Аккредитивный счет при покупке квартиры

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры?

Аккредитивный счет при покупке квартиры — это счет, на котором хранятся средства покупателя до передачи прав на недвижимость. После передачи прав, деньги отдаются продавцу. Таким образом, в этой схеме банк выступает в роли гаранта, что значительно уменьшает риск срыва операции. К тому же чаще всего заключается т.н. «безотзывный» аккредитивный счет, в рамках которого даже при желании покупатель не сможет досрочно снять деньги без согласия продавца. Существуют также и другие важные нюансы. В настоящей статье мы подробно рассматриваем пользу этого финансового инструмента и его особенности.

Что такое «аккредитив в банке при покупке квартиры»?

Как известно, покупка квартиры за наличные или даже в ипотеку всегда сопряжена с некоторыми рисками. Даже если покупатель прибегает к ипотечному займу, все равно ему необходимо передать продавцу первоначальный взнос. Сумма такого перевода, как правило, немаленькая — в зависимости от характера сделки, покупателю необходимо передать от нескольких сотен тысяч рублей до десятков миллионов. Кроме того, рисковать может и продавец: при условии, что все документы переданы и уже подписан акт приема-передачи, покупатель может отказаться переводить обговоренную сумму.

Поэтому, во избежание риска мошенничества, схема подобных операций обязательно должна предусматривать гарантию полного выполнения обязательств для обеих сторон. Для этого банковскими организациями и были разработаны продукты для обеспечения безопасности. Самые популярные среди этих предложений — банковская ячейка и аккредитив. Мы разберемся, как работает аккредитив и ячейка, а также разберем их минусы и плюсы. Но сначала уточним, что вообще такое аккредитивный счет и зачем он нужен.

Банковский аккредитив при покупке квартиры — это счет, открытый банком для обслуживания участников сделки. Покупатель квартиры перечисляет на аккредитив установленную договором купли-продажи сумму, а продавец получает ее только после предоставления документальных доказательств передачи прав на недвижимость. Таким образом, банк выступает в этой сделке гарантом: в случае, если сделка сорвется, банк попросту вернет участникам то, с чем они изначально пришли (покупателю — деньги, продавцу — права на недвижимость).

Какие бывают виды аккредитивов и какие у них особенности?

Существует несколько видов аккредитивов; разница между ними выражается, как правило, в процедуре проведения сделки. Некоторые из видов ориентированы на обеспечение максимальной защищенности обоим участникам сделки, другие направлены на безопасность какой-либо определенной стороны — покупателя или продавца. Поэтому еще до открытия аккредитива при покупке квартиры следует внимательно разобраться, какое предложение подойдет вам больше всего.

• Отзывной аккредитив. Ориентирование на покупателя: он может в любой момент в течение сделки отозвать денежные средства, тем самым аннулировав сделку. Продавец не окажется обманутым, т.к. права на недвижимость, согласно порядку расчета, передаются только после оплаты. Но потерять время продавец точно может, поэтому на такой тип аккредитива крайне редко соглашается контрагент;
• Безотзывный счет. Наиболее популярное решение: покупатель не имеет права забрать деньги раньше срока, по крайней мере без письменного разрешения продавца. Чаще всего продавец и менеджер банка предлагают оформлять именно этот тип аккредитива;
• Безакцептный аккредитив. Не требует присутствия покупателя при получении денег. Продавцу достаточно предъявить сотрудникам банка документы, подтверждающие передачу прав на недвижимость;
• Покрытый счет. Подразумевается, что банк, в котором открыт аккредитивный счет, переводит деньги покупателя банку получателя. Далее эти деньги содержатся в банке-исполнителе до момента завершения сделки. Как правило, используется в сделках между юридическими лицами;
• Непокрытый счет. В данном случае никаких перечислений не происходит, деньги хранятся на корреспондентском счете банка-отправителя. Вместо этого организация, принимающая платеж за недвижимость, получает право самостоятельно снять наличные после предоставления документальных доказательств завершения сделки. Похоже на безакцептный счет, но отличается тем, что вопрос решается между юридическими, а не физическими лицами.

Чаще всего при сделках с недвижимостью стороны соглашаются исключительно на безотзывный счет. В таком случае покупатель не сможет забрать денежные средства раньше определенного срока. Это заставляет покупателя подходить к сделке ответственнее. Выгодно это, в первую очередь, продавцу, ведь сорванные сделки существенно уменьшают выгоду от продажи недвижимого имущества.

На какой срок оформляется аккредитив?

