Квартира поделена на доли как продать?

В этой статье:

Как продать половину квартиры, с какими трудностями могут сталкиваться участники сделки

Жилищное право > Оформление недвижимости > Как продать половину квартиры, особенности и трудности сделки

Жилье часто приобретают на условиях долевой или совместной собственности.

В течение жизни происходит много событий, в результате которых у одного из владельцев появляется желание продать свою часть недвижимости.

Проблема заключения сделки по отчуждению половины квартиры также возникает у тех, кто получает в наследство жилую долю, но проживать на новом месте не планирует.

Согласно законодательству, гражданин имеет право продать или подарить любую собственность, владельцем которой является

Законодательно у любого собственника есть право, согласно Гражданскому Кодексу, продавать, дарить, менять, завещать недвижимое имущество, даже если это часть однокомнатной квартиры. Поэтому вопрос, можно ли продать половину квартиры, очевиден. Можно.

На практике осуществить сделку весьма затруднительно, так как реализация права связана с соблюдением прав других собственников жилья и всех заинтересованных лиц.

Продажа доли — наиболее сложный вид сделки с недвижимостью, но часто встречающийся в решении жилищных вопросов.

Следует различать два основных вида общего владения жильем:

долевая собственность (доли каждого юридически определены);
совместная собственность (без выделения частей совладельцев).

Одно из основных условий в предпродажной подготовке – согласие всех других собственников долей в квартире. Для этого следует известить всех жильцов о предполагаемой сделке в установленном порядке.

Каждый из владельцев жилья имеет преимущественное право на приобретение продаваемой части квартиры

Все владельцы имеют равные права на преимущественную покупку продаваемой доли. Стоимость доли не должна отличаться от обозначенной цены для третьих лиц и договорной, которая, в итоге, появится в документе о купле-продаже.

Продажу и покупку доли жилья нельзя путать с представлением о продаже и покупке отдельной комнаты, как часто случается на практике.

Если получение одобрения на сделку затруднительно, то порядок отчуждения будет установлен в судебном порядке.
Момент улаживания споров с прочими собственниками является едва ли не самым сложным в процессе продажи части недвижимости.

Не редки случаи, когда совладельцы одобряют покупку жилой доли, но затем постоянно откладывают заключение сделки по разным обстоятельствам.

У собственника, решающего, как продать половину квартиры, есть обходной вариант спорной ситуации – оформление дарственной третьему лицу. В этом случае согласия совладельцев не требуется.

Мнение юриста-эксперта:

В связи с внесением изменений в законодательство меняется и процедура оформления купли продажи недвижимости. Если квартира приобретена несколькими собственниками в долевую собственность или хозяином является малолетний ребенок, оформление таких сделок осуществляется только у нотариуса.

Поэтому дополнительное посещение юриста или риелтора не обязательно, так как нотариус берет на себя обязанность за всю правовую экспертизу, связанную с переходом доли другому собственнику.

В принципе, сделка с долей на квартиру осуществляется в таком же порядке, как рядовая сделка купли-продажи. Особенностью сделки является наличие согласия на отчуждение доли.

Запрашивать разрешение прописанных граждан собственнику не требуется. Их права не будут ущемлены.

Отказ от покупки оформляется в нотариате. Если возникает ситуация, что дольщик отказывается от приобретения имущества, а избавиться от доли необходимо по различным жизненным причинам, законодательством предусмотрен иной вариант получения согласия.

По адресу регистрации второго дольщика заказным письмом с уведомлением и описью вложения направляется предложение о выкупе доли в квартире.

В случае, если по истечение месяца со дня вручения или отправления уведомления ответа от заинтересованного лица не поступило, смело можно приступать к осуществлению продажи.

Можно отметить, что если в результате покупки оставшейся доли квартира полностью будет во владении одной семьи, законодатель разрешает использовать для приобретения части квартиры средства мат капитала. В таком случае приобретаемая доля отойдет в собственность всех членов семьи. Такое возможно, если например в результате наследования или приватизации двум, или нескольким родственникам достанется жилье в долевую собственность.

