывшую квартиру из статуса жилого помещения, оборудовав ее под магазин.
Оговорите пункт, что вы вправе самостоятельно переоборудовать, обставить помещение, сделать ремонт.

Небольшие коммерческие объекты сдают в основном сами собственники или с помощью агентств недвижимости.

Срок аренды коммерческого помещения

Срок аренды в договоре может быть не указан. Тогда считается, что договор заключен на неопределенный срок. Расторгнуть сделку можно по инициативе одной из сторон, но с предупреждением за 3 месяца. Если арендатор планирует съехать в декабре, уведомить арендодателя необходимо в сентябре.

Расторгнуть договор досрочно можно при неисполнении одной из сторон своих обязанностей.

Важно: досрочно расторгнуть договор можно, когда другой стороне было дано разумное время на устранение ошибок и исполнения обязательств. Решаться вопрос должен доброжелательно, юридически «рубить с плеча» при любом малейшем непонимании или недовольстве не получится.

Как разрешать споры с арендодателем? >>>

Что проверяется перед арендой?

Арендодатель — юридическое или физическое лицо — должен быть собственником или арендатором с правом сдачи в субаренду:

перед вами собственник? Тогда смотрите правоустанавливающие документы и справку об обременениях — никаких договоров аренды и других обязательств;
берете бутик в субаренду из вторых рук? Посмотрите две вещи: договор аренды не просрочен и в нем указано право сдачи объекта в субаренду. Иначе однажды явится собственник и крайне удивится вашему присутствию.

Кто подписывает договор аренды? Это важно: даже если это гендиректор компании-арендодателя, он может не иметь прав на заключение договора от имени компании.

Как отразить ремонт в договоре аренды торговой площади

Еще один момент — улучшения. Нередки случаи, когда арендатор берет в аренду простое помещение по низкой цене. Ремонтирует, делает его престижнее, фирменнее, увеличивая поток клиентуры. И тут арендодатель может резко поднять цену — ведь рыночная стоимость помещения или здания возросла. Чтобы этого не произошло, в договоре стоит указать, что арендатор сделает улучшения за свой счет, которые повлекут повышение качества площади. На этой основе проделывается «трюк» с арендной платой:

стоимость ремонта вычесть из оплаты — например, арендатор сделает ремонт, но 2-3-4 месяца не будет платить за аренду;
сделать арендную плату строго фиксированной без возможности повышения, заключив сам договор, например, на 1 год и более.

В любом случае, если вы планируете придать помещению лоск за свой счет, обратитесь за консультацией к юристу — сделка довольно рисковая. Идеально, если площадь будет улучшать сам собственник. Если вы все-таки возьметесь за это, нанимайте бригаду официально, заключайте договор подряда на свое имя, чтобы в случае споров доказать, что ремонт — дело ваших рук.

Как кризис влияет на рынок аренды >>>

Если аренда помещений не устраивает по итогу

Сам предприниматель вправе потребовать снижения стоимости, если произошли изменения в худшую сторону. В таком деле как торговля ухудшением условий является сокращение проходимости — количества посетителей, проходящих через торговое помещение.

Например, арендуется площадка в крупном ТЦ. Изначально здесь высокая проходимость (на то и рассчитывали, когда арендовали), но начался ремонт — перекрыли главный ход, вход с торца оказался неудобен и поток клиентов сократился.

В этой ситуации справедливо на срок ремонта снизить арендную плату. Сюда же относятся возникшие неудобства в эксплуатации в самом ТЦ (плохое отопление, кондиционирование), потерю репутации центра из-за какого-то скандала и других факторов.

Продление договора аренды

Когда окончится срок договора, у арендатора есть право преимущественного найма. Для этого нужно письменно уведомить собственника о желании заключить договор повторно, на новый срок. Именно арендатору из всего списка претендентов по закону отдается преимущество.

Когда окончится срок договора, у арендатора есть право преимущественного найма.

Если вдруг арендодатель отказал и в течение года заключил договор аренды с кем-то другим, то предприниматель вправе через суд потребовать перевода на себя прав и обязанностей по аренде и возмещения убытков от отказа.

Если срок договора истек, а арендатор продолжает пользоваться помещением под аренду без возражений со стороны собственника, то договор считается возобновленным. Условия остаются прежними, а вот сроки — неопределенными.