Нужно понимать, что период действия аккредитива — вопрос исключительно договоренностей между участниками сделки. Он может быть любым, хотя банки нередко вводят ограничения — например, счет может быть открыт на срок не больше двух кварталов (шесть месяцев). Кроме того, в отличие от банковской ячейки, стоимость аккредитива не зависит от срока его действия: плата взимается за сумму хранения, а не длительности действия счета. Единственное, что нужно учитывать — тарифы рассчитываются за квартал пользования, т.е. 3 месяца действия счета.

Срок действия счета заранее согласуется сторонами и отражается в первичном или окончательном договоре купли-продажи. Если выясняется, что установленного договором срока не хватает для проведения сделки, его можно изменить — но за это придется платить. В среднем банки берут за изменение сроков действия 0,2% от суммы, хранящейся на аккредитивном счете.

Учитывая, что на аккредитиве чаще всего лежат суммы от 1 млн. рублей, 0,2% могут стать существенной платой. Поэтому мы рекомендуем тщательно просчитать срок хранения — например, еще до подписания договора следует учесть возможные форс-мажоры, т.к. из-за полного игнорирования их возможности люди и попадают в неловкие ситуации.

Подытоживая, чаще всего срок действия составляет 3 месяца, т.е. ровно один квартал. При желании этот срок может меняться.

Схема проведения покупки квартиры через аккредитив

Итак, мы уже объяснили, что такое аккредитив при покупке квартиры простыми словами. Теперь нужно понять, какую роль занимает этот счет при проведении самой операции. Порядок действий с привлечением аккредитива выглядит следующим образом:

• Сначала участники сделки тщательно обсуждают условия купли-продажи. Заключается договор купли-продажи;
• Этот документ предоставляется банку, где планируется открывать аккредитив. Если банк утверждает сделку, подписывается еще один аккредитивный договор с участием трех сторон — покупателя, продавца и представителя банка;
• Покупатель вносит на открытый счет денежные средства в установленном объеме. Операция пополнения документируется;
• Договор аккредитива при покупке недвижимости или хранится у представителя банка, или передается в другую организацию (актуально для покрытых и непокрытых счетов);
• Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре. Квартира практически передана покупателю;
• Продавец предоставляет банку все необходимые бумаги: справку из Росреестра о передаче прав, выписку из ЕГРН и т.д. Банк тщательно проверяет всю юридическую сторону вопроса, а именно: действительно ли были переданы права, не было ли нарушений в процессе передачи и т.д.;
• Если все правильно, в соответствии с аккредитивным договором, деньги зачисляются на счет продавца. На этом этапе продавец обязан задокументировать получение денег актом приема-передачи. Сделка завершается.

Нюансы договора на открытие аккредитивного счета

Условия заключения договора, его основные разделы и прочее, как правило, унифицированы. Отдельного внимания заслуживают только следующие данные:

• Внимательно проверьте реквизиты получателя и отправителя. Все ФИО, номера счетов, адрес объекта купли-продажи и прочее должно быть написано без ошибок. Если заметите опечатку, требуйте ее исправить;
• Тщательно изучите раздел «Порядок расчетов». Там должны быть ясные формулировки без двоякого прочтения (разночтения). Должен присутствовать регламент сроков действия аккредитива, конкретной суммы и валюты операции, требуемый пакет документов для завершения сделки и т.д.;
• Обязательно исследуйте пункт «Оплата услуг». Обратите внимание, на кого ляжет ответственность в финансовом плане за открытие и закрытие счета (кто будет платить банку);
• Наконец, внимательно прочтите весь раздел «Ответственность сторон». В разных договорах ответственность сторон по-разному регламентируется, и понимается этот термин тоже не всегда одинаково. Вас этот раздел должен полностью удовлетворить, иначе в будущем возможны ущемления ваших прав.

Изучить образец договора аккредитива (на примере Сбербанка) вы можете посмотреть и скачать здесь.

Преимущества такой формы расчетов

• Главный плюс аккредитива — участники сделки полностью защищены от возможного мошенничества или неисполнения обязательств;
• Дополнительная юридическая помощь и поддержка от банка. Так, при возникновении каких-либо вопросов, представитель банка сразу обратит на них внимание;
• Обеспечивается равная безопасность для всех сторон — продавца, покупателя и банка.

Возможные риски такой схемы расчетов

Покупка жилья при помощи аккредитива тоже несет в себе некоторые опасности, хотя и в меньшей степени, чем если бы клиенты обращались к банковской ячейке.

