Как делится квартира в ипотеке при разводе | Юридические Советы
Последнее обновление Февраль 2019
Не каждая семья может позволить себе приобрести собственное жилье на заработанные честным трудом и скопленные денежные средства. А потому единственным выходом для них становится приобретение жилья в ипотеку.
На кого бы из супругов не был оформлен договор ипотечного займа, согласно семейному законодательству долг этот ложится на плечи обоих. Так же как и квартира, купленная с использованием ипотечных средств, с момента покупки становится совместной собственностью супругов.
По этой причине вопрос о том, как при разводе делится квартира в ипотеке, ставит в тупик практически каждую распадающуюся семейную пару. По закону всё понятно: и квартира и ипотечный долг делятся между бывшими пополам. А как происходит на практике? Попробуем разобраться.
В последние годы практика выдачи ипотечных займов семейным парам такова, что один из супругов выступает основным заемщиком, а второй – его созаемщиком или поручителем. Сути это не меняет – всё равно они несут солидарное обязательство перед банковской организацией, выдавшей кредит.
Если вы решили расторгнуть брак или уже развелись, об этом обязательно нужно уведомить кредитную организацию. Именно она предложит вам приемлемые варианты раздела квартиры, находящейся в ипотеке, и самого ипотечного долга.
Приемлемые в первую очередь для них. А вот с решением, вынесенным судом или указанным в брачном договоре (мировом соглашении о разделе имущества), она может и не согласиться.
Продать ипотечную квартиру, из вырученных денежных средств погасить кредит, а остальные разделить поровну между супругами
Это почти идеальный вариант, потому что избавляет разводящихся и от необходимости проживать под одной крышей, и от обязательства выплачивать кредит. Но он не всегда осуществим. На это есть несколько причин.
- Во-первых, нужно согласовать продажу с банком, выдавшим кредит, а они не всегда охотно дают на это свое разрешение, ведь ими теряется немалая часть взимаемых с заемщика процентов за пользование кредитом. Но если оба заемщика платежеспособны, то банковская организация может принять такой вариант развития событий и предложить им после реализации жилья использовать вырученные средства на первоначальный взнос для покупки двух отдельных квартир и получение двух новых ипотечных займов.
- Во-вторых, вряд ли удастся найти покупателя, который захочет связываться с покупкой жилья, находящегося в залоге у банка.
- В-третьих, продажей квартиры супругам, скорее всего, придется заниматься сообща, но у редких разводящихся это может вызвать положительные эмоции.
Платежи по кредиту делятся между бывшим мужем и женой поровну, и каждый начинает нести уже не солидарную, а индивидуальную ответственность за погашение ипотечного займа
Бывшие супруги в соответствии с буквой закона на равных остаются собственниками квартиры, но и вместе обязаны гасить долг – только уже каждый свою часть. Это не совсем удобно, особенно, если иного жилья ни у того ни у другого нет и приходится проживать под одной крышей. Встречаются ситуации, когда один из созаемщиков попросту перестает вносить платежи по своей части кредита, потому что:
- не живет в ипотечной квартире и не считает себя обязанным платить за нее
- не платит намеренно, чтобы банк выставил ипотечную квартиру на торги принудительно
- не имеет достаточных для того денежных средств и т.д.
Что касается первого и второго случаев, то супругу, исправно вносящему ипотечные платежи, нужно понимать, что такая ситуация ему в некоторой мере на руку. При условии, что он будет гасить и свою часть кредита и ту, что должен платить бывший супруг, у него есть хороший шанс в дальнейшем претендовать на бОльшую долю в квартире. То есть, вносить платежи в полной мере нужно обязательно, иначе может произойти ситуация, относящаяся ко второму случаю, описанная ниже.
Один из супругов, которому совместное проживание в ипотечной квартире с экс-женой (или мужем) опостылело, может намеренно перестать выплачивать кредит. Рано или поздно это приведет к тому, что банк обратится в суд и получит решение о принудительном изъятии и продаже квартиры в ипотеке. После реализации жилья с аукциона оба бывших могут остаться ни с чем – ведь стоимость ее будет гораздо ниже рыночной, зато это хороший шанс избавиться от семейных уз и совместного быта окончательно.
Сюда же можно отнести подвариант, при котором один из супругов досрочно гасит свою часть ипотечного займа, тогда второй остается единственным заемщиком и уже несет индивидуальную ответственность за его погашение. Тогда становится не очень понятно, как поделить квартиру в ипотеке, какова будет судьба самого жилья. Вернее останется она также в совместной собственности, вот только распорядиться своей долей супруг, досрочно погасивший кредит, не сможет до окончательного снятия с нее обременения.
Нужно учитывать, что при таком варианте банк обязательно и очень тщательно будет проверять платежеспособность обоих супругов. И только убедившись, что оба они реально смогут гасить причитающуюся каждому часть долга, даст согласие на разделение платежей.
