Как продать две комнаты в трехкомнатной квартире?

В этой статье:

Продажа комнаты в коммунальной квартире без нотариуса

Продажа комнаты в коммунальной квартире — более длинная сделка, чем обычная и немного сложнее. Именно поэтому стороны обращаются к нотариусу и неоправданно переплачивают. А ведь закон в большинстве случаев не требует обязательного удостоверения такой сделки нотариусом.

Статья обновлена 24.08. 2019 год

Эта сделку невозможно провести быстро, поскольку у других собственников комнат в коммунальной квартире есть первоочередное право покупки перед третьими лицами и равное право покупки с другими собственниками.

Давайте разберемся подробнее:

Продажа комнаты в коммунальной квартире

Продажа комнаты в коммунальной квартире и оформление сделки в общем и целом не отличается от продажи квартиры.

Необходимо лишь соблюсти очередность в праве покупки. У соседей есть первоочередное право покупки при прочих равных условиях сделки — цены комнаты, наличие рассрочки платежа, условий освобождения, размера задатка, сроков сделки и т.д

Подробнее: Преимущественное право покупки

Жилищный кодекс Российской Федерации: «При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.»

В соответствии с требованием Гражданского кодекса РФ, собственник комнаты в коммунальной квартире должен уведомить своих соседей о продаже с указанием условий сделки.

Какие условия необходимо указать?

Цена комнаты, задаток или аванс
Условия оплаты: одновременная полная оплата, рассрочка, отсрочка платежа, оплата в соответствии с графиком.
Условия освобождения комнаты: после полной оплаты или в иные сроки.

Условия продажи продажи нельзя менять! Иначе необходимо новое уведомление соседей.

Форма сделки. Нужен ли нотариус?

Если Вы владеете комнатой в коммунальной квартире единолично. Ваша сделка купли-продажи оформляется договором в простой письменной форме.

Если владение комнатой осуществляется на праве общей долевой собственности, то есть право на комнату зарегистрировано за двумя и более собственниками — сделка удостоверяется нотариусом до 31.07.2019 года. (изменения вступили в законную силу).После этой даты отчуждение (продажа, дарение) комнаты, находящейся в долевой собственности можно оформить договором купли-продажи в простой письменной форме при условии одновременного отчуждения долей всеми участниками по одному договору? Изменения в законе > > >

Если владение комнатой осуществляется на праве общей совместной собственности супругами — продажа комнаты оформляется договором в простой письменной форме.

Внимание!

Если за вами зарегистрирована доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире, это обстоятельство не означает, что ваша сделка подлежит удостоверению нотариусом.

Оформляйте продажу только комнаты и не нужно в договор купли-продажи включать общее имущество в коммунальной квартиры.

Доля в праве на общее имущество «автоматически» переходит к новому владельцу.

Продажа комнаты в коммунальной квартире соседу

У всех соседей есть равное право покупки Вашей комнаты на равных условиях.

Конечно Вы вправе продать тому, кто заплатить дороже или предложит иные, более выгодные Вам условия.

Если же несколько соседей объявили о своем намерении купить комнату, объявляйте аукцион. Кто предложит лучшую цену, тот и покупает.

Все эти обстоятельства необходимо прописывать в Предварительном договоре. Помните о возврате задатка в двойном размере в случае отказа в продаже!

При продаже комнаты в коммунальной квартире собственнику другой комнаты нет необходимости предоставлять доказательства уведомления соседей в Росреестр.

Продажа комнаты в коммунальной квартире постороннему

Прежде чем выставлять вашу комнату на продажу на рынок недвижимости, предложите ее своим соседям.

Нередко владельцы комнат в них не проживают и связь с ними утеряна, подумайте как Вы их будете уведомлять.

Если есть неприватизированные комнаты, принадлежащие муниципалитету, то администрацию населенного пункта так же необходимо уведомить о продаже, так как у нее так же есть первоочередное право покупки перед третьими лицами. Уведомление о продаже может рассматриваться в срок до 30 дней.

Чтобы Вам не потерять стороннего покупателя, необходимо составить с ним Предварительный договор, в котором описать условия сделки и обязательно возможность первоочередной покупки соседями, если сроки их уведомления не превысили календарный месяц.

Форма уведомления и подробнее об уведомлении читайте > > >

Если Ваше уведомление не было доставлено адресату, то есть он его не получил, сознательно уклонился, оно Вам вернется с пометкой о поступлении в почтовое отделение адресата. От этой даты считаем календарный месяц и можем продавать другому.

В Росреестр предоставляем квитанции на отправление корреспонденции.

Дарение микродоли

Уведомление соседей — часто становится самым сложным этапом сделки. Ранее, для исключения этой процедуры стороны прибегали к дарению микродоли комнаты. Тем самым Одаряемый становился первоочередным покупателем и обязанность в уведомлении соседей отпадала.

Сейчас такой прием становится рискованным.

-Почему?

-После регистрации долевой собственности на основании Договора дарения доли, возникает необходимость в нотариальном удостоверении отчуждения большей доли. Нотариусы, как правило, усматривают мнимую сделку (по дарению) и в удостоверении договора продажи большей доли в праве собственности на комнату отказывают.И продавец комнаты попадает в очень неприятную ситуацию — продать комнату вообще невозможно!

Оцените эти риски.