• Передача денежных средств через аккредитивный счет — длительная процедура, осложненная масштабной проверкой всех предоставленных бумаг. Поэтому клиенты могут потерять много времени и денег;
• Недостаточно гибкие условия. За изменение сроков в договоре полагается увеличенная стоимость обслуживания. Безотзывный аккредитив к тому же не предполагает досрочное снятие средств;
• Большая стоимость услуги;
• Участие банка в сделке выражается, в частности, в полной информированности налоговых органов о статусе вашей сделки, ее сумме и участниках. Поэтому возможны дополнительные проблемы с ФНС.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/vkreditberu/chto-takoe-akkreditiv-v-banke-pri-pokupke-kvartiry-5cea90521fc32f00b38a9190

Последовательность расчета по банковскому аккредитиву при покупке недвижимости + советы, как легче провести сделку

Аккредитив при покупке недвижимости — надёжный и выгодный банковский продукт для совершения крупных сделок. В последнее время покупка недвижимости все чаще совершается с использованием аккредитива.

В проведении крупных сделок между физлицами через банки заинтересовано и государство, стремящееся вести контроль за крупными денежными потоками. Оно стремится вытеснить теневой рынок из финансовой сферы. Безналичная форма взаиморасчетов между юридическими лицами проводится уже давно. Инициатива государства — привлечение внимания физических лиц к использованию безналичной формы расчетов при совершении крупных сделок.

Согласно законодательству, при использовании банковского аккредитива соблюдение договора купли-продажи возлагается на банки. Большинство крупных банков оказывает многочисленным клиентам услуги расчетов с документарными аккредитивами.

Понятие «аккредитив» 

Аккредитив – обязательство банковского учреждения исполнить поручение покупателя по оплате любого контракта, в частности объекта недвижимости. Проводится безналичная форма расчетов, которая делает крупную сделку купли — продажи боле безопасной. На специально открытый в банке счёте аккредитива откладываются деньги для проведения оплаты сделки, в том числе, и по покупке недвижимости.

Заключается договор, в котором оговариваются условия сделки, затем кредитное учреждение проводит расчеты по договору. Аккредитивная форма взаиморасчетов при покупке недвижимости выгодна продавцу и покупателю.

В этом случае продавец абсолютно уверен, что продаваемая недвижимость будет полностью оплачена согласно договору. Покупатель может быть спокоен, что банк оплатит стоимость покупаемой недвижимости вовремя и без каких-либо рисков.

При соблюдении обеими заинтересованными сторонами условий договора, банк переводит на счёт продавца (бенефициара) необходимую сумму денежных средств с открытого специального счета.

При проведении сделки с недвижимостью с неизвестным продавцом, о репутации которого покупателю ничего не известно, рекомендуется обязательно использовать аккредитив для обеспечения полной безопасности сделки и успешного ее проведения. Банк является надежным партнером при проведении сделки.

Виды аккредитивов

Вариантов открытия аккредитива много. Основные из них: отзывной, безотзывный, покрытый, непокрытый и подтверждённый.

Рассмотрим виды подробнее:

• безотзывной — это наиболее популярный вид аккредитива и особенно часто используется в документарных расчётах. Отозвать, изменить его условия без разрешения продавца нельзя. Если в процессе проведения сделки участники придут к взаимному соглашению, то его условия могут быть изменены;
• отзывной — он практически не применяется и может быть отозван или изменен по распоряжению покупателя, открывшего аккредитив; 
• покрытый — банк, который открыл аккредитив, перечисляет необходимую сумму продавцу до тех пор, пока действует аккредитив;
• непокрытый — банк, который открыл аккредитив, деньги в банк со счетом бенефициара, не перечисляет. При этом он разрешает банку-получателю списать сумму аккредитива со своего корсчета. Условия списания средств оговариваются между банками предварительно;
• подтверждённый аккредитив — банк обязан продавцу недвижимости выплатить сумму денег, указанную в аккредитиве, независимо от поступления денег от эмитента.

Порядок расчетов оговаривается банками отдельно.

Имеются и другие виды открытия аккредитива:

• с оговоркой — требуется от банка покупателя некоторая сумма аванса продавцу без предоставления документов;
• депонированный (покрытый) — сумма по договору аккумулируется заранее на счете продавца;
• непокрытое аккредитование — банк при выполнении продавцом договора позволяет банку — исполнителю снять со своего корсчета необходимые денежные средства;
• кумулятивный — покупатель внес сумму денег, а продавец забрал только ее часть. Оставшиеся деньги хранятся на счету аккредитива;
• некумулятивный — не использованные денежные средства возвращаются в банк, открывший аккредитив. 

Форма расчета

Последовательность расчета: заключение договора, открытие аккредитива, внесение требуемой суммы денежных средств, подготовка документов и получение денег продавцом недвижимости.