Как формируется цена аренды бутика или магазина?

Стоимость аренды таких помещений зависит от нескольких факторов:

расположение — удаленность от центра, транспортная сетка, проходимость;
качество самого помещения;
наличие охраны и парковки.

В основном за аренду предприниматели платят твердую сумму, которую вносят ежемесячно или раз в установленный период. Другой способ — плата определенной доли от дохода с продаж, но у казахстанских предпринимателей она непопулярна.

По закону изменить оплату можно по требованию одной из сторон, но на следующих условиях:

раз в год — если по договору не указано иное;
по условиям, очерченным договором;
если изменились централизованные тарифы и цены.

Удобнее, если размер арендной платы формируется по принципу «все включено». Распишите, какие конкретно коммунальные услуги входят в плату.

Не забывайте и про дополнительные расходы — телефон, охрана, интернет, вывоз мусора, уборка… Кто их оплатит — вы или арендодатель? Меньше мороки, если платить определенную сумму уже с учетом ком.услуг — это проще, чем отдельно «пробивать» каждую квитанцию при учете.

vmetrah.ru, kvartdom.ru

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/7755/

Договор аренды торгового помещения для магазина

Главное правило работы с любыми юридическими документами — сначала прочесть, потом подписать.

Большинство людей подписывает договор не читая, потому что боятся задерживать собеседника и не хотят выглядеть глупо. Я надеюсь, что нежелание рисковать бизнесом — достаточная причина, чтобы проигнорировать мнение посторонних людей. Поэтому дальше мы разберемся, на что нужно смотреть, когда вам дали на подпись договор аренды помещения под ваш магазин.

Конкретизируйте торговое помещение

Договор с размытым описанием нельзя зарегистрировать в Росреестре. Вам нужна регистрация, если вы заключаете договор на срок, превышающий 12 месяцев.651 · 2 ГК

Но даже если вы не собираетесь работать в этом месте так долго, это не повод игнорировать размытое описание. Не будем вдаваться в юридические тонкости, но размытое описание — это лазейка, чтобы «выселить» вас из помещения раньше срока, если кто-то предложит больше денег.

Плохо В договоре: «помещение 35 кв. метров в ТЦ “Незабудка”».

Приложение: план помещения без подписей арендодателя и арендатора.

Хорошо В договоре: «торговое помещение 35 кв. метров в ТЦ “Незабудка”».

Приложение: копия плана здания с заштрихованными арендуемыми помещениями, подписанная арендатором и арендодателем.

Обязательно разделяйте в договоре торговые и хозяйственные, складские, подсобные помещения. С неторговых площадей вы не получаете прямой доход, то есть вы можете добиваться пропорционального снижения аренды на эти квадратные метры.

На верхнем плане непонятно — какое помещение арендуют. На втором — понятно, но его можно сделать лучше, если разделить торговые и подсобные помещения

Разделите подсобные помещения

Разделять торговые и подсобные помещения важно еще и потому, что некоторые арендаторы взимают плату за пользование общими подсобными помещениями: туалетами, парковкой.

Сумма аренды рассчитывается пропорционально площади торговых помещений, которые он снимает. Поэтому если вы не отделите торговую площадь от площади подсобных помещений, вы будете переплачивать.

Хорошо В договоре: «торговое помещение 35 кв. метров в ТЦ “Незабудка”».

Отлично В договоре: «торговое помещение 28 кв. метров и подсобное помещение 7 кв. метров в ТЦ “Незабудка”».

Уточните расходы на содержание помещения

Помимо арендной платы у помещения есть расходы на содержание: текущий ремонт, коммунальные платежи, а теперь и интернет.

Если это не уточнить заранее, может оказаться, что договор на интернет можно заключить только с одним оператором. Как правило, у операторов, установивших «монополию» в ТЦ, ТК и ТРК, тарифы в разы больше обычных.

Расходы на текущий ремонт и содержание арендованного имущества, если это не капитальный ремонт, ложатся на арендатора и арендодатель вправе не возмещать эти расходы. Более того, ваш ремонт может обернуться повышением платы за аренду, так как относится к улучшениям, увеличивающим коммерческую стоимость объекта недвижимости.616 · 2 ГК

Однако недостатки, которые мешают пользоваться помещением, должен устранить владелец помещения — арендодатель. Например, если в помещении нет пожарной сигнализации, то установить ее обязан арендодатель.

