Сдаем австрийскую недвижимость в аренду: доход, налоги, оформление
Приобрели квартиру или дом в Австрии? После сдачи в аренду недвижимость будет приносить доход. Рентабельность данного вида деятельности в стране – самая низкая на континенте. Однако если грамотно подойдете к вопросу, полностью окупите ежегодные расходы на содержание купленного имущества и будете стабильно получать прибыль.
Сколько можно заработать?
Чтобы узнать реальную стоимость аренды, нужно посмотреть стоимость аналогичных объектов в этом же регионе, например, на сайте федеральной земли, региона и города. Хороший источник информации – брошюры местного туристического бюро. В них перечислены все сдаваемые квартиры в округе.
Запад (Форарльберг и Тироль) на 1/3 дороже Востока (Штирии и Бургенланда).
Не меньший разрыв между ценами в городах и поселках (деревнях).
Индекс доходности всегда выше в менее престижных районах и регионах!
Вена и Зальцбург выгоднее для домовладельцев: арендная плата €12–17/м².
К примеру, в самой дорогой части Вены (Innere Stadt) доходность от аренды 1,7–2,3 %. Поэтому никто не покупает здесь квартиры для сдачи, а живут – преимущественно богатые горожане.
Чуть лучше ситуация для арендодателей в районах столицы – Margareten, Mariahilf, Leopoldstadt, Hernals и Favoriten. Рентабельность сдачи небольшой квартиры в них – 5 %, а просторных апартаментов – до 3–4,4 %.
Не менее выгоден Зальцбург – 2,4–3,8 % доходности. А вот в самом доступном для съемщиков Граце, где уместно просить лишь €10–13,5/м², прибыльность даже лучше, чем в Зальцбурге – 2,5–4,9 %.
Чем меньше площадь, тем выше арендная плата с одного квадратного метра
Среднемесячная цена съема квартир площадью 80 м² в Австрии
Год Вторичный рынок жилья, не новые дома, € за 1м² Первичный рынок жилья, новые дома, € за 1м² В среднем за всю квартиру, €
Небольшие апартаменты (до 50 м²) в Вене (в зависимости от района) можно сдать за €670–1060 в месяц. А за просторную квартиру (130 м²) вполне реально получать от €1300 до 2500 (без вычета налогов, затрат на ремонт и комиссий брокеру). Однако чистая доходность больших квартир на 1,5–2 % ниже, чем маленьких.
Хитрость! Сами австрийцы охотно переезжают в новые дома. А освободившуюся жилплощадь в старых зданиях (без звукоизоляции, нередко с грибком) предпочитают сдавать иностранцам, мигрантам и туристам.
Студенты пытаются сдать свои комнаты на период «простоя» во время каникул
Какая недвижимость пользуется спросом?
В последние несколько лет вкусы австрийцев изменились. В сегменте небольших квартир арендаторы выбирают площадь до 65 м², а в крупных кондоминиумах – более 100 м². Неизменно дороже – верхние этажи, зеленые районы и центр. За балкон, террасу и лифт охотно доплачивают.
По краткосрочном съеме (сроком до полугода) преобладает спрос на меблированные квартиры и комнаты в крупных городах, где есть крупные учебные центры и торговые площадки, в первую очередь в Вене. Их преимущество – нет комиссионных брокеру.
Апартаменты с минимумом декора, без личных вещей хозяина и поближе к культурным достопримечательностям выбирают туристы (в основном, на неделю).
Мини-квартира (с мебелью и без, в различных районах с большим разбросом цен) – для двух человек. В промежутках между сдачей в ней обычно живет владелец.
Студия – недорогое и компактное (жилплощадь менее 2,8 м²) решение для студента, служащего или рабочего. Спальня совмещена с гостиной.
Роскошные бизнес-апартаменты – для деловых людей (со всеми удобствами, высокоскоростным интернетом и отличной транспортной инфраструктурой).
Ни одна из сторон арендного соглашения не обязана нанимать риелтора. Поэтому австрийцы все чаще экономят и сдают жилье самостоятельно, в том числе через интернет. Между тем, экспертам хорошо известны текущие цены, спрос и предложение. Поэтому у них больше шансов быстрее найти съемщика и добиться более высокой платы.
На самом деле, сдать жилье на длительный срок (равно как и снять), не привлекая агента, в Австрии практически нереально. Исключение – небольшие города и деревни. В них владельцы недвижимости пишут объявления о сдаче от руки и размещают (в порядке приоритета):
В отделении банка.
В крупном магазине.
Бесплатно в местной газете.
В платной периодике.
В риелторской фирме.
В интернете (с помощью детей и внуков).
Интересно! Квартиру, которая попала в сеть, успели посмотреть все жители этого городка и округи. И им она почему-то не подошла. Помощь риелтора для большинства австрийцев, особенно пожилых, – крайняя мера! Исключение – крупные города или квартиры посуточно независимо от местности.
Не обходится без уловок – иногда хозяева жилья пытаются избежать комиссии и, успев договориться с арендатором, не хотят подписывать договор с риелтором. Юридически это незаконно, поэтому за оказанные услуги по поиску квартиросъемщика придется заплатить.
Беспилотный тур – популярная технология сдачи домов
Секреты выбора брокера
Правильный выбор брокера – залог успеха. Профессионалы не опаздывают на встречи, не теряют и не путают ключи, знают все об эксплуатационных расходах и всегда на связи.
Почти все авторитетные агенты работают через онлайн‑порталы недвижимости. Отправная точка интернет-поиска – адрес. Важно узнать, кто из посредников рекламирует квартиры и дома в округе.
Полезными будут рекомендации друзей и соседей. Хороший брокер знает все о местном рынке недвижимости. У него всегда есть желающие поселиться поблизости.
Обязательный этап – анализ интернет-объявлений по интересующему району. Особое внимание нужно обратить на авторов лучших фотографий и описаний, которые наверняка понравятся квартиранту. Бонус в пользу агента – привлекательная внешность и положительные отзывы в сети.
Дорогая визитка и хороший сайт – лучшая самореклама. Немаловажно наличие бизнес-лицензии, «Карты недвижимости» Федеральной экономической палаты Австрии, членства в авторитетной ассоциации брокеров и офиса.
Надежный агент обязательно отвечает на вызов в течение дня. Сложно дозвониться? Нужно подумать, стоит ли доверять ему свои «квадраты». Ведь потенциальные жильцы, скорее всего, столкнутся с этой же проблемой.
Личное впечатление при общении – один из главных факторов выбора риелтора
Общение с риелтором
Квалификацию невозможно утаить: профессиональный специалист по недвижимости постарается узнать все о сдаваемом объекте – дату строительства и ремонта, план этажей и т. п. При первой встрече он не пообещает «заоблачную» или нереально низкую стоимость. А в процессе сотрудничества:
Сравнит цены аналогичных предложений на онлайн-платформах.
Активно обсудит и согласует комиссию (в рамках закона и конъюнктуры рынка).
Заключит письменный договор с условиями аренды и приемлемой комиссией.
Будет звонить и рассказывать о рекламе, возникших вопросах и ходе переговоров.
Предложит варианты решений, которые помогут ускорить процесс сдачи жилья.
Не потребует никакой предоплаты!
Комиссионные – строго по закону
Стоимость услуг брокера в равных частях оплачивают хозяин жилья и съемщик. И лишь изредка все расходы несет первый из них. Максимальный размер комиссии по аренде и субаренде:
Постоянной или бессрочной – две арендных ставки за месяц (брутто).
На три года, или если брокер лично управляет недвижимостью, – одна ставка.
Платить деньги нужно только после официального подписания договора сдачи жилья. Переплату свыше указанных сумм обязаны вернуть. Срок исковой давности – десять лет. Споры разрешают без суда в «Ассоциации арендаторов».
Субарендатор не платит вовремя? Вносить платежи вместо него обязан основной арендатор!
Субаренда (Untermietvertrag) разрешена:
Без ограничений и без привлечения брокера.
По цене не более 150 % основной арендной платы.
Даже если хозяин остается жить в соседней комнате.
Согласие арендодателя (владельца) на поднаем обязательно. После его получения основной арендатор и субарендатор подписывают максимально детальный договор субаренды (Untermietvertrag). Бланки бесплатно скачивают на сайте «Ассоциации арендаторов» или «Австрийской палаты труда». В числе обязательных пунктов:
Имена и подписи сторон.
Описание квартиры.
Размер платы за месяц и депозита kaucion.
Сроки уведомлений (в том числе при выселении).
Количество выданных ключей.
Ответственность в случае ущерба.
Доход от сдачи квартиры или комнаты в поднаем основной съемщик включает в свою декларацию о подоходном налоге. При этом основную плату за сданные метры списывает на расходы.
Осторожно! Более чем 50 % превышение цены субаренды – повод для обращения в арбитраж или «Ассоциацию арендаторов». Переплату обяжут вернуть субарендатору!
Все субарендаторы обязаны соблюдать Правила проживания в доме. Иначе житейские мелочи (очередность уборки, запрет курения и т. п.) приведут к ссорам
Управление недвижимостью
В помощь инвесторам в недвижимость – компании, управляющие имуществом по доверенности. Перечень их услуг включает маркетинг, бронирование, сдачу, уборку и обслуживание. Сервис позволяет домовладельцу получать от аренды максимальный годовой доход.
Администрация, представляющая интересы домовладельца (в том числе в кондоминиуме), действует согласно «Закону о жилищной собственности»:
Рассчитывает операционные расходы.
Выставляет счета за отопление и горячую воду.
Передает отчеты владельцу за прошлый год (в течение января-июня).
Заботится об уборке и уходе за домом (расходы заранее утверждает владелец).
Следит за своевременностью мероприятий по техническому обслуживанию.
Дважды в год созывает общее собрание, чтобы обсудить с владельцами состояние дома, изменения в расходах, будущие инвестиции, жалобы и проблемы.
Стоимость управления недвижимостью
Цена услуг домоуправления зависит от количества квартир в доме и их площади. В среднем по стране – €3,30/м². Кроме собственной жилой площади, владельцу приходится оплачивать содержание части общей территории. И, как обычно, дороже – в Вене, Зальцбурге, Инсбруке и Китцбюэле.
Обязанность управляющей компании – при ремонте рассмотреть предложения минимум трех ремонтных фирм, а затем выбрать самое экономное. Исключение – если за более высокую цену предлагают больший перечень услуг или более длительную гарантию. В таком случае решение принимают на общем собрании владельцев дома.
Налоги: сколько отдать государству?
Инвесторы в недвижимость в Австрии – в выигрыше. При сдаче купленного жилья им положены льготы – по подоходному налогу и вычету НДС. Каждый арендодатель регистрируется в налоговом управлении по месту жительства и получает номер налогоплательщика. Платить подоходный налог (25–55 %) нужно только, если:
Доход от сдачи недвижимости за год – €730 и больше.
Общий доход за год – более €11 000.
При этом налогооблагаемый доход разрешено уменьшать на сумму затрат, связанных с содержанием этой же недвижимости:
Непредвиденные операционные затраты.
Услуги брокера.
Проценты по ипотеке.
Расходы на консультации по налогам.
Техническое обслуживание (если не включено в эксплуатационные расходы).
Инвестиции в недвижимость (часть затрат списывают в течение нескольких лет).
Амортизация (по мебели – 10 % в год) и др.
Право на возврат до 20 % НДС есть только у владельцев новостроек, переданных в аренду минимум на 20 лет, в том числе туристам на период отпусков. Дополнительно все арендодатели платят:
Налог на прирост капитала – 25 % от любой прибыли, полученной за сдачу жилья.
Налог на туризм – €0,80–3,00 за ночь на каждого гостя старше 14 лет. Деньги передают в местный муниципалитет (Gemeinde).
Гербовый сбор
После подписания договор отправляют в налоговое управление, где по нему рассчитывают гербовый сбор (оплачивает квартирант):
Если срок действия договора не ограничен – 1 % от суммы всех арендных платежей за три года.
Если договор заключен на определенный период – 1 % от годовой стоимости, умноженной на количество лет (не более трех).
В заключение – спросите будущего съемщика:
«Сколько человек будет жить в квартире?» (Здание рассчитано на определенное количество жителей, и перенаселение нежелательно).
«Есть ли у вас домашние животные? Если да, то какие?» (Возможно, съемщик разводит змей. Лучше, если он сам признается в этом).
«Кто-нибудь в семье играет на музыкальных инструментах? Если да, то каких»? (Вполне возможно, что юный музыкант будет выполнять домашнее задание на барабанах в обед, когда остальные жители отдыхают).
«Что не устраивало в предыдущей квартире?» (Причины переезда могут много «рассказать» о человеке).
«Не возражаете, если свяжусь с бывшим домовладельцем?» (Всего один непродолжительный звонок поможет узнать, был ли прежний хозяин квартиры доволен жильцом, вовремя ли вносились платежи и т. п.).
«Не могли бы вы подтвердить свой кредитный рейтинг?» (Важно узнать о платежеспособности арендатора как можно больше – имя, адрес, место работы, доход и дополнительно (только с его согласия) – о текущих кредитах. Желательно, чтобы плата за съемную площадь не превышала 1/3 дохода семьи).
Выгодно ли сдавать квартиру: 5 моментов из личного опыта
В этой статье я хотела бы поделиться опытом своего друга, который владеет квартирой в Санкт-Петербурге, и рассказать о том, с какими нюансами он столкнулся, сдавая квартиру в аренду.
1. Ваша квартира подорожает: ожидание и реальность
Когда мы покупаем квартиру, то все твердят одно: “бери, это выгодно, квартира – это актив, который всегда будет расти в цене” или вот это, например, “это долгосрочные инвестиции, которые будут кормить тебя всю жизнь”. Да, в теории, всё так и есть, но на практике кого-то может ждать разочарование.
Мой друг купил однокомнатную квартиру одиннадцать лет назад – в 2008 году за 3,9 млн рублей на юге Санкт-Петербурга. Дом был полностью достроен, но ещё не сдан. Это была новостройка с консьержем и видеонаблюдением. Однако район вокруг Ленинского проспекта продолжал застраиваться, и со временем там вводилось все больше и больше нового жилья.
В 2013-2014 году стоимость его квартиры и вовсе упала до 3,3 млн рублей, но позже вернулась к первоначальной цене. На данный момент её кадастровая стоимость равна 3 905 848 руб. И это средняя цена на жильё в том районе. По 3,5-4 млн стоят на данный момент квартиры в соседних домах.
[/su_box][/su_box]
Так что, если Вы планируете брать ипотеку, и надеетесь, что квартира подорожает и тем самым “отобьёт” часть процентов, трижды подумайте. Если вокруг идёт полным ходом стройка, а метро не предвидится в ближайшем будущем – с большой вероятностью, ваша квартира не станет дороже.
2. Аренда и инфляция не будут зависеть друг от друга
За сколько можно сдавать квартиру? Кто с этим не сталкивался, обычно думает, что с каждым годом можно увеличивать арендную плату, повышать её на уровень инфляции. Увы, и здесь кроется проблема. Поскольку вокруг построили много жилья, то другу приходится сдавать квартиру дешевле, чем раньше.
Сдавать квартиру он начал только в 2010 году. Сразу не получилось – готовый дом всё никак не хотели принимать проверяющие. Первым квартирантам он начал сдавать квартиру за 20 тысяч рублей в месяц, при этом жильцы отдельно оплачивали коммунальные платежи. Однако уже спустя два года пришлось снизить цену до 18 тысяч рублей в месяц, и такая цена держится до сих пор, в противном случае ему месяцами не удавалось найти жильцов.
Что мы имеем в итоге? Сейчас за полный год проживания его доход составляет 216 тысяч рублей. С них он платит 13% подоходного налога. Итого у него на руках остается 187 920 рублей. Это всего лишь 4,8% годовых. Согласитесь, это явно расходится с ожиданиями.
Кстати, вот подборка жилья от “конкурентов” на Авито в том же районе и за такую же цену.
Похожие предложения на Авито для того же района с квартирами примерно такого же метража
3. Жильцы бывают разные…
4,8% годовых это доход, рассчитанный с учетом того, что жильцы будут жить круглый год и исправно платить аренду. Увы, на практике всё оказалось не так радужно. За девять лет, что квартира сдаётся, друг сталкивался с разным. Иногда квартирантам нужно было срочно уехать на родину, иногда у них были финансовые трудности, и они платили лишь часть суммы, иногда делали что-то по дому в счёт аренды. Однажды одна девушка с Украины перестала выходить на связь – оказалось, что она закинула ключи в почтовый ящик, и уехала к себе домой, не заплатив за полмесяца.
Поиск новых жильцов обычно занимает до полутора месяцев. Всё это время квартира простаивает и не приносит доход.
4. Ремонт может съесть чуть ли не половину годового дохода
Разумеется, жильцы дают залог, и арендодатель вправе вычесть из залога стоимость поврежденного имущества. Но далеко не все арендаторы могут быть настойчивыми в подобных конфликтных ситуациях.
Me On Christmas Morning Jump GIF from Meonchristmasmorning GIFs
Все жильцы заявляют, что они самые чистоплотные на свете. Но уже дважды после них другу приходилось делать серьёзный косметический ремонт. Стоимость ремонта была в обоих случаях порядка 80 тысяч рублей – это поклейка новых обоев, замена ламината, мелкий ремонт сантехники и замена некоторых предметов мебели. После одной семейной пары пришлось полностью заменять пробитую насквозь дверь и люстру с разбитым плафоном. Ещё одни квартиранты раскололи раковину в ванной, а также сильно измазали жиром обои на кухне и в коридоре.
Таким образом уже дважды квартира простаивала впустую более трёх-четырёх месяцев. Это время, которое требовалось на ремонт и поиск новых жильцов.
5. Налоги на жильё
Ну и напоследок, ещё одна ложечка дёгтя, которая уменьшает и без того маленькую доходность от сдачи квартиры. Это ежегодный налог на имущество. Друг – не пенсионер и не льготник, поэтому он платит его в полном объёме. В прошлом году выходило около тысячи рублей – с учетом налогового вычета и понижающего коэффициента в Санкт-Петербурге. Это совсем мало, но согласитесь, никто не гарантирует, что через пару лет, понижающий коэффициент не уберут, и не придется платить налог на полную катушку.
Что было бы, если бы он положил в 2008 году деньги на вклад?
Покупая квартиру, друг не залезал в ипотеку, а потратил свои собственные накопления. Он рассчитывал на то, что квартира будет дорожать, и его доходы будут ежегодно увеличиваться.
Конечно, нельзя заглянуть на десять лет в будущее. Но, если сравнивать доход от вклада и доход от сдачи типовой квартиры в аренду, то выгоднее был бы вклад.
Если бы мы в 2008 году разложили 3,9 млн рублей по банкам по ставке 8% годовых, то через 11 лет заработали бы 3,22 млн рублей только процентов. И это без учета их капитализации. Однако за девять лет, в течение которых он сдавал квартиру, ему удалось заработать примерно 1,3 млн рублей ( с учётом простоев квартиры без жильцов и с двумя ремонтами). Ах, да – ещё же был самый первый ремонт до сдачи квартиры – это ещё примерно 200 тысяч на тот момент. Итого остается 1,1 млн рублей. Совсем не густо.
[/su_box][/su_quote]
Сейчас жильё – это, скорее, способ сохранить деньги, нежели заработать на них. А также это альтернатива вкладу, если Вы опасаетесь отзыва лицензий или прочих рисков, связанных с банками.
И напоследок
Несмотря на то, что эксперты всех мастей сегодня заявляют о росте цен на жильё, факт этот остаётся весьма спорным. Так, например, Росстат и вовсе фиксирует во многих регионах падение цен на квартиры в новостройках. О том, как выглядит динамика с точки зрения государственной статистики, и кому выгодно кричать во всеуслышание о росте цен, читайте в статье: В каких регионах квартиры дорожают, а в каких дешевеют?
Бездоходное жилье: выгодно ли сдавать квартиры в аренду
Бездоходное жилье: выгодно ли сдавать квартиры в аренду
Бездоходное жилье: выгодно ли сдавать квартиры в аренду
Для россиян покупка недвижимости всегда считалась надежным вложением свободных средств. Действительно, 5-10 лет на растущем рынке это был выгодный актив для инвесторов. Однако сейчас, когда падение цен на недвижимость сменяется стагнацией, а о росте стоимости застройщики уже и не мечтают, такая покупка весьма рискованна. А если принять во внимание новые правила расчета налога при перепродаже, то инвестор может оказаться в убытке.
В настоящее время инвесторам остается полагаться только на рентную доходность – те средства, которые можно получить от сдачи жилья в аренду. Портал «Элитное.РУ» решил узнать у представителей агентств недвижимости, насколько оправдана покупка квартиры специально под аренду или рынок пока остается за непрофессиональными арендодателями.
Директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анна Карпова
Как выгодно сдать квартиру?
Как выгодно сдать квартиру?
Как выгодно сдать квартиру?
Africa Studio/Fotolia
Сегодня можно сдать в аренду квартиру в любом состоянии, с любым наполнением и в любом месте. Разумеется, уровень отделки, количество и качество мебели, расположение, общее состояние дома повлияют и на цену, и на количество квартиросъемщиков.
Иногда возникает вопрос о том, чтобы сделать капитальный или косметический ремонт. Бывает, что хозяин квартиры хочет заменить мебель перед сдачей, докупить технику. Это идеальный вариант, хотя чаще всего у арендодателей нет на это ни времени, ни денег. Поднять «рейтинг» квартиры можно и без больших вложений.
Главное – подходить к вопросу серьезно, не делать резких движений и просчитывать риски.
Идеальная квартира в аренду – какая она?