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/09/01/prodazha-komnatyi-v-kommunalnoy-kvartire/

Как продать комнату. Главные особенности при заключении сделки

19 Сентября в 12:09 2464 Юрий Федоров

Продажа комнаты в квартире, где долями владеют два и более человек, – занятие непростое. Нельзя просто так взять и разместить объявление, сначала придется выполнить целый ряд действий, начиная с извещения других собственников и заканчивая косметическим ремонтом.

Юридические аспекты

Комната в квартире обычно – часть общедолевой собственности. Соответственно, помимо вас, владельца комнаты, свои права на данную квартиру имеют и другие собственники. Жилищный кодекс (п. 6 ст. 42) предоставляет таким людям преимущественное право на покупку выставляемых на продажу квадратных метров.

Порядок действий при продаже будет таким:

Извещаем собственников

В письменной форме извещаем других собственников квартиры о своем желании продать комнату. Не забываем указать цену.

Обратите внимание! Продать жилплощадь соседям по квартире можно только по такой же цене, какую вы планируете указать в объявлении для всех покупателей. Если вы продаете комнату за 500 000 рублей, а собственникам других помещений в квартире ранее предлагали за 600 000 – они вправе будут опротестовать сделку.

Самый простой способ извещения — по почте заказным письмом с уведомлением. Потратив 40 с небольшим рублей на каждое письмо (если собственников в квартире несколько), вы получите квитанции – неопровержимое доказательство того, что исполнили закон в точности.

Отдельный, более сложный вариант – если одна из долей в квартире принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному. Тогда вам придется уговаривать родителей или опекунов обратиться в органы опеки и получить согласие на отказ от преимущественного права покупки, а затем удостоверить этот отказ нотариально.

Если сделать это не получается, можно отправить им уведомление в обычном порядке. Многое зависит от позиции суда и Росреестра в конкретном регионе. Где-то сделки без согласия органов опеки не проводят совсем.

А где-то считают, что продажа чужой комнаты не приводит к уменьшению стоимости имущества несовершеннолетнего, а значит согласие органов опеки вовсе ни к чему.

Если вы в глаза не видели владельцев соседних комнат, закажите выписку из ЕГРН, можно онлайн (стоит услуга 200 рублей) – в ней перечислены все собственники квартиры.

При желании сразу нескольких совладельцев квартиры купить комнату, хозяин последней сам выбирает, с кем заключить сделку.

Ждем месяц

По его истечении, если ответов от сособственников не поступило, владелец комнаты получает полное право на ее продажу кому угодно.

Есть вариант ускорить события. Но тогда необходимо собрать отказы соседей от покупки вашей жилплощади. Делается это в письменном виде, каждый отказ должен быть заверен нотариусом (1000-1500 рублей, в зависимости от региона) или специалистом местного отделения Росреестра при личном обращении каждого собственника.

Нарушение порядка извещения соседей по квартире чревато тем, что любой из них в течение трех месяцев после сделки купли-продажи комнаты может оспорить ее и потребовать продать жилплощадь ему.

Готовим документы для сделки

паспорт владельца комнаты (при необходимости – нотариальное согласие второго супруга на продажу);
правоустанавливающий документ на комнату (свидетельство о собственности, свидетельство о праве на долю);
подтверждение извещения других собственников помещений в квартире (квитанции с почты);
разрешение органов опеки, если одним из собственников продаваемой комнаты является несовершеннолетний;
договор купли-продажи (можно заказать у любого юриста – от 1000 рублей или скачать и заполнить самостоятельно).

Не лишними будут также техплан квартиры с обозначенной на нем комнатой, справка об отсутствии долгов по платежам за коммуналку и выписка из ЕГРН – покупателю наверняка интересно узнать, кто еще владеет долями в квартире, где он приобретает квадратные метры.

Готовим комнату к продаже

Чем лучше комната выглядит внешне, тем больше шансов продать ее по высокой цене. Значит, клеим красивые недорогие обои, делаем натяжной потолок (потраченные 5-7 тысяч рублей обернутся хорошей выгодой при продаже). Крупных ремонтов делать не стоит: обычно въезжающие всё равно переделывают интерьер под себя. Большим плюсом будут стеклопакет (если дом достаточно старый) и надежные двери. Для повышения лояльности покупателя грамотным маркетинговым ходом может стать проведение в комнату кабельного ТВ и интернета.

Затем размещаем объявления/заключаем договор с риэлтором.

Cтатьи по теме:

Какие правила строительства небоскребов появятся в 2018 году Новые правила строительства небоскребов утвердят уже в 2018.
Какие перспективы жилищного строительства ждут впереди К началу следующего года число административных процедур в жилищном строительстве составит менее 100.
В каких странах побывал Дед Мороз и где он живёт? У зимнего волшебника имеются резиденции по всему миру. Каждая северная страна утверждает, что именно она является родиной Деда Мороза или Санта-Клауса. И этим спорам нет конца, давайте разберёмся.

Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Источник: https://dmrealty.ru/rubrics/prodaem/kak-prodat-komnatu-glavnye-osobennosti-pri-zaklyuchenii-sdelki/

Как продать комнату в квартире?

Часто многие собственники задаются вопросом, как продать комнату в двухкомнатной квартире, если они хотят таким образом распорядиться своей собственностью.