Чтобы доказать, что эти недостатки были, когда вы подписывали договор, нужно подписать акт приемки-передачи арендуемых помещений. В нем подробно описываете состояние помещения с акцентом на недостатки.

Плохо Помещение пригодно для использования по назначению. Сдаваемые в аренду помещения оборудованы следующими инженерными системами: — отопления,

— электроснабжения.

Хорошо Помещения оборудованы инженерными системами: — отопление, — электроснабжение. В помещении отсутствует пожарная сигнализация, раковина.

Розетка на южной стене неисправна.

Что касается коммунальных платежей, то эти расходы тоже нужно прописать в договоре. Например, если коммунальные и иные платежи ложатся на вас, уточните, включаются ли такие платежи в сумму арендной платы или вносятся сверх нее.

Помните об НДС

Проверьте, включен ли НДС в сумму, которая указана в договоре. Обычно это указано в пункте «арендная ставка». Если НДС не указан, прибавляйте его к сумме аренды.

Уточняйте права арендодателя

Всегда, а особенно при аренде на длительный срок, уточняйте, с кем вы подписываете договор: с собственником или арендатором. Разобраться в этом поможет информационная выписка из ЕГРП. В этой выписке будет информация об уставных документах — запросите их у контрагента и сверьте информацию. Из выписки вы узнаете не находится ли помещение в залоге под кредит или не наложен ли на него арест.

Если вы снимаете площадь у арендатора, который сам снимает помещение у конечного собственника — это называется субарендой.

Субаренда — это риск, так как ваш договор зависит от условий основного договора, который заключил собственник и арендатор. В договоре арендатора должен быть пункт о том, что собственник не против субаренды. Как вариант — согласие, оформленное в отдельном документе.

Это согласие — ваша страховка на случай, если договор аренды с собственником будет расторгнут досрочно. В этом случае вы имеете право на заключение договора аренды непосредственно с собственником этого имущества на срок до конца вашей субаренды. В любом случае, проверьте, чтобы срок основного договора превышал срок действия договора субаренды. 618 ·1 ГК

Но риски все равно остаются. Если суд признает основной договор аренды торговой площади недействительным по причинам, которые к вам не имеют отношения, утратит силу и ваш договор субаренды. Собственник может запретить вам доступ в помещения на основании того, что не он заключал с вами договор. В этом случае придется идти в суд, а это время и деньги.

На субаренду без согласия собственника соглашаться не нужно никогда. В этом случае собственник может в любой момент попросить вас освободить помещение, а вернуть деньги за аренду вы не сможете.

Согласуйте условия изменения арендной платы

С условиями изменения арендной платы может быть три ситуации:

условия изменения размера платы не упомянуты в договоре,
указано, что арендодатель может повышать ставку не чаще раза в год,
указано, что арендодатель может увеличивать размер арендной платы в одностороннем порядке без подписания дополнительного соглашения.

Третий вариант — самый плохой, грозит тем, что плата будет расти чаще, чем раз в год. Нужна ли вам такая аренда?

Второй вариант приемлемый, но договаривайтесь, чтобы повышение цены было фиксировано — например, только в рамках процента инфляции.

Первый вариант — лучший. Если в договоре нет слов об одностороннем повышении оплаты, а арендодатель вдруг предлагает допсоглашение с повышенной ставкой, вы не обязаны соглашаться. Вы можете поторговаться или настоять, что будете платить по установленной в договоре ставке до конца срока аренды.

Пример второго варианта с сайта Клерк.ру

Коротко

Конкретизируйте торговое помещение.
Уточните расходы на содержание помещения.
Помните об НДС.
Уточняйте права арендодателя.
Согласуйте условия изменения арендной платы.

Всё от приемки товара до печати ценников Пользователь Кабинета Дримкас принимает товары по накладной — сервис автоматически добавляет их в базу для учета остатков. Сразу после этого можно установить цены, скидки и напечатать ценники.

Источник: https://dreamkas.ru/blog/dogovor-arendi-torgovogo-pomeshenia

Оформление договора аренды торгового помещения

Договор аренды торговой территории составляется между арендатором и арендодателем. Договор аренды оформляется в двух экземплярах и в обязательном порядке подписывается каждой из сторон. После подписания соглашения, оно должно быть зарегистрировано в Росреестре.