Рассмотрим подробнее последовательность проведения сделки:

• заключение договора между продавцом и покупателем, в нем оговариваются условия проведения расчёта;
• покупатель в банк, где у него уже имеется ранее открытый любой счет, подает заявку на аккредитивное обслуживание;
• на открытый аккредитивный счет покупатель бронирует деньги для оплаты совершаемой сделки;
• банк-эмитент извещает авизующий банк продавца об открытии аккредитива;
• банк посылает уведомление (авизо) своему продавцу недвижимости о том, что покупатель уже открыл счет аккредитива. Одновременно сообщает условия закрытия аккредитива. Также информирует продавца о зачислении требуемой для покупки суммы денег на счет.
• подаются документы в Росреестр на государственную регистрацию проведенной сделки;
• продавец предоставляет договор о продаже недвижимости со штампом регистратора из Росреестра в банк — эмитент, подтверждая регистрацию проведенной сделки. Могут предоставляться и другие документы, указанные в договоре для закрытия аккредитива;
• после проверки специалистами предоставленной документации деньги перечисляются на счёт продавца. 

Если текущие счета продавца и покупателя находятся в одном банковском учреждении, то прохождение процедур с аккредитивами значительно проще и быстрее.

Заключение договора

Свои намерения воспользоваться аккредитивной формой расчётов при совершении сделки купли-продажи недвижимости покупатель и продавец должны отразить в совместном договоре. При подготовке договоре о купле-продаже оговаривается и затем фиксируется вся информация, которая может быть использована при совершении или оплате сделки. Перед составлением и подписанием договора, покупателю необходимо следующее:

• выбрать банк для открытия аккредитива;
• уточнить в банке условия, оплату банковской услуги;
• определить перечень документов, предоставляемых продавцом для подтверждения завершения сделки и перехода к нему права собственности на объект недвижимости.

После этого приступить к составлению и подписанию договора. В договоре должны содержаться:

• личные данные продавца и покупателя;
• данные об объекте недвижимости;
• вид используемой аккредитивной формы (отзывная/безотзывная, непокрытая/покрытая);
• бронируемая сумма на счету покупателя для оплаты сделки;
• сроки действия обязательств по сделке;
• права и обязанности всех заинтересованных сторон;
• порядок действий при не погашении задолженности по аккредитиву;
• порядок оплаты;
• размер комиссии за услуги банков.

Открытие аккредитива

Для открытия аккредитива покупателю достаточно обратиться в банк с заявлением. Потребуются также деньги для открытия аккредитива, внесения требуемой для расчетов суммы и уплаты комиссии за услуги банка.

Аккредитивный счёт покупатель недвижимости, открывает за счет собственных денег или кредита.

В заявлении необходимо указать:

• номер договора, согласно которому проводится открытие аккредитива;
• личные данные;
• данные об аккредитиве — вид, сумму, сроки действия, наименование банка-исполнителя;
• сведения по недвижимости;
• перечень документов — основания для выплаты средств продавцу.

Внести необходимую сумму при отсутствии на счете, можно через кассу кредитного учреждения, либо безналично, перечислив её на счёт в этом банке из другого. Банк открывает аккредитив и затем после сделки он передается его продавцу недвижимости. Бенефициар может забрать деньги лично в банке покупателя.

Стоимость аккредитива

Цена аккредитации в разных банках отличается. У некоторых банков сумма может быть фиксированной. Имеется определенный потолок и сумма стоимости открытия аккредитования не может ее превышать. 

Другие банки определяют цену оказанных услуг, как некоторый процент от указанной цены на недвижимость. Высокая стоимость услуги объясняется большой ответственностью банка перед законом за правильность оформления соглашения по сделке с недвижимым имуществом.

Для физ.лиц в стоимость за услуги по аккредитиву включается:

• обслуживание;
• стоимость открытия и закрытия аккредитива;
• продление аккредитива;
• за внесение дополнительных изменений.

Взимается процент от договорной суммы стоимости объекта недвижимости. На сайте банка можно подробно ознакомиться со стоимостью оказанных услуг по аккредитированию.

Необходимые документы

Для получения денег за проданный объект недвижимости, продавцу необходимо предъявить всю документацию, которая подтверждает и гарантирует завершение сделки. Перечень указывается в договоре (в пункте об условиях расчётов).

Документы для оплаты по аккредитиву:

• при приобретении жилья — «вторички». Договор купли-продажи и Выписка из Росреестра;
• при незаконченном строительстве. Договор долевого участия и Выписка из Росреестра.

Документация передается при сопроводительном письме.

Получение денег по аккредитиву

Все документы по аккредитиву тщательно проверяются, анализируются опытными сотрудниками банка. При расчетах по аккредитиву перечисление денег продавцу производится только в случае соблюдения всех пунктов договора. Деньги переводят продавцу на счет после предоставления покупателю объекта недвижимости и в банк документов, подтверждающих право собственности покупателя на недвижимость.

При нарушении условий договора по аккредитиву, покупатель может вернуть недвижимость продавцу, отказавшись от оплаты. При подтверждении законности, достоверности, правдивости документов, деньги смело отправляются бенефициару (продавцу). Продавец может снять деньги в кассе своего банка или перечислить на любой другой свой счет.

