Как правильно продать квартиру по ипотеке?

В этой статье:

5 способов продать квартиру в ипотеке Сбербанка в 2026 году

В сложной финансовой ситуации или при желании улучшить жилищные условия, заемщик может продать свою квартиру, находящуюся в залоге у банка. Для проведения официальной сделки необходимо получить согласие кредитора, а после погашения задолженности, снять обременение с недвижимости и передать права собственности покупателю.

Существует 5 основных способов, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, каждый из которых, имеет свои преимущества и недостатки.

Причины продажи ипотечной недвижимости

Продать квартиру, находящуюся в ипотеке, не прочь некоторые категории заемщиков, причин этому несколько:

Сложности с выплатой займа. Из-за сокращения, увольнения, потери трудоспособности или иных непредвиденных обстоятельств должник не может в полной мере рассчитаться по кредитным обязательствам.
Покупка новой квартиры. С появлением второго/третьего малыша семья нуждается в более просторной жилплощади или финансовые возможности позволяют приобрести недвижимость в другом районе города.
Обстоятельства внутрисемейного или бытового характера (свадьба, развод, конфликты с соседями, иные причины — могут вынудить людей продать квартиру).

Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка

В соответствии с Федеральным Законом № 102 и ГК РФ заемщик вправе перепродать ипотечную квартиру Сбербанка, но только при его согласии. По договору, залогодержателем является кредитор, а так как он заинтересован в ликвидности объекта, то обязан быть в курсе любых сделок с недвижимостью.

Оформить согласие можно после объяснения причин, приведших к необходимости продажи объекта залога. Если банк примет указанные обстоятельства, официальное ходатайство будет одобрено.

Юридические нюансы продажи ипотечной недвижимости

Согласно ФЗ № 102 «Об Ипотеке» и ГК РФ, заемщик имеет право использовать приобретенную квартиру по своему назначению, но распоряжаться ею только с согласия залогодержателя. При несоблюдении требования, клиента обвинят в нарушении условий ипотечного кредитования.

Тайно продать ипотечную квартиру не получится, покупатель не сможет зарегистрировать ее в Росреестре из-за обременения.

Отношение банковской организации к продаже ипотечной недвижимости

Банки заинтересованы в своевременном погашении кредитов. Поэтому при возникновении у заемщика желания продать ипотечную квартиру, они пойдут навстречу.

Сбербанк разрешает реализовать недвижимость, которая находится у него в залоге, и помогает в осуществлении сделки.

Нужно ли согласовывать продажу ипотечного жилья с банком

Согласовывать продажу ипотечной недвижимости нужно всегда, кроме случаев, когда покупатель погашает всю задолженность.

Если в кредитном договоре прописана возможность реализации жилья, передаваемого в залог, то банк не имеет права препятствовать сделке. В иных обстоятельствах, решение зависит от причин, указанных в заявлении.

Кредитор может отказать заемщику, решившему продать ипотечную квартиру, в связи с утратой ожидаемой прибыли от выплаты процентов.

Как получить разрешение на продажу жилья с непогашенной ипотекой

Получить разрешение на продажу квартиры, находящейся в залоге у Сбербанка, может каждый заемщик, если иное не прописано в кредитном договоре. Заявление необходимо подать в отделение учреждения, указав объективные причины. Ответ кредитора будет зависеть от способа реализации недвижимости, срока выплаты процентов.

Для увеличения шансов на положительное решение, продавцу нужно найти клиента, который реально готов купить квартиру за наличные или оформить ипотеку в Сбербанке. Кандидатура будущего владельца рассматривается кредитором, но при несоответствии требованиям, в продаже будет отказано.

Способы продажи ипотечного жилья

Без договора продажа квартиры невозможна. Процедура начинается с обязательного посещения банка для определения приемлемого варианта реализации ипотечной недвижимости.

Досрочная оплата ипотеки покупателем

Способ предполагает внесение задатка от покупателя для погашения ссудной задолженности с дальнейшим снятием обременения. Остаток средств продавцу перечисляется после перехода права собственности.

Важно! При отсутствии нотариального заверения, владелец квартиры может отказаться от сделки, не вернув задаток, поэтому второй стороне необходимо защитить свои интересы.

Продажа квартиры с погашением ипотеки

Существует еще один способ, позволяющий продать квартиру, взятую в ипотеку в Сбере. В этом случае кредитор выступает в роли получателя задатка, а во время сделки используются депозитарные ячейки: первая — для банка, а вторая — для продавца.

Из минусов можно выделить только то, что сделку контролирует банк, и сроки проведения зависят от него. При срочной продаже — это неудобно.

Продажа жилья вместе с ипотечным долгом

Схема, предполагающая передачу прав собственности на квартиру вместе с кредитными обязательствами. Подходит тем, у кого недостаточно средств на покупку жилья .

Продать дом/квартиру в ипотеке с долгами довольно сложно, поэтому сделка оформляется агентствами недвижимости, аккредитованных банком.