Следует отметить, что на сегодняшний день не существует такого понятия, как “продажа комнаты”. Владелец может реализовать только свою долю на которую имеет право собственности. Возможно купить или продать долю абсолютно разной площади. Это может быть даже тысячная часть площади. Конечно другой вопрос о благоразумности и адекватности подобной сделки.

Сделки, которые оформляются подобным образом имеют свои особенности, как со стороны юриспруденции, так и с “житейской” стороны

Следует отметить, что продаже подлежит только доля в приватизированной квартире. Как вариант, можно также приватизировать только долю и продать ее. Поэтому здесь уже можно задаваться вопросом, как правильно продать комнату в двухкомнатной квартире, чтобы не наткнуться на возможные подводные камни и не оказаться “за бортом”.

На рынке есть практика продажи долей, которые по количеству квадратных метров равны размерам комнаты, в которой физически возможно проживание. Такой вариант приобретения жилья популярен благодаря своей дешевизне. Ведь гораздо дешевле купить пару “квадратов”, чем целую квартиру.

Кстати, ранее существовала практика покупки минимальной доли в квартире для того, чтобы там прописаться. Это давало возможность найти работу в регионе прописки. На сегодняшний день такое положение вещей уже изжило себя.

Все сделки, которые проводятся по отношению к недвижимому имуществу должны быть заверены нотариально

Если вам надо узнать, как продать комнату в двухкомнатной квартире с одним собственником, то ваше положение не требует дополнительных сложных действий по согласованию с другими собственниками. Достаточно нотариально подтвердить договор.

Гораздо сложнее обстоят дела с продажей доли собственности, если в квартире есть другие собственники. Чтобы реализовать свою долю на рынке недвижимости, придется согласовать данное решение с остальными дольщиками. Если они будут против, то решить такой вопрос возможно будет только через судебное разбирательство.

Такое обстоятельство должно обезопасить других жильцов квартиры от возможного рейдерства, если продают небольшую долю. Есть риск, что покупатель окажется недобросовестным. Изначально он может приобрести совсем малую долю жилплощади.

Это даст ему право проживания в квартире. После этого он может сделать условия жизни своих соседей невыносимыми, чтобы те, в свою очередь, продали ему свои доли по более низкой цене, чем они реально стоят.

Второй вариант — недобросовестный сожитель продаст свою долю по более высокой цене.

Таким образом, сделка может быть удостоверена нотариально только в том случае, если продавец известил других собственников соответствующим способом

Они то и решат, можно ли продать комнату в двухкомнатной квартире быстро и без лишних оформлений, или придется побегать.

Итак, чтобы продать комнату в квартире с чего начать? Для начала надо уведомить остальных дольщиков. При чем это необходимо сделать, отправив официальное письмо, в котором вы указываете стоимость продаваемой доли. По закону первыми, кому вы должны предложить покупку части жилплощади, должны быть другие собственники этого жилья. Если они официально отказываются, то можно продавать другому лицу. Отказ также должен быть официальным и нотариально заверенным. В противном случае он не будет иметь юридической силы.

Здесь, как правило, и начинаются проблемы. Обычное дело, когда дольщики не хотят отправляться к нотариусу и вообще что-либо делать. В этом случае вы отправляете уведомительное письмо на имя других собственников. Если они официально подтверждают, что письмо получили, но не предпринимают никаких действий, вы можете искать покупателя на стороне.

Сложнее, когда они не хотят подтверждать получение такого письма. Т.е., когда приходит почтальон, человек может не открыть дверь или просто отказаться подписать уведомление. В этом случае единственным решением будет обращение в суд. В иске необходимо указать причину: ”препятствие в реализации прав собственности”.

Как видно, система не далеко не совершенна. Но пока что от этого никуда не деться. Итак, вы выяснили, с чего начать продажу комнаты в двухкомнатной. Далее остается только оформить сделку с покупателем.

Следует отметить, что продать долю собственности в квартире можно не раньше месяца после уведомления остальных собственников

Поэтому такая процедура может достаточно затянуться. Если деньги нужны срочно, лучше договориться с дольщиками.

Многие риэлторские фирмы предлагают свои услуги по оформлению сделок реализации как целых квартир, так и долей собственности в них. Они берут на себя обязанности по рассылке уведомлений остальным собственникам, организуют встречи с нотариусами по оформлению отказов и сделок, ищут покупателей.

Также такие посредники помогают оценить продаваемую жилплощадь, чтобы выставить ее на продажу. В общем, решают все организационные и формально сложные задачи. Это очень удобно, ведь вы освобождаете довольно много личного времени.

Но за услуги риэлторов придется заплатить определенный процент за проделанную работу.

Найти риэлтора довольно просто. Достаточно ввести соответствующий запрос в поисковую систему интернета.

Итак, чтобы быстро реализовать долю собственности в квартире, используйте главные советы:

Первым делом предложите выкупить вашу долю другим собственникам, если они согласятся, это намного упростит всю процедуру оформления и сократит время продажи.
Если они не хотят покупать вашу долю, убедите их пойти к нотариусу. В противном случае продажа затянется не на один месяц. Как минимум месяц пройдет со дня уведомления других собственников, потом еще потребуется время на поиск покупателя.
Если продать жилплощадь нужно быстро и деньги нужны срочно, воспользуйтесь услугами риэлторов. Это значительно сократит время, но уменьшить доход от продажи. Изучив отзывы о той или иной фирме, можно выбрать наиболее надежного посредника.