Имейте ввиду, что при выдаче денег в кассе, банки нередко берут комиссионные.

Преимущества расчетов по аккредитиву

Основные бесспорные преимущества: удобство безналичного расчета, гарантия совершения сделки и постоянный контроль банком за ходом сделки.

 Рассмотрим преимущества более подробно:

• удобная форма безналичного расчета. Отсутствие на руках большой суммы наличности во время сделки. Не нужно их пересчитывать, хранить, доставлять, беспокоиться об их подлинности. Также аккредитив удобен в междугородних расчётах, когда покупатель и продавец из разных городов, в этом случае деньги продавцу поступят точно в срок по договору в оговоренном размере; 
• гарантия сделки. Банк гарантирует законность и чистоту 
• сделки. Деньги для оплаты зарезервированы на спецсчёте.

Продавец сможет их получить только после соблюдения всех условий договора и после перехода объекта сделки в собственность покупателя. Отказаться от сделки, изменить условия можно при обоюдном согласии. В случае незавершения сделки по истечении срока аккредитива, деньги вернут покупателю автоматически:

• банковский контроль. Снижение рисков при проведении сделки для обеих сторон. Законодательство РФ возлагает на банк всю ответственность по выполнению обязательств по аккредитивным расчетам;
• после открытия аккредитивного счета в банке и внесения денежных средств, покупатель недвижимости не имеет к ним доступа;
• открытие аккредитива на любой срок, возможность продления;
• предоставление возможности продавцу и покупателю самостоятельно определять условия расчетов по аккредитиву для подтверждения выполнения продавцом взятых обязательств при сделке;
• предоставлена возможность изменения условий сделки, отказа от сделки с согласия покупателя и продавца;
• своевременная оплата сделки при выполнении всех условий совместного договора (средства зарезервированы в банке);
• деньги продавец получит только после оформления покупателем недвижимости в собственность;
• деньги вернут покупателю на счет автоматически, когда аккредитив закончится (если сделка сорвалась);
• контроль соблюдения договора осуществляется банками.

Для использования многочисленных преимуществ аккредитива важно выбрать надежный банк и выгодные условия его предоставления. Открыть аккредитив можно в крупных банках на выгодных условиях: «Сбербанке», «ВТБ 24», «Уральском банке» и многих других.

Как максимально безопасно купить недвижимость

Основные полезные советы:

• при совершении сделок с недвижимостью, особенно с не знакомым продавцом, совершать только с аккредитивом. Аккредитив повышает надёжность договорных расчетов, гарантирует чистоту и выполнение сделки; 
• выбирать только выгодный отзывной аккредитив, наиболее часто используемый при разных сделках, связанных с продажей — покупкой;
• открывать аккредитив в банке с открытым ранее счётом продавца;
• по возможности открытые счета продавца и покупателя должны быть в кредитном учреждении;
• чаще консультироваться с юристами при совершении сделок, связанных с недвижимостью.

Заключение

В стране все больше сделок по купле-продаже недвижимости осуществляется с банковским аккредитивом. Это объясняется увеличением спроса на недвижимость и более частым появлением недобросовестных сделок. 

В этом случае покупатель может перечислить деньги, а продавец не предоставить в его собственность недвижимое имущество. Иногда оно может быть в залоге у банка при взятии ипотечного или потребительского кредита или иметь иное обременение. Об этом покупатель не был проинформирован. Чтобы защитить покупателей недвижимого имущества, на помощь приходит аккредитование в банке. Важно выбрать выгодный аккредитив.

Сделка с его использованием проводится открыто, без всяких возможных рисков. Специалисты банка перед открытием сделки тщательно проверяют объект недвижимости, отсутствие его обременения. Открываемый счет аккредитования напоминает банковскую ячейку, в которую покупатель также на определенных условиях закладывает деньги при сделке. При участии банка все условия договора будут соблюдены, участники выполнят свои обязательства согласно договору. Продавец получит деньги только после регистрации в Ростреестре проведенной сделки и получения покупателем в свою собственность недвижимого имущества.

Покупка любой недвижимости всегда приятна и доставляет радость. Чтобы сделка по покупке была успешной, а радость не омрачилась, рекомендуется воспользоваться безналичной, удобной аккредитивной формой расчета.