Продажа ипотечной недвижимости Сбербанком

Четвертая схема. Используется только при наличии серьезных просрочек или при условии, что заемщик уведомил кредитора о невозможности оплачивать ссуду. Продать квартиру банк может с торгов на специализированных интернет-площадках.

Покупать недвижимость, которая находится в залоге, можно по цене ниже рыночной. Банку важно вернуть выданный займ, не учитывая интересы продавца.

Почему жилье попадает под арест

Основной причиной ареста является несвоевременное исполнение кредитных обязательств владельцем квартиры. Если сумма долга по ипотеке приближена к стоимости недвижимости, то банк может потребовать наложение санкции.

Иные причины:

Жилье выступает предметом споров по завещанию, и до разрешения конфликта квартира будет арестована.
Владелец недвижимости имеет задолженность по налогам.
Собственность заложена в ломбарде.

Принципы аукциона Сбербанка

Сбербанк соблюдает нормы законодательства на каждом этапе торгов. Он предлагает своим пользователям удобный, простой интерфейс, понятный функционал и доступные тарифные планы. С помощью сервиса возможно выкупить квартиру в залоге в любом субъекте РФ на условиях абсолютной анонимности.

Где проводятся торги

Торги осуществляются на официальной интернет-площадке Сбербанка.

Плюсы и минусы аукциона

Преимущества приобретения квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка, через аукцион:

Быстрая продажа недвижимости с передачей прав собственности.
Приобрести жилье можно с хорошей скидкой.
Спрос объекта продажи отражается в системе.

Недостатки:

На торгах стоимость квартиры может существенно возрасти.
Оформить кредит или ипотеку на покупку лота невозможно.
Только при постоянном контроле рынка недвижимости можно провести выгодную сделку.
На каждые торги нужно оформлять заявки.
При излишнем азарте можно превысить имеющийся лимит средств.

Продажа жилья в ипотеку другого банка

Существует два варианта продажи квартиры в ипотеку клиенту другого банка:

Процедура двойного обременения. Первичный кредитор разрешает второму банку наложить обременение.
Полное погашение ссудной задолженности за счет личных средств покупателя с последующим снятием закладной.

Самое главное — убедить банк в безопасности сделки.

Пакет документов для продажи

Документы для осуществления сделки:

паспорта обеих сторон;
справка, подтверждающая платёжеспособность покупателя;
договор купли-продажи;
справка об отсутствии долга по ссудному счету;
закладная по ипотеке;
документ о зачислении средств в счет долга за недвижимость;
выписка о снятии обременения.

Этапы продажи ипотечного жилья

Каждый способ предусматривает особый порядок продажи квартиры в ипотеке.

Этапы досрочной выплаты ссуды:

Заемщик получает согласие Сбербанка на продажу обремененной квартиры.
Банк определяет остаток задолженности по ипотеке.
С покупателем составляется предварительный договор купли-продажи и заверяется у нотариуса.
Продавец выписывает зарегистрированных жильцов из квартиры.
Должник погашает ссуду полученным задатком и снимает обременение.
Обе стороны подписывают договор и регистрируют переход права собственности в регистрационной палате.
Покупатель передает оставшиеся средства продавцу.

Процедура продажи квартиры с погашением ипотеки:

Банк одобряет перепродажу недвижимости и определяет оставшуюся сумму задолженности.
Покупатель в первую депозитарную ячейку вносит сумму, равную невыплаченной ипотеке. Во вторую — остаток для продавца.
Стороны подписывают договор и подтверждают сделку в Росреестре.
После регистрации прав собственности, залоговое обязательство переходит к покупателю, а предыдущий владелец получает доступ к первой ячейке.
После погашения долга, бывшему владельцу выдают погашенную закладную на жилье, которую необходимо направить в МФЦ для получения выписки из ЕГРН об отсутствии обременения.
Продавец получает средства из второй ячейки.

Этапы продажи квартиры совместно с кредитными обязательствами:

Заемщик подает заявление в банк на продажу ипотечной недвижимости.
Самостоятельно или по рекомендации банка клиент находит покупателя, готового оформить недвижимость в ипотеку. Первый взнос должен быть не менее суммы задолженности по ипотеке.
Обе стороны заключают у нотариуса договор задатка.
Покупатель передает первый взнос (задаток) продавцу или банку для погашения задолженности по займу.
В МФЦ владелец квартиры снимает с нее обременение и получает выписку из ЕГРН.
Покупатель и продавец собирают требуемые документы и передают в Сбербанк.
Будущим владельцем квартиры заказывается ее оценка.
Обе стороны сделки подписывают договор купли-продажи, регистрируют переход прав собственности.
Покупатель перечисляет оставшуюся сумму.

