Как сдать квартиру в аренду правильно самостоятельно?

Как правильно сдать квартиру в аренду

01.04.2019

Доход от сдачи недвижимости в аренду станет хорошим подспорьем к семейному бюджету. Владельцы хороших квартир могут и вовсе не работать, так как доход от аренды жилья в областном центре сравним с размером средней ежемесячной зарплаты. 

Важно! Для получения стабильного дохода нужно знать некоторые особенности рынка недвижимости. Посуточно или помесячно, с риелтором или без, с оформлением документов или без них. 

Как правильно оценить стоимость аренды квартиры? 

Адекватная оценка стоимости аренды вашей квартиры — первый шаг к успешной сдаче. Цена должна быть рыночная, при ее определении важно учитывать только объективные обстоятельства. Свои эмоции лучше приберечь, они будут только мешать процессу. На стоимость аренды влияют следующие факторы: 

1. Расположение — квартира рядом с остановкой транспорта, супермаркетом, школой и поликлиникой будет стоить на 15-20% дороже, чем аналогичное жилье в глуши. За квартиру в центре можно просить больше, чем за жилье на окраине. 
2. Дом — за квартиру в новостройке смело просите больше, чем за «хрущевку». 
3. Лифт, домофон, охрана, консьерж — если все это есть и исправно работает, то аренда будет выше. 
4. Состояние — если в жилье 30 лет ничего не делали, то такой ремонт в глазах арендаторов приравнивается к нулевому. Чтобы найти клиента на такое жилье, нужно ставить цену на 20% ниже, чем просят владельцы отремонтированных квартир. 

В каком виде нужно демонстрировать квартиру съемщикам? 

Обязательно приведите жилье в товарный вид. Если нет времени или желания убирать в квартире самостоятельно, то закажите уборку у клинингового агентства, после чего проконтролируйте результат. Не должно быть паутины в углу, запаха оливье на кухне, а также небрежно застеленной постели. 

Заблаговременно включите бойлер, проверьте работу домашнего телефона и домофона, кабельное телевидение и Интернет должны быть оплачены и работать. У потенциального квартиросъемщика должно создаться впечатление, что он пришел в полностью готовое для проживания жилье. Это с высокой вероятностью расположит человека и побудит оставить задаток за квартиру. 

Любые сомнения приведут к мысли, что можно посмотреть еще и другие варианты. Риелторы делятся статистикой, что 90% «ушедших подумать» арендаторов находят другие варианты и не возвращаются к уже просмотренному жилью. 

Где искать арендаторов? 

От правильного поиска арендаторов зависит ваш доход от сдачи в аренду недвижимости. Самыми распространенными являются следующие способы поиска арендаторов: 

1. Через агентство недвижимости — надежный, проверенный и обычно бесплатный для владельцев жилья способ поиска арендаторов. За услуги платит квартиросъемщик. Рекомендуется работать с риелторами, у которых на рынке недвижимости вашего города уже имеется известность и репутация. 
2. Через знакомых и друзей — хороший способ, но дружеские отношения могут быть помехой деловым. Обязательно разграничьте дружбу и аренду жилья. 
3. С помощью Интернета — если вы не доверяете риелторам, а найти арендаторов среди друзей не получилось, то можно самостоятельно разместить объявление про аренду квартиры в Сети. Но будьте готовы, что вас могут обмануть, а также воспринимать как мошенника. Обилие новостей про аферы с арендой жилья делает этот способ поиска арендаторов опасным и непопулярным.  

На что нужно смотреть при выборе арендаторов? 

Вне зависимости, где вы найдете будущих жильцов в ваши квадратные метры, только вам решать, сдавать или нет квартиру именно этим людям. Надежный квартирант отличается следующими признаками: 

1. Семейный, находится в официальном браке. Это говорит о моральной надежности и стабильности. От семейной пары вы вряд ли получите жалобы соседей из-за шумных вечеринок и громкой музыки. Гражданские браки — это повод насторожиться владельцу жилья. Они могут быстро разрушиться, ведь проживающие вместе люди пока еще не определились даже с серьезностью своих отношений. Поэтому они аналогично будут относиться и к договору на аренду жилья. 
2. Работает. Поинтересуйтесь, где и на какой должности. О доходе прямо спрашивать не стоит. 
3. Аккуратный — лучше, если человек следит за собой. Чистая обувь, ухоженная прическа, приятный запах. Если люди не следят за собой, то следить за квартирой они не будут и подавно. 
4. Четко отвечает на простые вопросы: где раньше жил, причины переезда, на какой срок хочет снимать квартиру. 
5. Без боязни предъявляет свои документы. 
6. Доволен интерьером и состоянием вашей квартиры. 
7. Готов оставить залог и подписать необходимые документы. 
8. Финансово дисциплинированный — сразу обсудите число и порядок уплаты арендной платы за квартиру. Также оговорите, что все поломки возмещаются за счет квартиранта. Можете в шутку поинтересоваться, есть ли у заемщика кредиты. Непогашенные крупные финансовые обязательства — это повод насторожиться, ведь съемщик может задерживать плату за жилье из-за первоочередной необходимости рассчитаться с банком. Мелкие мгновенные кредиты, например — в Манивео, не должны вызывать беспокойства.  
9. ! Самые лучшие арендаторы — это молодые семьи в официальном браке без детей. 