Источник: https://www.finanbi.ru/akkreditiv-pri-pokupke-nedvijimosti-857

Аккредитив — банковская гарантия и замена ячейки

Сдел­ки с недви­жи­мо­стью счи­та­ют­ся рис­ко­вы­ми, при­чём риск обо­ю­ден для обе­их сто­рон. Для поку­па­те­ля суще­ству­ет все­гда риск купить квар­ти­ру с обре­ме­не­ни­ем (непо­га­шен­ны­ми кре­ди­та­ми, явля­ю­щу­ю­ся объ­ек­том судеб­ной тяж­бы), либо юри­ди­че­ски сомни­тель­ную. Про­да­вец рис­ку­ет не полу­чить или недо­по­лу­чить денеж­ные сред­ства по сдел­ке в ука­зан­ном объ­ё­ме и в нуж­ные сро­ки.

Умень­шить риск сдел­ки может аккре­ди­тив при покуп­ке недви­жи­мо­сти. Конеч­но, не в его силах обез­опа­сить пол­но­стью от вся­ко­го рис­ка поку­па­те­ля и про­дав­ца, но обес­пе­чить без­опас­ную пере­да­чу денег меж­ду контр­аген­та­ми он вполне спо­со­бен. Дан­ный вид рас­че­та может исполь­зо­вать­ся не толь­ко в сдел­ках с недви­жи­мо­стью, но и при выпол­не­нии сво­их обя­за­тельств меж­ду парт­не­ра­ми в биз­не­се.

Что такое аккредитив при покупке недвижимости

Аккре­ди­тив — это спе­ци­аль­но создан­ный счёт в бан­ке, на кото­рый поку­па­тель, воз­на­ме­рив­ший­ся при­об­ре­сти недви­жи­мость, пере­во­дит свои день­ги. Сред­ства с аккре­ди­ти­ва посту­пят про­дав­цу толь­ко после предо­став­ле­ния им бан­ку копии дого­во­ра куп­ли-про­да­жи и выпис­ки из Росре­ест­ра о пере­хо­де прав соб­ствен­ни­ка. Таким обра­зом полу­чить день­ги про­да­вец смо­жет толь­ко после пол­но­го юри­ди­че­ско­го оформ­ле­ния покуп­ки объ­ек­та и его реги­стра­ции.

Гаран­том без­опас­но­сти финан­со­вой сто­ро­ны согла­ше­ния высту­па­ет банк.

Риск потери средств при покупке недвижимости

Осу­ще­ствить на прак­ти­ке тако­го рода рас­чёт, если дове­рия меж­ду сто­ро­на­ми нет, труд­но. Самая рас­про­стра­нён­ная схе­ма:

• поку­па­те­лем обыч­но выпла­чи­ва­ет­ся зада­ток про­дав­цу;
• затем под­пи­сы­ва­ет­ся дого­вор куп­ли-про­да­жи у нота­ри­уса;
• в при­сут­ствии нота­ри­уса, зачи­тав­ше­го дого­вор сто­ро­нам, осу­ществ­ля­ет­ся пере­да­ча клю­чей и денег;
• сдел­ка реги­стри­ру­ет­ся в ЕГРН, и пра­ва на объ­ект недви­жи­мо­сти пере­хо­дят от быв­ше­го вла­дель­ца к поку­па­те­лю.

Чем чре­ва­та такая схе­ма рас­чё­та? Основ­ная опас­ность — поте­ря денег, при­чём нота­ри­усы обыч­но пре­ду­пре­жда­ют об этом. Риск у поку­па­те­ля, как ни стран­но, при этом боль­ше. Неред­ко сто­ро­ны, что­бы не пла­тить боль­шие нало­ги с про­да­жи, созна­тель­но зани­жа­ют сто­и­мость квар­ти­ры (по зако­ну она может быть даже ниже кадаст­ро­вой сто­и­мо­сти (КС), но не более чем на 30%).

Но ред­ко кто согла­сит­ся в реаль­но­сти про­дать свою квар­ти­ру за 0.7 от её кадаст­ро­вой сто­и­мо­сти. На самом деле про­да­вец рас­счи­ты­ва­ет на цену мно­го выше КС. Что­бы под­стра­хо­вать себя, раз­ни­цу меж­ду реаль­ной ценой квар­ти­ры и той, что будет ука­за­на в дого­во­ре, про­да­вец берет в каче­стве задат­ка перед оформ­ле­ни­ем дого­во­ра.

Осталь­ную же сум­му он выпла­чи­ва­ет поку­па­те­лю в при­сут­ствии нота­ри­уса после под­пи­са­ния дого­во­ра. И вот тут-то начи­на­ют­ся непри­ят­но­сти для поку­па­те­ля:

• Пер­вая. Зани­же­ние цены невы­год­но поку­па­те­лю, так как это отра­зит­ся на сум­ме нало­го­во­го выче­та — она умень­шит­ся.
• Вто­рая воз­мож­ная непри­ят­ность. Если сдел­ка ока­жет­ся юри­ди­че­ски нечи­стой, она будет рас­торг­ну­та, и день­ги поку­па­те­лю будут воз­вра­ще­ны. Вопрос — какие день­ги? Если при­чи­ной недо­ра­зу­ме­ния стал не созна­тель­ный обман со сто­ро­ны про­дав­ца, а какие-то обсто­я­тель­ства, и сам чело­век честен и выпол­ня­ет свои обя­за­тель­ства, то день­ги он вер­нёт в пол­ном объ­ё­ме. В про­тив­ном же слу­чае поку­па­тель полу­чит толь­ко то, что ука­за­но в дого­во­ре.