5 обновлений, которые помогут сдать квартиру дороже
1. Расположение
Метры и проценты. Выгодно ли сдавать квартиру в Москве по сравнению с депозитом | Финансы и инвестиции
Метры и проценты. Выгодно ли сдавать квартиру в Москве по сравнению с депозитом | Финансы и инвестиции
Метры и проценты. Выгодно ли сдавать квартиру в Москве по сравнению с депозитом | Финансы и инвестиции
«Рост предложения аренды — свидетельство социальной незащищенности значительной прослойки населения. Ведь для многих сдача жилья внаем становится основным источником дохода», — комментирует заместитель директора департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова.
Как отмечают в компании «Миэль-Аренда», сегодня однокомнатные квартиры — самые востребованные на рынке аренды. Более 30% всех арендаторов ищут для себя именно такой формат жилья, хотя во время кризиса на рынке аренды росла и доля комнат.
Рантье с ипотекой
Сдаем австрийскую недвижимость в аренду: доход, налоги, оформление
Приобрели квартиру или дом в Австрии? После сдачи в аренду недвижимость будет приносить доход. Рентабельность данного вида деятельности в стране – самая низкая на континенте. Однако если грамотно подойдете к вопросу, полностью окупите ежегодные расходы на содержание купленного имущества и будете стабильно получать прибыль.
Сколько можно заработать?
Выгодно ли сдавать квартиру: 5 моментов из личного опыта
В этой статье я хотела бы поделиться опытом своего друга, который владеет квартирой в Санкт-Петербурге, и рассказать о том, с какими нюансами он столкнулся, сдавая квартиру в аренду.
1. Ваша квартира подорожает: ожидание и реальность
Бездоходное жилье: выгодно ли сдавать квартиры в аренду
Для россиян покупка недвижимости всегда считалась надежным вложением свободных средств. Действительно, 5-10 лет на растущем рынке это был выгодный актив для инвесторов. Однако сейчас, когда падение цен на недвижимость сменяется стагнацией, а о росте стоимости застройщики уже и не мечтают, такая покупка весьма рискованна. А если принять во внимание новые правила расчета налога при перепродаже, то инвестор может оказаться в убытке.
В настоящее время инвесторам остается полагаться только на рентную доходность – те средства, которые можно получить от сдачи жилья в аренду. Портал «Элитное.РУ» решил узнать у представителей агентств недвижимости, насколько оправдана покупка квартиры специально под аренду или рынок пока остается за непрофессиональными арендодателями.
Директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анна Карпова
– Доходность от рентного бизнеса в высоких ценовых сегментах, даже в период роста рынка, выглядела довольно скромно. Если сравнивать с европейскими городами, то в некоторых доходность от сдачи в аренду элитной недвижимости доходила до 7-8% годовых. В «тучные» годы в Москве этот показатель не превышал 5% годовых. На сегодняшний день доходность дорогих съемных квартир варьируется в пределах 2-4% годовых, а срок окупаемости – от 20 лет.
Назвать рентный бизнес в премиальном и элитном сегменте доходным нельзя
Для расчета доходности берется некая идеальная формула – стоимость покупки делится на среднюю арендную ставку. В общей сложности с оплатой коммунальных услуг все расходы на содержание квартиры в месяц могут доходить до 80 тыс. рублей. К примеру, окупаемость для трехкомнатной квартиры премиум-класса – порядка 35 лет. Таким образом, назвать рентный бизнес в премиальном и элитном сегменте доходным нельзя, однако это стабильный ежемесячный доход.
Сейчас покупателей новостроек, которые твердо уверены, что будут сдавать приобретенную квартиру и заниматься профессионально рентным бизнесом, на рынке почти не осталось. Большинство наших клиентов решают, как они будут использовать жилье уже при получении ключей – будут ли они там жить сами или заселят взрослых детей, перепродадут или будут сдавать в аренду.
Управляющий партнер Point Estate Павел Трейвас
Как выгодно сдать квартиру?
Africa Studio/Fotolia
Сегодня можно сдать в аренду квартиру в любом состоянии, с любым наполнением и в любом месте. Разумеется, уровень отделки, количество и качество мебели, расположение, общее состояние дома повлияют и на цену, и на количество квартиросъемщиков.
Иногда возникает вопрос о том, чтобы сделать капитальный или косметический ремонт. Бывает, что хозяин квартиры хочет заменить мебель перед сдачей, докупить технику. Это идеальный вариант, хотя чаще всего у арендодателей нет на это ни времени, ни денег. Поднять «рейтинг» квартиры можно и без больших вложений.
Главное – подходить к вопросу серьезно, не делать резких движений и просчитывать риски.
Идеальная квартира в аренду – какая она?
5 обновлений, которые помогут сдать квартиру дороже
1. Расположение
Первое, что необходимо понимать, — это общий уровень спроса на недвижимость в районе. Часто возникает такая ситуация: собственники вкладывают большие деньги в ремонт в квартире, рассчитывая сдать ее дороже, но объект находится в таком районе, где пользуется спросом только жилье эконом-класса. Такую квартиру бывает сложно сдать, и приходится ощутимо снижать стоимость аренды (или же очень долго искать клиента под такой нестандартный объект).
Как определить примерную стоимость аренды в вашем районе? Самостоятельно — возможно, но довольно сложно. Многие целыми днями мониторят рынок, анализируют различные рекламные площадки в интернете. Но там много рекламы и много фейковых объектов, которые сложно отделить от реальных объявлений. Проще всего обратиться за консультацией в местное агентство недвижимости — там точно знаю порядок цен. Так как в большинстве случаев вознаграждение агента напрямую зависит от суммы сделки, то сильно занижать стоимость им невыгодно.
2. Наполнение
Метры и проценты. Выгодно ли сдавать квартиру в Москве по сравнению с депозитом | Финансы и инвестиции
«Рост предложения аренды — свидетельство социальной незащищенности значительной прослойки населения. Ведь для многих сдача жилья внаем становится основным источником дохода», — комментирует заместитель директора департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова.
Как отмечают в компании «Миэль-Аренда», сегодня однокомнатные квартиры — самые востребованные на рынке аренды. Более 30% всех арендаторов ищут для себя именно такой формат жилья, хотя во время кризиса на рынке аренды росла и доля комнат.
Рантье с ипотекой
Основные причины популярности стратегии рантье — это волатильность валют и ипотека. В условиях ослабления рубля многие продавцы отказываются от продажи объекта в пользу сдачи его внаем. Причем большинство квартир, купленных для последующей сдачи, в последнее время было приобретено с использованием ипотечного кредита, говорит Оксана Полякова.
Для сдачи в аренду покупатели чаще всего рассматривают варианты в Москве с удобным месторасположением и близостью к метро, преимущество отдается готовым к отделке квартирам.
Тем не менее пыл инвесторов постепенно угасал по мере того как развивался рынок жилья в современной России. Сегодня, по словам Наталии Кузнецовой, доля инвестиционных сделок на первичном рынке составляет до 4-5%. Для сравнения: по данным ЦИАН, еще год назад доля инвестиционных сделок в новостройках составляла 9%, а в начале 2000-х она достигала 35%.
«Проблемой этой стратегии являются долгие сроки окупаемости. Доходность составляет до 7% годовых (для проектов комфорт-класса), что не покрывает реальный уровень инфляции», — считает Кузнецова.
В то же время, по ее словам, депозиты нельзя назвать более прибыльной альтернативой — их среднерыночная доходность вполне сопоставима с доходностью от сдачи жилья в аренду.
Депозит или квартира
Сдаем австрийскую недвижимость в аренду: доход, налоги, оформление
Приобрели квартиру или дом в Австрии? После сдачи в аренду недвижимость будет приносить доход. Рентабельность данного вида деятельности в стране – самая низкая на континенте. Однако если грамотно подойдете к вопросу, полностью окупите ежегодные расходы на содержание купленного имущества и будете стабильно получать прибыль.
Сколько можно заработать?
Чтобы узнать реальную стоимость аренды, нужно посмотреть стоимость аналогичных объектов в этом же регионе, например, на сайте федеральной земли, региона и города. Хороший источник информации – брошюры местного туристического бюро. В них перечислены все сдаваемые квартиры в округе.
Запад (Форарльберг и Тироль) на 1/3 дороже Востока (Штирии и Бургенланда).
Не меньший разрыв между ценами в городах и поселках (деревнях).
Индекс доходности всегда выше в менее престижных районах и регионах!
Вена и Зальцбург выгоднее для домовладельцев: арендная плата €12–17/м².
К примеру, в самой дорогой части Вены (Innere Stadt) доходность от аренды 1,7–2,3 %. Поэтому никто не покупает здесь квартиры для сдачи, а живут – преимущественно богатые горожане.
Чуть лучше ситуация для арендодателей в районах столицы – Margareten, Mariahilf, Leopoldstadt, Hernals и Favoriten. Рентабельность сдачи небольшой квартиры в них – 5 %, а просторных апартаментов – до 3–4,4 %.
Не менее выгоден Зальцбург – 2,4–3,8 % доходности. А вот в самом доступном для съемщиков Граце, где уместно просить лишь €10–13,5/м², прибыльность даже лучше, чем в Зальцбурге – 2,5–4,9 %.
Чем меньше площадь, тем выше арендная плата с одного квадратного метра
Среднемесячная цена съема квартир площадью 80 м² в Австрии
Год Вторичный рынок жилья, не новые дома, € за 1м² Первичный рынок жилья, новые дома, € за 1м² В среднем за всю квартиру, €
2015
9,86
10,31
От 789 до 825
2016
10,35
10,76
От 828 до 861
Небольшие апартаменты (до 50 м²) в Вене (в зависимости от района) можно сдать за €670–1060 в месяц. А за просторную квартиру (130 м²) вполне реально получать от €1300 до 2500 (без вычета налогов, затрат на ремонт и комиссий брокеру). Однако чистая доходность больших квартир на 1,5–2 % ниже, чем маленьких.
Хитрость! Сами австрийцы охотно переезжают в новые дома. А освободившуюся жилплощадь в старых зданиях (без звукоизоляции, нередко с грибком) предпочитают сдавать иностранцам, мигрантам и туристам.
Студенты пытаются сдать свои комнаты на период «простоя» во время каникул
Какая недвижимость пользуется спросом?
В последние несколько лет вкусы австрийцев изменились. В сегменте небольших квартир арендаторы выбирают площадь до 65 м², а в крупных кондоминиумах – более 100 м². Неизменно дороже – верхние этажи, зеленые районы и центр. За балкон, террасу и лифт охотно доплачивают.
По краткосрочном съеме (сроком до полугода) преобладает спрос на меблированные квартиры и комнаты в крупных городах, где есть крупные учебные центры и торговые площадки, в первую очередь в Вене. Их преимущество – нет комиссионных брокеру.
Апартаменты с минимумом декора, без личных вещей хозяина и поближе к культурным достопримечательностям выбирают туристы (в основном, на неделю).
Мини-квартира (с мебелью и без, в различных районах с большим разбросом цен) – для двух человек. В промежутках между сдачей в ней обычно живет владелец.
Студия – недорогое и компактное (жилплощадь менее 2,8 м²) решение для студента, служащего или рабочего. Спальня совмещена с гостиной.
Роскошные бизнес-апартаменты – для деловых людей (со всеми удобствами, высокоскоростным интернетом и отличной транспортной инфраструктурой).
Ни одна из сторон арендного соглашения не обязана нанимать риелтора. Поэтому австрийцы все чаще экономят и сдают жилье самостоятельно, в том числе через интернет. Между тем, экспертам хорошо известны текущие цены, спрос и предложение. Поэтому у них больше шансов быстрее найти съемщика и добиться более высокой платы.
На самом деле, сдать жилье на длительный срок (равно как и снять), не привлекая агента, в Австрии практически нереально. Исключение – небольшие города и деревни. В них владельцы недвижимости пишут объявления о сдаче от руки и размещают (в порядке приоритета):
В отделении банка.
В крупном магазине.
Бесплатно в местной газете.
В платной периодике.
В риелторской фирме.
В интернете (с помощью детей и внуков).
Интересно! Квартиру, которая попала в сеть, успели посмотреть все жители этого городка и округи. И им она почему-то не подошла. Помощь риелтора для большинства австрийцев, особенно пожилых, – крайняя мера! Исключение – крупные города или квартиры посуточно независимо от местности.
Не обходится без уловок – иногда хозяева жилья пытаются избежать комиссии и, успев договориться с арендатором, не хотят подписывать договор с риелтором. Юридически это незаконно, поэтому за оказанные услуги по поиску квартиросъемщика придется заплатить.
Беспилотный тур – популярная технология сдачи домов
Секреты выбора брокера
Правильный выбор брокера – залог успеха. Профессионалы не опаздывают на встречи, не теряют и не путают ключи, знают все об эксплуатационных расходах и всегда на связи.
Почти все авторитетные агенты работают через онлайн‑порталы недвижимости. Отправная точка интернет-поиска – адрес. Важно узнать, кто из посредников рекламирует квартиры и дома в округе.
Полезными будут рекомендации друзей и соседей. Хороший брокер знает все о местном рынке недвижимости. У него всегда есть желающие поселиться поблизости.
Обязательный этап – анализ интернет-объявлений по интересующему району. Особое внимание нужно обратить на авторов лучших фотографий и описаний, которые наверняка понравятся квартиранту. Бонус в пользу агента – привлекательная внешность и положительные отзывы в сети.
Дорогая визитка и хороший сайт – лучшая самореклама. Немаловажно наличие бизнес-лицензии, «Карты недвижимости» Федеральной экономической палаты Австрии, членства в авторитетной ассоциации брокеров и офиса.
Надежный агент обязательно отвечает на вызов в течение дня. Сложно дозвониться? Нужно подумать, стоит ли доверять ему свои «квадраты». Ведь потенциальные жильцы, скорее всего, столкнутся с этой же проблемой.
Личное впечатление при общении – один из главных факторов выбора риелтора
Общение с риелтором
Квалификацию невозможно утаить: профессиональный специалист по недвижимости постарается узнать все о сдаваемом объекте – дату строительства и ремонта, план этажей и т. п. При первой встрече он не пообещает «заоблачную» или нереально низкую стоимость. А в процессе сотрудничества:
Сравнит цены аналогичных предложений на онлайн-платформах.
Активно обсудит и согласует комиссию (в рамках закона и конъюнктуры рынка).
Заключит письменный договор с условиями аренды и приемлемой комиссией.
Будет звонить и рассказывать о рекламе, возникших вопросах и ходе переговоров.
Предложит варианты решений, которые помогут ускорить процесс сдачи жилья.
Не потребует никакой предоплаты!
Комиссионные – строго по закону
Стоимость услуг брокера в равных частях оплачивают хозяин жилья и съемщик. И лишь изредка все расходы несет первый из них. Максимальный размер комиссии по аренде и субаренде:
Постоянной или бессрочной – две арендных ставки за месяц (брутто).
На три года, или если брокер лично управляет недвижимостью, – одна ставка.
Платить деньги нужно только после официального подписания договора сдачи жилья. Переплату свыше указанных сумм обязаны вернуть. Срок исковой давности – десять лет. Споры разрешают без суда в «Ассоциации арендаторов».
Субарендатор не платит вовремя? Вносить платежи вместо него обязан основной арендатор!
Субаренда (Untermietvertrag) разрешена:
Без ограничений и без привлечения брокера.
По цене не более 150 % основной арендной платы.
Даже если хозяин остается жить в соседней комнате.
Согласие арендодателя (владельца) на поднаем обязательно. После его получения основной арендатор и субарендатор подписывают максимально детальный договор субаренды (Untermietvertrag). Бланки бесплатно скачивают на сайте «Ассоциации арендаторов» или «Австрийской палаты труда». В числе обязательных пунктов:
Имена и подписи сторон.
Описание квартиры.
Размер платы за месяц и депозита kaucion.
Сроки уведомлений (в том числе при выселении).
Количество выданных ключей.
Ответственность в случае ущерба.
Доход от сдачи квартиры или комнаты в поднаем основной съемщик включает в свою декларацию о подоходном налоге. При этом основную плату за сданные метры списывает на расходы.
Осторожно! Более чем 50 % превышение цены субаренды – повод для обращения в арбитраж или «Ассоциацию арендаторов». Переплату обяжут вернуть субарендатору!
Все субарендаторы обязаны соблюдать Правила проживания в доме. Иначе житейские мелочи (очередность уборки, запрет курения и т. п.) приведут к ссорам
Управление недвижимостью
В помощь инвесторам в недвижимость – компании, управляющие имуществом по доверенности. Перечень их услуг включает маркетинг, бронирование, сдачу, уборку и обслуживание. Сервис позволяет домовладельцу получать от аренды максимальный годовой доход.
Администрация, представляющая интересы домовладельца (в том числе в кондоминиуме), действует согласно «Закону о жилищной собственности»:
Рассчитывает операционные расходы.
Выставляет счета за отопление и горячую воду.
Передает отчеты владельцу за прошлый год (в течение января-июня).
Заботится об уборке и уходе за домом (расходы заранее утверждает владелец).
Следит за своевременностью мероприятий по техническому обслуживанию.
Дважды в год созывает общее собрание, чтобы обсудить с владельцами состояние дома, изменения в расходах, будущие инвестиции, жалобы и проблемы.
Стоимость управления недвижимостью
Цена услуг домоуправления зависит от количества квартир в доме и их площади. В среднем по стране – €3,30/м². Кроме собственной жилой площади, владельцу приходится оплачивать содержание части общей территории. И, как обычно, дороже – в Вене, Зальцбурге, Инсбруке и Китцбюэле.
Обязанность управляющей компании – при ремонте рассмотреть предложения минимум трех ремонтных фирм, а затем выбрать самое экономное. Исключение – если за более высокую цену предлагают больший перечень услуг или более длительную гарантию. В таком случае решение принимают на общем собрании владельцев дома.
Налоги: сколько отдать государству?
Инвесторы в недвижимость в Австрии – в выигрыше. При сдаче купленного жилья им положены льготы – по подоходному налогу и вычету НДС. Каждый арендодатель регистрируется в налоговом управлении по месту жительства и получает номер налогоплательщика. Платить подоходный налог (25–55 %) нужно только, если:
Доход от сдачи недвижимости за год – €730 и больше.
Общий доход за год – более €11 000.
При этом налогооблагаемый доход разрешено уменьшать на сумму затрат, связанных с содержанием этой же недвижимости:
Непредвиденные операционные затраты.
Услуги брокера.
Проценты по ипотеке.
Расходы на консультации по налогам.
Техническое обслуживание (если не включено в эксплуатационные расходы).
Инвестиции в недвижимость (часть затрат списывают в течение нескольких лет).
Амортизация (по мебели – 10 % в год) и др.
Право на возврат до 20 % НДС есть только у владельцев новостроек, переданных в аренду минимум на 20 лет, в том числе туристам на период отпусков. Дополнительно все арендодатели платят:
Налог на прирост капитала – 25 % от любой прибыли, полученной за сдачу жилья.
Налог на туризм – €0,80–3,00 за ночь на каждого гостя старше 14 лет. Деньги передают в местный муниципалитет (Gemeinde).
Гербовый сбор
После подписания договор отправляют в налоговое управление, где по нему рассчитывают гербовый сбор (оплачивает квартирант):
Если срок действия договора не ограничен – 1 % от суммы всех арендных платежей за три года.
Если договор заключен на определенный период – 1 % от годовой стоимости, умноженной на количество лет (не более трех).
В заключение – спросите будущего съемщика:
«Сколько человек будет жить в квартире?» (Здание рассчитано на определенное количество жителей, и перенаселение нежелательно).
«Есть ли у вас домашние животные? Если да, то какие?» (Возможно, съемщик разводит змей. Лучше, если он сам признается в этом).
«Кто-нибудь в семье играет на музыкальных инструментах? Если да, то каких»? (Вполне возможно, что юный музыкант будет выполнять домашнее задание на барабанах в обед, когда остальные жители отдыхают).
«Что не устраивало в предыдущей квартире?» (Причины переезда могут много «рассказать» о человеке).
«Не возражаете, если свяжусь с бывшим домовладельцем?» (Всего один непродолжительный звонок поможет узнать, был ли прежний хозяин квартиры доволен жильцом, вовремя ли вносились платежи и т. п.).
«Не могли бы вы подтвердить свой кредитный рейтинг?» (Важно узнать о платежеспособности арендатора как можно больше – имя, адрес, место работы, доход и дополнительно (только с его согласия) – о текущих кредитах. Желательно, чтобы плата за съемную площадь не превышала 1/3 дохода семьи).
Выгодно ли сдавать квартиру: 5 моментов из личного опыта
В этой статье я хотела бы поделиться опытом своего друга, который владеет квартирой в Санкт-Петербурге, и рассказать о том, с какими нюансами он столкнулся, сдавая квартиру в аренду.
1. Ваша квартира подорожает: ожидание и реальность
Когда мы покупаем квартиру, то все твердят одно: “бери, это выгодно, квартира – это актив, который всегда будет расти в цене” или вот это, например, “это долгосрочные инвестиции, которые будут кормить тебя всю жизнь”. Да, в теории, всё так и есть, но на практике кого-то может ждать разочарование.
Мой друг купил однокомнатную квартиру одиннадцать лет назад – в 2008 году за 3,9 млн рублей на юге Санкт-Петербурга. Дом был полностью достроен, но ещё не сдан. Это была новостройка с консьержем и видеонаблюдением. Однако район вокруг Ленинского проспекта продолжал застраиваться, и со временем там вводилось все больше и больше нового жилья.
В 2013-2014 году стоимость его квартиры и вовсе упала до 3,3 млн рублей, но позже вернулась к первоначальной цене. На данный момент её кадастровая стоимость равна 3 905 848 руб. И это средняя цена на жильё в том районе. По 3,5-4 млн стоят на данный момент квартиры в соседних домах.