На сегодняшний день значительное количество граждан являются собственниками не одной целой части недвижимости, а лишь её доли. Такое встречается, когда происходит совместная приватизация либо в ходе иных операций с жильём. Когда сособственниками жилья являются родственники, то особых проблем для продажи своей собственной доли практически не возникает.

Если же сособственниками являются граждане без родственных связей, процесс продажи может обернуться головной болью. И далеко не последнюю роль в этом будут играть ваши отношения с соседями.

Как можно продать комнату в квартире

Конечно, каждый случай нужно рассматривать в отдельности. Поэтому мы предлагаем лишь приблизительный план действий по тому, как можно продать комнату в квартире. Отправной точкой будет оценка недвижимости. Её можно получить не только у профессиональных оценщиков, но и самостоятельно на страницах определённых интернет-ресурсов. Оценка даст вам возможность установить приблизительную стоимость на свою недвижимость.

Далее необходимо в письменной форме (а ещё лучше заказным письмом с уведомлением) проинформировать всех остальных сособственников о том, что вы выставляете свою долю на продажу. Список этих лиц обладает правом преимущественной покупки, то есть, именно им в первую очередь будет предложено приобрести недвижимость.

Они в свою очередь должны дать вам письменный (лучше, нотариально заверенный) ответ об отказе (в случае, если вы не планируете продавать кому-то из сособственников). Иногда с этим возникают сложности по той причине, что некоторых сособственников очень сложно найти.

Они также могут намеренно срывать вам сделку, специально отказываясь и уклоняясь от приёма вашего письма.

Продать комнату в квартире: с чего начать

Когда вопрос с соседями-сособственниками решён, возникает следующий: «Как продать комнату в квартире, с чего начать». Начинать нужно с поиска покупателя. Чтобы найти его быстрее, нужно как можно раньше выставить недвижимость на продажу.

Благодаря косметическому ремонту желающих приобрести её станет больше. Кроме того, заранее договоритесь с сособственниками о том, что потенциальные покупатели будут вас посещать и производить осмотр комнаты.

В этот период особенно важно наладить отношениями с теми соседями, с которыми у вас обычно они не складываются.

Можно ли продать комнату в приватизированной квартире

Если у вас возникает вопрос о том, можно ли продать комнату в приватизированной квартире, наша статья окажется для вас полезной. Разумеется, если вы являетесь собственником части жилья, вы имеете право распоряжаться (и продавать в том числе) этой недвижимостью.

Однако в этом вопросе особую роль играет правоустанавливающий документ. Если в нём не выделены доли, значит, недвижимость находится в совместной собственности. В таком случае сособственники могут договориться между собой о выделении долей. В судебном порядке, как правило, в таких случаях выделяются равные доли.

Однако по договорённости между владельцами они могут быть выделены иначе.

Если в правоустанавливающем документе чётко прописаны доли каждого сособственника, то проблем с размером и местоположением этой доли при продаже возникнуть не должно.

Как продать комнату в двухкомнатной квартире

Провести сделку можно самостоятельно либо при помощи нотариуса. Разумеется, что второй вариант обойдётся вам дороже. Однако именно нотариальное сопровождение является залогом того, что вы сможете провести сделку быстрее, все документы будут составлены правильно и вам не потребуется ездить по различным инстанциям и выстаивать в очередях. Как вариант, можно обратиться в агентство недвижимости, в котором точно знают, как продать комнату в двухкомнатной квартире.

Для проведения сделки вам потребуется собрать пакет документов:

Паспорта обеих сторон
Правоустанавливающий документ
Свидетельство о регистрации права собственности
Письменные отказы сособственников от преимущественного права приобретения
Выписка из Госреестра об отсутствии обременений по продавцу и продаваемой недвижимости

Продать комнату в трёхкомнатной квартире

Если вы решили продать комнату в трёхкомнатной квартире, вам потребуется собрать те же документы, о которых мы писали ранее. Если вы обращаетесь в агентство по недвижимости или к нотариусу, то вам не придётся самостоятельно подавать эти документы в соответствующие органы.

Вам будет нужно приехать со всеми документами для подготовки договора купли-продажи и в назначенное время вернуться с оригиналами всех документов для его подписания. Если потребуется, нотариус также поможет грамотно оформить обращение к сособственникам о продаже вашей доли.

Источник: https://Estate24.moscow/articles/kak-prodat-komnatu-v-kvartire/

Как продать комнату в двухкомнатной квартире. Продажа части квартиры — Юридическая консультация

Как продать приватизированную квартиру с долями с согласием?

Продажа части квартиры – это передача прав новому собственнику. Скорее всего последний будет проживать в жилом помещении. Поэтому такого рода сделки предполагают оповещение остальных жильцов о своих намерениях. Они могут сами выкупить долю по ее рыночной стоимости. Иначе квартира продается третьим лицам.

Благодаря косметическому ремонту желающих приобрести её станет больше. Кроме того, заранее договоритесь с сособственниками о том, что потенциальные покупатели будут вас посещать и производить осмотр комнаты.