Читайте в статье об особенностях составления договора аренды, о правах и обязанностях арендатора и арендодателя и о порядке расторжения составленного документа.

Существенные условия

Заключение договора аренды торгового помещения — процедура простая, но требующая пристального внимания к деталям.

Важные моменты при заключении договора аренды торгового помещения:

перед подписанием соглашения арендодатель должен быть проверен на юридическую чистоту. Узнать такую информацию можно:
- на сайтах районных судов по месту расположения торгового помещения;
- в районной прокуратуре, находящейся по месту нахождения юридического лица;
- на сайте Арбитражного суда.

арендатор также должен проверить наличие прав собственности арендатора на сдаваемое в аренду помещение;
наличие срока действия договора.

Договор аренды может быть составлен между юридическими и физическими лицами. Оформляется он в двух экземплярах и в обязательном порядке должен быть заверен у нотариуса.

договора аренды торгового помещения:

Полное наименование документа.
ФИО сторон сделки и их личные данные.
Предмет соглашения.
Права и обязанности нанимателя.
Права и обязанности собственника торговой территории.
Размер ежемесячной арендной платы за торговое помещение и порядок ее выплаты.
Предусмотренная ответственность для участников сделки, в случае, если они нарушают условия соглашения.
Основания для расторжения составленного документа аренды.
Примеры форс-мажорных обстоятельств.
Заключительные условия контракта.
Реквизиты и подписи участников договора.

Если договор аренды торгового помещения составляется сроком больше 1 года, то он подлежит обязательной государственной регистрации. Процедура проводится в Росреестре РФ по заявке одной из сторон сделки.

Скачать образец

Срок действия и оплата

Условия оплаты по договору найма торгового помещения:

Арендная плата производится один раз в месяц.
Участники сделки вправе менять ее размер раз в год и только по обоюдному согласию.
Деньги выплачиваются в рублях и в строго установленный срок.
Первый взнос вносится сразу после подписания сторонами соглашения.

До подписания договора аренды стороны должны определить и зафиксировать размер ежемесячной арендной платы и срок ее внесения.

Важно! Участники договора аренды должны ежегодно сверять данные по оплате.

Срок действия аренды торгового помещения составляет 1 год. Арендатор и арендодатель вправе продлить срок по обоюдному согласию.

Права и обязанности сторон сделки

Согласно Законодательству РФ, в каждом соглашении должны быть прописаны права и обязанности сторон договора. Рассмотрим права и обязанности арендодателя и арендатора, обозначенные в договоре аренды торгового помещения.

Права и обязанности арендодателя:

передать арендуемое торговое помещение арендатору в установленный в договоре срок;
не мешать использованию нанимателем арендуемого помещения по заявленному назначению;
при необходимости производить капитальный ремонт территории;
арендодатель вправе проводить проверку сдаваемого помещения в удобное для себя время;
он вправе расторгнуть соглашение по своей инициативе, если наниматель будет явно нарушать условия соглашения.

Права и обязанности арендатора:

принять передаваемое ему торговое помещение и расписаться на акте приема-передачи;
пользоваться полученной торговой территорией по назначению;
соблюдать санитарные и пожарные меры безопасности;
ежемесячно выплачивать установленные арендные платежи.

Без получения письменного разрешения от арендодателя, нанимателю запрещается:

Вносить существенные изменения на арендуемой торговой площади.
Не сдавать помещение в аренду третьим лицам.
Не менять месторасположения инженерных сетей.
Не использовать технические приборы, значительно превышающие допустимую электрическую мощность.
Не портить арендуемую территорию.

Важно! Если наниматель в срок не передает арендуемое торговое помещение его собственнику, то ему необходимо будет оплатить неустойку.

Расторжение договора аренды торгового помещения

В случае, если наниматель и арендодатель не выполняют условия соглашения, то оно может быть расторгнуто. Сделать это можно:

путем подписания мирового согласия;
в ходе судебных разбирательств.