Нужно ли прибегать к помощи риелтора? 

Доход от сдачи квартиры можно получать и самому, обращаться за помощью риелтора необязательно. Но сотрудничество со специалистом по сдаче недвижимости будет выгодным в следующих случаях: 

1. Экономия времени — у риелторов поиск клиентов и квартир на потоке. Они быстрее найдут вам съемщика благодаря большой рекламной базе. 
2. Выгодная подача вашего жилья — риелторы знают, как составить объявление и какие добавить фотографии, чтобы получить максимальный отклик. 
3. Защита ваших интересов — сам факт того, что квартира сдается риелтором, уже отпугивает половину мошенников. 
4. Удаленная сдача — если вы живете в другом городе, то вам будет сложно показывать квартиру потенциальным съемщикам. Вы просто отдаете ключи риелтору, а он делает эту работу за вас. 

Нужно ли заключать договор со съемщиком жилья? 

Большинство украинцев предпочитают сдавать жилье без заключения договора, просто на основе сделки в устной форме. Это делаете прежде всего, чтобы не платить налог на доход от аренды квартиры. Отдавать 18% от полученной прибыли не хочется, но такая прижимистость может обернуться проблемами и куда большими убытками. 

Важно! Заключая договор, заверенный нотариусом, вы будете на 100% уверены, что арендатор не является мошенником и точно предъявил настоящие документы. 

Договор дисциплинирует арендатора, нотариус разъяснит все права и обязанности. Можно прикрепить к договору описание значимых предметов в квартире (мебели, бытовой техники), указать состояние текущего ремонта. 

С договором можно смело обращаться в суд при любом невыполнении, доказать даже факт сдачи жилья в аренду без договора будет сложно. К тому же вы будете спать спокойно, зная, что честно платите налоги.   

Как сдавать жилье в Украине законно? Что повлечет за собой неуплата налога? 

Законно сдавать квартиру в Украине — это платить налог в размере 18% от прибыли, полученной от квартиранта. Если владелец квартиры опоздает на срок до месяца с оплатой платежа, то штраф составит 10% от долга. При сроке более месяца штраф будет уже 20%.  

Сдача недвижимости в аренду в Украине стала хорошей прибавкой к жалованью, а для некоторых и основным доходом. Надеемся, что статья поможет вам правильно сдавать квартиру и получать прибыль, а также только положительные эмоции от этого процесса.

: 4.2 з 5 5)

Источник: https://moneyveo.ua/ru/article/yak-zdaty-zhytlo-v-orendu/

Как правильно сдать квартиру в аренду в 2019 году — быстро, официально, по закону, без посредников, самостоятельно, через агенство, и платить налоги

Чтобы понимать, как правильно сдать квартиру в аренду, нужно знать закон и следовать ему.
Сдать праве только собственник или же лицо, у которого есть доверенность от него. В ситуации, когда долевая собственность на жилье, договор заключается со всеми владельцами. При отсутствии такой возможности допустимо письменное согласие на сдачу внаем от тех, кто не смог присутствовать на подписании соглашения.

Порядок сдачи квартиры официально по закону

Договор заключается в простой письменной форме. Максимальный срок согласно законодательству составляет 5 лет. При заключении соглашения на срок больше года, соглашение подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Чтобы избежать этого, большинство заключает договор на 11 месяцев и после истечения срока подписывают новый. Таким образом, можно сдать квартиру на длительный срок и избежать бумажной волокиты. Но в этом случае сослаться на контракт в суде будет нельзя, поскольку без регистрации он ничтожен.

По закону наймодатель обязан платить налоги или как физлицо, или как ИП. Второй вариант выгоден, если у человека несколько объектов под сдачу. Обычному гражданину нужно будет заполнять декларацию о доходах.

Если вы не планируете регистрировать договор, то для заключения необходимы:

• паспорта каждой из сторон;
• свидетельство о собственности на жилье.