Использовать такой выход опытные риэлторы не рекомендуют. Соседи могут обратиться в суд для признания сделки дарения притворной.

Данный факт придется доказывать достоверными сведениями о передаче денег одаряемому, то есть опровергать безвозмездность договора.

Алгоритм предпродажной подготовки

Поведение продавца части квартиры должно быть грамотным, последовательным. Рекомендуется выполнение следующих шагов.

Шаг 1

О продаже доли в квартире следует заблаговременно предупредить других собственников помещения

Уведомление соседей. Письменно уведомить каждого собственника квартиры о продаже своей доли жилья. Словесное предупреждение подтвердить будет крайне сложно, кроме случая его личного желания приобрести дополнительную часть недвижимости.

Если сосед никак не определится с решением или всячески препятствует продаже, то требуется составить нотариальное извещение и отправить почтой заказным письмом с описью содержания и уведомлением о вручении.

Следует отметить, что в случае состоявшейся сделки без предупреждения другого собственника в письменном виде, он имеет возможность оспорить законность продажи доли.

Суд удовлетворит его заявление по причине нарушения прав совладельца имущества, так как сосед обладает приоритетным правом первым выкупить долю.

Законодательного способа ускорить подписание согласия на продажу или принудить к этому решению — нет. Оптимальный выход – в направлении заказного нотариального письма от продавца.

Получатель обязан отреагировать при получении.
Если через месяц после получения уведомления ответ не направлен, то по умолчанию можно оформлять сделку с посторонним лицом без разрешения совладельца.

Полученный отказ должен быть нотариально оформлен в письменном виде.

Шаг 2

Подготовка презентации жилья. Если долю выкупает совладелец, то презентация вряд ли понадобится. Но для стороннего человека будет важно все: состояние коммуникаций, порядок в местах общего пользования, отношение соседей к возможности вселения нового владельца.

Других собственников жилья нужно заранее предупредить об ожидаемом визите потенциального покупателя.

Покупка части квартиры производится в различных целях:

для проживания;
с намерением оформить регистрацию;
вложить средства с намерением постепенного выкупа квартиры полностью.

Важно помнить, что продавцу нельзя предлагать лучшие условия стороннему покупателю по сравнению с теми, которые были обозначены совладельцам. Стоимость жилой доли остается неизменной.

Шаг 3

В пакет документов на продажу половины квартиры входит стандартный перечень документов, кроме того — документы, подтверждающие нежелание совладельцев воспользоваться правом выкупа доли квартиры

Подготовка документов. Основные документы, чтобы продать половину квартиры, собственник готовит практически те же, что и на другую недвижимость.

Но дополнительно, исходя из ситуации, потребуется предоставить:

копию извещения о подготовке к продаже, заверенную нотариусом;
почтовые уведомления с датами вручения извещений от собственников-молчунов;
письменные отказы совладельцев от преимущественной покупки;
разрешения от совладельцев, нотариально заверенные.

Основной пакет документов включает следующие обязательные бумаги:

свидетельство, подтверждающее право собственности продавца;
выписку о своей жилой доле из кадастрового паспорта;
копию кадастрового плана;
справку о зарегистрированных лицах;
справку-характеристику недвижимости;
согласие второго супруга продавца на совершение сделки;
документы сторон, участвующих в подписании договора купли-продажи.

Следует учесть, что если у продавца собственности есть несовершеннолетние дети, на попечении находятся недееспособные, ограниченно способные лица, то дополнительно нужно разрешение-согласие в письменном виде на сделку от органов опеки и попечительства.

Шаг 4

При составлении договора продажи дли квартиры не следует забывать, что его пункты не должны противоречить действующему законодательству

Заключение договора. Оформление договора допускается как у нотариуса, так и самостоятельно, в письменной форме.

