Дарственная на квартиру: правовые аспекты договора дарения
Дарение – это один из вариантов безвозмездной передачи недвижимости одного лица другому. Чаще всего такой вид договора заключают между собой родственники или знакомые люди.
Не зная, как оформить дарственную на квартиру, многие при желании безвозмездно передать права собственности на недвижимость, умудряются оформить фиктивную сделку купли-продажи жилья друг у друга, хотя можно получить его бесплатно. Дарственная позволяет это сделать, как и завещание.
Однако прежде чем заняться вплотную вопросом, ознакомьтесь с юридическими тонкостями, сопровождающими оформление дарственной, и взвесьте возможные риски: такой договор иногда используют в мошеннических схемах.
Договор дарения: о чем свидетельствует документ
Рассмотрим, что такое дарственная на квартиру и каковы условия ее оформления? Согласно Гражданскому кодексу России, п. 1 ст. 572, договором дарения называют документ о бесплатной передаче или обязательстве безвозмездной передачи имущества (недвижимости, в том числе) либо права на него от одной стороны другой. Договор также свидетельствует об освобождении или данном обязательстве дарителя освободить вторую сторону от имущественной обязанности по отношению к себе либо к какому-либо другому лицу.
Что обозначает понятие «право на имущество», и как можно это право подарить?
Имущественное право – это законодательно закрепленная возможность получения какого-либо имущества, в том числе, недвижимого. Например, можно передать бесплатно права ДДУ в строительстве дома, по положению Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ., то есть на владение будущей квартирой. Либо заключить договор дарения права на жилье, закрепленного в ценной бумаге – жилищном сертификате (о чем свидетельствует п. 2 ч. 2 ст. 1 упомянутого Закона).
Отметим, что в случае встречной передачи ценностей, материальных средств, вещей, прав или какого-либо ответного обязательства, по статье 572 ГК РФ, данный договор не признается законодательством актом дарения.
Особенности и некоторые ограничения дарственной: что нужно принять во внимание
Подарить можно все что угодно – начиная с предметов обихода. В случае, когда вещь незначительна в материальном выражении, договор может заключаться даже устно. Дарение недвижимости или передача права на нее осуществляются только по оговоренной в законодательстве процедуре, с оформлением соответствующего договора в присутствии двух сторон сделки: дарителя и одаряемого. Первая сторона должна выразить желание передать недвижимость, вторая – получить ее в безвозмездное пользование.
Договор дарения имеет определенные особенности, которые следует учесть, решив таким образом передать квартиру другой стороне:
- Договор, где указывается условие безвозмездной передачи жилья после смерти дарителя, юридически недействителен.
- Даритель не обладает правом ограничивать либо оговаривать условия проживания в отчужденной по дарственной квартире.
- Договор заключается только в присутствии обеих сторон, в отличие от составления завещания, где участник сделки один – завещатель. Представлять каждую сторону может как один человек, так и группа людей (когда квартира передается, например, в долевую собственность).
- Если отчуждаемая квартира находится в совместной собственности, дарителей может быть несколько.
- Даритель, имеющий долю в недвижимости, имеет право передать лишь ее в собственность единолично.
- Договор разрешается заключать между юридическим и физическим лицом: например, фирма может подарить квартиру своему сотруднику.
- Безвозмездная передача может быть осуществлена не напрямую, а через доверенное лицо. Доверенность оформляется нотариусом.
- Ст. 572 ГК РФ говорит о том, что одаряемый имеет право потребовать подарок, если обещание документально зафиксировано, а также, по ст. 573 ГК РФ, отказаться от дара до его принятия, даже если договор дарения уже подписан.
Имеет ли договор дарения какие-либо ограничения? Да, закон предусматривает условия, ограничивающие право безвозмездной передачи квартиры иному лицу или вообще его запрещающие. Такой подарок не вправе делать частично или вообще недееспособные граждане, не достигшие совершеннолетия или их опекуны третьим лицам. Не обладают правом дарить жилье пациенты медицинских и социальных учреждений врачам, госслужащим или соцработникам за выполнение последними своих трудовых обязанностей. Подарить друг другу недвижимость не могут коммерческие организации.