Один из супругов отказывается от своих прав на ипотечную квартиру в пользу второго и одновременно освобождается от выплат по кредиту
Этот вариант очень удобен, когда погасить кредит сразу или продать ипотечное жилье не получается, а у отказавшегося супруга есть другая жилплощадь. Банковская организация, выдавшая кредит, может принять такой вариант лишь в том случае, если заемщик, остающийся в единственном лице, будет признан полностью платежеспособным.
Важно знать, что за любое переоформление кредитного договора банковская организация имеет право взимать комиссию за изменение условий в размере от 0,5% до 1% от суммы оставшегося долга, но вообще идет на изменение условий договора с большой неохотой.
Другие варианты
Самый идеальный вариант, который может устроить любую кредитную организацию, и облегчить процедуру раздела квартиры в ипотеке при разводе, это погасить ипотечный заём досрочно. Для этого можно изыскать необходимые денежные средства путем:
- продажи другого дорогостоящего имущества из числа совместно нажитого
- оформить другой кредит на одного из супругов
- продать ипотечную квартиру и т.д.
Нужно быть готовым к тому, что некоторые кредитные организации, узнав о разводе созаемщиков и их желании разделить солидарность по ипотечному займу, могут выдвинуть требование об обязательном досрочном погашении кредита. Это условие может быть заранее предусмотрено в кредитном договоре. Также банки при выдаче займа могут потребовать от заемщиков составления брачного договора во избежание возможных проблем с ипотекой в дальнейшем. И в последнее время это встречается довольно часто.
Встречаются и такие бывшие пары, которые ничего не переоформляют, а продолжают платить кредит после развода на прежних условиях. Это возможно в случаях, когда отношения между экс-супругами не испортились, они продолжают жить в ипотечной квартире вместе либо платят кредит за квартиру, в которой проживает их общий ребенок (дети).
Если есть дети
При разделе квартиры в ипотеке, если есть ребенок, суд может отойти от правила, при котором всё совместно нажитое супругами в браке будет делиться при разводе пополам. Довольно часто встречаются случаи, когда суд оставляет матери с детьми бОльшую долю в квартире, в то время как кредит бывшие супруги продолжают платить в равных долях.
А если у матери есть особые обстоятельства, как то нетрудоспособность по состоянию здоровья, временная нетрудоспособность по беременности или уходу за ребенком и т.д., то ее платеж по кредиту может быть судом даже и уменьшен по отношению к сумме, что будет платить отец. Но возможно это опять же только при согласии кредитной организации.
Нередко для полного или частичного погашения ипотечного кредита используются средства материнского капитала. В этом случае ребенку (или детям) по закону обязательно должны быть выделены доли в ипотечном жилье после снятия с него обременения (см. ипотека с материнским капиталом и выделением долей детям при разводе). Так что доля в жилье у родителя, с которым дети останутся после развода, условно увеличивается еще и за счет этого.
Военная ипотека
При покупке квартиры по военной ипотеке и разводе указанные выше правила и законы действовать не будут. А все потому, что фактически ипотечный кредит гасится денежными средствами, выделяемыми министерством обороны РФ, а не самим военнослужащим и его супругой.
Три основных правила военной ипотеки:
- кредитный договор на покупку жилья может заключить только сам военнослужащий (без участия супруги),
- предельная сумма кредита по военно-ипотечной программе составляет 2350000 рублей,
- военнослужащий будет единоличным владельцем ипотечного жилья,
- он не сможет переоформить кредитный договор в случае раздела жилья.
В случае развода супруги встречаются с массой проблем при разделе такой квартиры. Суды, как правило, выносят решения согласно семейному законодательству и требуют раздела жилья между супругами пополам, однако на практике это почти неосуществимо.
Часто при получении военной ипотеки кредитные организации требуют от заемщика заключения брачного договора, по условиям которого он в случае развода останется единоличным владельцем квартиры и исполнителем обязательств займа. Супруги нередко составляют такой документ ради покупки своего жилья, не задумываясь о возможных последствиях, когда при разводе члены семьи военнослужащего могут остаться без крыши над головой.
Ипотека до брака
Нередки ситуации, когда муж или жена купили в ипотеку квартиру еще до того, как вступили в брак. Однако, ипотечные займы, как правило, долговременны и затратны, и платить кредит впоследствии приходится уже обоим законным супругам из общего кошелька.
Если совместная жизнь не сложилась, то второй супруг не только будет освобожден от ипотечных выплат, но и сможет взыскать с первого, являющегося заемщиком, свою долю денежных средств, направляемых на погашение кредита. И это вполне справедливо, ведь тот остается единоличным собственником ипотечного жилья, купленного до брака, а второй претендовать на него не может.
Еще встречаются ситуации, когда квартира приобретается в ипотеку уже в браке, но на первоначальный взнос использовались средства, полученные одним из супругов от продажи «добрачного» жилья, доставшиеся по наследству или подаренные (то есть его единоличные). При доказательстве данного факта при разводе в суде он вполне может рассчитывать на уменьшение своей доли в ипотечном кредите или на преимущественное право при разделе такого жилья.
В случае развода при наличии квартиры в ипотеке важно еще до обращения в суд и банковскую организацию выбрать оптимальный именно для вас обоих вариант раздела. При наличии веских доводов и аргументов всегда можно попробовать договориться и найти выход, который устроит всех.