договора должно соответствовать статье №550 Гражданского кодекса о процедуре продажи долей квартиры.

Составленное соглашение не должно противоречить законодательству, отражать актуальные требования нормативных актов и постановлений РФ на момент подписания документа.

Достоверная информация о стоимости, площади, пользователях жилья обязательно включается в текст договора. Упущение важных данных может повлечь за собой признание документа ничтожным.

Услуги нотариуса помогут предотвратить возможные ошибки.

Заключение договора завершается подписанием акта приема-передачи недвижимого имущества. Затем новому собственнику нужно зарегистрировать свое право в Центре единой регистрации и сделок с недвижимостью.

Так, последовательно и терпеливо можно продать половину квартиры.

Особенности процедуры продажи половины дома

При составлении договора продажи части дома или квартиры желательно воспользоваться услугами опытного нотариуса — он сможет учесть актуальную законодательную базу сделки

Оформление продажи половины дома во многом похоже на аналогичную сделку по отчуждению долевой части квартиры.

Основные этапы следующие:

Письменное предупреждение совладельцев дома о намерении продать свою часть, стоимости, условиях сделки. Получение ответа или месяц ожидания позволяют начать заниматься продажей. Если соседи готовы приобрести вашу долю, можно сразу приступать к оформлению договора.
Сбор документов, включающий правоустанавливающие бумаги собственника, выписки из кадастровых документов на дом и земельный участок; копии плана дома и участка, нотариальные уведомления, разрешение от супруга и согласие органов опеки, если у продавца есть несовершеннолетний ребенок.
Составление договора рекомендуется проводить с помощью нотариуса, который учтет актуальную законодательную базу в оформлении сделки. Акт приема-передачи части дома и земельного участка обязателен. Без этого документа невозможна последующая регистрация сделки в регпалате.

Права собственности нового хозяина будут действительны только после внесения записи в едином регистрационном центре.

Сделки на продажу части жилой недвижимости требуют профессионализма риэлторов и юридической грамотности нотариуса. Продавцу нужны настойчивость и внимание к решению вопросов.

Более подробно о проблемах, возникающих при продаже доли частной собственности — на видео:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

17 Ноя 2016 Екатерина Б. 125

Источник: http://PravoZhil.com/oformlenie/kak-prodat-polovinu-kvartiry.html

Как продать долю в квартире? Советы юристов: как продать долю в приватизированной квартире :

В основном долевая собственность распространена в мегаполисах. После приватизации коммунального жилища и его «раздела» владельцами такой недвижимости могут стать от двух до семи человек.

Кроме того, это могут быть совершенно чужие люди, родственники (дети и родители) или же лица, которые утратили родственную связь (бывшие муж и жена). Рано или поздно один из совладельцев жилья пожелает «разъехаться» и продать свою долю. И тут начинает возникать множество трудностей. Как продать долю в квартире на выгодных условиях? Давайте разберемся детально.

Выделение доли

Чтобы продать свою долю, необходимо выполнить целый ряд процедур. Без согласия остальных совладельцев прописать новых постояльцев или даже сделать ремонт не получится. А продать или сдать в аренду часть жилища тоже будет довольно сложно.

Между тем, продать долю в приватизированной квартире все-таки можно. Правда, для этого придется пройти такую хлопотную процедуру, как выделение доли. Это означает, что после проведения приватизации каждому из совладельцев принадлежит обязательная определенная доля.

Она может быть выраженной дробно. К примеру, у двухкомнатной квартиры есть два собственника, доля каждого из них ½. Если говорить о доле в натуре, то получается, что каждому человеку принадлежит одна из комнат, а помещениями общего пользования (кухня, коридор, кладовая) они будут владеть совместно. Более того, после выделения доли они также будут иметь право пользоваться вышеперечисленными помещениями. В таком случае доля каждого становится личной, а соседи так и будут оставаться совладельцами.

Совместную собственность тоже можно разделить. Это, как правило, сложный и длительный процесс, после которого общая собственность будет аннулирована, а полноправным хозяином станет только один человек.