Через агентство

Этот способ освобождает владельца от отбора кандидатов и показов квартиры. За него это делают агенты. Большая часть агентств не берет денег за услуги с наймодателя, поэтому этот вариант удобен тем, кто не хочет головной боли. Заключается договор на посреднические услуги и выдается доверенность от собственника.

Нанимателям, несмотря на то, что они вынуждены оплачивать услуги риелтора, порой выгоднее снять через агентство. В этом случае они могут быть уверены в юридической чистоте сделки, поскольку все документы проверяются сотрудником еще на стадии заключения посреднического соглашения.

Самостоятельно

Тем же кто хочет обойтись без посредников, стоит воспользоваться следующими способами:

• повесить объявление в вашем районе на столбе и доске объявлений;
• дать объявление в интернете. Сайтов, где предлагается жилье в найм:

1. Специализированные (ЦИАН).
2. Общие (АВИТО).

• воспользоваться газетой бесплатных объявлений.В объявлении необходимо указать следующее:

1. Расположение и описание квартиры.
2. Количество комнат и их размеры.
3. Наличие санузла, балкона/лоджии, гардеробной.
4. Наличие или отсутствие мебели и техники.
5. Преимущества данного жилья, к примеру парковка во дворе или хорошая детская площадка.

Жилье можно сдавать:

• на длительный срок;
• посуточно.

Во втором случае за несколько дней можно получить больше, чем за полный месяц, но больший риск, что недвижимость будет приведена в негодность. И придется каждый раз наводить порядок после выезда жильцов.

Какие квартиры можно сдавать в аренду, а какие нет

Есть несколько правил сдачи:

• Квартира в собственности – может быть сдана владельцем или его доверенным лицом.
• При долевой собственности необходимо письменное согласие всех собственников и доверенность на одного человека, который будет выступать арендодателем.
• Муниципальное жилье — передается гражданину по договору социального найма. Для сдачи ее третьим лицам необходимо согласие муниципального органа на поднайм. Это регулируется ст. 76 ЖК РФ.
• Сдача ипотечной квартиры позволяет регулярно платить банку, но важно изучить кредитный контракт. Если в нем есть запрет на сдачу внаем, то кредитор не в праве заключать договор найма. Этот запрет можно обойти, сдав ее без бумаг своим знакомым, которые в случае проверки подтвердят, что живут бесплатно.
• Служебное жилье, выданное военнослужащему тоже запрещено сдавать без разрешения собственника, коим будет организация, на чьем балансе находится квартира.
• Если предполагается сдача комнаты, то нужно получить согласие всех проживающих.
• При наличии несовершеннолетних детей – согласие органа опеки, который должен подтвердить, что в результате сделки ребенок не пострадает.

Кто из граждан РФ не имеет права сдавать жилье

Не могут сдавать:

1. Родственники собственника без его доверенности.
2. Лицо с ограниченной право- и дееспособностью.

Не стоит соглашаться на слова, что внук сдает бабушкину квартиру по ее просьбе. Впоследствии может оказаться, что бабушка была против и привела с собой участкового для выселения неизвестных людей.

Образец договора аренды квартиры

В нем есть основные части:

Все требования и пожелания нужно фиксировать письменно и заверять подписями сторон. В противном случае будет тяжело доказать, что наймодатель был против того, чтобы устраивались вечеринки или жила большая семья из 20 человек. Обязательно должен быть прописан запрет субаренды (поднайма).

СКАЧАТЬОбразец бланка договора аренды квартиры

Советы владельцу недвижимости

Рекомендации:

• Составив договор, подготовьте к нему опись всего имущества, что есть в наличии. Это позволит избежать споров при возможной порче вещей.
• Фиксируйте все важные вопросы письменно и получите подпись будущих жильцов.
• Сфотографируйте при нанимателях все, что представляет ценность, чтобы иметь доказательства о том, в каком состоянии был передан объект.
• Снимите показания счетчиков и внесите их в опись.
• Заключайте договор на 11 месяцев. Это позволит избежать регистрации, а также при необходимости всегда можно заключить новый.
• Если есть стационарный телефон, его лучше отключить. Ситуации, когда жильцы наговаривали огромные суммы по межгороду, происходят часто.
• Зафиксируйте всех людей, чье проживание предполагается.
• Не соглашайтесь на просьбы жильцов оформить регистрацию.
• Обсудите вопрос, за чей счет будет производиться ремонт техники, которая может прийти в негодность.