Ординарцев Роман Валерьевич
Источник: http://juresovet.ru/kak-delitsya-kvartira-v-ipoteke-pri-razvode-esli-est-rebenok-esli-voennaya-ipoteka/
Как делить ипотечную квартиру при разводе или наследстве: правовые нюансы, продажа ипотечного жилья
На сегодняшний день многие семьи покупают жилье посредством ипотечного кредита, так как не могут себе позволить расплатиться сразу. Но существует определенный недостаток – если супружеская пара решит развестись, то жилье придется делить путем судебного разбирательства.
А все, потому что не так просто разобраться, кому дальше выплачивать кредит и в каком размере. Банки не вносят ясность, утверждая, что квартиру разделить невозможно, так как она в залоге. Опыт показывает, что квартиры делят уже после развода.
1. Деление ипотечной квартиры 2. Упрощение процесса раздела ипотечной квартиры 3. Продажа ипотечного жилья при разводе 4. Если имущество нельзя разделить 5. Что делать, если в жилплощади прописаны дети 6. Сожительство и ипотечный кредит 7. Если одна из сторон отказывается от своих обязательств 8. Раздел военной ипотеки 9. Что учесть до того как брать совместную ипотеку 10. В качестве заключения
Деление ипотечной квартиры
В соответствие со статьей 256 Гражданского кодекса РФ, если ипотека берется в период брака, то ответственность ложится на обоих супругов. Один из них становится заемщиком, а второй – созаемщиком. Этот процесс называется «солидарной собственностью».
Согласно пункту 2 статьи 38 Семейного кодекса РФ, раздел имущества может происходить без лишних проблем, по взаимному согласию. Судебная инстанция лишь выступает посредником в решении вопроса.
В такой ситуации следует подписать еще один договор с банком, в котором указываются условия отдельно для каждого супруга. За переоформление договора об ипотечном кредите придется платить отдельно.
Часто банки назначают комиссию за изменение договора. При этом придется менять страховку. В том случае, когда один из супругов не желает проживать в квартире, то кредит ему выплачивать не нужно. В этой ситуации все права, в совокупности с обязанностью выплаты ипотеки, переходят к другому супругу.
Упрощение процесса раздела ипотечной квартиры
Данный процесс становится проще, если, при составлении брачного договора указать условия раздела имущества при разводе (ст.40 СК).
Но такие договоры составляются очень редко. Поэтому часто семье приходится идти в суд, который разделяет имущество и обязанности. Преимущество будет на стороне того родителя, с которым останется ребенок. Второй супруг может требовать компенсацию.
Продажа ипотечного жилья при разводе
В случае развода можно продать квартиру. Вырученные деньги покрывают кредит. Остаток суммы, в случае его наличия, делится между супругами. Такой вариант возможен только при согласии банка, который предоставил ипотеку.
Также, если есть такая возможность, кредит можно закрыть досрочно, а, после этого жилье продать. Если выплаты банку прекращаются, то он имеет право выставить жилье на продажу (аукцион). Такой вариант развития событий наихудший, поскольку заемщики могут ничего не получить.
Если имущество нельзя разделить
Не во всех случаях у членов семьи равные права на жилплощадь.В случае, когда квартира (или другая недвижимость) была куплена до брака, после развода она остается у того супруга, на чье имя заключен договор. Если один из супругов, во время брака или до него, получил квартиру по наследству или дарственной, то второй супруг не может претендовать на нее.
В процессе приватизации как собственник записывается только один супруг, что дает ему право единолично владеть жилплощадью.
Что делать, если в жилплощади прописаны дети
Интересы детей учитываются в первую очередь. Тут важно знать, является ли несовершеннолетний владельцем жилья. Несовершеннолетние не имеют права распоряжаться имуществом, только владеть.
В случае развода та часть собственности, которая принадлежит ребенку, добавляется к части одного из родителей. Часто, когда муж единственный собственник жилья, суд решает разделить имущество в пользу жены.
Сожительство и ипотечный кредит
Законы семейного права не касаются супругов, которые проживают в фактическом (гражданском) браке. В случае раздела имущества участие в покупке обоих супругов нужно доказать документально через суд.
Стоит отметить, что иногда супруги решают сдавать совместную ипотечную жилплощадь в аренду. С этих денег выплачивается ипотечный кредит. Такое возможно только при разрешении банка.
Если одна из сторон отказывается от своих обязательств
Часто бывает так, что один из супругов отказывается от выплаты своей доли ипотечного кредита. В такой ситуации договор изменяется, а второй супруг становится единственным заемщиком и собственником недвижимости.
Когда один из супругов не платит по кредиту в период от трех месяцев, но не отказывается от своей части жилплощади, проблему можно решить двумя способами:
- погашение кредита одной стороной;
- продажа недвижимости банком. Полученные деньги идут на погашение кредита.
Раздел военной ипотеки
Процесс раздела жилплощади, полученной по военному ипотечному кредиту, отличается от обычного. В таком случае обязанности по выплате ложатся на Министерство обороны.