Это одна из рас­про­стра­нён­ных схем про­во­ди­мых афер с квар­ти­ра­ми, поэто­му цены луч­ше не зани­жать, несмот­ря на уго­во­ры про­дав­ца.

Вни­ма­ние! Аккре­ди­тив не защи­ща­ет от афер с квар­ти­ра­ми, если сдел­ка будет при­зна­на недей­стви­тель­ной уже после её совер­ше­ния и реги­стра­ции новых прав соб­ствен­но­сти. Если день­ги уже пере­ве­де­ны про­дав­цу, банк не в силах обя­зать вер­нуть их обрат­но.

Если сдел­ка анну­ли­ро­ва­на до того, как предъ­яв­ле­на выпис­ка из ЕГРН в бан­ке, поку­па­те­лю недви­жи­мо­сти сле­ду­ет сра­зу изве­стить об этом в банк и подать доку­мен­ты на вывод сво­их средств с аккре­ди­ти­ва.

Как работает банковский аккредитив при покупке квартиры

Бан­ков­ский аккре­ди­тив — это подо­бие бан­ков­ской ячей­ки, толь­ко рас­чёт при этом осу­ществ­ля­ет­ся не налич­ны­ми, а пере­во­да­ми с одно­го сче­та на дру­гой. Так же, как и при откры­тии ячей­ки, вос­поль­зо­вать­ся день­га­ми мож­но толь­ко после пол­но­го юри­ди­че­ско­го завер­ше­ния сдел­ки.

Гово­ря про­ще, аккре­ди­тив явля­ет­ся сче­том, сред­ства на кото­ром замо­ра­жи­ва­ют­ся до наступ­ле­ния опре­де­лен­но­го момен­та, ука­зан­но­го в согла­ше­нии меж­ду поку­па­те­лем и бан­ком. В дан­ном слу­чае — это выпис­ка из ЕГРН о появ­ле­нии прав соб­ствен­ни­ка у поку­па­те­ля. Как толь­ко она предо­став­ля­ет­ся бан­ку, аккре­ди­тив раз­мо­ра­жи­ва­ет­ся, и день­ги с него ухо­дят на счёт про­дав­ца.

Если же сдел­ка по каким-то при­чи­нам не про­хо­дит, поку­па­тель заби­ра­ет свои день­ги с аккре­ди­тив­но­го счё­та.

Покупка квартиры при помощи аккредитива: последовательность действий

Решить об исполь­зо­ва­нии аккре­ди­ти­ва сто­ро­ны долж­ны ещё на ста­дии пред­ва­ри­тель­но­го согла­ше­ния. Обыч­но жела­ние при­бег­нуть к этой небес­плат­ной бан­ков­ской услу­ге выка­зы­ва­ет поку­па­тель. Метод рас­че­та (бан­ков­ский аккре­ди­тив) дол­жен быть ука­зан в дого­во­ре куп­ли-про­да­жи.

Поку­па­те­лю нуж­но вна­ча­ле заве­сти соб­ствен­ный счёт в том бан­ке, где будет открыт аккре­ди­тив (это необ­хо­ди­мо в слу­чае воз­вра­та денег при несо­сто­яв­шей­ся сдел­ке). Для откры­тия аккре­ди­тив­но­го счё­та пишет­ся заяв­ле­ние, в кото­ром ука­зы­ва­ют­ся:

• наиме­но­ва­ние бан­ка, откры­ва­ю­ще­го аккре­ди­тив;
• све­де­ния о себе;
• номер бан­ков­ско­го сче­та заяви­те­ля;
• ФИО и адрес полу­ча­те­ля аккре­ди­ти­ва (бене­фи­ци­а­ра, в дан­ном слу­чае — про­дав­ца недви­жи­мо­сти);
• осно­ва­ние для испол­не­ния аккре­ди­ти­ва (наиме­но­ва­ние доку­мен­та — в дан­ном слу­чае копия выпис­ки из ЕГРН о пере­хо­де прав поку­па­те­лю);
• срок дей­ствия аккре­ди­ти­ва (ука­зы­ва­ет­ся дата послед­не­го дня, в кото­рый бене­фи­ци­ар может полу­чить свои сред­ства, предъ­явив под­твер­жда­ю­щий доку­мент, то есть выпис­ку Реест­ра);
• раз­мер пере­во­ди­мой на аккре­ди­тив сум­мы с ука­за­ни­ем валю­ты;
• фор­ма аккре­ди­ти­ва;
• адрес и назва­ние бан­ка-испол­ни­те­ля аккре­ди­ти­ва (куда дол­жен будет обра­тить­ся его полу­ча­тель);
• спо­соб изве­ще­ния про­дав­ца и поку­па­те­ля о созда­нии аккре­ди­ти­ва и счё­те его испол­не­ния.