Оформление процедуры

Выделения доли оформляется нотариально, никакие устные договоренности, естественно, юридической силы иметь не будут. В то же время, если совладельцы не придут к общему решению, то этот вопрос необходимо решать только через суд. Как правило, иск подает тот владелец, который желает провести процедуру выделения доли. Судебная тяжба может затянуться до полугода и дольше (особенно если другие участники не будут ходить на заседания).

Продажа части квартиры

После выделения доли хозяин вправе ее продавать. Но перед тем как это сделать, необходимо предложить осуществить выкуп своей части другим собственникам. По закону, перед тем, как продать долю в квартире, другим хозяевам обязательно стоит направить письменное уведомление с предложением совершить покупку.

В таком документе указывается стоимость и технические характеристики жилища. Принять решение о купле вашей доли совладельцы могут в течение месяца после ознакомления с письмом. То есть за этот срок они должны либо принять ваше предложение, либо отказаться от покупки.

Чтобы не возникло никаких недоразумений, такое предложения необходимо отправлять заказным письмом. Ведь если в дальнейшем, например, собственники заявят в суде, что они не получали никакого уведомления, то вы сможете предоставить доказательства.

Важные нюансы

Многие неосведомленные граждане часто спрашивают: «Можно ли продать долю квартиры, если соседи против этого?». Почему-то многие считают, что другие хозяева действительно могут помешать процессу продажи своей части жилища. На самом деле это не так, все, что вы должны по отношению к другим совладельцам – уведомить их о вашем намерении продать квартиру. Если они не согласны на покупку, то это не дает им право запретить продажу доли другим лицам.

После того, как пройдет 30 дней с момента ознакомления соседей, вы вправе передавать свою часть кому угодно. Но помните: цена должна строго соответствовать той, которую вы указывали в письме-уведомлении совладельцам (ни меньше и ни больше). Если же вы решите продать долю в приватизированной квартире по другой цене, то любой из соседей сможет оспорить такую сделку в судебном порядке в течение трех месяцев.

Дарственная вместо договора купли-продажи

Некоторые продавцы в таком случае решаются пойти на хитрость. Дабы не проводить процедуру уведомления соседей, они просто оформляют дарственную. При этом типе сделки уведомление соседей производить вовсе необязательно, а само оформление выйдет дешевле и пройдет быстрее.

Но и здесь есть подводные камни: если подарите свою долю человеку, который вам родственником не является, то такой договор совладельцы могут оспорить. И даже если соседям не получится установить, что вместо дарения имела место сделка купли-продажи, то факт отсутствия родственных связей, в принципе, доказать не так сложно. Перед тем как продать долю в квартире, важно договориться с покупателем обо всех важных моментах. В частности, обсудите порядок оплаты, к примеру, можно продать с отсрочкой платежа или в рассрочку.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего?

Если в квартире прописан несовершеннолетний, то все зависит от того, является ли он собственником жилья или нет. Если на продажу выставляется принадлежащая ему доля, то, чтобы ее можно было реализовать, придется получать разрешение от органов попечительства и опеки. Во всех иных случаях идет такая же предпродажная подготовка. Однако предложение о покупке направляют не ребенку, а его родителям или же опекунам.

Отсылать письмо-уведомление придется, конечно же, и другим собственникам. Если отношения между соседями нормальные, то можно просто обсудить этот вопрос с ними, а потом оформить нотариальный отказ каждого совладельца от покупки. Если же владельцы отказались от приобретения вашей доли, но вы изменили цену, их снова придется заново письменно уведомлять об этом и ожидать ответа на протяжении месяца.

Распоряжение долей ребенка

Если же нужно продать долю ребенка в квартире, то в таком случае его родители должны получить согласие на продажу от органов попечительства. Причем такой структуре нужно представить документы о том, что условия для проживания ребенка не ухудшатся, и он не останется без жилья.