Договор оформляется на военного единолично, второй супруг и дети не имеют отношения к договору. Переоформить такую сделку невозможно даже для раздела имущества. Все обязанности возлагаются только на военнослужащего.
Что учесть до того как брать совместную ипотеку
Всегда нужно учитывать последствия того или иного решения. Риск заключается в том, что чаще всего, каждый супруг остается созаемщиком, вне зависимости от прав на недвижимость.
Если один из супругов стал полным собственником квартиры, второму, скорее всего, придется продолжать вносить выплаты по кредиту.
Следует составить специальное соглашение, которое будет учитывать подобные обстоятельства.
Нужно учесть:
- кому останется жилье;
- как оно будет поделено;
- какая будет компенсация второму супругу;
- кто должен будет вносить выплаты по ипотечному кредиту.
Такой договор подтверждается нотариально. В ином случае он не имеет никакой правовой силы.
Следует составить договор и с банком, прописать, что будет с ипотекой и недвижимостью при разводе. Часто банки согласны учесть документально.
В качестве заключения
Зачастую, беря ипотечный кредит, супружеские пары не учитывают вероятность развода. Такое отношение к делу приводит к судебным разбирательства.
Из-за того что не было составлено специальное соглашение, один из супругов остается в неприятном положении: может лишиться собственности, но, при этом, будет обязан продолжать вносить выплаты по ипотечному кредиту. Ситуация осложняется, если в квартире прописаны дети или они являются совладельцами недвижимости.
(409 голос., 4,52 из 5)
Загрузка…
Источник: https://pravo.moe/ipotechnaya-kvartira-pri-razvode-i-nasledstve-kak-delit-nedvizhimost/
Ипотечная квартира при разводе: как разделить ипотеку, если супруги разводятся
Ни одна пара, вступая в брак, не планирует разводиться. Новоиспеченные супруги строят совместную жизнь, приобретают имущество, улучшают жилищные условия. Наиболее популярным методом покупки нового жилья является ипотека. Как правило, ипотечные кредиты выдаются на очень долгий срок. И если брак не выдерживает проверку временем, часто случается так, что разводящаяся пара еще не выплатила банку причитающееся. Как разделить квартиру в ипотеке при разводе, и можно ли это вообще сделать? Кому придется выплачивать оставшуюся часть кредита? Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в нашей статье.
Чья квартира – наша или банка
проблема – ипотечная квартира не является обычным совместно нажитым имуществом, которое можно поделить, просто заключив договор или обратившись в суд.
Купленная в кредит квартира находится под банковским обременением. Важно понимать, что квартира фактически принадлежит не банку (как это иногда трактуется не разбирающимися в вопросе людьми), а супружеской паре и находится в совместной собственности мужа и жены.
Следовательно, на такую квартиру распространяются правила раздела, регламентированные Гражданским кодексом и Семейным кодексом РФ. Разводящиеся супруги имеют право поделить квартиру. При этом федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ФЗ №102 от 16.07.1998) допускает установку ипотеки и на такое, разделяемое имущество.
По умолчанию квартира, в том числе и ипотечная, делится пополам, если только сами муж и жена не решат поделить ее иным образом (такое право у них по закону есть).
Если делить ипотечную квартиру при разводе планируется не в равных долях, это необходимо закрепить соглашением.
Что же касается самих кредитных обязательств, они также являются общими для семейной пары. А значит, при разводе оба супруга сохраняют долговые обязательства перед банком.
Решили развестись – идите в банк
Итак, налицо нелюбовный треугольник, две стороны которого – это разводящиеся супруги, а третья – банк, выдававший семейной паре ипотечный кредит. Помимо того, что супруги должны банку деньги, купленная в ипотеку квартира, как правило, находится у банка в залоге.
Это означает, что любые операции с ипотечной недвижимостью – реализация квартиры, распределение долговых обязательств (раздел долга или его полный перевод на одного из супругов) – могут проводиться исключительно с ведома и согласия банка. Статья 391 Гражданского кодекса РФ не допускает перевод долга по кредиту на одного из супругов. В такой ситуации разводящиеся супруги, обычно являющиеся созаемщиками, обращаются в банк с просьбой о внесении изменений в кредитный договор.
Но банки идут на такой шаг крайне неохотно, как и на раздел ипотечных квартир и кредитов и через суд. Почему это происходит? Дело в том, что по условиям стандартного договора об ипотечном кредитовании, банки вправе требовать полной или частичной уплаты долга как от одного из должников, так и от обоих. Позиция банка такова, что спор между супругами и даже их развод – это не повод вносить в договор существенные изменения. Как же разрешить возникшие разногласия и прийти к компромиссу?
Делим долги: по соглашению или по суду
Супруги, независимо от того, находятся ли они в браке или в процессе развода, вправе заключить добровольное двустороннее соглашение о том, кто именно из них будет выплачивать долг банку.
Такое соглашение, оформленное в соответствии со всеми требованиями закона и заверенное нотариусом, избавляет разводящуюся пару от необходимости решать вопрос в судебном порядке.