Оформление передачи квартиры в собственность
Договор дарения оформляется в присутствии обеих сторон письменно. При желании участников документ заверяется нотариусом, однако эта процедура не оговаривается законом как обязательная. В ст. 131 ГК РФ оговорено вступление в права собственности нового владельца на квартиру только после регистрации договора в ЕГРП, поэтому как можно раньше пройти процедуру – в интересах одаряемого.
Какие необходимо представить документы?
- Договор дарения, содержание которого должно включать: паспортные данные обеих сторон сделки, все сведения об объекте дарения (этаж, метраж, адрес расположения, нумерация и наименования документов на отчуждаемое жилье); подтверждение права дарителя на владение квартирой; при наличии доверенности – номер, дата и кем выдана.
- Заявление на госрегистрацию.
- Технический или кадастровый паспорт квартиры.
- Справка из БТИ для оценки жилья.
- Справка о составе прописанных на жилплощади.
- Письменное, нотариально заверенное согласие на сделку каждого владельца квартиры при совместной собственности.
Пакет представленных документов проходит такие этапы:
- прием заявления о фиксировании сделки в ЕГРП и пакета сопутствующей документации;
- проверка отсутствия противоречий между имеющимися и заявляемыми правами, отсутствия наложенных на жилье обременений;
- фиксация в Едином Госреестре перехода прав на квартиру;
- соответствующая отметка о совершении регистрации на дарственных;
- выдача свидетельства о процедуре и возвращение документации.
Стоимость оформления договора зависит от различных показателей. Например, сумма уплаты госпошлины за услуги нотариуса обычно составляет 1-1.5% стоимости даримой недвижимости. Кроме того, за госрегистрацию в ЕГРП документа о дарении и право нового владения собственностью одаряемого нужно будет внести от 1000 до 2000 рублей.
Что касается налогообложения отчуждаемого имущества, вопрос о том, какой налог платится при дарении недвижимости, решается в зависимости от степени родства двух сторон сделки.
Законодательством не предусматривается такой вид оплаты, если участники договора – близкие родственники, а именно: дети (усыновленные – также), супруги, братья, сестры (относятся сюда и те, у которых один общий родитель), дедушки, бабушки. Одариваемых родственников второй линии – дядь, теть, племянников, двоюродных братьев, сестер и т.д.
– закон считает получателями дохода и обязывает к уплате налога с продажи квартиры, полученной по дарению, который составляет 13% от стоимости отчуждаемой недвижимости.
Стоит учесть, что предельный срок для госрегистрации в законодательстве не указывается, однако пока документ о дарении не будет зафиксирован в Росреестре, одаряемый не сможет стать владельцем квартиры.
Условия и возможности оформления дарственной на несовершеннолетнего ребенка, а также на ипотечное жилье, вы сможете прочесть в следующей статье – «Еще раз о дарственной на квартиру: что должны знать стороны договора».
Источник: https://gsn-moscow.ru/articles/kak-oformit-darstvennuyu-na-kvartiru
Как правильно оформить дарственную на квартиру
Вы решили передать квартиру во владение другому человеку безвозмездно? Или, наоборот, вам хотят преподнести столь щедрый подарок?
Об оформлении дарственной на квартиру мы и поговорим сегодня.
Пошаговая инструкция или как самостоятельно оформить дарственную на жилье
Договор на дарение квартиры вступает в силу тогда, когда он подписан обеими сторонами сделки и зарегистрирован в соответствующих инстанциях. Он должен содержать такую информацию:
- фамилия, имя и отчество одариваемого и дарителя;
- данные паспорта;
- право собственности на квартиру дарителя;
- название недвижимости, которая отчуждается;
- адрес даримой квартиры, ее подробное описание;
- нужно присутствие одаряемого и дарителя и их подписи под договором (исключение – сделка по доверенности или оформление дарственной на ребенка, который не достиг 14 лет);
- стоимость жилья (обязательно реальная, а не завышенная) вносится в договор по желанию.