То есть от вас потребуют подать документы на квартиру, которую вы собираетесь покупать взамен, или же на долю в жилище (размер обязательно должен быть не меньше, чем был у ребенка до этого). Вместо бумаг на новую квартиру, где будет проживать ребенок, могут потребовать открытый счет в банке на имя несовершеннолетнего гражданина или другие доказательства. Во всем же остальном, чтобы продать долю ребенка, придется выполнить все те же действия, что уже были описаны выше.

Другие варианты продажи доли

Стоит отметить, что распорядиться своей долей можно, даже если это неизолированная комната. То есть теоретически человек имеет право продать долю в однокомнатной квартире. Закон не запрещает осуществлять подобные сделки. Однако на практике совершить такую операцию достаточно трудно.

Да и цена на такие квадратные метры будет чисто символическая, ведь вряд ли кто-то захочет делить одну жилую комнату, где живет еще один совершенно чужой человек. В таком случае лучше договариваться с другим совладельцем о продаже недвижимости целиком, или же предложить ему выкупить вашу долю. Если же сосед не согласен на такие варианты, то придется решать эту проблему только через суд.

Намного проще продать 1/2 долю квартиры, если в жилище есть 2 и более изолированные жилые комнаты. Конечно же, в таком случае цена за недвижимость все рано будет меньше, но при необходимости покупателей на такой вариант найти можно.

Подводные камни

Риелторы отмечают, что в процессе продажи доли можно столкнуться со многими трудностями. В первую очередь это может быть связанно с тем, что некоторые совладельцы путают понятия «преимущественного выкупа» с «разрешением на продажу». Они, к примеру, могут уклоняться от получения письма-уведомления о продаже доли, а без их письменного отказа провести регистрацию сделки не представляется возможным. К сожалению, в Гражданском кодексе ничего не говорится о том, что делать в случае, если соседи не идут на встречу.

Примечательно и то, что обязать продать долю в квартире других совладельцев по закону нельзя. Посягательство на частную собственность других лиц – это уголовно наказуемое деяние. Поэтому договориться о выкупе вами долей других собственников можно только полюбовно.

Бывают и такие ситуации, когда выкупить предложенную долю захотят сразу же несколько совладельцев. Если такое случается, то продавец сам может выбирать, кому из них передавать свою долю.

Оценка стоимости

Если же, несмотря на все трудности, вы все равно решили продать долю в приватизированной квартире, то следует заняться оценкой ее стоимости. На цену будут влиять такие факторы:

· количество комнат в жилище;

· расположение дома;

· площадь квартиры;

· сегмент рынка и т. д.

Естественно, собственник вправе сам устанавливать стоимость комнаты (комнат), однако практика показывает, что ее стоимость будет на 30-40% ниже ее рыночной цены. Если же вы решите продать часть доли в квартире, то приготовьтесь к тому, что это будет сделать еще сложнее.

Минусы для покупателя

Заниженная цена — это вполне законная «компенсация» за возможные конфликты с соседями. Ведь довольно часто другие совладельцы не очень рады новым жильцам. Бывают и такие ситуации, когда соседи вообще ставят новые замки во входной двери.

В таком случае человеку придется обращаться в суд с иском о предоставлении доступа к пользованию квартирой. В судебной инстанции, конечно же, станут на сторону потерпевшего, и новый владелец сможет вернуться к себе в дом с судебным приставом. Однако если совладельцы начнут постоянно «пакостить», то жить в такой обстановке будет весьма сложно. Вот в связи с этим цена на долю в квартире всегда будет примерно на треть дешевле ее рыночной стоимости.

Выводы

Итак, как продать долю в квартире? В принципе, если выполнять все предписания гражданского законодательства, то особых трудностей возникнуть не должно. Самое главное — не забыть предложить выкупить свою долю другим совладельцам. Если же они откажутся, то совладельцы должны оформить нотариальный отказ об этом. Если доля, которая выставлена на продажу, принадлежит ребенку, то придется также получать разрешение от органа опеки и попечительства. Вы вправе также продать часть своей доли.