Этапы оформления продажи недвижимости Сбербанком:

Заемщик получает одобрение кредитора на продажу недвижимости и подписывает согласие на реализацию объекта.
После оценки банк выставляет квартиру на торги. Во время продажи цена может снижаться без уведомления владельца.
Открываются две депозитные ячейки, первая — для банка, вторая — для продавца.
Обе стороны заключают договор купли-продажи.
Банк направляет документы в Росреестр для снятия обременения и получает средства т первой ячейки.
После регистрации перехода прав собственности продавец получает остаток денег.

Нюансы продажи жилья с обременением

Продажа недвижимости, находящейся в залоге у банка возможна и официально разрешена законом. Однако, в некоторых случаях процедура имеет свои особенности.

По программе «Военная ипотека»

По договору на военную ипотеку квартира находится в залоге у банка и государства. Продать ее можно, если полностью выплатить долг, или после переуступки прав вместе с долговыми обязательства третьему лицу без снятия обременения.

Покупателем квартиры может стать любой гражданин.

По программе «Ипотека плюс материнский капитал»

Продать квартиру, купленную с помощью средств материнского капитала, сложно. Трудности связаны с некоторыми нюансами:

нужно убедить органы опеки и попечительства, что права детей не будут ущемлены в будущем, и получить от них согласие;
владельцы квартиры могут продать ее, только при условии, что приобретут новую, направят деньги на постройку дома или разместят вырученные средства на вкладе для детей;

Порядок сделки:

Получение согласия органов опеки и попечительства, и Сбербанка.
Поиск покупателя и заключение договора купли-продажи.
Получение задатка в сумме, равной остатку ссудной задолженности.
Снятие обременения с недвижимости.
Получение остатка средств от покупателя.

Важно! Оспорить и обойти запрет на продажу квартиры со стороны органов попечительства невозможно.

При наличии несовершеннолетних

В том случае, если одним из владельцев квартиры является гражданин, не достигший 18 лет, необходимо письменное согласие органов опеки и попечительства.

Уполномоченное лицо должно убедиться в том, что права ребенка не нарушены и будущие жилищные условия соответствуют санитарно-техническим нормам. Сотрудники службы выезжают по адресу новой и старой квартир, проводят оценку и составляют отчет.

Сделка, в которой участвуют дети — риск для покупателя. В будущем, в судебном порядке истцы могут доказать, что права несовершеннолетних были нарушены.

Источник: https://domclick.info/prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka/

Как продать квартиру в ипотеку в 2026 году

Несмотря на то, что в последние годы наблюдается рост ипотечного кредитования, сделки с привлечением банковского займа до сих пор вызывают у многих граждан опасения. В основном, это касается вторичного жилья, когда покупатель-ипотечник до сих пор рискует столкнуться с недоверием и нежеланием продавца заключать сделку.

Учитывая низкую платежеспособность населения и сегодняшние цены на недвижимость, покупатели с «живыми» деньгами — явление на рынке жилья нечастое. Продавцам порой приходится ждать месяцами клиента с «наличкой», а потом, не дождавшись, отдавать в ипотеку, потеряв время.

Рассмотрим подробнее, стоит ли бояться продавать недвижимость в ипотеку, в чем плюсы и минусы такой сделки и какие этапы оформления придется пройти.

Земельные участки: тенденции рынка, цены, советы специалистов >>>

Ипотека — надежный инструмент продажи недвижимости

Безопасность сделки с ипотекой специалисты рынка считают самой высокой. Своего рода гарантом сделки выступает третья сторона — банк, специалисты которого тщательно проверяют личность заемщика и саму недвижимость. Банки сами в первую очередь заинтересованы в чистоте сделки. Возможности для мошенничества в данном случае сведены к минимуму.

В банке запрашивают и тщательно проверяют оригиналы и копии документа, удостоверяющего личность продавца, покупателя и их супругов, свидетельства о заключении или расторжении брака, оригиналы и копии правоустанавливающих документов.

Молодая семья: жилищные программы в Казахстане >>>

Преимущества и недостатки продажи в ипотеку

— Плюс ипотеки в том, что продавец в большинстве случаев приходит к цели и совершает сделку, — говорит риелтор Центрального агентства недвижимости г. Караганды Татьяна Свиденко. — Если у покупателя все в порядке с документами, то ему наверняка одобрят кредит. Никаких подводных камней нет. Ипотека — это неплохо. У населения платежеспособность невысокая, и многие берут ипотеку. С учетом того, что сейчас ввели несколько хороших программ, вероятность покупки квартир возрастает. Например, «Баспана хит» — хорошая ипотечная программа, позволяющая купить квартиру, как на вторичном, так и на первичном рынке.

Сложность ипотеки риелтор видит в том, что при продаже жилья все документы должны быть в идеальном порядке.

— Даже если сделана незначительная перепланировка, то можно совершить сделку, предварительно договорившись с покупателем о том, что он сделает новый техпаспорт сам, — говорит Татьяна Свиденко. — А если же это ипотека, то продавец должен сам узаконить перепланировку и сделать новый техпаспорт. Все документы будут проверяться банком.