Продажа части квартиры

После выделения доли хозяин вправе ее продавать. Но перед тем как это сделать, необходимо предложить осуществить выкуп своей части другим собственникам. По закону, перед тем, как продать долю в квартире, другим хозяевам обязательно стоит направить письменное уведомление с предложением совершить покупку.

В таком документе указывается стоимость и технические характеристики жилища. Принять решение о купле вашей доли совладельцы могут в течение месяца после ознакомления с письмом. То есть за этот срок они должны либо принять ваше предложение, либо отказаться от покупки.

Чтобы не возникло никаких недоразумений, такое предложения необходимо отправлять заказным письмом. Ведь если в дальнейшем, например, собственники заявят в суде, что они не получали никакого уведомления, то вы сможете предоставить доказательства.

Дарственная вместо договора купли-продажи

Некоторые продавцы в таком случае решаются пойти на хитрость. Дабы не проводить процедуру уведомления соседей, они просто оформляют дарственную. При этом типе сделки уведомление соседей производить вовсе необязательно, а само оформление выйдет дешевле и пройдет быстрее.

Но и здесь есть подводные камни: если подарите свою долю человеку, который вам родственником не является, то такой договор совладельцы могут оспорить. И даже если соседям не получится установить, что вместо дарения имела место сделка купли-продажи, то факт отсутствия родственных связей, в принципе, доказать не так сложно. Перед тем как продать долю в квартире, важно договориться с покупателем обо всех важных моментах. В частности, обсудите порядок оплаты, к примеру, можно продать с отсрочкой платежа или в рассрочку.

Особенности продажи, если есть несовершеннолетние дети

Имущество детей может быть продано только с согласия органов опеки (ООП). Чтобы получить разрешение, нужно предоставить ребенку аналогичную долю в другой квартире. Например, если продается ? часть приватизированного жилья, то и новая должна быть не менее ? части, а лучше больше.

Разрешение на продажу доли ребенка в квартире выдается спустя 14 дней. Несовершеннолетний не может заниматься оформлением самостоятельно – за него это делают родители (опекуны) или представитель ООП.

Продажа комнаты в двухкомнатной квартире с одним собственником:

Что нужно,чтобы продать комнату в двухкомнатной квартире,собственник один,покупатель через мат.капитал. ?

Двухкомнатная квартира принадлежала матери и 4-летней дочке на праве долевой собственности: по ? части. Женщина изъявила желание срочно продать квартиру, так как был найден вариант получше. Мать хотела продать всю недвижимость, а взамен ? доли дочери предоставить ей чуть большую площадь в новом жилье.

Сделку планировалось оформить как договор дарения. Обратившись в ООП и к нотариусу, женщина не встретила никаких препятствий. После продажи 2-комнатной квартиры она купила 3-комнатную, и прописала дочь в ней. Никаких нарушений выявлено не было.

Взамен проданной ? части в квартире дочери мать предоставила ей улучшенные условия на новом месте.

Как признать продажу доли в квартире незаконной?

Нарушение порядка продажи доли в квартире является поводом для признания сделки незаконной. Одна из явных причин – нарушение права преимущественной покупки (ч. 3 ст. 250 ГК РФ). Потерпевшей стороной может быть совладелец, покупатель или третье лицо.

Закон дает 3 месяца для обращения в суд. Отсчет начинается с того момента, как потерпевшим стало известно о нарушении. Примечательно, что суд не аннулирует состоявшуюся сделку, а лишь переведет права и обязанности покупателя на истца (совладельца). Новый собственник обязан будет выкупить долю в квартире по указанной в договоре цене.

Продажа квартиры с несколькими собственниками:

Продать квартиру с несколькими собственниками не так уж просто. Все потому, что многие покупатели стремятся обойти такие сделки, чтобы в будущем не столкнуться с судебными процессами. Мы расскажем, какими особенностями обладает данная сделка и что нужно, чтобы не наткнуться на подводные камни.

На днях столкнулись с такой ситуацией: проживаем в приватизированной квартире, имеем ? доли на двоих. Вчера пришли новые собственники, показали договор купли-продажи на часть прав в жилом помещении. Уведомление от нотариуса это подтверждает. Оказалось, третий совладелец продал им свою долю без нашего согласия. Как можно и можно ли признать сделку недействительной?

Ответ юриста:

Нет, признать продажу доли в квартире недействительной вы не сможете. Такое возможно только при нарушении условий купли-продажи. Ваш случай – это нарушение преимущественного права на покупку доли в квартире (ст. 250 ГК РФ). Совладелец жилья не имеет права продавать свою часть третьим лицам, не уведомив об этом остальных жильцов. Если вы хотели купить у него эту долю, но он продал ее в обход правил, требуйте перевода прав и обязанностей покупателя на себя. Для этого нужно составить исковое заявление в суд.

Таким образом, продажа доли в приватизированном жилье – это сложная процедура. Продавец обязан письменно уведомить остальных собственников. Последние имеют преимущественное право на покупку доли. Если последует отказ, то часть прав может быть продана третьим лицам. Подобные сделки не очень выгодны для покупателей, поэтому доли продаются по заниженной цене. Рекомендуем обратиться за бесплатной консультацией к юристам нашего портала.

Принесут ли доход «комнатные» инвестиции?