[/su_box][/su_box]
Так что, если Вы планируете брать ипотеку, и надеетесь, что квартира подорожает и тем самым “отобьёт” часть процентов, трижды подумайте. Если вокруг идёт полным ходом стройка, а метро не предвидится в ближайшем будущем – с большой вероятностью, ваша квартира не станет дороже.
2. Аренда и инфляция не будут зависеть друг от друга
За сколько можно сдавать квартиру? Кто с этим не сталкивался, обычно думает, что с каждым годом можно увеличивать арендную плату, повышать её на уровень инфляции. Увы, и здесь кроется проблема. Поскольку вокруг построили много жилья, то другу приходится сдавать квартиру дешевле, чем раньше.
Сдавать квартиру он начал только в 2010 году. Сразу не получилось – готовый дом всё никак не хотели принимать проверяющие. Первым квартирантам он начал сдавать квартиру за 20 тысяч рублей в месяц, при этом жильцы отдельно оплачивали коммунальные платежи. Однако уже спустя два года пришлось снизить цену до 18 тысяч рублей в месяц, и такая цена держится до сих пор, в противном случае ему месяцами не удавалось найти жильцов.
Что мы имеем в итоге? Сейчас за полный год проживания его доход составляет 216 тысяч рублей. С них он платит 13% подоходного налога. Итого у него на руках остается 187 920 рублей. Это всего лишь 4,8% годовых. Согласитесь, это явно расходится с ожиданиями.
Кстати, вот подборка жилья от “конкурентов” на Авито в том же районе и за такую же цену.
Похожие предложения на Авито для того же района с квартирами примерно такого же метража
3. Жильцы бывают разные…
4,8% годовых это доход, рассчитанный с учетом того, что жильцы будут жить круглый год и исправно платить аренду. Увы, на практике всё оказалось не так радужно. За девять лет, что квартира сдаётся, друг сталкивался с разным. Иногда квартирантам нужно было срочно уехать на родину, иногда у них были финансовые трудности, и они платили лишь часть суммы, иногда делали что-то по дому в счёт аренды. Однажды одна девушка с Украины перестала выходить на связь – оказалось, что она закинула ключи в почтовый ящик, и уехала к себе домой, не заплатив за полмесяца.
Поиск новых жильцов обычно занимает до полутора месяцев. Всё это время квартира простаивает и не приносит доход.
4. Ремонт может съесть чуть ли не половину годового дохода
Разумеется, жильцы дают залог, и арендодатель вправе вычесть из залога стоимость поврежденного имущества. Но далеко не все арендаторы могут быть настойчивыми в подобных конфликтных ситуациях.
Me On Christmas Morning Jump GIF from Meonchristmasmorning GIFs
Все жильцы заявляют, что они самые чистоплотные на свете. Но уже дважды после них другу приходилось делать серьёзный косметический ремонт. Стоимость ремонта была в обоих случаях порядка 80 тысяч рублей – это поклейка новых обоев, замена ламината, мелкий ремонт сантехники и замена некоторых предметов мебели. После одной семейной пары пришлось полностью заменять пробитую насквозь дверь и люстру с разбитым плафоном. Ещё одни квартиранты раскололи раковину в ванной, а также сильно измазали жиром обои на кухне и в коридоре.
Таким образом уже дважды квартира простаивала впустую более трёх-четырёх месяцев. Это время, которое требовалось на ремонт и поиск новых жильцов.
5. Налоги на жильё
Ну и напоследок, ещё одна ложечка дёгтя, которая уменьшает и без того маленькую доходность от сдачи квартиры. Это ежегодный налог на имущество. Друг – не пенсионер и не льготник, поэтому он платит его в полном объёме. В прошлом году выходило около тысячи рублей – с учетом налогового вычета и понижающего коэффициента в Санкт-Петербурге. Это совсем мало, но согласитесь, никто не гарантирует, что через пару лет, понижающий коэффициент не уберут, и не придется платить налог на полную катушку.
Что было бы, если бы он положил в 2008 году деньги на вклад?
Покупая квартиру, друг не залезал в ипотеку, а потратил свои собственные накопления. Он рассчитывал на то, что квартира будет дорожать, и его доходы будут ежегодно увеличиваться.
Конечно, нельзя заглянуть на десять лет в будущее. Но, если сравнивать доход от вклада и доход от сдачи типовой квартиры в аренду, то выгоднее был бы вклад.
Если бы мы в 2008 году разложили 3,9 млн рублей по банкам по ставке 8% годовых, то через 11 лет заработали бы 3,22 млн рублей только процентов. И это без учета их капитализации. Однако за девять лет, в течение которых он сдавал квартиру, ему удалось заработать примерно 1,3 млн рублей ( с учётом простоев квартиры без жильцов и с двумя ремонтами). Ах, да – ещё же был самый первый ремонт до сдачи квартиры – это ещё примерно 200 тысяч на тот момент. Итого остается 1,1 млн рублей. Совсем не густо.
[/su_box][/su_quote]
Сейчас жильё – это, скорее, способ сохранить деньги, нежели заработать на них. А также это альтернатива вкладу, если Вы опасаетесь отзыва лицензий или прочих рисков, связанных с банками.
И напоследок
Несмотря на то, что эксперты всех мастей сегодня заявляют о росте цен на жильё, факт этот остаётся весьма спорным. Так, например, Росстат и вовсе фиксирует во многих регионах падение цен на квартиры в новостройках. О том, как выглядит динамика с точки зрения государственной статистики, и кому выгодно кричать во всеуслышание о росте цен, читайте в статье: В каких регионах квартиры дорожают, а в каких дешевеют?
Бездоходное жилье: выгодно ли сдавать квартиры в аренду
Бездоходное жилье: выгодно ли сдавать квартиры в аренду
Для россиян покупка недвижимости всегда считалась надежным вложением свободных средств. Действительно, 5-10 лет на растущем рынке это был выгодный актив для инвесторов. Однако сейчас, когда падение цен на недвижимость сменяется стагнацией, а о росте стоимости застройщики уже и не мечтают, такая покупка весьма рискованна. А если принять во внимание новые правила расчета налога при перепродаже, то инвестор может оказаться в убытке.
В настоящее время инвесторам остается полагаться только на рентную доходность – те средства, которые можно получить от сдачи жилья в аренду. Портал «Элитное.РУ» решил узнать у представителей агентств недвижимости, насколько оправдана покупка квартиры специально под аренду или рынок пока остается за непрофессиональными арендодателями.
Директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анна Карпова
Директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анна Карпова
– Доходность от рентного бизнеса в высоких ценовых сегментах, даже в период роста рынка, выглядела довольно скромно. Если сравнивать с европейскими городами, то в некоторых доходность от сдачи в аренду элитной недвижимости доходила до 7-8% годовых. В «тучные» годы в Москве этот показатель не превышал 5% годовых. На сегодняшний день доходность дорогих съемных квартир варьируется в пределах 2-4% годовых, а срок окупаемости – от 20 лет.
Назвать рентный бизнес в премиальном и элитном сегменте доходным нельзя
Для расчета доходности берется некая идеальная формула – стоимость покупки делится на среднюю арендную ставку. В общей сложности с оплатой коммунальных услуг все расходы на содержание квартиры в месяц могут доходить до 80 тыс. рублей. К примеру, окупаемость для трехкомнатной квартиры премиум-класса – порядка 35 лет. Таким образом, назвать рентный бизнес в премиальном и элитном сегменте доходным нельзя, однако это стабильный ежемесячный доход.
Сейчас покупателей новостроек, которые твердо уверены, что будут сдавать приобретенную квартиру и заниматься профессионально рентным бизнесом, на рынке почти не осталось. Большинство наших клиентов решают, как они будут использовать жилье уже при получении ключей – будут ли они там жить сами или заселят взрослых детей, перепродадут или будут сдавать в аренду.
Управляющий партнер Point Estate Павел Трейвас
Управляющий партнер Point Estate Павел Трейвас
– До кризиса практика приобретения квартир для сдачи в аренду была распространена гораздо больше. Сегодня желающих вкладываться в нестабильный и имеющий низкую доходность бизнес практически нет. За последние два года частный арендный бизнес сильно потерял свою доходность во всех сегментах рынка. Ставка рентабельности с 7-8% в 2007 году снизилась сегодня до 3-4%. А если учитывать простои (время, когда квартира остается без арендаторов), которые случаются, если собственник завышает арендную ставку, то она падает и до 2-3%.
Стоит отметить, что за прошедшие два года в элитном сегменте арендного рынка все расчеты стали проводиться в рублях. И если раньше собственник, сдавая квартиру за 5 тыс. долларов в месяц, получал 155 тыс. рублей, то сегодня он продолжает сдавать ее за 155 тыс. рублей в месяц, но доход имеет всего 2,4 тыс. долларов.
Риск вложиться в покупку, ремонт и продвижение своей недвижимости, а потом остаться без жильцов, очень велик
Усугубляет ситуацию и переизбыток предложений от собственников, желающих сдать жилье. Сегодня сдают квартиру и инвесторы, которые ждут, когда рынок начнет расти, и недвижимость можно будет продать по более высокой цене. Однако на рынке довольно много и людей, которые сдают квартиры, доставшиеся им, например, от бабушки.
Они не проводят никаких операций с недвижимостью с целью увеличить ее доходность, не покупают, не продают, не «играют» на колебаниях рыночных цен, просто получают небольшой стабильный доход от аренды. Поэтому риск вложиться в покупку, ремонт и продвижение своей недвижимости, а потом остаться без жильцов, очень велик.
Директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп» Илья Менжунов
Директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп» Илья Менжунов
– Рынок аренды находится в глубоком кризисе, за последний год средняя ставка снизилась на 15%. В результате, доходность от сдачи в аренду, например, в эконом-классе не превышает 4-6% годовых. А высокобюджетный сегмент страдает из-за сжатия платежеспособного спроса и санкций, которые заставили прекратить сотрудничество с Россией многие западные компании.
В текущих реалиях более выгодной инвестицией является банковский вклад
Международные фирмы начали отзывать своих сотрудников, а именно экспаты составляли костяк арендаторов элитного жилья. То же касается отечественных бизнесменов и топ-менеджеров из регионов, которые снимали квартиры на время командировок. Соответственно, снизился и инвестиционный спрос.
В текущих реалиях более выгодной инвестицией является банковский вклад, доходность которого варьируется от 7% до 12%. Поэтому, как правило, квартиры для сдачи в аренду становятся консервативной инвестиций, направленной на сбережение, а не преумножение средств. И, как следствие сложившейся ситуации, доля инвестиционных сделок сегодня не превышает 10%.
Генеральный директор АН TWEED Ирина Могилатова
Генеральный директор АН TWEED Ирина Могилатова
– В элитном сегменте квартиры с прицелом на сдачу в аренду приобретают не более 5% покупателей. Мотивы таких клиентов могут быть разными. Например, у нас была клиентка, которая купила в Москве несколько квартир и уехала жить за границу. На деньги от аренды живет ее мама, оставшаяся в России.
Бывает, что недвижимость приобретается впрок малолетним детям, а чтобы квартира не простаивала, она сдается в аренду. Я бы сравнила арендный бизнес с банковским депозитом. Хотя, конечно, окупаемость арендного бизнеса достаточно долгая.
Например, если сдавать жилье, приобретенное за миллион долларов и зарабатывать 60 тысяч долларов в год, на то, чтобы вернуть вложения, потребуется около 20 лет. В среднем сроки окупаемости элитных квартир в Москве составляют от 10 до 15 лет.
Директор департамента аренды Savills в России Елена Куликова
Директор департамента аренды Savills в России Елена Куликова
– Большая часть наших клиентов-арендодателей – это собственники, которые рассматривают инвестицию для сдачи в аренду как определенный этап, который решает их текущие вопросы: сохранение сбережений, инвестиции для дальнейшей перепродажи, временная сдача приобретенных для себя, детей или родителей квартир и т. п. За последние четыре года средний для рынка показатель доходности от сдачи высокобюджетных квартир в аренду снизился на 1% и сейчас составляет 4% годовых. При этом мы говорим об укрупненных «прикидках», т. е. без учета налогов.
Управляющий партнер АН Spencer Estate Вадим Ламин
Управляющий партнер АН Spencer Estate Вадим Ламин
– На мой взгляд, специальное приобретение жилья для сдачи в аренду сейчас совершенно нерентабельно. Конечно, если подвернулся удачный вариант квартиры, в которую, например, лет через пять поселятся дети, то почему бы и нет или примерно схожие варианты. Дело в том, что чтобы получить хотя бы 5%-ную рентабельность, нужно очень постараться, оптимизируя процесс.
Причем, ситуация ухудшается – арендные ставки, как минимум, не растут, в отличие от коммунальных платежей и налогов. В последнее время значительно просел бизнес и элитный сегмент. В первую очередь из-за падения платежеспособного спроса. Жирные времена, когда 10-12% рентабельность была нормой, давно и, кажется, безвозвратно, прошли.
Председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова
Председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова
– Сегодня доля инвестиционных покупок несколько уменьшилась во всех сегментах. В конце 2014 года в массовом сегменте доля инвесторов могла достигать 40%, теперь она составляет в бизнес-классе порядка 14%, в эконом- и комфорт-классе – 33%. При этом сложно выделить долю тех, кто намерен перепродать жилье после ввода в эксплуатацию, а кто намерен сдавать его в аренду.
В плюсе остаются только те, кому квартира досталась по наследству
Доходность аренды падает. На это повлияло снижение общей платежеспособности населения в кризис – кто-то потерял работу, был вынужден переехать из Москвы в область или вернуться в регионы и так далее, то есть потенциальных арендаторов стало меньше. Нет возможности полностью включить расходы на уплату налогов (покупка патента или НДФЛ) в арендную ставку – это может оттолкнуть большинство арендаторов (в первую очередь в сегменте массовой аренды, конечно).
Налог на недвижимое имущество теперь рассчитывается по кадастровой стоимости и ставка будет повышаться каждый год в течение 5 лет, это дополнительные расходы для собственника. Появились взносы на капремонт. Эти и другие платежи, связанные с содержанием имущества, нельзя бесконечно перекладывать на плечи арендатора. В плюсе остаются только те, кому квартира досталась по наследству (то есть не было никаких вложений и расходов на ее приобретение) – эти объекты, очевидно, будут сдаваться и дальше.
Директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова
Директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова
– При покупке недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду есть общее правило – чем больше вложения, тем ниже доходность. К примеру, в экономклассе срок окупаемости квартир составляет не менее 18 лет, доходность – около 4-7% годовых.
Если даже инвестор располагает значительной суммой денег, более целесообразно приобрести две недорогие одно-двухкомнатные квартиры недорогих сегментов, чем один дорогой объект. В первом случае, вложения окупятся быстрее. Так, по нашим подсчетам, максимальным спросом – 70% пользуются квартиры стоимостью до 40 тыс.
руб. месяц, а интерес к на жилью более 130 тыс. руб. в месяц – не более 1%.
Сегодня можно сдать в аренду квартиру в любом состоянии, с любым наполнением и в любом месте. Разумеется, уровень отделки, количество и качество мебели, расположение, общее состояние дома повлияют и на цену, и на количество квартиросъемщиков.
Иногда возникает вопрос о том, чтобы сделать капитальный или косметический ремонт. Бывает, что хозяин квартиры хочет заменить мебель перед сдачей, докупить технику. Это идеальный вариант, хотя чаще всего у арендодателей нет на это ни времени, ни денег. Поднять «рейтинг» квартиры можно и без больших вложений.
Главное – подходить к вопросу серьезно, не делать резких движений и просчитывать риски.
Идеальная квартира в аренду – какая она?
5 обновлений, которые помогут сдать квартиру дороже
1. Расположение
1. Расположение
Первое, что необходимо понимать, — это общий уровень спроса на недвижимость в районе. Часто возникает такая ситуация: собственники вкладывают большие деньги в ремонт в квартире, рассчитывая сдать ее дороже, но объект находится в таком районе, где пользуется спросом только жилье эконом-класса. Такую квартиру бывает сложно сдать, и приходится ощутимо снижать стоимость аренды (или же очень долго искать клиента под такой нестандартный объект).
Как определить примерную стоимость аренды в вашем районе? Самостоятельно — возможно, но довольно сложно. Многие целыми днями мониторят рынок, анализируют различные рекламные площадки в интернете. Но там много рекламы и много фейковых объектов, которые сложно отделить от реальных объявлений. Проще всего обратиться за консультацией в местное агентство недвижимости — там точно знаю порядок цен. Так как в большинстве случаев вознаграждение агента напрямую зависит от суммы сделки, то сильно занижать стоимость им невыгодно.
2. Наполнение
2. Наполнение
Покупка мебели и техники — краеугольный камень в вопросе аренды жилья. Требования у съемщиков очень разные. Можно полностью оборудовать квартиру, но упустить клиентов, у которых уже все куплено (например, осталось от прошлой съемной квартиры). Можно ничего не покупать, но квартиры без мебели сдаются дешевле, чем с ней.
Идеальный вариант — иметь определенную сумму, которую вы готовы вложить в квартиру, но дождаться реальных квартиросъемщиков и купить ту мебель и оборудование, которые нужны именно им. Иногда недостающий элемент покупают сами жильцы в счет арендной платы.
Но в этом случае рекомендуется сразу оговорить сумму, о которой идет речь, а еще лучше – прописать это условие в договоре найма.
Ремонт квартиры под сдачу в аренду
Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?
3. Ремонт
3. Ремонт
В случае если квартира требует ремонта, а вам, допустим, некогда этим заниматься, можно переложить эту заботу на квартиросъемщика. Квартиросъемщики, готовые сделать ремонт за свой счет, как правило, предпочитают заранее договориться о сумме и указать ее в договоре. При этом необязательно отказываться от арендной платы вовсе. Можно разделить цену ремонта на несколько месяцев.
Например, аренда стоит 20 тысяч рублей; вы обсудили с нанимателями перечень необходимых работ и стоимость материалов и сошлись на сумме в 15 тысяч рублей. Клиенты делают ремонт самостоятельно и три месяца платят на 5 тысяч меньше, чтобы окупить свои затраты. Для многих собственников это действительно хорошее решение, поскольку во время ремонта квартира не простаивает.
Кроме того, владельцы не тратят время на поездки по строительным магазинам.
В тех случаях, когда квартира требует серьезного капитального ремонта и внушительных вложений, нужно рассчитать, за какое время они окупятся. Посчитаем стоимость на примере однокомнатной квартиры в Московской области, которая сдается в аренду за 20 000 рублей в месяц. Капитальный ремонт обойдется примерно в 500 000 рублей. Получается, вложения окупятся через 25 месяцев непрерывной сдачи.
Надо понимать также, что не все квартиросъемщики относятся к съемному жилью трепетно, также учитывать амортизационные риски. Возможно, через два года придется вновь вкладываться в ремонт. В такой ситуации многие приводят в порядок самое критичное (батареи, электрику, проводку), но не особенно вкладываются в отделку.
Квартиру можно сдать дешевле, а заработать на этом не меньше, чем на сдаче квартиры с ремонтом (если из прибыли вычесть затраты на работы и материалы).
Текст подготовила Александра Лавришева
Не пропустите:
7 правил, как сделать красивые фото квартиры
Самые странные просьбы клиентов при аренде квартиры
Как сдать квартиру на длительный срок: 16 статей
Что делать, если арендаторы не платят за съем?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Метры и проценты. Выгодно ли сдавать квартиру в Москве по сравнению с депозитом | Финансы и инвестиции
Метры и проценты. Выгодно ли сдавать квартиру в Москве по сравнению с депозитом | Финансы и инвестиции
«Рост предложения аренды — свидетельство социальной незащищенности значительной прослойки населения. Ведь для многих сдача жилья внаем становится основным источником дохода», — комментирует заместитель директора департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова.
Как отмечают в компании «Миэль-Аренда», сегодня однокомнатные квартиры — самые востребованные на рынке аренды. Более 30% всех арендаторов ищут для себя именно такой формат жилья, хотя во время кризиса на рынке аренды росла и доля комнат.
Рантье с ипотекой
Рантье с ипотекой
Основные причины популярности стратегии рантье — это волатильность валют и ипотека. В условиях ослабления рубля многие продавцы отказываются от продажи объекта в пользу сдачи его внаем. Причем большинство квартир, купленных для последующей сдачи, в последнее время было приобретено с использованием ипотечного кредита, говорит Оксана Полякова.
Для сдачи в аренду покупатели чаще всего рассматривают варианты в Москве с удобным месторасположением и близостью к метро, преимущество отдается готовым к отделке квартирам.
Тем не менее пыл инвесторов постепенно угасал по мере того как развивался рынок жилья в современной России. Сегодня, по словам Наталии Кузнецовой, доля инвестиционных сделок на первичном рынке составляет до 4-5%. Для сравнения: по данным ЦИАН, еще год назад доля инвестиционных сделок в новостройках составляла 9%, а в начале 2000-х она достигала 35%.
«Проблемой этой стратегии являются долгие сроки окупаемости. Доходность составляет до 7% годовых (для проектов комфорт-класса), что не покрывает реальный уровень инфляции», — считает Кузнецова.
В то же время, по ее словам, депозиты нельзя назвать более прибыльной альтернативой — их среднерыночная доходность вполне сопоставима с доходностью от сдачи жилья в аренду.
Депозит или квартира
Сдаем австрийскую недвижимость в аренду: доход, налоги, оформление
Приобрели квартиру или дом в Австрии? После сдачи в аренду недвижимость будет приносить доход. Рентабельность данного вида деятельности в стране – самая низкая на континенте. Однако если грамотно подойдете к вопросу, полностью окупите ежегодные расходы на содержание купленного имущества и будете стабильно получать прибыль.
Сколько можно заработать?