Недостаток продажи в ипотеку в том, что на это уходит время, порядка 2-3 недель, а иногда и больше месяца. Разумеется, большинству продавцов хотелось бы ускорить этот процесс, но все же это намного быстрее, чем ждать покупателя с наличным расчетом. Его ожидание может продлиться не один месяц.

Тенденции рынка недвижимости 2018 года и ожидаемые изменения 2019-го: аналитика kn.kz >>>

1. Сбор и проверка документов, посещение банка

На данном этапе проверяется наличие и актуальность всех необходимых документов. В банке от продавца потребуют следующие документы:

Оригинал и копия удостоверения личности собственников предоставляемого залогового обеспечения и супругов.
Оригинал и копия свидетельства о заключении (расторжении) брака собственников предоставляемого залогового обеспечения.
Оригиналы и копии правоустанавливающих документов на имущество, предоставляемое в качестве залогового обеспечения (технический паспорт / акт на право частной собственности, правоустанавливающие документы на имущество (договор купли-продажи, мены, дарения, акт приемки объекта в эксплуатацию и т.п.)).
Справка о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках по состоянию на дату, предшествующую дате подачи заявления на получение займа не более 15 календарных дней. Данная справка повторно предоставляется после регистрации права собственности на приобретенное недвижимое имущество и после регистрации залога.

Также делается оценка имущества. Ее заказывает покупатель у независимого оценщика. В банках, как правило, предлагают список оценочных компаний, с которыми банк сотрудничает и которым доверяет своих клиентов. Но можно обратиться и к другим оценщикам.

Оригиналы документов после сверки с копиями возвращаются клиенту. Этот перечень может дополняться. Могут запросить и другие документы, если в собственниках значатся несовершеннолетние дети, пропавшие без вести, недееспособные лица, а также в других ситуациях, регулируемых законом.

Эксперты рынка недвижимости об итогах 2018 года и прогнозах на 2019 год >>>

— Все собранные документы необходимо принести в банк, после чего их отправляют на кредитный комитет, — говорит Татьяна Свиденко. — Они бывают местные и головные. По первичному жилью сейчас в банках система стала автоматизированной. Например, по программе «7-20-25» вбиваются в программу все показатели (платежеспособность клиента, параметры квартиры) и автоматически идет одобрение или неодобрение. Потом документы еще раз проверяются кредитным комитетом.

2. Заключение предварительного договора

Для страховки и соблюдения прав всех сторон ипотечной сделки следует заключить предварительный договор. Этот документ не дает права собственности на недвижимость, а лишь определяет обязанности сторон и сроки их исполнения. Стоимость жилья, внесение задатка, финансовые обязательства сторон по оплате услуг также определяются в предварительном договоре купли-продажи жилья.

Налоги на недвижимость в 2019 году: ставки, сроки, штрафы >>>

3. Получение гарантий оплаты от банка

В случае одобрения ипотеки приходит гарантийное письмо от банка. Это документ, в котором четко прописано что, кому и какая сумма на покупку чего выдается.

— Сейчас ввели правило, что первоначальный взнос, к примеру, 20-30% от стоимости квартиры, покупатель кладет на счет в банке, где оформляется ипотека. Когда кредит одобряют, вся сумма перечисляется на счет продавца, — поясняет риелтор Татьяна Свиденко.

4. Заключение договора купли-продажи

После получения гарантийного письма стороны идут к нотариусу для заключения договора купли-продажи. Нотариус накладывает обременение на квартиру. Покупатель с ней ничего не может делать до момента перечисления денег.

Когда проходит регистрация договора, квартира начинает числиться на покупателе. Затем он несет в банк этот договор купли-продажи, новую кадастровую справку с указанием его как владельца и другие документы. Банк на этом этапе начинает оформлять договор залога, то есть накладывает свое обременение.

Какую ипотеку выдает Жилстройсбербанк? >>>

5. Получение денег

После завершения перерегистрации жилья банк перечисляет продавцу деньги в соответствии с договором. Наконец, переживания продавца заканчиваются, он получает деньги и может свободно распоряжаться полученными средствами.

После этого продавец дает покупателю письмо о полном расчете, которое делает тоже нотариус. Это письмо снимает с квартиры нотариальное обременение. На данной недвижимости сохраняется только обременение банка. После того, как передали письмо о полном расчете, сделка состоялась. Пока это письмо не передали, на квартире будет находиться обременение.

Как выгодно купить жилье? >>>

На что обратить внимание

Не передавайте покупателям оригиналы документов для проведения банковской оценки.
Не давайте посторонним людям доверенность на проведение сделок со своей недвижимостью.
Не соглашайтесь на предложение сначала поставить вашу недвижимость в залог, а лишь потом проводить сделку и расчёт.
Обратите внимание на то, чтобы на квартиру было наложено обременение до выдачи полной суммы.
Доверьте продажу квартиры риелторской компании, гарантирующей юридическую чистоту сделки и безопасность при расчетах.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/8449/

Продажа, покупка квартиры в ипотеку: риски покупателя и продавца | Юридические Советы

Последнее обновление Февраль 2019

Ипотека популярна у россиян даже в период кризиса: острая необходимость в собственном жилье способствует увеличению числа ипотечных кредитов в целом по стране. Трудно сказать, кто рискует больше: покупатель квартиры в ипотеку или тот, у кого жилье покупается – все зависит от конкретных обстоятельств.