: как правильно сдать квартиру

Источник: https://yurzone.ru/sdaem-kvartiru-v-arendu-pravilno-i-bez-riska.html

Как быстро сдать квартиру в аренду: пошаговая инструкция

Собственники, сдающие квартиры в аренду, по собственному опыту знают, как нелегко бывает это сделать самостоятельно. Нужно подать правильное объявление, общаться по телефону с потенциальными жильцами, показывать квартиру и делать много чего ещё. Я сдаю квартиры в аренду больше 10 лет. Сдавала абсолютно разному контингенту: начиная от пар с детьми и заканчивая китайцами и вьетнамцами. Многие из моих бывших жильцов хотят вернуться ко мне, с некоторыми я продолжаю общаться: стригусь у них, консультируюсь, зову сделать ремонт.

Мне часто задают вопросы:

• Как найти хороших жильцов?
• Как не запутаться в процедуре сдачи квартиры?
• Что необходимо предусмотреть?

Предлагаю воспользоваться пошаговой инструкцией.

Шаг первый. Исследуем рынок

Перед сдачей квартиры нужно исследовать рынок аренды жилья и сделать хотя бы минимальный анализ конкурентов.

Изучая основные сайты по аренде недвижимости обратите внимание на цены, фотографии квартир, текст объявлений, какая мебель и бытовая техника есть в квартире.

На цену аренды влияет не только качество ремонта. Стоимость определяется местоположением, качеством и состоянием самого дома, транспортной доступностью и ещё целым рядом факторов. Желательно сопоставить уровень цен на жилье с расположением квартиры в вашем городе/районе и наличием в ней мебели и бытовых приборов. Также вы, скорее всего, знаете, к какому типу относится ваша квартира: эконом-класс, бизнес-класс или люкс.

В совокупности проведённое вами исследование поможет определить не только арендную цену квартиры, но и нарисует портрет потенциальных арендаторов.

Шаг второй. Готовим квартиру к сдаче

Как подготовить квартиру к приёму новых жильцов?

Если говорить про квартиру эконом-класса, то главное — сделать её презентабельной, но не переборщить с ремонтом, потому что ваши затраты могут ещё долго не окупиться.

Первое, что нужно сделать, — это вынести весь хлам. Затем проверьте сантехнику и электрику: этим вы обезопасите и себя, и вашего арендатора от возможных проблем. Давно не меняли обои? Линолеум никуда не годится, а на потолке разводы от давнишних протечек? Меняйте!

Даже при незначительном косметическом ремонте ваша квартира примет более ухоженный и опрятный вид, что самым наилучшим образом отразится на поиске квартирантов.

Обязательно отмыть, отутюжить и надраить до блеска всё, что можно, — пусть блестит и сверкает!

Меблируйте квартиру самым необходимым и не забудьте про бытовые приборы: холодильник, стиральную машину, телевизор. Но помните, если вы сдаёте бюджетную квартиру и поставите в неё дорогущую бытовую технику, то арендная плата вырастет ненамного. А вот если жильцы сломают вашу суперэлектронику, то вы понесёте значительные убытки. Однако в любом случае не стоит набивать квартиру под завязку. Нередки случаи, когда квартирантам не нужна ни мебель, ни бытовая техника — они въезжают со всем своим.

Если в квартире остались какие-то из ваших личных вещей, то лучше заберите их. Оплатите все имеющиеся долги по коммуналке, отключите городской телефон или хотя бы «восьмёрку».

Если же разговор идёт о квартире более высокого класса, то желательно привести её в полный порядок. Таким образом вы повысите её статусность и сможете найти подходящих жильцов.

Шаг третий. Делаем фото квартиры

Выбор квартиры начинается именно с фотографий, поэтому этот шаг крайне важен. То, какими снимками вы сопровождаете своё объявление о сдаче квартиры, во многом определяет, как быстро вы найдёте квартирантов. Нужно очень грамотно показать плюсы сдаваемой квартиры. Не настаиваю на профессиональных фото, за которые придётся платить деньги. Но при желании вы и сами сможете сделать отличные снимки.

Перед тем, как делать фотографии, ещё раз окиньте квартиру взглядом, создайте уют. Сделайте так, чтобы вам самому захотелось снять вашу квартиру! Фотографировать лучше в солнечную погоду. Не скупитесь, делайте много снимков, хороших и разных. Не забудьте про ванную с туалетом, кухню и коридор. Чем больше качественных и красивых фото вы добавите к своему объявлению, тем легче жильцам будет принять решение и снять именно вашу квартиру!