В противном случае, если такого документа у семейной пары нет, и если муж и жена никак не могут прийти к соглашению, вопрос необходимо решать в суде. В этом случае один из супругов обращается в суд с иском о прекращении права совместной собственности на квартиру. Истец не требует разделить ипотечный кредит, следовательно, согласия банка на удовлетворение такого иска не требуется.
Ведь все важные для банка моменты кредитного договора остаются неизменными. Квартира как была, так и остается в залоге у финансовой организации, должники по кредиту – те же самые, никаких изменений в договор стороны не вносят. Впрочем, супругам стоит внимательно перечитать кредитный договор – возможно, в нем прописан пункт об информировании банка о любых важных изменениях в жизни заемщиков. К таким изменениям обычно относят смену или потерю работы, перемену места жительства, а также появление в семье детей. В таком случае, банк необходимо уведомить о предстоящем разводе.
Как из одного кредитного договора сделать два
Итак, после того, как по суду произошел раздел квартиры в ипотеке, супруги могут обратиться в банк с заявлением о переводе или разделе долга и внесении соответствующих изменений в кредитный договор. Как уже говорилось, банки не всегда идут навстречу заявителям в таком вопросе.
Однако если паре повезло, и банк согласился, результатов обращения может стать либо переоформление кредитного договора на одного из супругов, либо его превращение в два отдельных кредитных договора, по которым каждый супруг будет выплачивать банку свою часть долга. Обычно долг делится поровну.
Важно помнить, что банк может удержать с заявителей комиссию, составляющую от 0,5% до 1% от суммы задолженности. То есть, если семейной паре оставалось выплатить банку 1 миллион рублей, то для внесения изменений ей сначала придется заплатить от 5 000 до 10 000 рублей.
Важно понимать, что прежде чем дать согласие на изменение кредитного договора или его переформатирование в два новых договора, банк обязательно проверить финансовую благонадежность и платежеспособность каждого потенциального должника. Согласие на раздел кредита банк даст, только убедившись, что доход каждого отдельно взятого супруга позволит выполнить новые финансовые обязательства.
Еще один примечательный нюанс: согласно уже упоминавшемуся федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» раздел квартиры невозможен, если он противоречит назначению недвижимости. Проще говоря, если квартира однокомнатная, поделить ее не получится. Ведь тогда у кого-то из супругов останется в собственности комната, а у второго ее не будет – то есть не будет собственно жилья.
Во всех остальных случаях доли в квартире выделяются супругам, и они начинают выплачивать долги – каждый за свою долю квартиры. Конечно, бывают ситуации, когда и после развода муж и жена вынуждены жить вместе, поскольку ни у одного из них нет «запасной» недвижимости, куда можно переехать, чтобы не видеться с бывшим супругом. На практике же разведенные семейные пары стараются разъехаться побыстрее.
По-человечески это легко понять, но при разъезде возникает другой риск. Если один из супругов остался в ипотечной квартире, а второй переехал в иное, принадлежащее лично ему жилье, либо снял квартиру, то у уехавшего может пропасть желание выплачивать ипотечные взносы – ведь фактически он уже не пользуется жилплощадью, за которую платит.
Либо, что тоже бывает нередко, такой супруг может потерять работу или перейти на менее высокооплачиваемую. Что произойдет в этом случае? Либо оставшийся в прежней квартире супруг начнет платить за двоих (для этого надо, как минимум, быть в курсе того, что второй супруг перестал платить), либо банк через суд добьется продажи жилья с торгов. Все это верно для ситуации, когда банк пошел на раздел долга по ипотечному кредиту.
Если же долг по кредиту полностью переводится на одного из разводящихся супругов, то второй должен оформить письменный отказ от кредитных обязательств. Этот отказ в обязательном порядке должен быть заверен нотариусом.
Одновременно написавший отказ супруг лишается и всех прав на квартиру. При этом, естественно, банк должен дать согласие на такой шаг. Для того чтобы кредиторы были сговорчивее, тот из супругов, кто принимает на себя все долговые обязательства, должен быть достаточно платежеспособным (платежеспособность проверяется банком).
Когда банк не хочет договариваться
Итак, банк отказался идти навстречу заявителям. Это легко объяснить. Как сокращение числа плательщиков по одному кредиту, так и увеличение числа кредитов, значительно повышают риски банка.
Проще говоря, если оставить все как есть, то у банка есть шансы взыскать долги со второго плательщика, если первый перестал выполнять свои обязательства и исчез.
Если же по одному кредиту остается только один плательщик, то стоит ему перестать вносить ежемесячный платеж – и банк гарантированно теряет деньги. Если же на месте одного кредита возникли два новых с единственным плательщиком в каждом – то опять же каждый из них может перестать платить, а банку придется разыскивать именно этих конкретных людей вместо того, чтобы спокойно взыскать задолженность с созаемщика.
В случае отказа банка, у супругов по большому счету нет особого выбора. Долг надо возвращать.