Чтобы узнать реальную стоимость аренды, нужно посмотреть стоимость аналогичных объектов в этом же регионе, например, на сайте федеральной земли, региона и города. Хороший источник информации – брошюры местного туристического бюро. В них перечислены все сдаваемые квартиры в округе.
Запад (Форарльберг и Тироль) на 1/3 дороже Востока (Штирии и Бургенланда).
Не меньший разрыв между ценами в городах и поселках (деревнях).
Индекс доходности всегда выше в менее престижных районах и регионах!
Вена и Зальцбург выгоднее для домовладельцев: арендная плата €12–17/м².
К примеру, в самой дорогой части Вены (Innere Stadt) доходность от аренды 1,7–2,3 %. Поэтому никто не покупает здесь квартиры для сдачи, а живут – преимущественно богатые горожане.
Чуть лучше ситуация для арендодателей в районах столицы – Margareten, Mariahilf, Leopoldstadt, Hernals и Favoriten. Рентабельность сдачи небольшой квартиры в них – 5 %, а просторных апартаментов – до 3–4,4 %.
Не менее выгоден Зальцбург – 2,4–3,8 % доходности. А вот в самом доступном для съемщиков Граце, где уместно просить лишь €10–13,5/м², прибыльность даже лучше, чем в Зальцбурге – 2,5–4,9 %.
Чем меньше площадь, тем выше арендная плата с одного квадратного метра
Среднемесячная цена съема квартир площадью 80 м² в Австрии
Год Вторичный рынок жилья, не новые дома, € за 1м² Первичный рынок жилья, новые дома, € за 1м² В среднем за всю квартиру, €
2015
9,86
10,31
От 789 до 825
2016
10,35
10,76
От 828 до 861
Небольшие апартаменты (до 50 м²) в Вене (в зависимости от района) можно сдать за €670–1060 в месяц. А за просторную квартиру (130 м²) вполне реально получать от €1300 до 2500 (без вычета налогов, затрат на ремонт и комиссий брокеру). Однако чистая доходность больших квартир на 1,5–2 % ниже, чем маленьких.
Хитрость! Сами австрийцы охотно переезжают в новые дома. А освободившуюся жилплощадь в старых зданиях (без звукоизоляции, нередко с грибком) предпочитают сдавать иностранцам, мигрантам и туристам.
Студенты пытаются сдать свои комнаты на период «простоя» во время каникул
Какая недвижимость пользуется спросом?
В последние несколько лет вкусы австрийцев изменились. В сегменте небольших квартир арендаторы выбирают площадь до 65 м², а в крупных кондоминиумах – более 100 м². Неизменно дороже – верхние этажи, зеленые районы и центр. За балкон, террасу и лифт охотно доплачивают.
По краткосрочном съеме (сроком до полугода) преобладает спрос на меблированные квартиры и комнаты в крупных городах, где есть крупные учебные центры и торговые площадки, в первую очередь в Вене. Их преимущество – нет комиссионных брокеру.
Апартаменты с минимумом декора, без личных вещей хозяина и поближе к культурным достопримечательностям выбирают туристы (в основном, на неделю).
Мини-квартира (с мебелью и без, в различных районах с большим разбросом цен) – для двух человек. В промежутках между сдачей в ней обычно живет владелец.
Студия – недорогое и компактное (жилплощадь менее 2,8 м²) решение для студента, служащего или рабочего. Спальня совмещена с гостиной.
Роскошные бизнес-апартаменты – для деловых людей (со всеми удобствами, высокоскоростным интернетом и отличной транспортной инфраструктурой).
Ни одна из сторон арендного соглашения не обязана нанимать риелтора. Поэтому австрийцы все чаще экономят и сдают жилье самостоятельно, в том числе через интернет. Между тем, экспертам хорошо известны текущие цены, спрос и предложение. Поэтому у них больше шансов быстрее найти съемщика и добиться более высокой платы.
На самом деле, сдать жилье на длительный срок (равно как и снять), не привлекая агента, в Австрии практически нереально. Исключение – небольшие города и деревни. В них владельцы недвижимости пишут объявления о сдаче от руки и размещают (в порядке приоритета):
В отделении банка.
В крупном магазине.
Бесплатно в местной газете.
В платной периодике.
В риелторской фирме.
В интернете (с помощью детей и внуков).
Интересно! Квартиру, которая попала в сеть, успели посмотреть все жители этого городка и округи. И им она почему-то не подошла. Помощь риелтора для большинства австрийцев, особенно пожилых, – крайняя мера! Исключение – крупные города или квартиры посуточно независимо от местности.
Не обходится без уловок – иногда хозяева жилья пытаются избежать комиссии и, успев договориться с арендатором, не хотят подписывать договор с риелтором. Юридически это незаконно, поэтому за оказанные услуги по поиску квартиросъемщика придется заплатить.
Беспилотный тур – популярная технология сдачи домов
Секреты выбора брокера
Правильный выбор брокера – залог успеха. Профессионалы не опаздывают на встречи, не теряют и не путают ключи, знают все об эксплуатационных расходах и всегда на связи.
Почти все авторитетные агенты работают через онлайн‑порталы недвижимости. Отправная точка интернет-поиска – адрес. Важно узнать, кто из посредников рекламирует квартиры и дома в округе.
Полезными будут рекомендации друзей и соседей. Хороший брокер знает все о местном рынке недвижимости. У него всегда есть желающие поселиться поблизости.
Обязательный этап – анализ интернет-объявлений по интересующему району. Особое внимание нужно обратить на авторов лучших фотографий и описаний, которые наверняка понравятся квартиранту. Бонус в пользу агента – привлекательная внешность и положительные отзывы в сети.
Дорогая визитка и хороший сайт – лучшая самореклама. Немаловажно наличие бизнес-лицензии, «Карты недвижимости» Федеральной экономической палаты Австрии, членства в авторитетной ассоциации брокеров и офиса.
Надежный агент обязательно отвечает на вызов в течение дня. Сложно дозвониться? Нужно подумать, стоит ли доверять ему свои «квадраты». Ведь потенциальные жильцы, скорее всего, столкнутся с этой же проблемой.
Личное впечатление при общении – один из главных факторов выбора риелтора
Общение с риелтором
Квалификацию невозможно утаить: профессиональный специалист по недвижимости постарается узнать все о сдаваемом объекте – дату строительства и ремонта, план этажей и т. п. При первой встрече он не пообещает «заоблачную» или нереально низкую стоимость. А в процессе сотрудничества:
Сравнит цены аналогичных предложений на онлайн-платформах.
Активно обсудит и согласует комиссию (в рамках закона и конъюнктуры рынка).
Заключит письменный договор с условиями аренды и приемлемой комиссией.
Будет звонить и рассказывать о рекламе, возникших вопросах и ходе переговоров.
Предложит варианты решений, которые помогут ускорить процесс сдачи жилья.
Не потребует никакой предоплаты!
Комиссионные – строго по закону
Стоимость услуг брокера в равных частях оплачивают хозяин жилья и съемщик. И лишь изредка все расходы несет первый из них. Максимальный размер комиссии по аренде и субаренде:
Постоянной или бессрочной – две арендных ставки за месяц (брутто).
На три года, или если брокер лично управляет недвижимостью, – одна ставка.
Платить деньги нужно только после официального подписания договора сдачи жилья. Переплату свыше указанных сумм обязаны вернуть. Срок исковой давности – десять лет. Споры разрешают без суда в «Ассоциации арендаторов».
Субарендатор не платит вовремя? Вносить платежи вместо него обязан основной арендатор!
Субаренда (Untermietvertrag) разрешена:
Без ограничений и без привлечения брокера.
По цене не более 150 % основной арендной платы.
Даже если хозяин остается жить в соседней комнате.
Согласие арендодателя (владельца) на поднаем обязательно. После его получения основной арендатор и субарендатор подписывают максимально детальный договор субаренды (Untermietvertrag). Бланки бесплатно скачивают на сайте «Ассоциации арендаторов» или «Австрийской палаты труда». В числе обязательных пунктов:
Имена и подписи сторон.
Описание квартиры.
Размер платы за месяц и депозита kaucion.
Сроки уведомлений (в том числе при выселении).
Количество выданных ключей.
Ответственность в случае ущерба.
Доход от сдачи квартиры или комнаты в поднаем основной съемщик включает в свою декларацию о подоходном налоге. При этом основную плату за сданные метры списывает на расходы.
Осторожно! Более чем 50 % превышение цены субаренды – повод для обращения в арбитраж или «Ассоциацию арендаторов». Переплату обяжут вернуть субарендатору!
Все субарендаторы обязаны соблюдать Правила проживания в доме. Иначе житейские мелочи (очередность уборки, запрет курения и т. п.) приведут к ссорам
Управление недвижимостью
В помощь инвесторам в недвижимость – компании, управляющие имуществом по доверенности. Перечень их услуг включает маркетинг, бронирование, сдачу, уборку и обслуживание. Сервис позволяет домовладельцу получать от аренды максимальный годовой доход.
Администрация, представляющая интересы домовладельца (в том числе в кондоминиуме), действует согласно «Закону о жилищной собственности»:
Рассчитывает операционные расходы.
Выставляет счета за отопление и горячую воду.
Передает отчеты владельцу за прошлый год (в течение января-июня).
Заботится об уборке и уходе за домом (расходы заранее утверждает владелец).
Следит за своевременностью мероприятий по техническому обслуживанию.
Дважды в год созывает общее собрание, чтобы обсудить с владельцами состояние дома, изменения в расходах, будущие инвестиции, жалобы и проблемы.
Стоимость управления недвижимостью
Цена услуг домоуправления зависит от количества квартир в доме и их площади. В среднем по стране – €3,30/м². Кроме собственной жилой площади, владельцу приходится оплачивать содержание части общей территории. И, как обычно, дороже – в Вене, Зальцбурге, Инсбруке и Китцбюэле.
Обязанность управляющей компании – при ремонте рассмотреть предложения минимум трех ремонтных фирм, а затем выбрать самое экономное. Исключение – если за более высокую цену предлагают больший перечень услуг или более длительную гарантию. В таком случае решение принимают на общем собрании владельцев дома.
Налоги: сколько отдать государству?
Инвесторы в недвижимость в Австрии – в выигрыше. При сдаче купленного жилья им положены льготы – по подоходному налогу и вычету НДС. Каждый арендодатель регистрируется в налоговом управлении по месту жительства и получает номер налогоплательщика. Платить подоходный налог (25–55 %) нужно только, если:
Доход от сдачи недвижимости за год – €730 и больше.
Общий доход за год – более €11 000.
При этом налогооблагаемый доход разрешено уменьшать на сумму затрат, связанных с содержанием этой же недвижимости:
Непредвиденные операционные затраты.
Услуги брокера.
Проценты по ипотеке.
Расходы на консультации по налогам.
Техническое обслуживание (если не включено в эксплуатационные расходы).
Инвестиции в недвижимость (часть затрат списывают в течение нескольких лет).
Амортизация (по мебели – 10 % в год) и др.
Право на возврат до 20 % НДС есть только у владельцев новостроек, переданных в аренду минимум на 20 лет, в том числе туристам на период отпусков. Дополнительно все арендодатели платят:
Налог на прирост капитала – 25 % от любой прибыли, полученной за сдачу жилья.
Налог на туризм – €0,80–3,00 за ночь на каждого гостя старше 14 лет. Деньги передают в местный муниципалитет (Gemeinde).
Гербовый сбор
После подписания договор отправляют в налоговое управление, где по нему рассчитывают гербовый сбор (оплачивает квартирант):
Если срок действия договора не ограничен – 1 % от суммы всех арендных платежей за три года.
Если договор заключен на определенный период – 1 % от годовой стоимости, умноженной на количество лет (не более трех).
В заключение – спросите будущего съемщика:
«Сколько человек будет жить в квартире?» (Здание рассчитано на определенное количество жителей, и перенаселение нежелательно).
«Есть ли у вас домашние животные? Если да, то какие?» (Возможно, съемщик разводит змей. Лучше, если он сам признается в этом).
«Кто-нибудь в семье играет на музыкальных инструментах? Если да, то каких»? (Вполне возможно, что юный музыкант будет выполнять домашнее задание на барабанах в обед, когда остальные жители отдыхают).
«Что не устраивало в предыдущей квартире?» (Причины переезда могут много «рассказать» о человеке).
«Не возражаете, если свяжусь с бывшим домовладельцем?» (Всего один непродолжительный звонок поможет узнать, был ли прежний хозяин квартиры доволен жильцом, вовремя ли вносились платежи и т. п.).
«Не могли бы вы подтвердить свой кредитный рейтинг?» (Важно узнать о платежеспособности арендатора как можно больше – имя, адрес, место работы, доход и дополнительно (только с его согласия) – о текущих кредитах. Желательно, чтобы плата за съемную площадь не превышала 1/3 дохода семьи).
Выгодно ли сдавать квартиру: 5 моментов из личного опыта
В этой статье я хотела бы поделиться опытом своего друга, который владеет квартирой в Санкт-Петербурге, и рассказать о том, с какими нюансами он столкнулся, сдавая квартиру в аренду.
1. Ваша квартира подорожает: ожидание и реальность
Когда мы покупаем квартиру, то все твердят одно: “бери, это выгодно, квартира – это актив, который всегда будет расти в цене” или вот это, например, “это долгосрочные инвестиции, которые будут кормить тебя всю жизнь”. Да, в теории, всё так и есть, но на практике кого-то может ждать разочарование.
Мой друг купил однокомнатную квартиру одиннадцать лет назад – в 2008 году за 3,9 млн рублей на юге Санкт-Петербурга. Дом был полностью достроен, но ещё не сдан. Это была новостройка с консьержем и видеонаблюдением. Однако район вокруг Ленинского проспекта продолжал застраиваться, и со временем там вводилось все больше и больше нового жилья.
В 2013-2014 году стоимость его квартиры и вовсе упала до 3,3 млн рублей, но позже вернулась к первоначальной цене. На данный момент её кадастровая стоимость равна 3 905 848 руб. И это средняя цена на жильё в том районе. По 3,5-4 млн стоят на данный момент квартиры в соседних домах.
[/su_box][/su_box]
Так что, если Вы планируете брать ипотеку, и надеетесь, что квартира подорожает и тем самым “отобьёт” часть процентов, трижды подумайте. Если вокруг идёт полным ходом стройка, а метро не предвидится в ближайшем будущем – с большой вероятностью, ваша квартира не станет дороже.
2. Аренда и инфляция не будут зависеть друг от друга
За сколько можно сдавать квартиру? Кто с этим не сталкивался, обычно думает, что с каждым годом можно увеличивать арендную плату, повышать её на уровень инфляции. Увы, и здесь кроется проблема. Поскольку вокруг построили много жилья, то другу приходится сдавать квартиру дешевле, чем раньше.
Сдавать квартиру он начал только в 2010 году. Сразу не получилось – готовый дом всё никак не хотели принимать проверяющие. Первым квартирантам он начал сдавать квартиру за 20 тысяч рублей в месяц, при этом жильцы отдельно оплачивали коммунальные платежи. Однако уже спустя два года пришлось снизить цену до 18 тысяч рублей в месяц, и такая цена держится до сих пор, в противном случае ему месяцами не удавалось найти жильцов.
Что мы имеем в итоге? Сейчас за полный год проживания его доход составляет 216 тысяч рублей. С них он платит 13% подоходного налога. Итого у него на руках остается 187 920 рублей. Это всего лишь 4,8% годовых. Согласитесь, это явно расходится с ожиданиями.
Кстати, вот подборка жилья от “конкурентов” на Авито в том же районе и за такую же цену.
Похожие предложения на Авито для того же района с квартирами примерно такого же метража
3. Жильцы бывают разные…
4,8% годовых это доход, рассчитанный с учетом того, что жильцы будут жить круглый год и исправно платить аренду. Увы, на практике всё оказалось не так радужно. За девять лет, что квартира сдаётся, друг сталкивался с разным. Иногда квартирантам нужно было срочно уехать на родину, иногда у них были финансовые трудности, и они платили лишь часть суммы, иногда делали что-то по дому в счёт аренды. Однажды одна девушка с Украины перестала выходить на связь – оказалось, что она закинула ключи в почтовый ящик, и уехала к себе домой, не заплатив за полмесяца.
Поиск новых жильцов обычно занимает до полутора месяцев. Всё это время квартира простаивает и не приносит доход.
4. Ремонт может съесть чуть ли не половину годового дохода
Разумеется, жильцы дают залог, и арендодатель вправе вычесть из залога стоимость поврежденного имущества. Но далеко не все арендаторы могут быть настойчивыми в подобных конфликтных ситуациях.
Me On Christmas Morning Jump GIF from Meonchristmasmorning GIFs
Все жильцы заявляют, что они самые чистоплотные на свете. Но уже дважды после них другу приходилось делать серьёзный косметический ремонт. Стоимость ремонта была в обоих случаях порядка 80 тысяч рублей – это поклейка новых обоев, замена ламината, мелкий ремонт сантехники и замена некоторых предметов мебели. После одной семейной пары пришлось полностью заменять пробитую насквозь дверь и люстру с разбитым плафоном. Ещё одни квартиранты раскололи раковину в ванной, а также сильно измазали жиром обои на кухне и в коридоре.
Таким образом уже дважды квартира простаивала впустую более трёх-четырёх месяцев. Это время, которое требовалось на ремонт и поиск новых жильцов.
5. Налоги на жильё
Ну и напоследок, ещё одна ложечка дёгтя, которая уменьшает и без того маленькую доходность от сдачи квартиры. Это ежегодный налог на имущество. Друг – не пенсионер и не льготник, поэтому он платит его в полном объёме. В прошлом году выходило около тысячи рублей – с учетом налогового вычета и понижающего коэффициента в Санкт-Петербурге. Это совсем мало, но согласитесь, никто не гарантирует, что через пару лет, понижающий коэффициент не уберут, и не придется платить налог на полную катушку.
Что было бы, если бы он положил в 2008 году деньги на вклад?
Покупая квартиру, друг не залезал в ипотеку, а потратил свои собственные накопления. Он рассчитывал на то, что квартира будет дорожать, и его доходы будут ежегодно увеличиваться.
Конечно, нельзя заглянуть на десять лет в будущее. Но, если сравнивать доход от вклада и доход от сдачи типовой квартиры в аренду, то выгоднее был бы вклад.
Если бы мы в 2008 году разложили 3,9 млн рублей по банкам по ставке 8% годовых, то через 11 лет заработали бы 3,22 млн рублей только процентов. И это без учета их капитализации. Однако за девять лет, в течение которых он сдавал квартиру, ему удалось заработать примерно 1,3 млн рублей ( с учётом простоев квартиры без жильцов и с двумя ремонтами). Ах, да – ещё же был самый первый ремонт до сдачи квартиры – это ещё примерно 200 тысяч на тот момент. Итого остается 1,1 млн рублей. Совсем не густо.
[/su_box][/su_quote]
Сейчас жильё – это, скорее, способ сохранить деньги, нежели заработать на них. А также это альтернатива вкладу, если Вы опасаетесь отзыва лицензий или прочих рисков, связанных с банками.
И напоследок
Несмотря на то, что эксперты всех мастей сегодня заявляют о росте цен на жильё, факт этот остаётся весьма спорным. Так, например, Росстат и вовсе фиксирует во многих регионах падение цен на квартиры в новостройках. О том, как выглядит динамика с точки зрения государственной статистики, и кому выгодно кричать во всеуслышание о росте цен, читайте в статье: В каких регионах квартиры дорожают, а в каких дешевеют?
Бездоходное жилье: выгодно ли сдавать квартиры в аренду
Для россиян покупка недвижимости всегда считалась надежным вложением свободных средств. Действительно, 5-10 лет на растущем рынке это был выгодный актив для инвесторов. Однако сейчас, когда падение цен на недвижимость сменяется стагнацией, а о росте стоимости застройщики уже и не мечтают, такая покупка весьма рискованна. А если принять во внимание новые правила расчета налога при перепродаже, то инвестор может оказаться в убытке.
В настоящее время инвесторам остается полагаться только на рентную доходность – те средства, которые можно получить от сдачи жилья в аренду. Портал «Элитное.РУ» решил узнать у представителей агентств недвижимости, насколько оправдана покупка квартиры специально под аренду или рынок пока остается за непрофессиональными арендодателями.
Директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анна Карпова
– Доходность от рентного бизнеса в высоких ценовых сегментах, даже в период роста рынка, выглядела довольно скромно. Если сравнивать с европейскими городами, то в некоторых доходность от сдачи в аренду элитной недвижимости доходила до 7-8% годовых. В «тучные» годы в Москве этот показатель не превышал 5% годовых. На сегодняшний день доходность дорогих съемных квартир варьируется в пределах 2-4% годовых, а срок окупаемости – от 20 лет.
Назвать рентный бизнес в премиальном и элитном сегменте доходным нельзя
Для расчета доходности берется некая идеальная формула – стоимость покупки делится на среднюю арендную ставку. В общей сложности с оплатой коммунальных услуг все расходы на содержание квартиры в месяц могут доходить до 80 тыс. рублей. К примеру, окупаемость для трехкомнатной квартиры премиум-класса – порядка 35 лет. Таким образом, назвать рентный бизнес в премиальном и элитном сегменте доходным нельзя, однако это стабильный ежемесячный доход.
Сейчас покупателей новостроек, которые твердо уверены, что будут сдавать приобретенную квартиру и заниматься профессионально рентным бизнесом, на рынке почти не осталось. Большинство наших клиентов решают, как они будут использовать жилье уже при получении ключей – будут ли они там жить сами или заселят взрослых детей, перепродадут или будут сдавать в аренду.