В законодательстве прописан ряд оснований для расторжения договора аренды торгового помещения:

если арендатор использует арендуемую территорию не по оговоренному назначению и его действия способствуют ухудшению технических характеристик территории;
наниматель явно нарушает условия оформленного контракта;
арендатор не выплачивает ежемесячные арендные платежи на протяжении двух и более месяцев;
арендодатель не передает объект соглашения в установленный срок;
собственник торгового помещения препятствует его использованию.

Порядок расторжения контракта аренды нежилого помещения:

Сторона, изъявившая желание расторгнуть соглашение, направляет второй уведомление об этом. В бумаге указываются основания, на которых было принято решение об аннулировании договора.
Получившей уведомление стороне дается 5 дней на то, чтобы ответить. В случае, если обвиняемый участник игнорирует желание второй стороны о расторжении контракта, то подается исковое заявление в суд.
Дела, касающиеся арендных помещений и платы за них, рассматриваются в Арбитражном суде.
Заявитель собирает пакет документов и уплачивает государственную пошлину, размер которой минимально составляет 400 рублей.
Назначается судебное заседание и изучаются предоставленные доказательства вины, не исполнившей свои обязанности стороны.
В случае, если виноватым окажется арендатор, то он обязан будет выплатить арендодателю все непогашенные платежи.

Исковое заявление оформляется в двух экземплярах. Документы суду должны быть предоставлены в оригинальном виде.

Образец уведомления

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

Источник: https://itbu.ru/dogovor/dogovor-arendy-torgovogo-pomeshheniya.html

Договор аренды: в каких случаях его можно заключить и как правильно составить

Прежде чем перейти к нюансам оформления договора аренды, рассмотрим, в каких случаях в принципе можно заключить такой договор. Первое, о чем нужно помнить, говоря об аренде, — это то, что арендные отношения предполагают платное пользование чужим имуществом. Бесплатной аренды быть не может. Таким образом, если не планируется вносить плату за пользование имуществом (например, если имущество передается учредителем, или между взаимозависимыми компаниями), то оформлять договор аренды не нужно.

Также обратите внимание, что в качестве арендной платы нельзя установить только оплату расходов на «коммуналку» (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Если отдельной платы за пользование имуществом не предусмотрено, то отношения между сторонами регулируются другим договором — безвозмездного пользования или ссуды (гл. 36 ГК РФ).

Следующий важный момент — это определение предмета, который перейдет в пользование арендатора. По договору аренды можно передавать только непотребляемые вещи, то есть такие, которые не теряют своих свойств в процессе их использования. Соответственно, нельзя арендовать, например, горюче-смазочные материалы, поскольку они будут израсходованы «арендатором» при эксплуатации автомобилей.

Также объект аренды должен быть индивидуально определенным. Другими словами, он должен обладать признаками, позволяющими точно установить, какое именно имущество арендовано. А значит, по договору аренды нельзя передавать обезличенные вещи, например, партию товара. Это связано с тем, что арендатор обязан вернуть арендодателю то же самое имущество, которое он получил в пользование, а не такое же.

Итак, если предполагается передача потребляемых, а равно обезличенных вещей, то договор аренды не заключается. Такие отношения регулируются договором займа (гл. 42 ГК РФ). Подробнее о договоре займа см. «Учитываем займы на стороне заемщика» и «Учитываем займы на стороне займодавца».

Форма договора

Определившись с тем, какие отношения могут быть арендными, перейдем к нюансам составления самого договора. И первый момент, на котором нужно заострить внимание, — это форма договора аренды. Здесь законодатель установил два важных правила. Первое правило гласит: любой договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если хотя бы одна из его сторон является юридическим лицом (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Напомним, что письменная форма договора может иметь самые разные виды. Это не только привычный бумажный документ, в котором изложены все условия и стоят подписи сторон. Договоры могут заключаться также путем обмена письмами и иными документами, в том числе электронными (подробнее см. «Когда договор считается заключенным: переписка и счет по e-mail, аналоги электронной подписи, оформление письма с договором»).

Второе правило такое: если по договору аренды передается объект недвижимости, то договор в письменной форме должен быть составлен в виде одного документа, подписанного обеими сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Это требование обязательно, вне зависимости от того, кто выступает сторонами договора — организации, ИП или «обычные» физлица.