При неблагоприятных обстоятельствах ущерб может понести каждая из сторон. Оставим ситуацию неплатежеспособности ипотечного должника для обсуждения в отдельной теме и рассмотрим, каким гражданско-правовым рискам подвержены продавец и покупатель, если речь идет об ипотечном жилье.

Одним из рисков покупателя в случае приобретения жилья в ипотеку является опасность потерять задаток. Так, предшествующим непосредственно покупке квартиры шагом является оставление задатка продавцу (до 10% от стоимости), который остается у него в случае отказа приобретателя от сделки. Поскольку на момент оставления задатка покупатель, оформляющий ипотеку, зачастую не знает о решении банка, существует вероятность утраты задатка, если ипотечный договор не будет заключен.

Как минимизировать риск: риск потери задатка можно существенно снизить, если указать в одном из пунктов предварительного договора купли-продажи на то, что отказ в выдаче кредита банком не является отказом от сделки по вине покупателя. Также можно договориться о сравнительно небольшом размере задатка.

Другие риски

Если банк одобрил жилье, которое вы подыскали и кредит был выдан, то опасность потери всех своих и заемных денег сохраняется при возникновении обстоятельств, которые достаточны для оспаривания состоявшейся сделки:

Во всех указанных случаях покупатель рискует не вернуть после отмены сделки денежные средства, потраченные на покупку жилья. Если в договоре купли-продажи цена жилого помещения была указана ниже фактической (во избежание уплаты значительного по своей сумме налога), то покупатель после расторжения договора вправе претендовать только на эту сумму.

Покупка квартиры, уже находящейся в ипотеке

Продажа залогового жилья набирает обороты, поскольку многим заемщикам попросту нечем обеспечивать ежемесячные платежи по ипотеке. Лучшим способом погасить долг для них становится продажа жилья, которое находится в залоге у банка. В такой ситуации создается определенная опасность крупного ущерба для покупателя, например:

Покупка квартиры с предварительным прекращением права залога

Это происходит в три этапа:

погашение задолженности перед банком — покупатель перечисляет часть стоимости жилья, равную долгу;
снятие обременения продавцом — после этого согласия банка на продажу не нужно;
оплата оставшейся части стоимости квартиры.

Из-за длительности процедуры риски для покупателя существенны, поскольку на каждом этапе возможно возникновения обстоятельств, препятствующих сделке:

Смерть, болезнь продавца, продавец скрылся и т.д — после погашения долга снятие обременения становится невозможным. В этом случае деньги, зачисленные на счет в качестве задатка и одновременно окончательного платежа по ипотечному долгу, безвозвратно теряются покупателем: банк их не вернет, взыскание с продавца или его представителей осуществить возможно, но проблематично исполнить.
Отказ продавца — также опасность потерять свои деньги после перечисления задатка сохраняется, учитывая возможность отказа продавца осуществить сделку до конца. В этом случае он, безусловно, несет ответственность по возврату уплаченных средств, но ввиду неплатежеспособности вернет их нескоро.

В случае покупки квартиры с обременением по ипотеке

Сделать это можно только с согласия банка и риски для покупателя многократно возрастают: приобретателю необходимо будет самостоятельно принимать меры по снятию обременения, препятствий в процессе этой процедуры может быть несколько:

Двойной залог — учитывая проблемы продавца с платежеспособностью, никто не может гарантировать нахождение квартиры под залогом в другом банке, у юридических или физических лиц – при таких обстоятельствах покупатель не сможет снять обременение;
Арест или запрет регистрационных действий по квартире, возникающие в рамках обеспечения иска в отношении продавца – запросить информацию об этом можно, но актуальность ее именно на день сделки не всегда достоверна;
Не точный расчет средств — расчет средств, предназначенных для покупателя в качестве погашения ипотеки, не всегда соответствует точности. Так, банки часто включают сумму просрочек и штрафов в общий долг, информируя об этом стороны по договору купли-продажи незадолго или в день сделки, а в некоторых случаях – просто списывают нужную сумму со счета, на который уже поступили деньги покупателя. Иногда суммы начисленных штрафов и пени могут достигать таких размеров, что сумма, причитающаяся должнику-продавцу после погашения задолженности, существенно уменьшается.

При любой реакции продавца, терпит убытки покупатель:

от отказа от сделки, если есть еще такая возможность
до обращения в суд с иском о признании сделки недействительной.