Управляющий партнер Point Estate Павел Трейвас
– До кризиса практика приобретения квартир для сдачи в аренду была распространена гораздо больше. Сегодня желающих вкладываться в нестабильный и имеющий низкую доходность бизнес практически нет. За последние два года частный арендный бизнес сильно потерял свою доходность во всех сегментах рынка. Ставка рентабельности с 7-8% в 2007 году снизилась сегодня до 3-4%. А если учитывать простои (время, когда квартира остается без арендаторов), которые случаются, если собственник завышает арендную ставку, то она падает и до 2-3%.
Стоит отметить, что за прошедшие два года в элитном сегменте арендного рынка все расчеты стали проводиться в рублях. И если раньше собственник, сдавая квартиру за 5 тыс. долларов в месяц, получал 155 тыс. рублей, то сегодня он продолжает сдавать ее за 155 тыс. рублей в месяц, но доход имеет всего 2,4 тыс. долларов.
Риск вложиться в покупку, ремонт и продвижение своей недвижимости, а потом остаться без жильцов, очень велик
Усугубляет ситуацию и переизбыток предложений от собственников, желающих сдать жилье. Сегодня сдают квартиру и инвесторы, которые ждут, когда рынок начнет расти, и недвижимость можно будет продать по более высокой цене. Однако на рынке довольно много и людей, которые сдают квартиры, доставшиеся им, например, от бабушки.
Они не проводят никаких операций с недвижимостью с целью увеличить ее доходность, не покупают, не продают, не «играют» на колебаниях рыночных цен, просто получают небольшой стабильный доход от аренды. Поэтому риск вложиться в покупку, ремонт и продвижение своей недвижимости, а потом остаться без жильцов, очень велик.
Директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп» Илья Менжунов
– Рынок аренды находится в глубоком кризисе, за последний год средняя ставка снизилась на 15%. В результате, доходность от сдачи в аренду, например, в эконом-классе не превышает 4-6% годовых. А высокобюджетный сегмент страдает из-за сжатия платежеспособного спроса и санкций, которые заставили прекратить сотрудничество с Россией многие западные компании.
В текущих реалиях более выгодной инвестицией является банковский вклад
Международные фирмы начали отзывать своих сотрудников, а именно экспаты составляли костяк арендаторов элитного жилья. То же касается отечественных бизнесменов и топ-менеджеров из регионов, которые снимали квартиры на время командировок. Соответственно, снизился и инвестиционный спрос.
В текущих реалиях более выгодной инвестицией является банковский вклад, доходность которого варьируется от 7% до 12%. Поэтому, как правило, квартиры для сдачи в аренду становятся консервативной инвестиций, направленной на сбережение, а не преумножение средств. И, как следствие сложившейся ситуации, доля инвестиционных сделок сегодня не превышает 10%.
Генеральный директор АН TWEED Ирина Могилатова
– В элитном сегменте квартиры с прицелом на сдачу в аренду приобретают не более 5% покупателей. Мотивы таких клиентов могут быть разными. Например, у нас была клиентка, которая купила в Москве несколько квартир и уехала жить за границу. На деньги от аренды живет ее мама, оставшаяся в России.
Бывает, что недвижимость приобретается впрок малолетним детям, а чтобы квартира не простаивала, она сдается в аренду. Я бы сравнила арендный бизнес с банковским депозитом. Хотя, конечно, окупаемость арендного бизнеса достаточно долгая.
Например, если сдавать жилье, приобретенное за миллион долларов и зарабатывать 60 тысяч долларов в год, на то, чтобы вернуть вложения, потребуется около 20 лет. В среднем сроки окупаемости элитных квартир в Москве составляют от 10 до 15 лет.
Директор департамента аренды Savills в России Елена Куликова
– Большая часть наших клиентов-арендодателей – это собственники, которые рассматривают инвестицию для сдачи в аренду как определенный этап, который решает их текущие вопросы: сохранение сбережений, инвестиции для дальнейшей перепродажи, временная сдача приобретенных для себя, детей или родителей квартир и т. п. За последние четыре года средний для рынка показатель доходности от сдачи высокобюджетных квартир в аренду снизился на 1% и сейчас составляет 4% годовых. При этом мы говорим об укрупненных «прикидках», т. е. без учета налогов.
Управляющий партнер АН Spencer Estate Вадим Ламин
– На мой взгляд, специальное приобретение жилья для сдачи в аренду сейчас совершенно нерентабельно. Конечно, если подвернулся удачный вариант квартиры, в которую, например, лет через пять поселятся дети, то почему бы и нет или примерно схожие варианты. Дело в том, что чтобы получить хотя бы 5%-ную рентабельность, нужно очень постараться, оптимизируя процесс.
Причем, ситуация ухудшается – арендные ставки, как минимум, не растут, в отличие от коммунальных платежей и налогов. В последнее время значительно просел бизнес и элитный сегмент. В первую очередь из-за падения платежеспособного спроса. Жирные времена, когда 10-12% рентабельность была нормой, давно и, кажется, безвозвратно, прошли.
Председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова
– Сегодня доля инвестиционных покупок несколько уменьшилась во всех сегментах. В конце 2014 года в массовом сегменте доля инвесторов могла достигать 40%, теперь она составляет в бизнес-классе порядка 14%, в эконом- и комфорт-классе – 33%. При этом сложно выделить долю тех, кто намерен перепродать жилье после ввода в эксплуатацию, а кто намерен сдавать его в аренду.
В плюсе остаются только те, кому квартира досталась по наследству
Доходность аренды падает. На это повлияло снижение общей платежеспособности населения в кризис – кто-то потерял работу, был вынужден переехать из Москвы в область или вернуться в регионы и так далее, то есть потенциальных арендаторов стало меньше. Нет возможности полностью включить расходы на уплату налогов (покупка патента или НДФЛ) в арендную ставку – это может оттолкнуть большинство арендаторов (в первую очередь в сегменте массовой аренды, конечно).
Налог на недвижимое имущество теперь рассчитывается по кадастровой стоимости и ставка будет повышаться каждый год в течение 5 лет, это дополнительные расходы для собственника. Появились взносы на капремонт. Эти и другие платежи, связанные с содержанием имущества, нельзя бесконечно перекладывать на плечи арендатора. В плюсе остаются только те, кому квартира досталась по наследству (то есть не было никаких вложений и расходов на ее приобретение) – эти объекты, очевидно, будут сдаваться и дальше.
Директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова
– При покупке недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду есть общее правило – чем больше вложения, тем ниже доходность. К примеру, в экономклассе срок окупаемости квартир составляет не менее 18 лет, доходность – около 4-7% годовых.
Если даже инвестор располагает значительной суммой денег, более целесообразно приобрести две недорогие одно-двухкомнатные квартиры недорогих сегментов, чем один дорогой объект. В первом случае, вложения окупятся быстрее. Так, по нашим подсчетам, максимальным спросом – 70% пользуются квартиры стоимостью до 40 тыс.
руб. месяц, а интерес к на жилью более 130 тыс. руб. в месяц – не более 1%.
Сегодня можно сдать в аренду квартиру в любом состоянии, с любым наполнением и в любом месте. Разумеется, уровень отделки, количество и качество мебели, расположение, общее состояние дома повлияют и на цену, и на количество квартиросъемщиков.
Иногда возникает вопрос о том, чтобы сделать капитальный или косметический ремонт. Бывает, что хозяин квартиры хочет заменить мебель перед сдачей, докупить технику. Это идеальный вариант, хотя чаще всего у арендодателей нет на это ни времени, ни денег. Поднять «рейтинг» квартиры можно и без больших вложений.
Главное – подходить к вопросу серьезно, не делать резких движений и просчитывать риски.
Идеальная квартира в аренду – какая она?
5 обновлений, которые помогут сдать квартиру дороже
1. Расположение
Первое, что необходимо понимать, — это общий уровень спроса на недвижимость в районе. Часто возникает такая ситуация: собственники вкладывают большие деньги в ремонт в квартире, рассчитывая сдать ее дороже, но объект находится в таком районе, где пользуется спросом только жилье эконом-класса. Такую квартиру бывает сложно сдать, и приходится ощутимо снижать стоимость аренды (или же очень долго искать клиента под такой нестандартный объект).
Как определить примерную стоимость аренды в вашем районе? Самостоятельно — возможно, но довольно сложно. Многие целыми днями мониторят рынок, анализируют различные рекламные площадки в интернете. Но там много рекламы и много фейковых объектов, которые сложно отделить от реальных объявлений. Проще всего обратиться за консультацией в местное агентство недвижимости — там точно знаю порядок цен. Так как в большинстве случаев вознаграждение агента напрямую зависит от суммы сделки, то сильно занижать стоимость им невыгодно.
2. Наполнение
Покупка мебели и техники — краеугольный камень в вопросе аренды жилья. Требования у съемщиков очень разные. Можно полностью оборудовать квартиру, но упустить клиентов, у которых уже все куплено (например, осталось от прошлой съемной квартиры). Можно ничего не покупать, но квартиры без мебели сдаются дешевле, чем с ней.
Идеальный вариант — иметь определенную сумму, которую вы готовы вложить в квартиру, но дождаться реальных квартиросъемщиков и купить ту мебель и оборудование, которые нужны именно им. Иногда недостающий элемент покупают сами жильцы в счет арендной платы.
Но в этом случае рекомендуется сразу оговорить сумму, о которой идет речь, а еще лучше – прописать это условие в договоре найма.
Ремонт квартиры под сдачу в аренду
Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?
3. Ремонт
В случае если квартира требует ремонта, а вам, допустим, некогда этим заниматься, можно переложить эту заботу на квартиросъемщика. Квартиросъемщики, готовые сделать ремонт за свой счет, как правило, предпочитают заранее договориться о сумме и указать ее в договоре. При этом необязательно отказываться от арендной платы вовсе. Можно разделить цену ремонта на несколько месяцев.
Например, аренда стоит 20 тысяч рублей; вы обсудили с нанимателями перечень необходимых работ и стоимость материалов и сошлись на сумме в 15 тысяч рублей. Клиенты делают ремонт самостоятельно и три месяца платят на 5 тысяч меньше, чтобы окупить свои затраты. Для многих собственников это действительно хорошее решение, поскольку во время ремонта квартира не простаивает.
Кроме того, владельцы не тратят время на поездки по строительным магазинам.
В тех случаях, когда квартира требует серьезного капитального ремонта и внушительных вложений, нужно рассчитать, за какое время они окупятся. Посчитаем стоимость на примере однокомнатной квартиры в Московской области, которая сдается в аренду за 20 000 рублей в месяц. Капитальный ремонт обойдется примерно в 500 000 рублей. Получается, вложения окупятся через 25 месяцев непрерывной сдачи.
Надо понимать также, что не все квартиросъемщики относятся к съемному жилью трепетно, также учитывать амортизационные риски. Возможно, через два года придется вновь вкладываться в ремонт. В такой ситуации многие приводят в порядок самое критичное (батареи, электрику, проводку), но не особенно вкладываются в отделку.
Квартиру можно сдать дешевле, а заработать на этом не меньше, чем на сдаче квартиры с ремонтом (если из прибыли вычесть затраты на работы и материалы).
Текст подготовила Александра Лавришева
Не пропустите:
7 правил, как сделать красивые фото квартиры
Самые странные просьбы клиентов при аренде квартиры
Как сдать квартиру на длительный срок: 16 статей
Что делать, если арендаторы не платят за съем?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Метры и проценты. Выгодно ли сдавать квартиру в Москве по сравнению с депозитом | Финансы и инвестиции
«Рост предложения аренды — свидетельство социальной незащищенности значительной прослойки населения. Ведь для многих сдача жилья внаем становится основным источником дохода», — комментирует заместитель директора департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова.
Как отмечают в компании «Миэль-Аренда», сегодня однокомнатные квартиры — самые востребованные на рынке аренды. Более 30% всех арендаторов ищут для себя именно такой формат жилья, хотя во время кризиса на рынке аренды росла и доля комнат.
Рантье с ипотекой
Основные причины популярности стратегии рантье — это волатильность валют и ипотека. В условиях ослабления рубля многие продавцы отказываются от продажи объекта в пользу сдачи его внаем. Причем большинство квартир, купленных для последующей сдачи, в последнее время было приобретено с использованием ипотечного кредита, говорит Оксана Полякова.
Для сдачи в аренду покупатели чаще всего рассматривают варианты в Москве с удобным месторасположением и близостью к метро, преимущество отдается готовым к отделке квартирам.
Тем не менее пыл инвесторов постепенно угасал по мере того как развивался рынок жилья в современной России. Сегодня, по словам Наталии Кузнецовой, доля инвестиционных сделок на первичном рынке составляет до 4-5%. Для сравнения: по данным ЦИАН, еще год назад доля инвестиционных сделок в новостройках составляла 9%, а в начале 2000-х она достигала 35%.
«Проблемой этой стратегии являются долгие сроки окупаемости. Доходность составляет до 7% годовых (для проектов комфорт-класса), что не покрывает реальный уровень инфляции», — считает Кузнецова.
В то же время, по ее словам, депозиты нельзя назвать более прибыльной альтернативой — их среднерыночная доходность вполне сопоставима с доходностью от сдачи жилья в аренду.
Сдаем австрийскую недвижимость в аренду: доход, налоги, оформление
Приобрели квартиру или дом в Австрии? После сдачи в аренду недвижимость будет приносить доход. Рентабельность данного вида деятельности в стране – самая низкая на континенте. Однако если грамотно подойдете к вопросу, полностью окупите ежегодные расходы на содержание купленного имущества и будете стабильно получать прибыль.
Сколько можно заработать?
Чтобы узнать реальную стоимость аренды, нужно посмотреть стоимость аналогичных объектов в этом же регионе, например, на сайте федеральной земли, региона и города. Хороший источник информации – брошюры местного туристического бюро. В них перечислены все сдаваемые квартиры в округе.
Запад (Форарльберг и Тироль) на 1/3 дороже Востока (Штирии и Бургенланда).
Не меньший разрыв между ценами в городах и поселках (деревнях).
Индекс доходности всегда выше в менее престижных районах и регионах!
Вена и Зальцбург выгоднее для домовладельцев: арендная плата €12–17/м².
К примеру, в самой дорогой части Вены (Innere Stadt) доходность от аренды 1,7–2,3 %. Поэтому никто не покупает здесь квартиры для сдачи, а живут – преимущественно богатые горожане.
Чуть лучше ситуация для арендодателей в районах столицы – Margareten, Mariahilf, Leopoldstadt, Hernals и Favoriten. Рентабельность сдачи небольшой квартиры в них – 5 %, а просторных апартаментов – до 3–4,4 %.
Не менее выгоден Зальцбург – 2,4–3,8 % доходности. А вот в самом доступном для съемщиков Граце, где уместно просить лишь €10–13,5/м², прибыльность даже лучше, чем в Зальцбурге – 2,5–4,9 %.
Чем меньше площадь, тем выше арендная плата с одного квадратного метра
Среднемесячная цена съема квартир площадью 80 м² в Австрии
Год Вторичный рынок жилья, не новые дома, € за 1м² Первичный рынок жилья, новые дома, € за 1м² В среднем за всю квартиру, €
2015
9,86
10,31
От 789 до 825
2016
10,35
10,76
От 828 до 861
Небольшие апартаменты (до 50 м²) в Вене (в зависимости от района) можно сдать за €670–1060 в месяц. А за просторную квартиру (130 м²) вполне реально получать от €1300 до 2500 (без вычета налогов, затрат на ремонт и комиссий брокеру). Однако чистая доходность больших квартир на 1,5–2 % ниже, чем маленьких.
Хитрость! Сами австрийцы охотно переезжают в новые дома. А освободившуюся жилплощадь в старых зданиях (без звукоизоляции, нередко с грибком) предпочитают сдавать иностранцам, мигрантам и туристам.
Студенты пытаются сдать свои комнаты на период «простоя» во время каникул
Какая недвижимость пользуется спросом?
В последние несколько лет вкусы австрийцев изменились. В сегменте небольших квартир арендаторы выбирают площадь до 65 м², а в крупных кондоминиумах – более 100 м². Неизменно дороже – верхние этажи, зеленые районы и центр. За балкон, террасу и лифт охотно доплачивают.
По краткосрочном съеме (сроком до полугода) преобладает спрос на меблированные квартиры и комнаты в крупных городах, где есть крупные учебные центры и торговые площадки, в первую очередь в Вене. Их преимущество – нет комиссионных брокеру.
Апартаменты с минимумом декора, без личных вещей хозяина и поближе к культурным достопримечательностям выбирают туристы (в основном, на неделю).
Мини-квартира (с мебелью и без, в различных районах с большим разбросом цен) – для двух человек. В промежутках между сдачей в ней обычно живет владелец.
Студия – недорогое и компактное (жилплощадь менее 2,8 м²) решение для студента, служащего или рабочего. Спальня совмещена с гостиной.
Роскошные бизнес-апартаменты – для деловых людей (со всеми удобствами, высокоскоростным интернетом и отличной транспортной инфраструктурой).
Ни одна из сторон арендного соглашения не обязана нанимать риелтора. Поэтому австрийцы все чаще экономят и сдают жилье самостоятельно, в том числе через интернет. Между тем, экспертам хорошо известны текущие цены, спрос и предложение. Поэтому у них больше шансов быстрее найти съемщика и добиться более высокой платы.
На самом деле, сдать жилье на длительный срок (равно как и снять), не привлекая агента, в Австрии практически нереально. Исключение – небольшие города и деревни. В них владельцы недвижимости пишут объявления о сдаче от руки и размещают (в порядке приоритета):
В отделении банка.
В крупном магазине.
Бесплатно в местной газете.
В платной периодике.
В риелторской фирме.
В интернете (с помощью детей и внуков).
Интересно! Квартиру, которая попала в сеть, успели посмотреть все жители этого городка и округи. И им она почему-то не подошла. Помощь риелтора для большинства австрийцев, особенно пожилых, – крайняя мера! Исключение – крупные города или квартиры посуточно независимо от местности.
Не обходится без уловок – иногда хозяева жилья пытаются избежать комиссии и, успев договориться с арендатором, не хотят подписывать договор с риелтором. Юридически это незаконно, поэтому за оказанные услуги по поиску квартиросъемщика придется заплатить.
Беспилотный тур – популярная технология сдачи домов
Секреты выбора брокера
Правильный выбор брокера – залог успеха. Профессионалы не опаздывают на встречи, не теряют и не путают ключи, знают все об эксплуатационных расходах и всегда на связи.
Почти все авторитетные агенты работают через онлайн‑порталы недвижимости. Отправная точка интернет-поиска – адрес. Важно узнать, кто из посредников рекламирует квартиры и дома в округе.
Полезными будут рекомендации друзей и соседей. Хороший брокер знает все о местном рынке недвижимости. У него всегда есть желающие поселиться поблизости.
Обязательный этап – анализ интернет-объявлений по интересующему району. Особое внимание нужно обратить на авторов лучших фотографий и описаний, которые наверняка понравятся квартиранту. Бонус в пользу агента – привлекательная внешность и положительные отзывы в сети.
Дорогая визитка и хороший сайт – лучшая самореклама. Немаловажно наличие бизнес-лицензии, «Карты недвижимости» Федеральной экономической палаты Австрии, членства в авторитетной ассоциации брокеров и офиса.
Надежный агент обязательно отвечает на вызов в течение дня. Сложно дозвониться? Нужно подумать, стоит ли доверять ему свои «квадраты». Ведь потенциальные жильцы, скорее всего, столкнутся с этой же проблемой.
Личное впечатление при общении – один из главных факторов выбора риелтора
Общение с риелтором
Квалификацию невозможно утаить: профессиональный специалист по недвижимости постарается узнать все о сдаваемом объекте – дату строительства и ремонта, план этажей и т. п. При первой встрече он не пообещает «заоблачную» или нереально низкую стоимость. А в процессе сотрудничества:
Сравнит цены аналогичных предложений на онлайн-платформах.
Активно обсудит и согласует комиссию (в рамках закона и конъюнктуры рынка).
Заключит письменный договор с условиями аренды и приемлемой комиссией.
Будет звонить и рассказывать о рекламе, возникших вопросах и ходе переговоров.
Предложит варианты решений, которые помогут ускорить процесс сдачи жилья.
Не потребует никакой предоплаты!
Комиссионные – строго по закону
Стоимость услуг брокера в равных частях оплачивают хозяин жилья и съемщик. И лишь изредка все расходы несет первый из них. Максимальный размер комиссии по аренде и субаренде:
Постоянной или бессрочной – две арендных ставки за месяц (брутто).
На три года, или если брокер лично управляет недвижимостью, – одна ставка.
Платить деньги нужно только после официального подписания договора сдачи жилья. Переплату свыше указанных сумм обязаны вернуть. Срок исковой давности – десять лет. Споры разрешают без суда в «Ассоциации арендаторов».
Субарендатор не платит вовремя? Вносить платежи вместо него обязан основной арендатор!
Субаренда (Untermietvertrag) разрешена:
Без ограничений и без привлечения брокера.
По цене не более 150 % основной арендной платы.
Даже если хозяин остается жить в соседней комнате.
Согласие арендодателя (владельца) на поднаем обязательно. После его получения основной арендатор и субарендатор подписывают максимально детальный договор субаренды (Untermietvertrag). Бланки бесплатно скачивают на сайте «Ассоциации арендаторов» или «Австрийской палаты труда». В числе обязательных пунктов:
Имена и подписи сторон.
Описание квартиры.
Размер платы за месяц и депозита kaucion.
Сроки уведомлений (в том числе при выселении).
Количество выданных ключей.
Ответственность в случае ущерба.
Доход от сдачи квартиры или комнаты в поднаем основной съемщик включает в свою декларацию о подоходном налоге. При этом основную плату за сданные метры списывает на расходы.
Осторожно! Более чем 50 % превышение цены субаренды – повод для обращения в арбитраж или «Ассоциацию арендаторов». Переплату обяжут вернуть субарендатору!