Бесплатно проверить контрагента в «Контур.Фокусе»

При нарушении указанных выше правил установлены разные последствия. Так, при аренде большинства видов имущества (за исключением недвижимости) несоблюдение письменной формы договора (т.е. устная договоренность сторон, вообще никаким образом не оформленная в письменном виде) само по себе не означает, что договор не заключен или недействителен. В этом случае при возникновении спора стороны просто не смогут ссылаться в суде на свидетельские показания. Но при этом можно будет использовать любые письменные доказательства, подтверждающие как сам факт заключения договора аренды, так и его условия (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

А вот при аренде недвижимости последствия заключения договора «не по форме» куда более серьезные. Такой договор в силу прямого указания пункта 1 статьи 651 ГК РФ признается недействительным. Причем, в данном случае недействительным будет как устный договор, так и письменный, но составленный не в виде единого документа, подписанного сторонами.

Напомним, что недействительный договор считается таковым с момента заключения и не влечет никаких юридических последствий, кроме тех, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 и п. 1 ст. 431.1 ГК РФ).

В результате, у арендодателя не будет договорного основания для взыскания арендной платы, а у арендатора не будет права оставить в своем пользовании арендованный объект.

Что должно быть в договоре

По правилам пункта 1 статьи 432 ГК РФ любой договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора. При этом под существенными условиями понимаются те, которые прямо поименованы в ГК РФ как обязательные к включению в текст соглашения. Соответственно, если в договоре не прописать хотя бы одно из таких условий, то он просто не будет признаваться заключенным.

Итак, что же обязательно должно быть указано в договоре аренды? Во-первых, это данные, которые позволяют определенно установить передаваемое в аренду имущество (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

То есть объект аренды (а как мы помним, им может быть только индивидуально определенная вещь) в договоре нужно описать с максимальной степенью конкретности.

Так, если речь идет об объекте недвижимости, то указываются кадастровый или условный номер, адрес, площадь и другие признаки, позволяющие без сомнения установить, что именно сдается в аренду. При необходимости к договору прилагаются схемы, экспликации и другая техническая информация на объект недвижимости.

Если в аренду сдается движимое имущество, то следует прописать его уникальные свойства — номер (VIN для автомобилей, UIN, IMEI и другие номера для техники, заводские номера для оборудования, артикулы для иных вещей), наименование, модель, марку и прочие отличительные свойства. Например, для компьютера это могут быть объем памяти, наименование и модель процессора, видео и звуковой карты.

Во-вторых, если в аренду передается объект недвижимости, то обязательным условием договора является пункт о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 4 и п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ). Что касается аренды движимых вещей, то отсутствие в договоре условия об арендной плате не сделает такой договор незаключенным, а лишь добавит сторонам проблем. Дело в том, что в этой ситуации размер арендной платы будет определяться исходя из стоимости аренды аналогичных вещей (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

На этом список обязательных пунктов договора аренды заканчивается. Соответственно, условие о порядке и сроках внесения арендной платы, а также условие о сроке аренды обязательными не являются. Если не прописать в договоре особенности перечисления арендных платежей, то плату нужно будет вносить в порядке и сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичных объектов при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Если же не указать срок аренды, то будет считаться, что договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Бесплатно составить и распечатать договор аренды по готовому шаблону

Срок аренды

Теперь остановимся подробнее на условие о сроке аренды. Формулируя этот пункт договора, нужно помнить следующее. Договор аренды земельного участка, здания или сооружения (а равно помещений в них), заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст.

26 ЗК РФ). При этом необходимо иметь в виду положение пункта 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В этом пункте сказано, что срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным одному году.

Другими словами, если в договоре аренды недвижимости указать, что он действует с 1 февраля 2018 года по 31 января 2019 года, то такой договор нужно будет регистрировать. Следуя этой логике, нужно будет регистрировать и договор, действующий с 1 января 2018 года по 31 декабря 2018 года, так как срок аренды в этом случае составит ровно один год.

А вот договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Это утверждение справедливо и для договоров, в которых срок действия просто не указан, так как такие договоры, как отмечалось выше, признаются заключенными на неопределенный срок.

Из сказанного следует практический вывод. Если планируются длительные отношения по аренде недвижимости, и при этом стороны не хотят регистрировать договор, то можно обойти требование о госрегистрации. Для этого нужно либо установить, что срок договора аренды меньше одного года (например, 11 месяцев), и одновременно закрепить возможность его автоматической пролонгации на тот же срок и на тех же условиях, либо просто не включать в договор условие о сроке аренды.