Другое дело, что есть несколько вариантов возврата – либо разведенная пара продолжит выплачивать ипотечный кредит в обычном режиме, либо она найдет сумму, достаточную для досрочного погашения долга. После этого можно реализовать купленную в ипотеку квартиру, у которой теперь уже не будет банковского обременения, и поделить вырученные деньги.
Кроме того, супружеская пара может заручиться согласием банка и реализовать ипотечную квартиру (с последующей выплатой остаточной задолженности банку). Ну и, наконец, экс-супруги всегда могут попробовать обжаловать действия банка в суде. Так или иначе, разводящейся паре, в каких бы отношениях ни находились муж и жена, придется договариваться друг с другом относительно погашения общего кредита. Иначе жилплощадь легко потерять безвозвратно, да дополнительно еще и навлечь на себя серьезные проблемы с законом.
Когда нужно продавать
Стоит сказать, что оптимальным вариантом очень часто является именно продажа квартиры с последующим погашением долга и дележом оставшейся суммы. У этого варианта есть сразу несколько «узких» мест. Во-первых, найти покупателя, желающего приобрести квартиру, за которую недовыплачен кредит, крайне нелегко – любой человек предпочитает покупать недвижимость без обременения.
Это, как правило, заставляет продавцов снижать цену на жилье и продавать его не по рыночной стоимости. Во-вторых, самим супругам бывает нелегко принять такое решение – ведь за квартиру платились немалые деньги, да и далеко не у каждого есть на примете альтернативное жилье, куда можно сразу съехать. Да и банк может не согласиться на такую сделку.
Второй вариант – досрочное погашение кредита. Проблема здесь только одна – найти сумму (как правило, достаточно большую). Но зато в этом случае разводящимся супругам не придется вести долгие и, возможно, безрезультатные переговоры с банком. Более того, банк может и сам настоять на досрочном погашении кредита, узнав о разводе созаемщиков (для этого в договоре должен быть прописан соответствующий пункт).
Третий вариант – наиболее, если можно так выразиться, джентльменский. Супруги ничего не меняют в существующем порядке вещей и продолжают выплачивать ипотеку, как платили. Для пары, сохраняющей хорошие, доверительные отношения и после расторжения брака, этот способ вполне может подойти.
Если заемщик один
Все вышесказанное относится к случаям, когда ипотечное жилье приобреталось супругами-созаемщиками в период брака. Но бывают ситуации, когда ипотечную квартиру покупал один из супругов еще до свадьбы.
В этом случае при разводе все долговые обязательства лягут именно на него. Если плательщик все время гасил и продолжает гасить ипотеку исключительно за свой личный счет, то второй супруг ни имеет никаких прав на эту квартиру.
Если же для оплаты использовались совместные средства, то второй супруг имеет право претендовать на долю квартиры. Правда, он может и отказаться от претензий – в этом случае не оформлявший кредит супруг может быть официально освобожден от платежей, более того, можно попробовать вернуть и уже уплаченные средства.
Любые потенциальные конфликты вокруг ипотечного жилья и уплаты взносов за него можно предотвратить, если старательно прописать все возможные ситуации в брачном договоре.
Например, при вступлении в брак собственник квартиры, взятой в ипотеку до брака, может уведомить банк о своей свадьбе и сделать супруга созаемщиком по уже действующему кредиту. Но если брачный договор не был заключен, то при разводе супругам придется использовать один из вышеперечисленных вариантов решения проблемы.
Источник: https://easy-divorce.legal/imuschestvo/razdelit-kvartiru-v-ipoteke.html
Как разделить квартиру в ипотеке при разводе, если есть дети
Как разделить квартиру в ипотеке при разводе, если есть детиСредня оценка 5 от 3 пользователей
Расторжение брака редко проходит без имущественных споров. Вчера еще любящие муж и жена после расставания могут начать борьбу за обладание квадратными метрами, машинами и даже кухонной утварью. В данной статье рассмотрим, как делится ипотека при разводе при наличии детей. Этот вопрос в целом регулируется нормами Семейного и Гражданского Кодекса, а также рядом Федеральных законов и подзаконных актов.
Может ли банк быть против
Раздел имущества при разводе – дело очень хлопотное, особенно если в семье имеются несовершеннолетние дети. Если при этом приходится делить квартиру в ипотеке в 2019 году, то количество проблем может значительно возрасти.
Рассмотрим стандартную ситуацию, когда ипотечный кредит оформлен в период существования семьи и погашался за счет общих средств, но на момент развода долг по нему до конца не выплачен. В таком случае дальнейшее развитие событий во многом будет зависеть от того, какую позицию займет банк, от условий кредитного договора и множества сопутствующих нюансов.
Если до полного погашения остается небольшая часть общей суммы, то сторонам наверняка предложат погасить кредит досрочно. Если это невозможно, то, как вариант, поступит предложение о выставлении квартиры на торги с целью погашения остатка по долгу. Если от вырученной суммы после расчетов с банком останется какая-то часть, то ее разделят в равных долях между супругами, наличие детей при этом не учитывается.