Чтобы купить комнату в квартире и разбогатеть, придется также учесть сразу несколько подводных камней, которые могут в этом помешать. Конечно, скромный капитал, которого хватает только на одну комнату, не позволит получить сразу же большую прибыль. Но любые инвестиции в недвижимость прибыль приносят, главное – правильно ими распорядиться.

Оформление сделки

Оформление сделки по отчуждению квартиры с собственниками регламентируется Гражданским кодексом страны (статьи №551 и №558). В статьях указано, что данная сделка подкрепляется письменным договором купли-продажи, который не обязательно заверять у нотариуса, но при этом важна регистрация в государственном реестре. Сам процесс оформления сделки проходит в 5 простых этапов:

Сбор и подготовка необходимых документов. Чтобы облегчить и ускорить процесс продажи квартиры, важно проверить все документы на юридическую чистоту пока не появится покупатель.
Получение разрешение на сделку от других собственников. При этом все соглашения должны быть заверены нотариусом в обязательном порядке, будь то это разрешение от супруга, органов опеки или совершеннолетних детей.
Составление письменного договора купли-продажи. Нужно учитывать, что в законе нет правил четкого образца для составления договора. Покупатель и продавец могут согласовывать и вносить пункты в сделку на добровольной основе.
Регистрация договора в Росреестре, где необходимо оплатить госпошлину в размере 350 рублей.
Получение документов о перерегистрации прав собственности на нового владельца.

Второй – уведомление местной власти

Если среди собственников остальных комнат в квартире есть муниципальная власть, значит и ее продавец должен был уведомить о намерении продать свою комнату. Таким образом, в квартире могут быть и приватизированные комнаты, и те, что муниципалитет передает жильцам на основании договора социального найма.

Покупателю должны представить доказательства того, что абсолютно все собственники уведомлены в определенном законодательством порядке. Также покупатель не имеет права покупать комнату дешевле, чем по той цене, которую продавец указал в уведомлениях, отправленных соседям.

Все движения в данном процессе в идеале оформляются у нотариуса.

Александр Александрович Долгов

Здравствуйте. В соответствии со ст. 209. ГК.РФ. права собственности1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Источник: https://kodexsro.ru/kak-prodat-komnatu-v-dvuhkomnatnoj-k/

Как продать долю в однокомнатной, двухкомнатной, трехкомнатной квартире в Москве

Бывает так, что человек владеет долей собственности в одно-, двух- или трехкомнатной квартире. Это дает ему право продать свою долю. Но сделать это не так просто. Во-первых, есть определенные юридические нюансы такой процедуры. А во-вторых, не всегда получается найти покупателя на часть объекта.

Как продать долю в однокомнатной квартире в Москве

Иногда у владельцев возникает вопрос — можно ли продать долю в однокомнатной квартире. Казалось бы, что там еще можно делить — и так площадь получается маленькая. На самом деле чаще всего такую долю выкупает второй собственник, чтобы получить в свою собственность все жилье целиком.

Но встречаются и другие варианты, особенно в таком городе как Москва, где жилье стоит дорого, и не всегда у покупателя хватает средств на покупку всего объекта целиком. Поэтому возможна такая ситуация, когда однокомнатная квартира достается по наследству, никто в ней не проживает, и покупатель сначала покупает одну часть, живет там какое-то время и затем выкупает другую.

Бывают и такие случаи, когда доли в подобных объектах приобретают специализированные фирмы под прописку.

В любом случае, если только второй владелец не захочет воспользоваться своим преимущественным правом выкупа, найти того, кто заинтересуется приобретением только части жилплощади, будет непросто. Лучше в таких случаях обратиться к опытному частному риэлтору, который поможет найти покупателя.

Как продать долю в двухкомнатной квартире в Москве

Часто возникают ситуации, когда собственник хочет продать долю двухкомнатной квартиры. Может показаться, что в этом случае будет даже проще — как с продажей комнаты в коммунальной квартире. Но дело в том, что часть в собственности — это необязательно владение комнатой, когда границы недвижимости четко очерчены.

Доля во многом остается виртуальным понятием. Хотя у собственника, если он захочет продать свою недвижимость, в зависимости от площади жилья и количества других владельцев, может быть такой вариант, как выделение части в собственности, когда он действительно получает комнату.

Для этого нужно согласие всех остальных собственников, или процедура будет проводиться в судебном порядке.

Лучше всего, чтобы решением этого вопроса занимался профессиональный юрист. Особенно это касается тех случаев, когда речь идет об объекте в Москве. Недвижимость в столице стоит дорого, и даже часть в двухкомнатном жилище может оказаться весьма привлекательным активом, вызывающим споры между родственниками.

Помощь риэлтора в данном случае тоже понадобится, поскольку опытный специалист хорошо знаком со всеми нюансами этой процедуры, а также он поможет найти покупателя и правильно оформить сделку в целом.

Алгоритм действий прописан в действующем законодательстве. Он, к слову, будет одинаковым и для одно-, и для двух-, и для трехкомнатных объектов. Для начала продавец должен уведомить других собственников о том, что он собирается продать свою часть, чтобы они смогли воспользоваться своим преимущественным правом. Уведомление обязательно оформляется в письменном виде. Продажа сторонним лицам возможна только в том случае, если остальные владельцы письменно откажутся от своего права.