Формы и срок открытия аккредитива

Аккре­ди­тив может быть:

• без­от­зыв­ным;
• покры­тым;
• под­твер­жден­ным (или нет);
• с крас­ной ого­вор­кой и др.

Раз­бе­рем­ся, что такое аккре­ди­тив при покуп­ке без­от­зыв­ной.

При без­от­зыв­ной фор­ме пла­тель­щик, то есть лицо, пере­хо­дя­щее день­ги на аккре­ди­тив­ный счет, не может их ото­звать без согла­сия полу­ча­те­ля.

То есть заве­сти аккре­ди­тив, а потом про­сто так с бух­ты барах­ты отме­нить его, если что-то не понра­вит­ся поку­па­те­лю, будет нель­зя. Ниче­го страш­но­го не про­изой­дёт. День­ги все рав­но при несо­сто­яв­шей­ся сдел­ке будут воз­вра­ще­ны поку­па­те­лю, но по окон­ча­нию сро­ка дей­ствия аккре­ди­ти­ва.

• Покры­тый аккре­ди­тив пред­став­ля­ет собой счёт, с кото­ро­го сред­ства полу­ча­те­лю пере­во­дят­ся сра­зу, но при этом полу­чить его мож­но толь­ко после предо­став­ле­ния доку­мен­тов, явля­ю­щих­ся осно­ва­ни­я­ми для откры­тия аккре­ди­ти­ва.
• Под­твер­жден­ный А. – банк-испол­ни­тель выпла­чи­ва­ет аккре­ди­тив, не дожи­да­ясь поступ­ле­ния средств со сче­та пла­тель­щи­ка с бан­ка эми­тен­та
• Аккре­ди­тив с крас­ной ого­вор­кой – полу­ча­тель полу­ча­ет аванс до откры­тия А., то есть до наступ­ле­ния усло­вий выпла­ты.

Срок откры­тия аккре­ди­ти­ва обыч­но состав­ля­ет неде­лю с момен­та обра­ще­ния полу­ча­те­ля, то есть про­дав­ца. Это вре­мя необ­хо­ди­мо бан­ку, что­бы про­ве­рить все предо­став­лен­ные доку­мен­ты, ведь если что не так, он будет нести ответ­ствен­ность за нару­ше­ния, допу­щен­ные им при оформ­ле­нии аккре­ди­ти­ва. Таким обра­зом поку­па­тель полу­ча­ет допол­ни­тель­ные гаран­тии по доку­мен­та­ции на жильё.

Одна­ко на надо забы­вать о том, что ответ­ствен­ность за резуль­та­ты дого­во­ра куп­ли-про­да­жи, бан­ки не несут. То есть, если судом сдел­ка будет рас­торг­ну­та, отве­чать за это банк не будет.

Заключение: плюсы и минусы аккредитива при покупке недвижимости

Плю­сы:

• Аккре­ди­тив при покуп­ке квар­ти­ры облег­ча­ет рас­чёт сто­ро­на­ми и умень­ша­ет финан­со­вый риск сдел­ки.
• Гаран­тия пра­виль­но­сти оформ­ле­ния куп­ли-про­да­жи повы­ша­ет­ся, бла­го­да­ря уча­стию бан­ка.
• Нет нуж­ды пере­счи­ты­вать налич­ные.

Мину­сы:

• Допол­ни­тель­ные затра­ты для поку­па­те­ля и про­дав­ца — аккре­ди­тив доволь­но доро­гое удо­воль­ствие.
• Оформ­ле­ние в бан­ке, ука­за­ния сро­ка дей­ствия аккре­ди­ти­ва, вре­мя откры­тия — все это суще­ствен­но услож­ня­ет и удли­ня­ет пери­од полу­че­ния денег от про­да­жи.
• Тру­до­ем­кая про­це­ду­ра воз­вра­та денег поку­па­те­лем, если сдел­ка не состо­ит­ся, осо­бен­но при без­от­зыв­ной фор­ме.

Аккре­ди­тив при при­об­ре­те­нии недви­жи­мо­го иму­ще­ства, если у него не один соб­ствен­ник, а так­же при аль­тер­на­тив­ных про­да­жах, при­ме­нять труд­но.

Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/novostrojki/akkreditiv.html