Покупка квартиры с помощью кредитных средств

На оплату покупки залоговой квартиры кредит может быть выдан только банком-залогодержателем.
Такая покупка иногда оборачивается для покупателя залогового жилья большой бедой. Так, применительно к вышеописанным ситуациям, если оплата ипотечного долга или всей залоговой квартиры сразу происходит с помощью заемных денег, то в случае неблагоприятных обстоятельств покупатель теряет не только свои личные средства, но и остается должником по своему обязательству.

Как снизить риск: в определенной степени снизить риск покупателя поможет использование специального счета-аккредитива или ячейки депозитария, откуда деньги не могут быть извлечены до регистрации сделки. При этом снятие обременения происходит одновременно с регистрацией перехода права собственности на покупателя.

Способы передачи денег

Степень риска при продаже квартиры в ипотеку зависит от способа передачи денег, который определяется банком:

Ячейка депозитария — для продавца желательно использование ячейки депозитария банка, поскольку он гарантировано получит свои деньги после регистрации сделки. Если сделка не будет зарегистрирована по каким-то причинам, продавец отделается чувством досады от потраченного на сбор документов времени. Минимальная вероятность потери своих денег также возможна при прекращении деятельности банка в период, когда они хранились в ячейке;
Использование заблокированного счета (аккредитива), это альтернатива ячейки – доступ к разблокировке счета передается продавцу только после того, как сделка официально состоялась. В этом случае продажа квартиры через ипотеку практически не имеет рисков для продавца (разве только при отзыве у банка лицензии или мошенничестве сотрудников).

Отмена сделки

Вместе с тем, есть один нюанс в вышеописанных способах передачи денег продавцу. Так, если доступ к аккредитиву или ячейке предполагается только после регистрации и сделки, и ипотеки, то продавец может не получить средства в том случае, если ипотеку по каким-то причинам не зарегистрируют.

Как минимизировать риск: можно предусмотреть в договоре срок, в течение которого должна состояться передача денег продавцу в любом случае. Так, если такой срок равен трем месяцам, то при любых причинах неполучения денег продавцом в течение 90 дней за ним сохраняется право собственности, сделка отменяется.

Не предоставляйте оригиналы документов

При оформлении покупки жилья по ипотечному кредиту продавца, скорее всего, попросят предоставить в банк документы на квартиру. Чтобы не стать жертвой мошенничества, не стоит предоставлять покупателю, как вы бы ему не доверяли, оригиналы. Для большей уверенности копии предоставлять тоже нежелательно, лучше самому представить их в банк – времени уйдет больше, но убеждение в отсутствии обмана стоит дороже.

Когда оформлять квартиру в залог

Известно, что банк при предоставлении ипотечного займа потребует покупаемую квартиру оформить в залог. Вопрос в том, когда это сделать? В интересах продавца и для предотвращения незаконного распоряжения жильем залог не следует оформлять до полного расчета.

Если сделка признана недействительной

Тогда действует двухсторонняя реституция — возврат приобретённого имущества по сделке:

продавец вынужден будет вернуть все деньги, полученные за свою квартиру, если сделка будет признана недействительной по каким-либо причинам
в свою очередь, в такой ситуации покупатель возвращает квартиру.

Если суд признал сделку недействительной спустя длительное время после её заключения, существует опасность, что квартира повторно продана (иногда неоднократно). Вернуть квартиру первоначальному собственнику в данной ситуации будет весьма проблематично.

Риск продавца при оплате квартиры средствами военной ипотеки

Схема продажи жилья с оплатой военной ипотекой отработана давно:

участие в программе военного ипотечного кредитования только солидных аккредитованных банков
тщательная проверка чистоты сделки на всех этапах
четкая регламентация процедуры оплаты покупки

Все это приветствуется продавцами недвижимости, с учетом падения спроса на приобретение квартир. Но небольшой риск для продавца все же сохраняется. Продавцу следует знать, что:

Объект недвижимости подвергается тщательной проверке

Квартира не должна быть аварийной, наличие системы теплоснабжения, исправной сантехники обязательно, фундамент здания должен соответствовать определенным требованиям исходя из соображений долговечности. Многочисленные проверки, оценки квартиры продавца не ведут к каким-либо прямым затратам с его стороны.

Вместе с тем, выявленные уже после совершения сделки неисправности в жилом помещении могут повлечь споры и претензии, в худшем случае – признание сделки недействительной.

Кроме согласования получения кредита в банке, документы дополнительно проверяются в ЦЖЗ «Росвоенипотеке» и только после одобрения деньги перечисляются на специальный счет.

Оформление большого количества документов

При этом неудобством для продавца (но в определенной степени защитой от риска) служит оформление большого объема документов.

Денежные средства получает продавец только после регистрации права собственности

Денежные средства по договору купли-продажи продавец вправе получить только после регистрации права собственности военнослужащего, то есть в течение срока от 5-7 (обычно) до 30 (редко) дней. Длительность такого периода между заключением договора и получением денег уже сама по себе нежелательна для продавца.