Шаг четвёртый. Составляем объявление

Наша цель — написать отличное объявление о сдаче квартиры в аренду. Практически шедевр. Для этого указываем в объявлении все плюсы. И подробнее. Обязательно напишите, если делали ремонт. Балкон, раздельный или совмещённый санузел, площадь кухни — всё это должно быть отражено в объявлении. Чтобы не изобретать велосипед, выберите штук пять лучших, на ваш взгляд, объявлений, размещённых на сайте. Возьмите из них то, что подходит для вашей квартиры, и добавьте дополнительную информацию про имеющуюся в квартире мебель, технику и отличных соседей.

Если вы не готовы сдавать свою квартиру жильцам с детьми, животными, курящим, предпочитаете жильцов определённой национальности — всё это также необходимо указать в объявлении.

Ваше объявление в идеале должно соответствовать формуле AIDA (внимание, интерес, желание, действие). Оно должно быть таким, чтобы жильцы не только захотели снять вашу квартиру, но захотели срочно схватить телефон и позвонить вам, боясь, что квартиру уведут у них из-под носа.

Когда составите объявление, не забудьте проверить текст на грамматические ошибки и опечатки.

Шаг пятый. Размещаем объявление на сайте

Советую размещать объявление на топовых сайтах. Все они на слуху. Если сомневаетесь, спросите знакомых или коллег, какими базами они пользуются в поисках квартиры или для сдачи своей. Не нужно размещать объявление на десятках сайтов. Обычно хватает размещения на нескольких рейтинговых ресурсах.

Обычно мы не платим деньги за подачу объявления. Но, как показывает практика, при нынешнем состоянии рынка аренды жилья стоит размещать платные объявления. Скорость сдачи квартиры в этом случае увеличивается в разы.

Да, и не забудьте про фото! Лучшие. И побольше.

Шаг шестой. Общаемся по телефону

И вот вы дождались первых звонков. Разговаривайте спокойно и уверенно. Не только сами отвечайте на вопросы, но и уточняйте информацию о потенциальных жильцах. Возможно, вас что-то не устроит в квартирантах уже в процессе телефонного разговора, так зачем тогда время тратить на осмотр квартиры? Обязательно поинтересуйтесь составом и количеством жильцов. Не бойтесь спрашивать о том, что указано в объявлении. Если вы не хотите пускать жильцов с собакой, то не лишним будет ещё раз уточнить наличие домашних питомцев.

Если вас и потенциальных арендаторов всё устраивает, договаривайтесь о просмотре квартиры.

По моему опыту встречи лучше назначать примерно на одно время с разницей в 10–20 минут сразу нескольким квартирантам. Приходят на встречу далеко не все. Представляете, как бывает обидно, когда тратишь время, приезжаешь, а никто не появился? Так что не стесняйтесь: это рынок. Я вас уверяю, жильцы точно так же договариваются на один день сразу с несколькими хозяевами квартир и выбирают то, что им подойдёт.

Шаг седьмой. Показываем квартиру

Желательно прийти чуть раньше потенциальных арендаторов. Проветрить квартиру, распахнуть шторы или включить свет, добавить приятную музыку — создать ощущение тепла и уюта.

Если арендаторы вам приглянулись, сделайте так, чтобы они влюбились в вашу квартиру. Не ходите за ними молча, только отвечая на вопросы. Говорите, показывайте, рассказывайте короткие истории, связанные с квартирой, приводите аргументы в свою пользу. Сами старайтесь понравиться. Другими словами, будьте хорошим продавцом самого себя!

Если арендаторы поверят вам, то шансов, что они снимут вашу квартиру, будет гораздо больше.

Если посетители не готовы сразу принять решение, не бурчите себе под нос что-нибудь нечленораздельное: по собственному опыту знаю, что многие из тех, кто ушёл, потом возвращаются.

Шаг восьмой. Подписываем договор

Вот и нашлись наши идеальные жильцы! Ну или не идеальные, но вполне подходящие нам. Дело за договором. Подготовьте его заранее в двух экземплярах. Форм договоров очень много. Какую из них выбрать — решать вам. Не забудьте только отразить в договоре необходимые пункты, сумму страхового депозита, снимите показания всех счётчиков и сфотографируйте паспорт арендатора.

Заключение

Квартира сдана. Открываем бутылку шампанского. Возможно, вы посчитаете ненужными какие-то из этих пунктов. Но уверяю вас, я проделывала всё это в точности много лет (разве что за исключением ремонта) и могу сказать, что пошаговое выполнение инструкции не отнимает много времени, а наоборот, структурирует работу и облегчает процесс сдачи квартиры.

Буду рада, если это поможет и вам.

Источник: https://lifehacker.ru/kak-sdat-kvartiru-v-arendu/