На самом деле банки давно пытаются подстраховаться и все моменты, связанные с разделом квартиры в ипотеке, сразу прописывают в условиях кредитного договора. Например, там может быть зафиксирована возможность раздела остатка по долгу между мужем и женой так, чтобы в дальнейшем каждый отвечал за свои выплаты. А по их завершении квартира уже делится в двух долях, не учитывая детей.
Ситуация осложняется для всех сторон, если для ипотечных взносов был использован материнский капитал. По идее такая квартира должна быть поделена в равных долях между всеми членами семьи, включая детей. Но пока ипотечный кредит не погашен, жилье считается залогом и распоряжаться им супруги не могут. Вариант с выставлением квартиры на торги в таком случае не пройдет, т.к. контролирующие органы (например, комитет по делам несовершеннолетних) не дадут на это разрешение. Поэтому в любом случае банк предложит супругам погасить кредит, а по завершении выделить каждому его долю в квартире.
Если банк совместно со своими клиентами попытается обойти этот запрет, то сделку признают ничтожной, а материнский капитал будет возвращен в бюджет.
Взаимная договоренность
Одним из наилучших выходов для бывших супругов в такой ситуации может стать Соглашение о разделе имущества (ст.38 СК РФ). Данный документ составляют как в браке, так и после развода. В него вносится вся основная информация относительно объектов, которые должны быть поделены (речь идет только о совместно нажитом имуществе, личная собственность здесь не фиксируется).
На нашем сайте вы можете скачать образец соглашения о разделе имущества супругов для правильного заполнения.
По поводу ипотечной квартиры в соглашение можно внести условия, по которым жилье вместе с остатком по долгу перейдет к одной из сторон, а второй будет выплачена компенсация. Кроме того, в документ допустимо включить пункт относительно выделения долей в квартире детям.
Если в ипотечную квартиру был вложен материнский капитал, то поделить ее на двоих даже по взаимному соглашению не получится. Такой документ будет признан ничтожным. А квартира все равно будет разделена в равных долях между супругами и детьми.
Часто в интернете можно встретить информацию, что нотариальное заверение для соглашения не обязательно. Это не соответствует букве закона. Семейным Кодексом дается прямое указание, что такой документ должен быть заверен нотариусом.
Раздел через суд
Редко какой паре удается прийти к обоюдному решению относительно раздела имущества. Большинство предпочитает обратиться в суд. При рассмотрении дела будет принято во внимание множество факторов. Например, наличие брачного договора, способ и сроки оформления ипотеки и пр. Если никаких договоренностей между супругами не существует, то судья будет отталкиваться от буквы закона. В первую очередь от СК РФ (ст. 34), где закреплено, что все имущество, нажитое супругами в период брачных отношений, является их совместным имуществом.
Это значит, что для судьи будет неважно, на кого оформлялся кредитный договор или количество несовершеннолетних детей в семье. Ипотечная квартира будет поделена между двумя сторонами в равных долях.
Тут можно скачать образец искового заявления в суд о разделе ипотечной квартиры с примером заполнения.
Сложнее всего, если долг по ипотеке еще не выплачен. Судья не имеет права принять решение о разделе кредитных выплат без согласия банка. Также он не может потребовать выделения долей в квартире для несовершеннолетних детей, если изначально этот вопрос не был урегулирован соглашением о разделе. За исключением случаев использования материнского капитала.
Права детей
Стандартная ипотечная квартира при разводе, если она была приобретена в период существования брака, делится только между бывшими супругами в равных долях. Для многих такая постановка означает, что права детей после расторжения брака не защищены. Увы, СК РФ определяет, что совместно нажитое имущество является собственностью только мужа и жены, а на детей не делится. Причем для суда не имеет значения, достигли дети совершеннолетия или нет. Хотя некоторые преимущества при разделе получает тот супруг, с которым остаются проживать дети после развода.
Когда квартира делится на детей
Семьям с двумя несовершеннолетними детьми полагается выплата материнского капитала. И если он использовался в качестве первоначального взноса при оформлении ипотеки или для последующих выплат, то квартиру разделят в равных долях между всеми членами семьи.
Должен ли раздел ипотеки учитывать интересы детей? Кроме того, если в качестве средства погашения кредита использовалось имущество, принадлежащее ребенку, то ему должна быть выделена доля в ипотечной квартире сообразно внесенной части. Например, у семьи имеется еще недвижимость, в которой часть принадлежит ребенку. Ее продают, чтобы выплатить ипотечный кредит.
В таком случае речь идет о реализации личных имущественных прав гражданина независимо от его статуса в семье.
Квартира куплена до брака
Определенные сложности могут возникнуть при разводе супругов, когда приходится делить квартиру, которая была оформлена в ипотеку до брака. Если лицо, на которое она оформлялась, расплатилось по долгам и вступило в права собственности до свадьбы, то никаких разночтений относительно судьбы квартиры в дальнейшем не будет. В данном случае жилище принадлежит только тому, кто оформлял ипотеку. Наличие детей в этом случае никакой роли не сыграет.