Куприянова Вера Николаевна

Источник: http://juresovet.ru/prodazha-pokupka-kvartiry-v-ipoteku-v-kredit-riski-prodavca-i-pokupatelya/

Как правильно продать квартиру по ипотеке?

Квартира, взятая в ипотеку — это не только источник забот и напоминание о долге.

Это финансовый актив, которым можно воспользоваться. Процедура продажи ипотечной недвижимости имеет множество нюансов. В итоге продавец получает свободу от кредита и деньги — если стоимость жилья превышает долг перед банком.

Причины, по которым человек решается на продажу квартиры по ипотеке, бывают разными:

развод и раздел имущества;
переезд в другой регион;
семейные обстоятельства;
заработок — продажа строящегося жилья по переуступке;
нет денег платить по кредиту.

Как проходит купля-продажа квартиры по ипотеке? Какие действуют законодательные ограничения на сделки с залоговой недвижимостью? По закону продать купленную в ипотеку квартиру можно только с согласия банка-кредитора. Если это условие соблюдается, никаких юридических препятствий отчуждению собственности в пользу покупателя не будет.

В некоторых ситуациях банк вправе выставить залоговое жилье на торги против воли владельца:

просрочена оплата ипотеки;
заемщик содержит помещение в ненадлежащем виде или самовольно произвел перепланировку;
в помещении проживают третьи лица (заемщик сдал ипотечную квартиру в аренду);
в помещении произошел пожар или потоп.

В данной статье речь идет о продаже по инициативе заемщика, потому что такой вариант встречается чаще.

Как проходит купля-продажа квартиры по ипотеке

Способы продажи залоговой квартиры:

досрочное погашение;
доверить продажу квартиры банку;
продать самостоятельно;
продать долг за квартиру.

У каждого метода есть свои сильные и слабые стороны, разберем их подробно.

Досрочное погашение возможно при наличии денег. Заемщик продал другое жилье, дачу или машину или накопил, теперь он может себе позволить расплатиться по кредиту. Минус — часто в договоре ипотеки указывается сумма штрафа за досрочное погашение. Однако пени всегда меньше, чем переплата с погашением процентов и страховки.

После того, как заемщик досрочно выплачивает долг, банк снимает обременение, и квартира становится полноценной собственностью гражданина. Теперь ее можно продавать, менять, дарить и сдавать в аренду — кредит погашен, банк не имеет на собственность экс-заемщика никаких прав. В этом способе хорошо все, кроме одного — не у всех есть необходимая сумма наличными.

Можно взять другой кредит для погашения ипотеки — потребительский, без залога.

Если процедуру продажи осуществляет банк, скорее всего цена на жилье будет занижена. Нередко имущество выставляется на торги, где цену сбивают ниже рынка. Реализация залоговой квартиры в связи с длительными сроками оформления права собственности и без того происходит с дисконтом.

Порядок продажи квартиры через банк не требует активного участия должника. Но сделка может затянуться из-за формальностей в работе кредитной организации. Сколько времени потребуется, сказать трудно. Однако любое ускорение будет означать уменьшение конечной стоимости квартиры.

Самостоятельная продажа не противоречит законодательству: покупатель и продавец в любом случае уведомляют банк о своих намерениях. На всех этапах банк активно участвует в судьбе квартиры, пока долг за нее не будет погашен.

Пошаговая инструкция для самостоятельной продажи квартиры по ипотеке:

оцениваем квартиру и готовим ее к продаже — делаем косметический ремонт при необходимости, освобождаем от мебели;
ищем покупателя. Подаем объявления на бесплатных площадках (ЦИАН, Авито, Юла, Из рук в руки). Если нет времени общаться с потенциальными клиентами, заключите договор с агентством недвижимости. Но учтите — услуги риелторов не бесплатны;
когда найден покупатель, отправляемся с ним в банк;
покупатель заключает с банком нотариальный договор о том, что он готов погасить долг продавца и стать собственником недвижимости;
если квартира приобретается за наличные, покупатель размещает в банковских ячейках две суммы. Одна сумма в счет погашения долга перед банком, вторая — остаток для продавца;
в день сделки банк снимает обременение для проведения купли-продажи;
в Росреестре происходит регистрация прав нового собственника;
после перехода права собственности банк и продавец могут получить свои деньги из ячеек.

Сроки сделки несколько дольше, чем для обычной продажи — до 2-х месяцев, о чем необходимо заранее уведомить покупателя. К тому же на время регистрации права покупатель находится в подвешенном состоянии: деньги у него уже забрали, а право собственности он еще не получил. Но это психологический барьер: если сделка не пройдет регистрацию, покупатель просто заберет свои деньги из ячеек без потерь.

Таковы в общих чертах этапы самостоятельной продажи ипотечной квартиры.

Последний вариант — продажа долговых обязательств. Если квартира приглянулась покупателю, но у него нет наличных, ему следует подать заявку на ипотеку в ваш банк. Если кредитор одобрит нового заемщика, останется только переоформить документы и забрать разницу между задолженностью и вырученной стоимостью квартиры.