Все субарендаторы обязаны соблюдать Правила проживания в доме. Иначе житейские мелочи (очередность уборки, запрет курения и т. п.) приведут к ссорам
Управление недвижимостью
В помощь инвесторам в недвижимость – компании, управляющие имуществом по доверенности. Перечень их услуг включает маркетинг, бронирование, сдачу, уборку и обслуживание. Сервис позволяет домовладельцу получать от аренды максимальный годовой доход.
Администрация, представляющая интересы домовладельца (в том числе в кондоминиуме), действует согласно «Закону о жилищной собственности»:
Рассчитывает операционные расходы.
Выставляет счета за отопление и горячую воду.
Передает отчеты владельцу за прошлый год (в течение января-июня).
Заботится об уборке и уходе за домом (расходы заранее утверждает владелец).
Следит за своевременностью мероприятий по техническому обслуживанию.
Дважды в год созывает общее собрание, чтобы обсудить с владельцами состояние дома, изменения в расходах, будущие инвестиции, жалобы и проблемы.
Стоимость управления недвижимостью
Цена услуг домоуправления зависит от количества квартир в доме и их площади. В среднем по стране – €3,30/м². Кроме собственной жилой площади, владельцу приходится оплачивать содержание части общей территории. И, как обычно, дороже – в Вене, Зальцбурге, Инсбруке и Китцбюэле.
Обязанность управляющей компании – при ремонте рассмотреть предложения минимум трех ремонтных фирм, а затем выбрать самое экономное. Исключение – если за более высокую цену предлагают больший перечень услуг или более длительную гарантию. В таком случае решение принимают на общем собрании владельцев дома.
Налоги: сколько отдать государству?
Инвесторы в недвижимость в Австрии – в выигрыше. При сдаче купленного жилья им положены льготы – по подоходному налогу и вычету НДС. Каждый арендодатель регистрируется в налоговом управлении по месту жительства и получает номер налогоплательщика. Платить подоходный налог (25–55 %) нужно только, если:
Доход от сдачи недвижимости за год – €730 и больше.
Общий доход за год – более €11 000.
При этом налогооблагаемый доход разрешено уменьшать на сумму затрат, связанных с содержанием этой же недвижимости:
Непредвиденные операционные затраты.
Услуги брокера.
Проценты по ипотеке.
Расходы на консультации по налогам.
Техническое обслуживание (если не включено в эксплуатационные расходы).
Инвестиции в недвижимость (часть затрат списывают в течение нескольких лет).
Амортизация (по мебели – 10 % в год) и др.
Право на возврат до 20 % НДС есть только у владельцев новостроек, переданных в аренду минимум на 20 лет, в том числе туристам на период отпусков. Дополнительно все арендодатели платят:
Налог на прирост капитала – 25 % от любой прибыли, полученной за сдачу жилья.
Налог на туризм – €0,80–3,00 за ночь на каждого гостя старше 14 лет. Деньги передают в местный муниципалитет (Gemeinde).
Гербовый сбор
После подписания договор отправляют в налоговое управление, где по нему рассчитывают гербовый сбор (оплачивает квартирант):
Если срок действия договора не ограничен – 1 % от суммы всех арендных платежей за три года.
Если договор заключен на определенный период – 1 % от годовой стоимости, умноженной на количество лет (не более трех).
В заключение – спросите будущего съемщика:
«Сколько человек будет жить в квартире?» (Здание рассчитано на определенное количество жителей, и перенаселение нежелательно).
«Есть ли у вас домашние животные? Если да, то какие?» (Возможно, съемщик разводит змей. Лучше, если он сам признается в этом).
«Кто-нибудь в семье играет на музыкальных инструментах? Если да, то каких»? (Вполне возможно, что юный музыкант будет выполнять домашнее задание на барабанах в обед, когда остальные жители отдыхают).
«Что не устраивало в предыдущей квартире?» (Причины переезда могут много «рассказать» о человеке).
«Не возражаете, если свяжусь с бывшим домовладельцем?» (Всего один непродолжительный звонок поможет узнать, был ли прежний хозяин квартиры доволен жильцом, вовремя ли вносились платежи и т. п.).
«Не могли бы вы подтвердить свой кредитный рейтинг?» (Важно узнать о платежеспособности арендатора как можно больше – имя, адрес, место работы, доход и дополнительно (только с его согласия) – о текущих кредитах. Желательно, чтобы плата за съемную площадь не превышала 1/3 дохода семьи).
Выгодно ли сдавать квартиру: 5 моментов из личного опыта
В этой статье я хотела бы поделиться опытом своего друга, который владеет квартирой в Санкт-Петербурге, и рассказать о том, с какими нюансами он столкнулся, сдавая квартиру в аренду.
1. Ваша квартира подорожает: ожидание и реальность
Когда мы покупаем квартиру, то все твердят одно: “бери, это выгодно, квартира – это актив, который всегда будет расти в цене” или вот это, например, “это долгосрочные инвестиции, которые будут кормить тебя всю жизнь”. Да, в теории, всё так и есть, но на практике кого-то может ждать разочарование.
Мой друг купил однокомнатную квартиру одиннадцать лет назад – в 2008 году за 3,9 млн рублей на юге Санкт-Петербурга. Дом был полностью достроен, но ещё не сдан. Это была новостройка с консьержем и видеонаблюдением. Однако район вокруг Ленинского проспекта продолжал застраиваться, и со временем там вводилось все больше и больше нового жилья.
В 2013-2014 году стоимость его квартиры и вовсе упала до 3,3 млн рублей, но позже вернулась к первоначальной цене. На данный момент её кадастровая стоимость равна 3 905 848 руб. И это средняя цена на жильё в том районе. По 3,5-4 млн стоят на данный момент квартиры в соседних домах.
[/su_box][/su_box]
Так что, если Вы планируете брать ипотеку, и надеетесь, что квартира подорожает и тем самым “отобьёт” часть процентов, трижды подумайте. Если вокруг идёт полным ходом стройка, а метро не предвидится в ближайшем будущем – с большой вероятностью, ваша квартира не станет дороже.
2. Аренда и инфляция не будут зависеть друг от друга
За сколько можно сдавать квартиру? Кто с этим не сталкивался, обычно думает, что с каждым годом можно увеличивать арендную плату, повышать её на уровень инфляции. Увы, и здесь кроется проблема. Поскольку вокруг построили много жилья, то другу приходится сдавать квартиру дешевле, чем раньше.
Сдавать квартиру он начал только в 2010 году. Сразу не получилось – готовый дом всё никак не хотели принимать проверяющие. Первым квартирантам он начал сдавать квартиру за 20 тысяч рублей в месяц, при этом жильцы отдельно оплачивали коммунальные платежи. Однако уже спустя два года пришлось снизить цену до 18 тысяч рублей в месяц, и такая цена держится до сих пор, в противном случае ему месяцами не удавалось найти жильцов.
Что мы имеем в итоге? Сейчас за полный год проживания его доход составляет 216 тысяч рублей. С них он платит 13% подоходного налога. Итого у него на руках остается 187 920 рублей. Это всего лишь 4,8% годовых. Согласитесь, это явно расходится с ожиданиями.
Кстати, вот подборка жилья от “конкурентов” на Авито в том же районе и за такую же цену.
Похожие предложения на Авито для того же района с квартирами примерно такого же метража
3. Жильцы бывают разные…
4,8% годовых это доход, рассчитанный с учетом того, что жильцы будут жить круглый год и исправно платить аренду. Увы, на практике всё оказалось не так радужно. За девять лет, что квартира сдаётся, друг сталкивался с разным. Иногда квартирантам нужно было срочно уехать на родину, иногда у них были финансовые трудности, и они платили лишь часть суммы, иногда делали что-то по дому в счёт аренды. Однажды одна девушка с Украины перестала выходить на связь – оказалось, что она закинула ключи в почтовый ящик, и уехала к себе домой, не заплатив за полмесяца.
Поиск новых жильцов обычно занимает до полутора месяцев. Всё это время квартира простаивает и не приносит доход.
4. Ремонт может съесть чуть ли не половину годового дохода
Разумеется, жильцы дают залог, и арендодатель вправе вычесть из залога стоимость поврежденного имущества. Но далеко не все арендаторы могут быть настойчивыми в подобных конфликтных ситуациях.
Me On Christmas Morning Jump GIF from Meonchristmasmorning GIFs
Все жильцы заявляют, что они самые чистоплотные на свете. Но уже дважды после них другу приходилось делать серьёзный косметический ремонт. Стоимость ремонта была в обоих случаях порядка 80 тысяч рублей – это поклейка новых обоев, замена ламината, мелкий ремонт сантехники и замена некоторых предметов мебели. После одной семейной пары пришлось полностью заменять пробитую насквозь дверь и люстру с разбитым плафоном. Ещё одни квартиранты раскололи раковину в ванной, а также сильно измазали жиром обои на кухне и в коридоре.
Таким образом уже дважды квартира простаивала впустую более трёх-четырёх месяцев. Это время, которое требовалось на ремонт и поиск новых жильцов.
5. Налоги на жильё
Ну и напоследок, ещё одна ложечка дёгтя, которая уменьшает и без того маленькую доходность от сдачи квартиры. Это ежегодный налог на имущество. Друг – не пенсионер и не льготник, поэтому он платит его в полном объёме. В прошлом году выходило около тысячи рублей – с учетом налогового вычета и понижающего коэффициента в Санкт-Петербурге. Это совсем мало, но согласитесь, никто не гарантирует, что через пару лет, понижающий коэффициент не уберут, и не придется платить налог на полную катушку.
Что было бы, если бы он положил в 2008 году деньги на вклад?
Покупая квартиру, друг не залезал в ипотеку, а потратил свои собственные накопления. Он рассчитывал на то, что квартира будет дорожать, и его доходы будут ежегодно увеличиваться.
Конечно, нельзя заглянуть на десять лет в будущее. Но, если сравнивать доход от вклада и доход от сдачи типовой квартиры в аренду, то выгоднее был бы вклад.
Если бы мы в 2008 году разложили 3,9 млн рублей по банкам по ставке 8% годовых, то через 11 лет заработали бы 3,22 млн рублей только процентов. И это без учета их капитализации. Однако за девять лет, в течение которых он сдавал квартиру, ему удалось заработать примерно 1,3 млн рублей ( с учётом простоев квартиры без жильцов и с двумя ремонтами). Ах, да – ещё же был самый первый ремонт до сдачи квартиры – это ещё примерно 200 тысяч на тот момент. Итого остается 1,1 млн рублей. Совсем не густо.
[/su_box][/su_quote]
Сейчас жильё – это, скорее, способ сохранить деньги, нежели заработать на них. А также это альтернатива вкладу, если Вы опасаетесь отзыва лицензий или прочих рисков, связанных с банками.
И напоследок
Несмотря на то, что эксперты всех мастей сегодня заявляют о росте цен на жильё, факт этот остаётся весьма спорным. Так, например, Росстат и вовсе фиксирует во многих регионах падение цен на квартиры в новостройках. О том, как выглядит динамика с точки зрения государственной статистики, и кому выгодно кричать во всеуслышание о росте цен, читайте в статье: В каких регионах квартиры дорожают, а в каких дешевеют?
Бездоходное жилье: выгодно ли сдавать квартиры в аренду
Бездоходное жилье: выгодно ли сдавать квартиры в аренду
Для россиян покупка недвижимости всегда считалась надежным вложением свободных средств. Действительно, 5-10 лет на растущем рынке это был выгодный актив для инвесторов. Однако сейчас, когда падение цен на недвижимость сменяется стагнацией, а о росте стоимости застройщики уже и не мечтают, такая покупка весьма рискованна. А если принять во внимание новые правила расчета налога при перепродаже, то инвестор может оказаться в убытке.
В настоящее время инвесторам остается полагаться только на рентную доходность – те средства, которые можно получить от сдачи жилья в аренду. Портал «Элитное.РУ» решил узнать у представителей агентств недвижимости, насколько оправдана покупка квартиры специально под аренду или рынок пока остается за непрофессиональными арендодателями.
Директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анна Карпова
Директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анна Карпова
– Доходность от рентного бизнеса в высоких ценовых сегментах, даже в период роста рынка, выглядела довольно скромно. Если сравнивать с европейскими городами, то в некоторых доходность от сдачи в аренду элитной недвижимости доходила до 7-8% годовых. В «тучные» годы в Москве этот показатель не превышал 5% годовых. На сегодняшний день доходность дорогих съемных квартир варьируется в пределах 2-4% годовых, а срок окупаемости – от 20 лет.
Назвать рентный бизнес в премиальном и элитном сегменте доходным нельзя
Для расчета доходности берется некая идеальная формула – стоимость покупки делится на среднюю арендную ставку. В общей сложности с оплатой коммунальных услуг все расходы на содержание квартиры в месяц могут доходить до 80 тыс. рублей. К примеру, окупаемость для трехкомнатной квартиры премиум-класса – порядка 35 лет. Таким образом, назвать рентный бизнес в премиальном и элитном сегменте доходным нельзя, однако это стабильный ежемесячный доход.
Сейчас покупателей новостроек, которые твердо уверены, что будут сдавать приобретенную квартиру и заниматься профессионально рентным бизнесом, на рынке почти не осталось. Большинство наших клиентов решают, как они будут использовать жилье уже при получении ключей – будут ли они там жить сами или заселят взрослых детей, перепродадут или будут сдавать в аренду.
Управляющий партнер Point Estate Павел Трейвас
Управляющий партнер Point Estate Павел Трейвас
– До кризиса практика приобретения квартир для сдачи в аренду была распространена гораздо больше. Сегодня желающих вкладываться в нестабильный и имеющий низкую доходность бизнес практически нет. За последние два года частный арендный бизнес сильно потерял свою доходность во всех сегментах рынка. Ставка рентабельности с 7-8% в 2007 году снизилась сегодня до 3-4%. А если учитывать простои (время, когда квартира остается без арендаторов), которые случаются, если собственник завышает арендную ставку, то она падает и до 2-3%.
Стоит отметить, что за прошедшие два года в элитном сегменте арендного рынка все расчеты стали проводиться в рублях. И если раньше собственник, сдавая квартиру за 5 тыс. долларов в месяц, получал 155 тыс. рублей, то сегодня он продолжает сдавать ее за 155 тыс. рублей в месяц, но доход имеет всего 2,4 тыс. долларов.
Риск вложиться в покупку, ремонт и продвижение своей недвижимости, а потом остаться без жильцов, очень велик
Усугубляет ситуацию и переизбыток предложений от собственников, желающих сдать жилье. Сегодня сдают квартиру и инвесторы, которые ждут, когда рынок начнет расти, и недвижимость можно будет продать по более высокой цене. Однако на рынке довольно много и людей, которые сдают квартиры, доставшиеся им, например, от бабушки.
Они не проводят никаких операций с недвижимостью с целью увеличить ее доходность, не покупают, не продают, не «играют» на колебаниях рыночных цен, просто получают небольшой стабильный доход от аренды. Поэтому риск вложиться в покупку, ремонт и продвижение своей недвижимости, а потом остаться без жильцов, очень велик.
Директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп» Илья Менжунов
Директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп» Илья Менжунов
– Рынок аренды находится в глубоком кризисе, за последний год средняя ставка снизилась на 15%. В результате, доходность от сдачи в аренду, например, в эконом-классе не превышает 4-6% годовых. А высокобюджетный сегмент страдает из-за сжатия платежеспособного спроса и санкций, которые заставили прекратить сотрудничество с Россией многие западные компании.
В текущих реалиях более выгодной инвестицией является банковский вклад
Международные фирмы начали отзывать своих сотрудников, а именно экспаты составляли костяк арендаторов элитного жилья. То же касается отечественных бизнесменов и топ-менеджеров из регионов, которые снимали квартиры на время командировок. Соответственно, снизился и инвестиционный спрос.
В текущих реалиях более выгодной инвестицией является банковский вклад, доходность которого варьируется от 7% до 12%. Поэтому, как правило, квартиры для сдачи в аренду становятся консервативной инвестиций, направленной на сбережение, а не преумножение средств. И, как следствие сложившейся ситуации, доля инвестиционных сделок сегодня не превышает 10%.
Генеральный директор АН TWEED Ирина Могилатова
Генеральный директор АН TWEED Ирина Могилатова
– В элитном сегменте квартиры с прицелом на сдачу в аренду приобретают не более 5% покупателей. Мотивы таких клиентов могут быть разными. Например, у нас была клиентка, которая купила в Москве несколько квартир и уехала жить за границу. На деньги от аренды живет ее мама, оставшаяся в России.
Бывает, что недвижимость приобретается впрок малолетним детям, а чтобы квартира не простаивала, она сдается в аренду. Я бы сравнила арендный бизнес с банковским депозитом. Хотя, конечно, окупаемость арендного бизнеса достаточно долгая.
Например, если сдавать жилье, приобретенное за миллион долларов и зарабатывать 60 тысяч долларов в год, на то, чтобы вернуть вложения, потребуется около 20 лет. В среднем сроки окупаемости элитных квартир в Москве составляют от 10 до 15 лет.
Директор департамента аренды Savills в России Елена Куликова
Директор департамента аренды Savills в России Елена Куликова
– Большая часть наших клиентов-арендодателей – это собственники, которые рассматривают инвестицию для сдачи в аренду как определенный этап, который решает их текущие вопросы: сохранение сбережений, инвестиции для дальнейшей перепродажи, временная сдача приобретенных для себя, детей или родителей квартир и т. п. За последние четыре года средний для рынка показатель доходности от сдачи высокобюджетных квартир в аренду снизился на 1% и сейчас составляет 4% годовых. При этом мы говорим об укрупненных «прикидках», т. е. без учета налогов.
Управляющий партнер АН Spencer Estate Вадим Ламин
Управляющий партнер АН Spencer Estate Вадим Ламин
– На мой взгляд, специальное приобретение жилья для сдачи в аренду сейчас совершенно нерентабельно. Конечно, если подвернулся удачный вариант квартиры, в которую, например, лет через пять поселятся дети, то почему бы и нет или примерно схожие варианты. Дело в том, что чтобы получить хотя бы 5%-ную рентабельность, нужно очень постараться, оптимизируя процесс.
Причем, ситуация ухудшается – арендные ставки, как минимум, не растут, в отличие от коммунальных платежей и налогов. В последнее время значительно просел бизнес и элитный сегмент. В первую очередь из-за падения платежеспособного спроса. Жирные времена, когда 10-12% рентабельность была нормой, давно и, кажется, безвозвратно, прошли.
Председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова
Председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова
– Сегодня доля инвестиционных покупок несколько уменьшилась во всех сегментах. В конце 2014 года в массовом сегменте доля инвесторов могла достигать 40%, теперь она составляет в бизнес-классе порядка 14%, в эконом- и комфорт-классе – 33%. При этом сложно выделить долю тех, кто намерен перепродать жилье после ввода в эксплуатацию, а кто намерен сдавать его в аренду.
В плюсе остаются только те, кому квартира досталась по наследству
Доходность аренды падает. На это повлияло снижение общей платежеспособности населения в кризис – кто-то потерял работу, был вынужден переехать из Москвы в область или вернуться в регионы и так далее, то есть потенциальных арендаторов стало меньше. Нет возможности полностью включить расходы на уплату налогов (покупка патента или НДФЛ) в арендную ставку – это может оттолкнуть большинство арендаторов (в первую очередь в сегменте массовой аренды, конечно).
Налог на недвижимое имущество теперь рассчитывается по кадастровой стоимости и ставка будет повышаться каждый год в течение 5 лет, это дополнительные расходы для собственника. Появились взносы на капремонт. Эти и другие платежи, связанные с содержанием имущества, нельзя бесконечно перекладывать на плечи арендатора. В плюсе остаются только те, кому квартира досталась по наследству (то есть не было никаких вложений и расходов на ее приобретение) – эти объекты, очевидно, будут сдаваться и дальше.
Директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова
Директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова
– При покупке недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду есть общее правило – чем больше вложения, тем ниже доходность. К примеру, в экономклассе срок окупаемости квартир составляет не менее 18 лет, доходность – около 4-7% годовых.
Если даже инвестор располагает значительной суммой денег, более целесообразно приобрести две недорогие одно-двухкомнатные квартиры недорогих сегментов, чем один дорогой объект. В первом случае, вложения окупятся быстрее. Так, по нашим подсчетам, максимальным спросом – 70% пользуются квартиры стоимостью до 40 тыс.
руб. месяц, а интерес к на жилью более 130 тыс. руб. в месяц – не более 1%.
Сегодня можно сдать в аренду квартиру в любом состоянии, с любым наполнением и в любом месте. Разумеется, уровень отделки, количество и качество мебели, расположение, общее состояние дома повлияют и на цену, и на количество квартиросъемщиков.
Иногда возникает вопрос о том, чтобы сделать капитальный или косметический ремонт. Бывает, что хозяин квартиры хочет заменить мебель перед сдачей, докупить технику. Это идеальный вариант, хотя чаще всего у арендодателей нет на это ни времени, ни денег. Поднять «рейтинг» квартиры можно и без больших вложений.
Главное – подходить к вопросу серьезно, не делать резких движений и просчитывать риски.
Идеальная квартира в аренду – какая она?
5 обновлений, которые помогут сдать квартиру дороже
1. Расположение
1. Расположение
Первое, что необходимо понимать, — это общий уровень спроса на недвижимость в районе. Часто возникает такая ситуация: собственники вкладывают большие деньги в ремонт в квартире, рассчитывая сдать ее дороже, но объект находится в таком районе, где пользуется спросом только жилье эконом-класса. Такую квартиру бывает сложно сдать, и приходится ощутимо снижать стоимость аренды (или же очень долго искать клиента под такой нестандартный объект).