Правда, в последнем случае нужно учитывать, что каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок. Для этого достаточно предупредить другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Причем отказ от договора может быть немотивированным. Так, право арендодателя отказаться от договора никак не зависит от того, допустил ли арендатор какие-либо нарушения, и ограничить это право договором нельзя (определение ВС РФ от 25.09.17 по делу № 305-ЭС17-5424).

А что будет, если стороны заключили договор аренды помещения на 11 месяцев, а условие об автоматической пролонгации в него не включили, и при этом забыли своевременно «продлить» договор? По правилам Гражданского кодекса, если по истечении срока, установленного в договоре, арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, такой договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). То есть арендатор сможет продолжать пользоваться помещением и будет обязан платить предусмотренную договором арендную плату. Но при этом обе стороны, как уже отмечалось, получат право в любой момент отказаться от такого договора.

На что еще обратить внимание

И в заключение отметим еще несколько важных моментов, на которые нужно обратить внимание при составлении договора аренды.

Изменение состава собственников

Если на стороне арендодателя выступает несколько собственников, то арендатор должен перечислять арендную плату каждому из них в соответствующей пропорции. Это правило действует не только в ситуации, когда объект аренды изначально принадлежал нескольким собственникам, но и в ситуации, когда состав владельцев поменялся в период аренды.

Тут надо помнить, что сам по себе факт изменения состава собственников какого-либо влияния на договор аренды не оказывает: он продолжает действовать на ранее согласованных условиях. При этом у нового сособственника появляется право на получение доли дохода от сдачи имущества в аренду, равной его доле в праве собственности на имущество (ст. 248 ГК РФ).

И это право никак не связано с тем, вносились ли соответствующие изменения в договор. Поэтому, как только новый совладелец объекта аренды потребует перечислять на его счет арендную плату, арендатору придется делить плату на части и переводить их отдельно каждому из собственников.

Нарушение этого правила повлечет штрафные санкции и может стать основанием для расторжения договора аренды (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.04.18 № Ф04-4219/2017).

Односторонний отказ от договора

Следующий момент касается условия о праве на односторонний отказ от договора аренды. По общему правилу, закрепленному в статье 310 ГК РФ, если обе стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность, то они вправе внести в договор пункт об одностороннем отказе от договора при наступлении тех или иных условий. А если такой деятельностью занимается только одна из сторон, то право на односторонний отказ ей не предоставляется, в то время как другая сторона может заявить об одностороннем отказе от договора.

Соответственно, если имущество арендуется у физического лица, не являющегося ИП, то в договоре нельзя прописать право арендатора (организации или предпринимателя) на односторонний отказ от такого договора.

Отметим, что в случае с арендой государственного или муниципального имущества подобное условие не может быть включено в договор, так как право согласовывать условия одностороннего отказа от договора имеют только лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность. А при аренде госимущества арендодателем выступает орган власти, который предпринимательскую деятельность не осуществляет по определению (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.04.18 № Ф03-1250/2018).

Согласие арендодателя на перенаем

И наконец, остановимся на вопросе о «перекупке» действующего договора аренды. Возможность передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем) предусмотрена пунктом 2 статьи 615 ГК РФ. В случае если планируется перенаем (а не заключение прямого договора аренды), нужно обязательно проверить наличие согласия арендодателя. Оно может быть выражено разными способами. Например, в виде отдельного письма, в котором арендодатель сообщает, что не возражает против перенайма объекта аренды. Также арендодатель может проставить соответствующую надпись на договоре перенайма.

Главное, чтобы было понятно, в отношении какого договора аренды дано согласие на перенаем. Если же согласие отсутствует, то договор перенайма будет ничтожным. Такая сделка не повлечет юридических последствий и будет признана недействительной с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Это значит, что лицом, обязанным по договору аренды, останется прежний арендатор. И никакие обстоятельства (ликвидация первоначального арендатора, фактическое использование имущества новым арендатором, своевременное внесение арендной платы) ситуацию не исправят (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.06.

18 № Ф01-2034/2018).

Источник: https://www.buhonline.ru/pub/beginner/2018/8/13757