Продажа квартиры с обременением по ипотеке с точки зрения покупателя связана с хлопотами и ожиданием. Зато есть плюсы:

скидка от 5 до 30%;
квартира юридически чиста — банк проверяет жилье перед выдачей ипотеки.

Не забудьте, что если жилье в собственности находилось менее 5 лет (или 3-х лет для тех, кто стал владельцем ипотечной квартиры до 2016 года), придется заплатить подоходный налог 13%. Подсластить эту пилюлю может возврат излишне уплаченного налога от выплаты ипотеки за предыдущие годы.

Ипотека, материнский капитал и несовершеннолетние собственники

Если в приобретении жилья был задействован материнский капитал, недвижимость по закону должна в равных долях принадлежать всем членам семьи. Материнский капитал может быть использован для погашения части или всего жилищного кредита в любое время — при оформлении ипотечного договора или позже.

Доли несовершеннолетним детям в ипотечном жилье не выделяются сразу, как только капитал уходит на погашение части или всего долга. Банки плохо относятся к обременению залоговой недвижимости правами несовершеннолетних собственников. Выход из ситуации простой: при использовании материнского капитала родители пишут нотариально заверенное обязательство о передаче детям долей в квартире после выплаты долга банку. Этот документ предоставляется Пенсионному Фонду, после чего материнский капитал перечисляется в счет ипотеки.

Из этого следует, что при продаже залоговой квартиры родители должны получить разрешение от органов опеки на проведение сделки без выделения детям долей в продаваемой квартире. Это необходимо для того, чтобы взрослые не могли оставить детей без законной жилплощади. Опека выдаст одобрение, если детям будут выделены соответствующие доли в другом жилье. Это может быть квартира родственников, главное, чтобы право собственности несовершеннолетних было зарегистрировано. Если доли оформляются в квартире, которую только предстоит купить, придется сделки проводить одновременно.

Для получения разрешения родителям придется доказать следующее:

после продажи квартиры дети переедут в другое жилье без ухудшения жилищных условий;
дети получат в другом жилом помещении аналогичные доли в праве собственности, то есть их имущественные права будут соблюдены.

Для проведения купли-продажи потребуется письменное разрешение от органов опеки или личное присутствие работника опеки при совершении сделки. Помните, что с момента получения разрешения до дня купли-продажи не должно пройти более месяца. Если срок пропущен, придется получать повторный разрешительный документ.

Возможен вариант, когда вместо долей дети получат денежные суммы. Для этого также необходимо получить соответствующее разрешение органов опеки.

Для покупателя квартира, купленная с участием материнского капитала, но без выделения долей детям — это сомнительное удовольствие. Следует убедиться, что дети в дальнейшем не подадут в суд на расторжение сделки купли-продажи из-за халатности родителей. Для большей уверенности можно приобрести полис титульного страхования на покупаемое жилье, чтобы спокойно спать в ближайшие три года. Заметим, что три года — срок исковой давности, после которого претензии детей будут несущественны.

Порядок купли-продажи квартиры по ипотеке с переуступкой прав

Особенности продажи ипотечной новостройки по договора переуступки:

договоренность о продаже заключается между четырьмя сторонами — продавцом, покупателем, застройщиком и банком;
если покупатель приобретает квартиру по переуступке в ипотеку через кредит в другом банке, процесс оформления усложняется;
без разрешения застройщика банк не разрешит продажу новостройки по переуступке.

Разница в стоимости новостройки на этапе котлована и накануне сдачи дома составляет до 30% от рыночной цены квартиры. Поэтому продажа ипотечной недвижимости по переуступке для наиболее предприимчивых граждан стала хорошим источником дохода.

В связи с грядущими в 2018 году переменами в секторе продаж новостроек схема продаж ипотечных квартир по переуступке потеряет свою актуальность в ближайшие годы. Дело в том, что после вступления в силу поправок к закону о долевом строительстве россияне больше не смогут выгодно покупать жилье на стадии строительства. В продажу будут поступать уже сданные в эксплуатацию дома, что приведет к подорожанию нового жилья.

Вопросы ипотеки глазами профессионалов

В Санкт-Петербурге есть агентство «Ипотекарь», в котором трудятся опытные кредитные брокеры. Они владеют свежей информацией о лучших ипотечных предложениях в СПб и ЛО и знают, как клиент может сэкономить на ипотеке. Услуги агентства актуальны не только для тех, кто только планирует взять жилищный заем, но и для заемщиков, планирующих продать залоговую недвижимость. Личный брокер поможет договориться с банком и при необходимости подобрать новое жилье и новый кредит. Еще одна причина обратиться в «Ипотекарь»: здесь не требуют предоплату, а выгода многократно превышает гонорар ипотечного брокера.

Источник: http://ipotekar.com/articles/osnovy_ipoteki/p609-kak_praviljno_prodat_kvartiru_po_ipoteke_rukovodstvo/