Как определить примерную стоимость аренды в вашем районе? Самостоятельно — возможно, но довольно сложно. Многие целыми днями мониторят рынок, анализируют различные рекламные площадки в интернете. Но там много рекламы и много фейковых объектов, которые сложно отделить от реальных объявлений. Проще всего обратиться за консультацией в местное агентство недвижимости — там точно знаю порядок цен. Так как в большинстве случаев вознаграждение агента напрямую зависит от суммы сделки, то сильно занижать стоимость им невыгодно.
2. Наполнение
2. Наполнение
Покупка мебели и техники — краеугольный камень в вопросе аренды жилья. Требования у съемщиков очень разные. Можно полностью оборудовать квартиру, но упустить клиентов, у которых уже все куплено (например, осталось от прошлой съемной квартиры). Можно ничего не покупать, но квартиры без мебели сдаются дешевле, чем с ней.
Идеальный вариант — иметь определенную сумму, которую вы готовы вложить в квартиру, но дождаться реальных квартиросъемщиков и купить ту мебель и оборудование, которые нужны именно им. Иногда недостающий элемент покупают сами жильцы в счет арендной платы.
Но в этом случае рекомендуется сразу оговорить сумму, о которой идет речь, а еще лучше – прописать это условие в договоре найма.
Ремонт квартиры под сдачу в аренду
Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?
3. Ремонт
3. Ремонт
В случае если квартира требует ремонта, а вам, допустим, некогда этим заниматься, можно переложить эту заботу на квартиросъемщика. Квартиросъемщики, готовые сделать ремонт за свой счет, как правило, предпочитают заранее договориться о сумме и указать ее в договоре. При этом необязательно отказываться от арендной платы вовсе. Можно разделить цену ремонта на несколько месяцев.
Например, аренда стоит 20 тысяч рублей; вы обсудили с нанимателями перечень необходимых работ и стоимость материалов и сошлись на сумме в 15 тысяч рублей. Клиенты делают ремонт самостоятельно и три месяца платят на 5 тысяч меньше, чтобы окупить свои затраты. Для многих собственников это действительно хорошее решение, поскольку во время ремонта квартира не простаивает.
Кроме того, владельцы не тратят время на поездки по строительным магазинам.
В тех случаях, когда квартира требует серьезного капитального ремонта и внушительных вложений, нужно рассчитать, за какое время они окупятся. Посчитаем стоимость на примере однокомнатной квартиры в Московской области, которая сдается в аренду за 20 000 рублей в месяц. Капитальный ремонт обойдется примерно в 500 000 рублей. Получается, вложения окупятся через 25 месяцев непрерывной сдачи.
Надо понимать также, что не все квартиросъемщики относятся к съемному жилью трепетно, также учитывать амортизационные риски. Возможно, через два года придется вновь вкладываться в ремонт. В такой ситуации многие приводят в порядок самое критичное (батареи, электрику, проводку), но не особенно вкладываются в отделку.
Квартиру можно сдать дешевле, а заработать на этом не меньше, чем на сдаче квартиры с ремонтом (если из прибыли вычесть затраты на работы и материалы).
Текст подготовила Александра Лавришева
Не пропустите:
7 правил, как сделать красивые фото квартиры
Самые странные просьбы клиентов при аренде квартиры
Как сдать квартиру на длительный срок: 16 статей
Что делать, если арендаторы не платят за съем?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Метры и проценты. Выгодно ли сдавать квартиру в Москве по сравнению с депозитом | Финансы и инвестиции
Метры и проценты. Выгодно ли сдавать квартиру в Москве по сравнению с депозитом | Финансы и инвестиции
«Рост предложения аренды — свидетельство социальной незащищенности значительной прослойки населения. Ведь для многих сдача жилья внаем становится основным источником дохода», — комментирует заместитель директора департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова.
Как отмечают в компании «Миэль-Аренда», сегодня однокомнатные квартиры — самые востребованные на рынке аренды. Более 30% всех арендаторов ищут для себя именно такой формат жилья, хотя во время кризиса на рынке аренды росла и доля комнат.
Рантье с ипотекой
Рантье с ипотекой
Основные причины популярности стратегии рантье — это волатильность валют и ипотека. В условиях ослабления рубля многие продавцы отказываются от продажи объекта в пользу сдачи его внаем. Причем большинство квартир, купленных для последующей сдачи, в последнее время было приобретено с использованием ипотечного кредита, говорит Оксана Полякова.
Для сдачи в аренду покупатели чаще всего рассматривают варианты в Москве с удобным месторасположением и близостью к метро, преимущество отдается готовым к отделке квартирам.
Тем не менее пыл инвесторов постепенно угасал по мере того как развивался рынок жилья в современной России. Сегодня, по словам Наталии Кузнецовой, доля инвестиционных сделок на первичном рынке составляет до 4-5%. Для сравнения: по данным ЦИАН, еще год назад доля инвестиционных сделок в новостройках составляла 9%, а в начале 2000-х она достигала 35%.
«Проблемой этой стратегии являются долгие сроки окупаемости. Доходность составляет до 7% годовых (для проектов комфорт-класса), что не покрывает реальный уровень инфляции», — считает Кузнецова.
В то же время, по ее словам, депозиты нельзя назвать более прибыльной альтернативой — их среднерыночная доходность вполне сопоставима с доходностью от сдачи жилья в аренду.
Депозит или квартира
Сдаем австрийскую недвижимость в аренду: доход, налоги, оформление
Приобрели квартиру или дом в Австрии? После сдачи в аренду недвижимость будет приносить доход. Рентабельность данного вида деятельности в стране – самая низкая на континенте. Однако если грамотно подойдете к вопросу, полностью окупите ежегодные расходы на содержание купленного имущества и будете стабильно получать прибыль.
Сколько можно заработать?
Чтобы узнать реальную стоимость аренды, нужно посмотреть стоимость аналогичных объектов в этом же регионе, например, на сайте федеральной земли, региона и города. Хороший источник информации – брошюры местного туристического бюро. В них перечислены все сдаваемые квартиры в округе.
Запад (Форарльберг и Тироль) на 1/3 дороже Востока (Штирии и Бургенланда).
Не меньший разрыв между ценами в городах и поселках (деревнях).
Индекс доходности всегда выше в менее престижных районах и регионах!
Вена и Зальцбург выгоднее для домовладельцев: арендная плата €12–17/м².
К примеру, в самой дорогой части Вены (Innere Stadt) доходность от аренды 1,7–2,3 %. Поэтому никто не покупает здесь квартиры для сдачи, а живут – преимущественно богатые горожане.
Чуть лучше ситуация для арендодателей в районах столицы – Margareten, Mariahilf, Leopoldstadt, Hernals и Favoriten. Рентабельность сдачи небольшой квартиры в них – 5 %, а просторных апартаментов – до 3–4,4 %.
Не менее выгоден Зальцбург – 2,4–3,8 % доходности. А вот в самом доступном для съемщиков Граце, где уместно просить лишь €10–13,5/м², прибыльность даже лучше, чем в Зальцбурге – 2,5–4,9 %.
Чем меньше площадь, тем выше арендная плата с одного квадратного метра
Среднемесячная цена съема квартир площадью 80 м² в Австрии
Год Вторичный рынок жилья, не новые дома, € за 1м² Первичный рынок жилья, новые дома, € за 1м² В среднем за всю квартиру, €
2015
9,86
10,31
От 789 до 825
2016
10,35
10,76
От 828 до 861
Небольшие апартаменты (до 50 м²) в Вене (в зависимости от района) можно сдать за €670–1060 в месяц. А за просторную квартиру (130 м²) вполне реально получать от €1300 до 2500 (без вычета налогов, затрат на ремонт и комиссий брокеру). Однако чистая доходность больших квартир на 1,5–2 % ниже, чем маленьких.
Хитрость! Сами австрийцы охотно переезжают в новые дома. А освободившуюся жилплощадь в старых зданиях (без звукоизоляции, нередко с грибком) предпочитают сдавать иностранцам, мигрантам и туристам.
Студенты пытаются сдать свои комнаты на период «простоя» во время каникул
Какая недвижимость пользуется спросом?
В последние несколько лет вкусы австрийцев изменились. В сегменте небольших квартир арендаторы выбирают площадь до 65 м², а в крупных кондоминиумах – более 100 м². Неизменно дороже – верхние этажи, зеленые районы и центр. За балкон, террасу и лифт охотно доплачивают.
По краткосрочном съеме (сроком до полугода) преобладает спрос на меблированные квартиры и комнаты в крупных городах, где есть крупные учебные центры и торговые площадки, в первую очередь в Вене. Их преимущество – нет комиссионных брокеру.
Апартаменты с минимумом декора, без личных вещей хозяина и поближе к культурным достопримечательностям выбирают туристы (в основном, на неделю).
Мини-квартира (с мебелью и без, в различных районах с большим разбросом цен) – для двух человек. В промежутках между сдачей в ней обычно живет владелец.
Студия – недорогое и компактное (жилплощадь менее 2,8 м²) решение для студента, служащего или рабочего. Спальня совмещена с гостиной.
Роскошные бизнес-апартаменты – для деловых людей (со всеми удобствами, высокоскоростным интернетом и отличной транспортной инфраструктурой).
Ни одна из сторон арендного соглашения не обязана нанимать риелтора. Поэтому австрийцы все чаще экономят и сдают жилье самостоятельно, в том числе через интернет. Между тем, экспертам хорошо известны текущие цены, спрос и предложение. Поэтому у них больше шансов быстрее найти съемщика и добиться более высокой платы.
На самом деле, сдать жилье на длительный срок (равно как и снять), не привлекая агента, в Австрии практически нереально. Исключение – небольшие города и деревни. В них владельцы недвижимости пишут объявления о сдаче от руки и размещают (в порядке приоритета):
В отделении банка.
В крупном магазине.
Бесплатно в местной газете.
В платной периодике.
В риелторской фирме.
В интернете (с помощью детей и внуков).
Интересно! Квартиру, которая попала в сеть, успели посмотреть все жители этого городка и округи. И им она почему-то не подошла. Помощь риелтора для большинства австрийцев, особенно пожилых, – крайняя мера! Исключение – крупные города или квартиры посуточно независимо от местности.
Не обходится без уловок – иногда хозяева жилья пытаются избежать комиссии и, успев договориться с арендатором, не хотят подписывать договор с риелтором. Юридически это незаконно, поэтому за оказанные услуги по поиску квартиросъемщика придется заплатить.
Беспилотный тур – популярная технология сдачи домов
Секреты выбора брокера
Правильный выбор брокера – залог успеха. Профессионалы не опаздывают на встречи, не теряют и не путают ключи, знают все об эксплуатационных расходах и всегда на связи.
Почти все авторитетные агенты работают через онлайн‑порталы недвижимости. Отправная точка интернет-поиска – адрес. Важно узнать, кто из посредников рекламирует квартиры и дома в округе.
Полезными будут рекомендации друзей и соседей. Хороший брокер знает все о местном рынке недвижимости. У него всегда есть желающие поселиться поблизости.
Обязательный этап – анализ интернет-объявлений по интересующему району. Особое внимание нужно обратить на авторов лучших фотографий и описаний, которые наверняка понравятся квартиранту. Бонус в пользу агента – привлекательная внешность и положительные отзывы в сети.
Дорогая визитка и хороший сайт – лучшая самореклама. Немаловажно наличие бизнес-лицензии, «Карты недвижимости» Федеральной экономической палаты Австрии, членства в авторитетной ассоциации брокеров и офиса.
Надежный агент обязательно отвечает на вызов в течение дня. Сложно дозвониться? Нужно подумать, стоит ли доверять ему свои «квадраты». Ведь потенциальные жильцы, скорее всего, столкнутся с этой же проблемой.
Личное впечатление при общении – один из главных факторов выбора риелтора
Общение с риелтором
Квалификацию невозможно утаить: профессиональный специалист по недвижимости постарается узнать все о сдаваемом объекте – дату строительства и ремонта, план этажей и т. п. При первой встрече он не пообещает «заоблачную» или нереально низкую стоимость. А в процессе сотрудничества:
Сравнит цены аналогичных предложений на онлайн-платформах.
Активно обсудит и согласует комиссию (в рамках закона и конъюнктуры рынка).
Заключит письменный договор с условиями аренды и приемлемой комиссией.
Будет звонить и рассказывать о рекламе, возникших вопросах и ходе переговоров.
Предложит варианты решений, которые помогут ускорить процесс сдачи жилья.
Не потребует никакой предоплаты!
Комиссионные – строго по закону
Стоимость услуг брокера в равных частях оплачивают хозяин жилья и съемщик. И лишь изредка все расходы несет первый из них. Максимальный размер комиссии по аренде и субаренде:
Постоянной или бессрочной – две арендных ставки за месяц (брутто).
На три года, или если брокер лично управляет недвижимостью, – одна ставка.
Платить деньги нужно только после официального подписания договора сдачи жилья. Переплату свыше указанных сумм обязаны вернуть. Срок исковой давности – десять лет. Споры разрешают без суда в «Ассоциации арендаторов».
Субарендатор не платит вовремя? Вносить платежи вместо него обязан основной арендатор!
Субаренда (Untermietvertrag) разрешена:
Без ограничений и без привлечения брокера.
По цене не более 150 % основной арендной платы.
Даже если хозяин остается жить в соседней комнате.
Согласие арендодателя (владельца) на поднаем обязательно. После его получения основной арендатор и субарендатор подписывают максимально детальный договор субаренды (Untermietvertrag). Бланки бесплатно скачивают на сайте «Ассоциации арендаторов» или «Австрийской палаты труда». В числе обязательных пунктов:
Имена и подписи сторон.
Описание квартиры.
Размер платы за месяц и депозита kaucion.
Сроки уведомлений (в том числе при выселении).
Количество выданных ключей.
Ответственность в случае ущерба.
Доход от сдачи квартиры или комнаты в поднаем основной съемщик включает в свою декларацию о подоходном налоге. При этом основную плату за сданные метры списывает на расходы.
Осторожно! Более чем 50 % превышение цены субаренды – повод для обращения в арбитраж или «Ассоциацию арендаторов». Переплату обяжут вернуть субарендатору!
Все субарендаторы обязаны соблюдать Правила проживания в доме. Иначе житейские мелочи (очередность уборки, запрет курения и т. п.) приведут к ссорам
Управление недвижимостью
В помощь инвесторам в недвижимость – компании, управляющие имуществом по доверенности. Перечень их услуг включает маркетинг, бронирование, сдачу, уборку и обслуживание. Сервис позволяет домовладельцу получать от аренды максимальный годовой доход.
Администрация, представляющая интересы домовладельца (в том числе в кондоминиуме), действует согласно «Закону о жилищной собственности»:
Рассчитывает операционные расходы.
Выставляет счета за отопление и горячую воду.
Передает отчеты владельцу за прошлый год (в течение января-июня).
Заботится об уборке и уходе за домом (расходы заранее утверждает владелец).
Следит за своевременностью мероприятий по техническому обслуживанию.
Дважды в год созывает общее собрание, чтобы обсудить с владельцами состояние дома, изменения в расходах, будущие инвестиции, жалобы и проблемы.
Стоимость управления недвижимостью
Цена услуг домоуправления зависит от количества квартир в доме и их площади. В среднем по стране – €3,30/м². Кроме собственной жилой площади, владельцу приходится оплачивать содержание части общей территории. И, как обычно, дороже – в Вене, Зальцбурге, Инсбруке и Китцбюэле.
Обязанность управляющей компании – при ремонте рассмотреть предложения минимум трех ремонтных фирм, а затем выбрать самое экономное. Исключение – если за более высокую цену предлагают больший перечень услуг или более длительную гарантию. В таком случае решение принимают на общем собрании владельцев дома.
Налоги: сколько отдать государству?
Инвесторы в недвижимость в Австрии – в выигрыше. При сдаче купленного жилья им положены льготы – по подоходному налогу и вычету НДС. Каждый арендодатель регистрируется в налоговом управлении по месту жительства и получает номер налогоплательщика. Платить подоходный налог (25–55 %) нужно только, если:
Доход от сдачи недвижимости за год – €730 и больше.
Общий доход за год – более €11 000.
При этом налогооблагаемый доход разрешено уменьшать на сумму затрат, связанных с содержанием этой же недвижимости:
Непредвиденные операционные затраты.
Услуги брокера.
Проценты по ипотеке.
Расходы на консультации по налогам.
Техническое обслуживание (если не включено в эксплуатационные расходы).
Инвестиции в недвижимость (часть затрат списывают в течение нескольких лет).
Амортизация (по мебели – 10 % в год) и др.
Право на возврат до 20 % НДС есть только у владельцев новостроек, переданных в аренду минимум на 20 лет, в том числе туристам на период отпусков. Дополнительно все арендодатели платят:
Налог на прирост капитала – 25 % от любой прибыли, полученной за сдачу жилья.
Налог на туризм – €0,80–3,00 за ночь на каждого гостя старше 14 лет. Деньги передают в местный муниципалитет (Gemeinde).
Гербовый сбор
После подписания договор отправляют в налоговое управление, где по нему рассчитывают гербовый сбор (оплачивает квартирант):
Если срок действия договора не ограничен – 1 % от суммы всех арендных платежей за три года.
Если договор заключен на определенный период – 1 % от годовой стоимости, умноженной на количество лет (не более трех).
В заключение – спросите будущего съемщика:
«Сколько человек будет жить в квартире?» (Здание рассчитано на определенное количество жителей, и перенаселение нежелательно).
«Есть ли у вас домашние животные? Если да, то какие?» (Возможно, съемщик разводит змей. Лучше, если он сам признается в этом).
«Кто-нибудь в семье играет на музыкальных инструментах? Если да, то каких»? (Вполне возможно, что юный музыкант будет выполнять домашнее задание на барабанах в обед, когда остальные жители отдыхают).
«Что не устраивало в предыдущей квартире?» (Причины переезда могут много «рассказать» о человеке).
«Не возражаете, если свяжусь с бывшим домовладельцем?» (Всего один непродолжительный звонок поможет узнать, был ли прежний хозяин квартиры доволен жильцом, вовремя ли вносились платежи и т. п.).
«Не могли бы вы подтвердить свой кредитный рейтинг?» (Важно узнать о платежеспособности арендатора как можно больше – имя, адрес, место работы, доход и дополнительно (только с его согласия) – о текущих кредитах. Желательно, чтобы плата за съемную площадь не превышала 1/3 дохода семьи).
Выгодно ли сдавать квартиру: 5 моментов из личного опыта
В этой статье я хотела бы поделиться опытом своего друга, который владеет квартирой в Санкт-Петербурге, и рассказать о том, с какими нюансами он столкнулся, сдавая квартиру в аренду.
1. Ваша квартира подорожает: ожидание и реальность
Когда мы покупаем квартиру, то все твердят одно: “бери, это выгодно, квартира – это актив, который всегда будет расти в цене” или вот это, например, “это долгосрочные инвестиции, которые будут кормить тебя всю жизнь”. Да, в теории, всё так и есть, но на практике кого-то может ждать разочарование.
Мой друг купил однокомнатную квартиру одиннадцать лет назад – в 2008 году за 3,9 млн рублей на юге Санкт-Петербурга. Дом был полностью достроен, но ещё не сдан. Это была новостройка с консьержем и видеонаблюдением. Однако район вокруг Ленинского проспекта продолжал застраиваться, и со временем там вводилось все больше и больше нового жилья.
В 2013-2014 году стоимость его квартиры и вовсе упала до 3,3 млн рублей, но позже вернулась к первоначальной цене. На данный момент её кадастровая стоимость равна 3 905 848 руб. И это средняя цена на жильё в том районе. По 3,5-4 млн стоят на данный момент квартиры в соседних домах.
[/su_box][/su_box]
Так что, если Вы планируете брать ипотеку, и надеетесь, что квартира подорожает и тем самым “отобьёт” часть процентов, трижды подумайте. Если вокруг идёт полным ходом стройка, а метро не предвидится в ближайшем будущем – с большой вероятностью, ваша квартира не станет дороже.
2. Аренда и инфляция не будут зависеть друг от друга
За сколько можно сдавать квартиру? Кто с этим не сталкивался, обычно думает, что с каждым годом можно увеличивать арендную плату, повышать её на уровень инфляции. Увы, и здесь кроется проблема. Поскольку вокруг построили много жилья, то другу приходится сдавать квартиру дешевле, чем раньше.
Сдавать квартиру он начал только в 2010 году. Сразу не получилось – готовый дом всё никак не хотели принимать проверяющие. Первым квартирантам он начал сдавать квартиру за 20 тысяч рублей в месяц, при этом жильцы отдельно оплачивали коммунальные платежи. Однако уже спустя два года пришлось снизить цену до 18 тысяч рублей в месяц, и такая цена держится до сих пор, в противном случае ему месяцами не удавалось найти жильцов.
Что мы имеем в итоге? Сейчас за полный год проживания его доход составляет 216 тысяч рублей. С них он платит 13% подоходного налога. Итого у него на руках остается 187 920 рублей. Это всего лишь 4,8% годовых. Согласитесь, это явно расходится с ожиданиями.
Кстати, вот подборка жилья от “конкурентов” на Авито в том же районе и за такую же цену.
Похожие предложения на Авито для того же района с квартирами примерно такого же метража
3. Жильцы бывают разные…
4,8% годовых это доход, рассчитанный с учетом того, что жильцы будут жить круглый год и исправно платить аренду. Увы, на практике всё оказалось не так радужно. За девять лет, что квартира сдаётся, друг сталкивался с разным. Иногда квартирантам нужно было срочно уехать на родину, иногда у них были финансовые трудности, и они платили лишь часть суммы, иногда делали что-то по дому в счёт аренды. Однажды одна девушка с Украины перестала выходить на связь – оказалось, что она закинула ключи в почтовый ящик, и уехала к себе домой, не заплатив за полмесяца.