В тексте обязательно должна быть указана цена. При этом она должна быть одинаковой для всех покупателей. Желательно предварительно провести независимую оценку, которая делается практически так же, как для комнаты в коммунальной квартире.

Однако это не означает, что комната в двухкомнатном объекте будет стоить ровно половину от суммы, в которую было оценено жилье в целом. То есть, если объект стоит 2 миллиона рублей, то комната оценивается не в 1 миллион, а в меньшую сумму.

Вот почему, если другие собственники не намерены выкупать часть, а наоборот, хотят продать свои, то лучше получить деньги за жилище в целом, а затем разделить соответственно принадлежащим долям. Как это оформить — подскажет опытный риэлтор.

Как продать долю в трехкомнатной квартире в Москве

Для того, чтобы продать долю трехкомнатной квартиры, действовать нужно описанным выше образом. Этот алгоритм никак не зависит от площади жилья или количества комнат. В любом случае необходимо письменное уведомление других собственников.

И точно так же нужно позаботиться о выделении своей части. В трехкомнатном жилище, если оно принадлежит только двум владельцам, вполне может быть выделена целая комната, это даже физически проще, чем в описанных выше случаях.

Но все равно для проведения процедуры лучше заручиться помощью профессионала.

Источник: https://gibova.ru/kak-prodat-dolyu-v-odnokomnatnoj-dvuhkomnatnoj-trehkomnatnoj-kvartire-v-moskve/

+7 (495) 255-06-69

Агентство недвижимости «Гарантия» работает с таким проблемным сегментом на рынке недвижимости как доли в квартирах, когда продажа зависит не только от собственника, но и от его соседей. Мы поможем продать долю в Вашей квартире, даже если Вы не имеете доступа в квартиру, без просмотра. Если Вам необходимо приобрести долю в квартире, мы поможем Вам подобрать вариант для покупки и сопроводим сделку купли-продажи «под ключ».

Процедура продажи доли квартиры состоит из 5 этапов:

1На первом этапе, в соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ, мы поможем Вам известить остальных участников долевой собственности о предстоящей продаже. Чтобы обойти данный шаг, некоторые недобросовестные риэлторы могут предложить Вам оформить сделку через договор дарения, но мы категорически против такой процедуры, поскольку в будущем в этом случае Вы можете иметь проблемы с законом.

2На втором этапе мы пробуем договориться с остальными участниками долевой собственности о наиболее выгодном варианте решения данной ситуации, в том числе предлагаем выкупить Вашу долю или разменять всю квартиру с приобретением альтернативных вариантов покупки. При этом статистика показывает, что в 50% случаях нам удаётся это сделать, а Ваша выгода при таком развитии событий увеличивается.

3Если остальные участники долевой собственности всё-таки не выкупят Вашу долю в течение месяца, мы выставляем Вашу долю на продажу. При этом у нас есть возможность искать покупателей на Вашу долю квартиры не только при помощи рекламы и средств массовой информации — мы будем предлагать Вашу долю квартиры нашим постоянным клиентам, которые занимаются скупкой таких долей.

4На четвёртом этапе, когда покупатель Вашей доли квартиры будет найден, мы подготовим пакет документов, необходимый для заключения сделки, и составим договор купли-продажи. Сегодня законодательство требует, чтобы сделки с долями квартир заключались через нотариуса. Все расчёты с покупателем доли будут производиться через сейфовую ячейку банков. На сделке в обязательном порядке Вас будут сопровождать наши специалисты.

5На пятом этапе мы отвезём пакет документов для государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи. По Вашему желанию, Вы сможете проследовать в регистрационную палату самостоятельно, в то время как наши специалисты займут для Вас очередь и помогут Вам составить соответствующие заявление. Срок регистрации перехода права собственности по нотариально удостоверенным сделкам составляет 3 дня.

Купить долю в квартире

В нашей базе данных более 5000 предложений по покупке долей квартир в Москве и Московской области! Мы поможем подобрать для Вас долю в квартире в соответствии с Вашими требованиями, проверим юридическую чистоту выбранной доли квартиры и окажем сопровождение сделки купли-продажи «под ключ». В случае необходимости наши юристы окажут содействие во вселении в квартиру и определение порядка пользования через суд.

Сколько стоит доля в квартире

При определении стоимости доли в квартире нужно учитывать следующие факторы:

В случае продажи всей квартиры целиком продавец доли получает максимальную выгоду от стоимости доли в квартире (пропорционально стоимости всей квартиры). Однако продавец доли не получит такую стоимость, если кто-то из сособственников отказывается от продажи. При этом понудить остальных участников долевой собственности к продаже своей собственности по закону невозможно. Поэтому всегда выгодно договориться с остальными участниками долевой собственности о совместной продаже квартиры, с покупкой альтернативных вариантов для проживания.
Имеется комната пользовании, которая соответствует размеру доли. Например, продавцу доли принадлежит 1/2 доля в двухкомнатной квартире с изолированными комнатами 12 и 18 квадратных метров. В этом случае новый собственник может определить себе в пользование одну из комнат (как правила, меньшую). Стоимость такой доли рассчитывается исходя из стоимости аналогичной комнаты на рынке. При таком подходе существенным условием является наличие комнаты в пользовании, закрываемой на ключ, а так же свободного доступа в квартиру и отсутствие конфликтной ситуации.
Не имеется комнаты, соответствующей размеру доли, или отсутствует свободный доступ в квартиру. Например, продавец доли имеет в собственности 1/4 долю в однокомнатной квартире. Такую долю обычно покупают под прописку или в инвестиционных целях. Стоимость такой доли рассчитывается исходя из рыночной стоимости всей квартиры, но со скидкой в 50%. Например, если вся квартира стоит 8 млн. руб, то стоимость 1/4 доли будет составлять 2 млн. руб. Но на такую сумму продавец доли сможет рассчитывать только в случае, если будет продаваться вся квартира. А если продаётся доля, то применяется скидка 50% и продавец доли сможет рассчитывать лишь на 1 млн. руб.
В случаях, когда покупателем доли являются соседи-сособственники, и у них после заключения договора купли-продажи будет в собственности вся квартира полностью, продавец доли может рассчитывать на определённый бонус. Например, если стоимость всей квартиры составляет 8 млн. руб., то стоимость 1/4 доли составляет приблизительно 1 млн. руб (как было рассчитано в предыдущем примере). Допустим сособственник предложил Вам выкупить Вашу долю за 1 млн. руб. И вот он, ранее имея в собственности 3/4 доли, рыночной стоимостью 3 млн руб. (если использовать тот же способ), вложив ещё 1 млн.руб. на покупку Вашей доли, имеет в активе всю квартиру, стоимостью 8 млн. руб., то есть прирост стоимости очевиден. Поэтому с ним можно торговаться и предлагать свою долю по более высокой цене.

В нашей компании оценка стоимости Вашей доли квартиры производится бесплатно! Свяжитесь с нами прямо сейчас и Вы уже в течение 10 минут узнаете ориентировочную стоимость Вашей доли. Вы также можете оставить заявку, заполнив форму «Оценка стоимости» (справа на этой странице, а в мобильной версии — снизу).

Принудительный выкуп доли квартиры

В некоторых случаях собственник доли имеет право принудительно через суд выкупить доли у остальных участников долевой собственности. Так, в соответствии со ст. 252 Гражданского кодекса РФ, такая процедура возможна в случаях, когда:

Доли Ваших сособственников незначительны. При этом никаких конкретных критериев такой «незначительности» не существует, и наличие или отсутствие данного фактора определяется судом исходя из внутренних убеждений. В нашей практике были случаи, когда незначительной признавалась и 1/2 доля квартиры, которая была принудительно выкуплена, с помощью наших юристов.
Доля Ваших сособственников не может быть реально выделена. Здесь необходимо пояснить, что данный фактор, в основном, касается земельных участков, а в жилых помещениях в 99% случаях реально выделить долю невозможно, так как это подразумевает фактически разделение Вашего жилого помещения на две квартиры, в каждой из которых должна быть кухня, санузел и т.д. Не путайте с определением порядка пользования, когда собственники жилого помещения договариваются, кто какой комнатой будет пользоваться.
Ваши сособственники не имеют существенного интереса в использовании общего имущества. В первую очередь, под этим подразумевается — проживают ли они фактически в данном жилом помещении или нет, а так же наличие у них в собственности или пользовании иных жилых помещений.

При подаче иска о принудительном выкупе доли в квартире у остальных участников долевой собственности Вы должны произвести рыночную оценку стоимости их доли, а так же подтвердить свои финансовые возможности путём внесения рыночной стоимости их доли на депозитарный счёт Управления судебного департамента. Если же Вы не смогли собрать требуемую сумму, то Вам будет отказано в иске.

Так же необходимо отметить, что раньше суды отказывали в иске о принудительном выкупе, ссылаясь на то, что буквальная трактовка ст.

252 Гражданского кодекса РФ допускает такую процедуру лишь в том случае, когда остальные участники долевой собственности сами обратятся к Вам с иском о разделе имущества, находящегося в долевой собственности, и выделе из него доли.

Но всё изменилось в 2012 году, когда Верховный суд Российской Федерации разъяснил, что принудительный выкуп доли возможен и по самостоятельному иску лица, желающего принудительно выкупить доли у своих соседей.

Наши юристы и адвокаты занимаются делами о принудительном выкупе долей в квартирах и имеют большой накопленный опыт. При Вашем желании мы покажем Вам портфолио из выигранных нами дел по данному направлению, и Вы убедитесь сами в высоком профессионализме наших специалистов!

Стоимость услуг

На рынке недвижимости существует множество компаний, которые берут комиссионные за услугу по продаже доли квартиры как с продавца доли, так и с покупателя. При этом рекламная стоимость Вашей доли в квартире существенно увеличивается, затормаживая при этом продажу.

В нашем агентстве недвижимости мы не берём комиссию с продавца доли — наши услуги оплачивает покупатель при подписании договора купли-продажи. Кроме того, мы не берём со своих клиентов предоплату при подписании договора на оказание риелторских услуг, а так же за свой счёт размещаем рекламу на всех ресурсах, в том числе платных.

Звоните прямо сейчас, и мы бесплатно проконсультируем Вас по всем возникающим вопросам.

Вы также можете оставить заявку, заполнив форму «Оценка стоимости» (справа на этой странице). В нашей компании оценка стоимости Вашей доли квартиры производится бесплатно! Наши специалисты свяжутся с Вами в течение 10 минут.

Источник: http://www.vikupkvartir.ru/index.php/doli