Важно! При оформлении сделки следует помнить о том, что в договоре не должна упоминаться какая-либо компенсация (будь-то деньги, возможность владения чем-либо или вещь). В противном случае такой договор признается судом притворной сделкой и может быть расторгнут.
Где оформляется договор дарения?
Дарственная регистрируется в многофункциональном центре, регистрационной и кадастровой палате. Участники при регистраторе подписывают договор и платят госпошлину.
В будущем одариваемый должен задекларировать свой доход и оплатить налог. Сумма госпошлины и налога варьируется в зависимости от наличия родства между сторонами сделки.
Необходимые документы
Прежде всего нужен правильно составленный договор о дарении. Количество его экземпляров соответствует числу участников. Дополнительный экземпляр необходим для Регистрационной палаты. Законом предусмотрен следующий перечень документов для дарственной на квартиру в 2019 году.
- Паспорта участников сделки.
- Согласие на сделку родственников и супругов дарителя, являющихся совладельцами квартиры.
- Извлечения их техпаспорта, которые необходимо получить в БТИ.
- Справка о зарегистрированных в квартире жильцах.
- Свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость дарителя.
- Для сделки по доверенности доверенным лицам (представителям) необходимо нотариально оформить как доверенность, так и ее копии.
Оформление дарственной на квартиру через нотариуса
Стоимость оформления договора у нотариуса составляет, в среднем, около 2000р. Имеет смысл потратить эти дополнительные средства в случае, если одаряемый предполагает, что в будущем возможна ситуация, когда даритель или другие лица захотят оспорить сделку. Тогда нотариус, выступающий в роли независимого свидетеля, подтвердит, что действия участников сделки были добровольными и осознанными.
Как подарить квартиру несовершеннолетнему ребенку?
Закон предусматривает, что на несовершеннолетнего ребенка можно оформить дарственную, и для заключения сделки не всегда необходимо его присутствие. Если одаряемому уже есть 14 лет, то договор о дарении подписывает он сам, его законные представители и даритель. Если ребенку еще нет 14 лет, его присутствие на сделке необязательно. За него подпись ставят родители или опекуны, которые распоряжаются недвижимостью до достижения ребенком совершеннолетнего возраста.
Важно! Ни представители ребенка не могут продать квартиру до совершеннолетия одаряемого без согласия опекунского совета. Аналогично, несовершеннолетний владелец жилья не имеет права совершить его продажу без согласия родителей (или опекунов при отсутствии первых) и опекунского совета.
Заключение договора дарения квартиры с родственником
Оформление дарственной на квартиру между родственниками имеет свои особенности. Основное отличие состоит в сумме госпошлины и налога на доход (подаренную квартиру). В случае, если одаряемый приходится дарителю сыном, дочерью или супругом (-ой), сумма пошлины составляет 0,3% от цены на жилье (минимально 300 р.). Для остальных категорий госпошлина составляет 1% (если квартира стоит до 1 млн. р.) и 0,75% плюс 10 тыс. р. при стоимости от 1 до 10 млн. р.
Закон регламентирует, что эти суммы вносит одаряемый, однако по факту оба участника сделки могут участвовать в оплате. Сумма налога для «не родственников» составляет 13% от стоимости подаренной квартиры. Если одаряемый приходится супругом, дочкой или сыном по отношению к дарителю, то этот налог отсутствует.
Помните, что правильно оформленная дарственная на квартиру поможет избежать в будущем спорных моментов и сведет к нулю риск расторжения сделки. Грамотно составить договор поможет наша пошаговая инструкция.
Скачать:
Источник: http://expert-nasledstva.com/kak-oformit-darstvennuyu-na-kvartiru/