Поиск новых жильцов обычно занимает до полутора месяцев. Всё это время квартира простаивает и не приносит доход.
4. Ремонт может съесть чуть ли не половину годового дохода
Разумеется, жильцы дают залог, и арендодатель вправе вычесть из залога стоимость поврежденного имущества. Но далеко не все арендаторы могут быть настойчивыми в подобных конфликтных ситуациях.
Me On Christmas Morning Jump GIF from Meonchristmasmorning GIFs
Все жильцы заявляют, что они самые чистоплотные на свете. Но уже дважды после них другу приходилось делать серьёзный косметический ремонт. Стоимость ремонта была в обоих случаях порядка 80 тысяч рублей – это поклейка новых обоев, замена ламината, мелкий ремонт сантехники и замена некоторых предметов мебели. После одной семейной пары пришлось полностью заменять пробитую насквозь дверь и люстру с разбитым плафоном. Ещё одни квартиранты раскололи раковину в ванной, а также сильно измазали жиром обои на кухне и в коридоре.
Таким образом уже дважды квартира простаивала впустую более трёх-четырёх месяцев. Это время, которое требовалось на ремонт и поиск новых жильцов.
5. Налоги на жильё
Ну и напоследок, ещё одна ложечка дёгтя, которая уменьшает и без того маленькую доходность от сдачи квартиры. Это ежегодный налог на имущество. Друг – не пенсионер и не льготник, поэтому он платит его в полном объёме. В прошлом году выходило около тысячи рублей – с учетом налогового вычета и понижающего коэффициента в Санкт-Петербурге. Это совсем мало, но согласитесь, никто не гарантирует, что через пару лет, понижающий коэффициент не уберут, и не придется платить налог на полную катушку.
Что было бы, если бы он положил в 2008 году деньги на вклад?
Покупая квартиру, друг не залезал в ипотеку, а потратил свои собственные накопления. Он рассчитывал на то, что квартира будет дорожать, и его доходы будут ежегодно увеличиваться.
Конечно, нельзя заглянуть на десять лет в будущее. Но, если сравнивать доход от вклада и доход от сдачи типовой квартиры в аренду, то выгоднее был бы вклад.
Если бы мы в 2008 году разложили 3,9 млн рублей по банкам по ставке 8% годовых, то через 11 лет заработали бы 3,22 млн рублей только процентов. И это без учета их капитализации. Однако за девять лет, в течение которых он сдавал квартиру, ему удалось заработать примерно 1,3 млн рублей ( с учётом простоев квартиры без жильцов и с двумя ремонтами). Ах, да – ещё же был самый первый ремонт до сдачи квартиры – это ещё примерно 200 тысяч на тот момент. Итого остается 1,1 млн рублей. Совсем не густо.
[/su_box][/su_quote]
Сейчас жильё – это, скорее, способ сохранить деньги, нежели заработать на них. А также это альтернатива вкладу, если Вы опасаетесь отзыва лицензий или прочих рисков, связанных с банками.
И напоследок
Несмотря на то, что эксперты всех мастей сегодня заявляют о росте цен на жильё, факт этот остаётся весьма спорным. Так, например, Росстат и вовсе фиксирует во многих регионах падение цен на квартиры в новостройках. О том, как выглядит динамика с точки зрения государственной статистики, и кому выгодно кричать во всеуслышание о росте цен, читайте в статье: В каких регионах квартиры дорожают, а в каких дешевеют?
Бездоходное жилье: выгодно ли сдавать квартиры в аренду
Для россиян покупка недвижимости всегда считалась надежным вложением свободных средств. Действительно, 5-10 лет на растущем рынке это был выгодный актив для инвесторов. Однако сейчас, когда падение цен на недвижимость сменяется стагнацией, а о росте стоимости застройщики уже и не мечтают, такая покупка весьма рискованна. А если принять во внимание новые правила расчета налога при перепродаже, то инвестор может оказаться в убытке.
В настоящее время инвесторам остается полагаться только на рентную доходность – те средства, которые можно получить от сдачи жилья в аренду. Портал «Элитное.РУ» решил узнать у представителей агентств недвижимости, насколько оправдана покупка квартиры специально под аренду или рынок пока остается за непрофессиональными арендодателями.
Директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анна Карпова
– Доходность от рентного бизнеса в высоких ценовых сегментах, даже в период роста рынка, выглядела довольно скромно. Если сравнивать с европейскими городами, то в некоторых доходность от сдачи в аренду элитной недвижимости доходила до 7-8% годовых. В «тучные» годы в Москве этот показатель не превышал 5% годовых. На сегодняшний день доходность дорогих съемных квартир варьируется в пределах 2-4% годовых, а срок окупаемости – от 20 лет.
Назвать рентный бизнес в премиальном и элитном сегменте доходным нельзя
Для расчета доходности берется некая идеальная формула – стоимость покупки делится на среднюю арендную ставку. В общей сложности с оплатой коммунальных услуг все расходы на содержание квартиры в месяц могут доходить до 80 тыс. рублей. К примеру, окупаемость для трехкомнатной квартиры премиум-класса – порядка 35 лет. Таким образом, назвать рентный бизнес в премиальном и элитном сегменте доходным нельзя, однако это стабильный ежемесячный доход.
Сейчас покупателей новостроек, которые твердо уверены, что будут сдавать приобретенную квартиру и заниматься профессионально рентным бизнесом, на рынке почти не осталось. Большинство наших клиентов решают, как они будут использовать жилье уже при получении ключей – будут ли они там жить сами или заселят взрослых детей, перепродадут или будут сдавать в аренду.
Управляющий партнер Point Estate Павел Трейвас
– До кризиса практика приобретения квартир для сдачи в аренду была распространена гораздо больше. Сегодня желающих вкладываться в нестабильный и имеющий низкую доходность бизнес практически нет. За последние два года частный арендный бизнес сильно потерял свою доходность во всех сегментах рынка. Ставка рентабельности с 7-8% в 2007 году снизилась сегодня до 3-4%. А если учитывать простои (время, когда квартира остается без арендаторов), которые случаются, если собственник завышает арендную ставку, то она падает и до 2-3%.
Стоит отметить, что за прошедшие два года в элитном сегменте арендного рынка все расчеты стали проводиться в рублях. И если раньше собственник, сдавая квартиру за 5 тыс. долларов в месяц, получал 155 тыс. рублей, то сегодня он продолжает сдавать ее за 155 тыс. рублей в месяц, но доход имеет всего 2,4 тыс. долларов.
Риск вложиться в покупку, ремонт и продвижение своей недвижимости, а потом остаться без жильцов, очень велик
Усугубляет ситуацию и переизбыток предложений от собственников, желающих сдать жилье. Сегодня сдают квартиру и инвесторы, которые ждут, когда рынок начнет расти, и недвижимость можно будет продать по более высокой цене. Однако на рынке довольно много и людей, которые сдают квартиры, доставшиеся им, например, от бабушки.
Они не проводят никаких операций с недвижимостью с целью увеличить ее доходность, не покупают, не продают, не «играют» на колебаниях рыночных цен, просто получают небольшой стабильный доход от аренды. Поэтому риск вложиться в покупку, ремонт и продвижение своей недвижимости, а потом остаться без жильцов, очень велик.
Директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп» Илья Менжунов
– Рынок аренды находится в глубоком кризисе, за последний год средняя ставка снизилась на 15%. В результате, доходность от сдачи в аренду, например, в эконом-классе не превышает 4-6% годовых. А высокобюджетный сегмент страдает из-за сжатия платежеспособного спроса и санкций, которые заставили прекратить сотрудничество с Россией многие западные компании.
В текущих реалиях более выгодной инвестицией является банковский вклад
Международные фирмы начали отзывать своих сотрудников, а именно экспаты составляли костяк арендаторов элитного жилья. То же касается отечественных бизнесменов и топ-менеджеров из регионов, которые снимали квартиры на время командировок. Соответственно, снизился и инвестиционный спрос.
В текущих реалиях более выгодной инвестицией является банковский вклад, доходность которого варьируется от 7% до 12%. Поэтому, как правило, квартиры для сдачи в аренду становятся консервативной инвестиций, направленной на сбережение, а не преумножение средств. И, как следствие сложившейся ситуации, доля инвестиционных сделок сегодня не превышает 10%.
Генеральный директор АН TWEED Ирина Могилатова
– В элитном сегменте квартиры с прицелом на сдачу в аренду приобретают не более 5% покупателей. Мотивы таких клиентов могут быть разными. Например, у нас была клиентка, которая купила в Москве несколько квартир и уехала жить за границу. На деньги от аренды живет ее мама, оставшаяся в России.
Бывает, что недвижимость приобретается впрок малолетним детям, а чтобы квартира не простаивала, она сдается в аренду. Я бы сравнила арендный бизнес с банковским депозитом. Хотя, конечно, окупаемость арендного бизнеса достаточно долгая.
Например, если сдавать жилье, приобретенное за миллион долларов и зарабатывать 60 тысяч долларов в год, на то, чтобы вернуть вложения, потребуется около 20 лет. В среднем сроки окупаемости элитных квартир в Москве составляют от 10 до 15 лет.
Директор департамента аренды Savills в России Елена Куликова
– Большая часть наших клиентов-арендодателей – это собственники, которые рассматривают инвестицию для сдачи в аренду как определенный этап, который решает их текущие вопросы: сохранение сбережений, инвестиции для дальнейшей перепродажи, временная сдача приобретенных для себя, детей или родителей квартир и т. п. За последние четыре года средний для рынка показатель доходности от сдачи высокобюджетных квартир в аренду снизился на 1% и сейчас составляет 4% годовых. При этом мы говорим об укрупненных «прикидках», т. е. без учета налогов.
Управляющий партнер АН Spencer Estate Вадим Ламин
– На мой взгляд, специальное приобретение жилья для сдачи в аренду сейчас совершенно нерентабельно. Конечно, если подвернулся удачный вариант квартиры, в которую, например, лет через пять поселятся дети, то почему бы и нет или примерно схожие варианты. Дело в том, что чтобы получить хотя бы 5%-ную рентабельность, нужно очень постараться, оптимизируя процесс.
Причем, ситуация ухудшается – арендные ставки, как минимум, не растут, в отличие от коммунальных платежей и налогов. В последнее время значительно просел бизнес и элитный сегмент. В первую очередь из-за падения платежеспособного спроса. Жирные времена, когда 10-12% рентабельность была нормой, давно и, кажется, безвозвратно, прошли.
Председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова
– Сегодня доля инвестиционных покупок несколько уменьшилась во всех сегментах. В конце 2014 года в массовом сегменте доля инвесторов могла достигать 40%, теперь она составляет в бизнес-классе порядка 14%, в эконом- и комфорт-классе – 33%. При этом сложно выделить долю тех, кто намерен перепродать жилье после ввода в эксплуатацию, а кто намерен сдавать его в аренду.
В плюсе остаются только те, кому квартира досталась по наследству
Доходность аренды падает. На это повлияло снижение общей платежеспособности населения в кризис – кто-то потерял работу, был вынужден переехать из Москвы в область или вернуться в регионы и так далее, то есть потенциальных арендаторов стало меньше. Нет возможности полностью включить расходы на уплату налогов (покупка патента или НДФЛ) в арендную ставку – это может оттолкнуть большинство арендаторов (в первую очередь в сегменте массовой аренды, конечно).
Налог на недвижимое имущество теперь рассчитывается по кадастровой стоимости и ставка будет повышаться каждый год в течение 5 лет, это дополнительные расходы для собственника. Появились взносы на капремонт. Эти и другие платежи, связанные с содержанием имущества, нельзя бесконечно перекладывать на плечи арендатора. В плюсе остаются только те, кому квартира досталась по наследству (то есть не было никаких вложений и расходов на ее приобретение) – эти объекты, очевидно, будут сдаваться и дальше.
Директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова
– При покупке недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду есть общее правило – чем больше вложения, тем ниже доходность. К примеру, в экономклассе срок окупаемости квартир составляет не менее 18 лет, доходность – около 4-7% годовых.
Если даже инвестор располагает значительной суммой денег, более целесообразно приобрести две недорогие одно-двухкомнатные квартиры недорогих сегментов, чем один дорогой объект. В первом случае, вложения окупятся быстрее. Так, по нашим подсчетам, максимальным спросом – 70% пользуются квартиры стоимостью до 40 тыс.
руб. месяц, а интерес к на жилью более 130 тыс. руб. в месяц – не более 1%.
Сегодня можно сдать в аренду квартиру в любом состоянии, с любым наполнением и в любом месте. Разумеется, уровень отделки, количество и качество мебели, расположение, общее состояние дома повлияют и на цену, и на количество квартиросъемщиков.
Иногда возникает вопрос о том, чтобы сделать капитальный или косметический ремонт. Бывает, что хозяин квартиры хочет заменить мебель перед сдачей, докупить технику. Это идеальный вариант, хотя чаще всего у арендодателей нет на это ни времени, ни денег. Поднять «рейтинг» квартиры можно и без больших вложений.
Главное – подходить к вопросу серьезно, не делать резких движений и просчитывать риски.
Идеальная квартира в аренду – какая она?
5 обновлений, которые помогут сдать квартиру дороже
1. Расположение
Первое, что необходимо понимать, — это общий уровень спроса на недвижимость в районе. Часто возникает такая ситуация: собственники вкладывают большие деньги в ремонт в квартире, рассчитывая сдать ее дороже, но объект находится в таком районе, где пользуется спросом только жилье эконом-класса. Такую квартиру бывает сложно сдать, и приходится ощутимо снижать стоимость аренды (или же очень долго искать клиента под такой нестандартный объект).
Как определить примерную стоимость аренды в вашем районе? Самостоятельно — возможно, но довольно сложно. Многие целыми днями мониторят рынок, анализируют различные рекламные площадки в интернете. Но там много рекламы и много фейковых объектов, которые сложно отделить от реальных объявлений. Проще всего обратиться за консультацией в местное агентство недвижимости — там точно знаю порядок цен. Так как в большинстве случаев вознаграждение агента напрямую зависит от суммы сделки, то сильно занижать стоимость им невыгодно.
2. Наполнение
Покупка мебели и техники — краеугольный камень в вопросе аренды жилья. Требования у съемщиков очень разные. Можно полностью оборудовать квартиру, но упустить клиентов, у которых уже все куплено (например, осталось от прошлой съемной квартиры). Можно ничего не покупать, но квартиры без мебели сдаются дешевле, чем с ней.
Идеальный вариант — иметь определенную сумму, которую вы готовы вложить в квартиру, но дождаться реальных квартиросъемщиков и купить ту мебель и оборудование, которые нужны именно им. Иногда недостающий элемент покупают сами жильцы в счет арендной платы.
Но в этом случае рекомендуется сразу оговорить сумму, о которой идет речь, а еще лучше – прописать это условие в договоре найма.
Ремонт квартиры под сдачу в аренду
Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?
3. Ремонт
В случае если квартира требует ремонта, а вам, допустим, некогда этим заниматься, можно переложить эту заботу на квартиросъемщика. Квартиросъемщики, готовые сделать ремонт за свой счет, как правило, предпочитают заранее договориться о сумме и указать ее в договоре. При этом необязательно отказываться от арендной платы вовсе. Можно разделить цену ремонта на несколько месяцев.
Например, аренда стоит 20 тысяч рублей; вы обсудили с нанимателями перечень необходимых работ и стоимость материалов и сошлись на сумме в 15 тысяч рублей. Клиенты делают ремонт самостоятельно и три месяца платят на 5 тысяч меньше, чтобы окупить свои затраты. Для многих собственников это действительно хорошее решение, поскольку во время ремонта квартира не простаивает.
Кроме того, владельцы не тратят время на поездки по строительным магазинам.
В тех случаях, когда квартира требует серьезного капитального ремонта и внушительных вложений, нужно рассчитать, за какое время они окупятся. Посчитаем стоимость на примере однокомнатной квартиры в Московской области, которая сдается в аренду за 20 000 рублей в месяц. Капитальный ремонт обойдется примерно в 500 000 рублей. Получается, вложения окупятся через 25 месяцев непрерывной сдачи.
Надо понимать также, что не все квартиросъемщики относятся к съемному жилью трепетно, также учитывать амортизационные риски. Возможно, через два года придется вновь вкладываться в ремонт. В такой ситуации многие приводят в порядок самое критичное (батареи, электрику, проводку), но не особенно вкладываются в отделку.
Квартиру можно сдать дешевле, а заработать на этом не меньше, чем на сдаче квартиры с ремонтом (если из прибыли вычесть затраты на работы и материалы).
Текст подготовила Александра Лавришева
Не пропустите:
7 правил, как сделать красивые фото квартиры
Самые странные просьбы клиентов при аренде квартиры
Как сдать квартиру на длительный срок: 16 статей
Что делать, если арендаторы не платят за съем?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Метры и проценты. Выгодно ли сдавать квартиру в Москве по сравнению с депозитом | Финансы и инвестиции
«Рост предложения аренды — свидетельство социальной незащищенности значительной прослойки населения. Ведь для многих сдача жилья внаем становится основным источником дохода», — комментирует заместитель директора департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова.
Как отмечают в компании «Миэль-Аренда», сегодня однокомнатные квартиры — самые востребованные на рынке аренды. Более 30% всех арендаторов ищут для себя именно такой формат жилья, хотя во время кризиса на рынке аренды росла и доля комнат.
Рантье с ипотекой
Основные причины популярности стратегии рантье — это волатильность валют и ипотека. В условиях ослабления рубля многие продавцы отказываются от продажи объекта в пользу сдачи его внаем. Причем большинство квартир, купленных для последующей сдачи, в последнее время было приобретено с использованием ипотечного кредита, говорит Оксана Полякова.
Для сдачи в аренду покупатели чаще всего рассматривают варианты в Москве с удобным месторасположением и близостью к метро, преимущество отдается готовым к отделке квартирам.
Тем не менее пыл инвесторов постепенно угасал по мере того как развивался рынок жилья в современной России. Сегодня, по словам Наталии Кузнецовой, доля инвестиционных сделок на первичном рынке составляет до 4-5%. Для сравнения: по данным ЦИАН, еще год назад доля инвестиционных сделок в новостройках составляла 9%, а в начале 2000-х она достигала 35%.
«Проблемой этой стратегии являются долгие сроки окупаемости. Доходность составляет до 7% годовых (для проектов комфорт-класса), что не покрывает реальный уровень инфляции», — считает Кузнецова.
В то же время, по ее словам, депозиты нельзя назвать более прибыльной альтернативой — их среднерыночная доходность вполне сопоставима с доходностью от сдачи жилья в аренду.
Депозит или квартира
В компании «БЕСТ-Новострой» сравнили доходность от сдачи в аренду с доходностью от размещения средств на депозите.
«С учетом колебаний ставок по рублевым вкладам и изменения средних бюджетов покупки объекта (для сравнения мы взяли 2-комнатную квартиру в новостройке), доходность от сдачи в аренду остается практически сопоставимой с доходностью от размещения на депозите», — прокомментировала председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
Но не стоит забывать про детали. Наиболее высокие проценты вкладчик получает, если он их не снимает и не пополняет вклад до истечения срока, тогда как средства от сдачи в аренду можно тратить ежемесячно на собственные нужды, а можно и отправлять на пополняемый депозит. Таким образом, обладатель квартиры может получить двойную выгоду, отмечает Доброхотова.
Но у сдачи квартиры в аренду есть и свои минусы, отметила она. Это необходимость уплаты налога на доходы физлиц (его можно снизить с 13% до 6%, приобретая патент или действуя как ИП), необходимость уплаты налога на имущество, а также амортизационные расходы (текущий ремонт). Также среди минусов — риск потери дохода при досрочном расторжении договора с арендаторами. Могут возникнуть расходы на комиссию агента, если квартира сдается с помощью брокера.
Чтобы не платить комиссию брокеру, некоторые наймодатели ищут квартирантов, размещая объявления на интернет-площадках, оповещая друзей и знакомых и т.д. Но это становится все менее популярным: арендодатели узнают, что могут обслуживаться бесплатно в агентствах недвижимости с собственной базой объектов.
Так, по данным ИНКОМ-Недвижимость, за три года доля самостоятельных наймодателей снизилась на 25 процентных пунктов до 20%. Осенью 2015 года она составляла 45%, год спустя — 32%, а в 2017-м — только 27% владельцев жилья пытались действовать своими силами.
Не стоит забывать и о минусах от размещения средств на депозите. При отзыве лицензии или банкротстве банка остается риск невозврата вклада при размещении суммы свыше 1,4 млн рублей. Еще одним существенным недостатком является невозможность снятия или потеря процентов при досрочном изъятии средств с депозита.
Пока эксперты спорят и сравнивают доходности депозита в банке и сдачи квартиры в аренду, рынок арендного жилья начал постепенное восстановление после кризиса — в августе он показал рост цен. «Средняя стоимость найма 1-комнатных квартир экономкласса в августе 2018 года составила 31 670 рублей, что на 5,96% выше средней стоимости аналогичных квартир в августе 2017 года», — прокомментировала директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова.
2016
2017
2018
Ставка по рублевым депозитам на срок до 1 года (без вкладов «до востребования»)*
7,04% годовых
6,69% годовых
6,56% годовых
Средний бюджет покупки 2-к квартиры комфорт-класса в новостройке в Москве**
8,1 млн рублей
8,6 млн рублей
9,4 млн рублей
Доходность от размещения на депозите такой же суммы в месяц
47 520 рублей
47 945 рублей
51 386 рублей
Средняя ставка аренды 2-к квартиры в Москве (новый фонд, комфорт-класс)
46 000 рублей
48 000 рублей
51 500 рублей
*По 30 крупнейшим банкам, данные ЦБ РФ **Данные bnMAP.pro