Сложнее разделить ипотеку при разводе в 2019 году, если договор с банком оформлялся до брака, а выплаты (хотя бы частично) производились уже при совместном законном проживании. В таком случае квартира будет считаться совместно нажитым имуществом (или ее часть). И делиться между супругами будет, исходя именно из этой правовой особенности.
Это значит, что квартира будет разделена или в равных двух долях, или достанется тому, на кого оформлялась, а второй супруг получит денежную компенсацию за вносимые им средства. Т.е. на детей квартиру делить не будут. За исключением случаев привлечения материнского капитала и личных финансовых средств ребенка.
Но даже в ситуациях, когда квартира признается собственностью только одного супруга, судебные и контролирующие органы следят, чтобы права несовершеннолетних детей не ущемлялись. Это значит, что ребенку может быть позволено проживать в указанной квартире до своего совершеннолетия вместе со своим основным опекуном (чаще всего это мать). Но такое решение судья выносит только при условии, что у матери нет собственного равноценного по удобству жилья, куда она с ребенком может переехать после развода.
Квартира куплена по военной ипотеке
Свои особенности есть и у раздела ипотечной квартиры, оформленной согласно ФЗ № 117 о НИС для военнослужащих. Если квартира взята в военную ипотеку, то долг перед банком за нее должно погасить государство. Если именно оно целиком расплачивается за такое жилье, то впоследствии квартира может быть собственностью только того военнослужащего, на которого оформлялась. Данную жилплощадь поделить нельзя даже при наличии детей.
Если для погашения такого кредита использовались частично средства из семейного бюджета, то такую квартиру могут признать совместно нажитым имуществом и разделить, исходя из этого по закону, т.е. на двоих супругов без учета детей.
При условии, что для выплат по кредиту использовался материнский капитал, жилье, полученное по военной ипотеке, должно быть поделено в равных долях между всеми членами семьи.
Был заключен брачный договор
Супруги могут проявить дальновидность и урегулировать основные имущественные вопросы до заключения брака или во время его существования. Сделать это допустимо с помощью брачного договора (ст. 40-43 СК РФ). В документе стороны могут прописать взаимные обязательства и установить право собственности на недвижимое имущество. Даже на то, которое пока не приобретено, что очень актуально для ипотечных квартир, которые до погашения кредита остаются в залоге у банка.
Разделение долей квартиры взятой в ипотеку если есть несовершеннолетние дети.
Т.е. здесь возможно зафиксировать, что жилплощадь будет принадлежать только одному из супругов или будет поделена в определенных долях, или станет собственностью совместного ребенка и пр. Главное, чтобы условия договора не вступали в противоречие с основными российскими законами. Если в ипотечную квартиру вложены деньги из материнского капитала, а в брачном договоре прописано, что она сохраняется за одним из супругов, то такой документ будет признан недействительным (ст. 44 СК РФ).
Судебная практика
При разделе ипотечной квартиры, по которой еще не выплачен долг, определяющим может стать решение банка.
- Гр-ка Иванова обратилась в суд с требованием исключить своего мужа из числа заемщиков по договору. Причем, представив для этого согласие бывшего супруга в пользу бывшей жены и общего ребенка и документы, подтверждающие, что именно она погашала текущие кредитные платежи. Однако, банк выступил против такого решения, аргументируя это тем, что официальная заработная плата гр-ки Ивановой ниже, чем требуется условиями кредитного договора.
- Гр-н Семенов обратился в суд с иском о признании квартиры его личной собственностью. В деле указывалось, что гражданин оформил ипотеку на сумму 3 млн руб. до вступления в брак. До свадьбы им был погашен долг в размере 2 млн 100 тыс. руб. Остаток был выплачен уже в браке и частично для этого использовался материнский капитал. Судья принял решение разделить квартиру в равных долях между бывшими супругами и двумя детьми.
При разделе ипотечных квартир, если в выплатах был задействован материнский капитал, судьи выносят однозначное решение о выделение долей.
Советы юриста
Ипотека при разводе сама по себе может представлять непростую проблему. А при наличии детей раздел ипотечной квартиры становится особенно затруднительным. Если и не с юридической, то с этической точки зрения.
Чтобы избежать подобных ситуаций, желательно озаботиться вопросом защиты интересов детей до развода. И здесь самым действенным способом будет брачный контракт или соглашение о разделе. Причем брачный договор предпочтительней, т.к. позволяет установить возможного владельца еще до того, как имущество будет приобретено. В соглашении же можно разделить только недвижимость, которой семья уже владеет.
Если лицо видит, что в сделке ущемляются права ребенка, то оно может обратиться за помощью в любой контролирующий орган. Это может быть Прокуратура, комитет по делам несовершеннолетних и пр.
В российской судебной практике великое множество дел, связанных с разделом ипотечных квартир после развода. Родители всегда должны быть готовы отстаивать интересы своего ребенка в подобных ситуациях. А для этого надлежит ознакомиться хотя бы с законодательным минимумом или обратиться за помощью к профессиональному юристу.
Источник: https://razdel-imushhestva.org/ipoteka/esli-est-deti.html