И последнее: продать комнату можно лишь в том случае, если она была приватизирована, а собственники владеют жилищем на основании долевой собственности.

Источник: https://BusinessMan.ru/new-kak-prodat-dolyu-v-kvartire.html

Тонкости купли-продажи долевой собственности

В соответствии с пунктом 2 статьи №244 Гражданского кодекса (далее ГК) России долевой собственностью называют разновидность общего владения имуществом, в котором каждому из участников определена доля в правах собственности.

Общее владение имуществом считается долевым во всех случаях, кроме тех, когда собственность считается бездолевой по закону. Доля – это арифметически выраженная часть в правах владения имуществом, а не физическая часть какой-то собственности. Размеры долей могут определяться законодательно и посредством соглашения между участниками. В случаях отсутствия правового разделения или договорённости размеры долей считаются равными.

Специфика купли-продажи доли в квартире

Купля-продажа доли в собственности одна из наиболее сложных разновидностей сделок.

Нужно соблюдать порядок процедуры в чётком соответствии со статьёй №250 ГК России.

Согласно действующему законодательству до момента продажи собственник доли обязан в письменной форме известить других владельцев этого имущества о намерении продать свою долю. В этом документе должна быть указана цена продажи и иные условия сделки.

В качестве документов, доказывающих получение извещения нужно получить ответы от других владельцев этого имущества. Они должны быть оформлены в виде нотариально заверенной бумаги или в простой письменной форме, составленной в присутствии сотрудников органа регистрации.

Помимо этого нужно будет получить свидетельство от нотариуса о том, что другие владельцы имущества получили извещения продавца доли.

Для приобретения продаваемой доли другими владельцами имущества законом предусмотрен один календарный месяц. За это время один из других владельцев должен выкупить продаваемую долю или подписать отказ от приобретения. Отказаться от покупки нужно также в письменной форме.

Этот документ обязательно потребуется в регистрирующем органе при подаче пакета документов. В случаях, если несколько владельцев этого имущества одновременно изъявляют намерение выкупить продаваемую долю, то продавец имеет право выбрать одного из них по собственному желанию.

Есть ли различия при продаже разных по размеру долей?

Как писалось выше доля – это не физическая часть собственности.

Владея 1/2, 1/3 или 2/3 долей недвижимости невозможно указать на конкретную комнату, угол или чётко определить границы, это именно арифметическая часть имущества.

Связано это с наличием в любом жилье мест общего пользования, что зачастую мешает натуральному выделению какой-то части без ущемления прав всех владельцев.

При продаже размер доли влияет только на её стоимость. Чем больше доля, тем дороже её можно продать и наоборот.

Схемы продажи

На данный момент существует три способа продажи доли в квартире:

Залог.
Дарение.
Простая продажа.
По судебному постановлению о выкупе доли.

Первые два варианта нужны в случаях, когда физически невозможно известить о намерении продать долю других владельцев недвижимости, а также в случаях, когда одним из владельцев является несовершеннолетнее лицо. При простой продаже собственность реализуется по согласию сторон. Судебное постановление о выкупе доли необходимо при невозможности достичь приемлемого соглашения для всех владельцев недвижимости.

Продажа через залог

Если продавец не имеет возможности известить владельцев других долей, можно заключить сделку под видом залога.

Этот вариант особенно удобен в тех случаях, когда неизвестно физическое местонахождение одного или нескольких владельцев долей в продаваемой недвижимости.

Доля собственности оформляется как обеспечение по кредиту, который переходит другому лицу после невыполнения обязательств. В таком случае не нужно получать письменное разрешение от совладельцев. Даже при судебных разбирательствах доказать факт продажи будет невозможно.

Продажа через дарение

Оформление дарственной – это самый небезопасный способ продажи доли в квартире. Договор дарения заключается на безвозмездной основе, поэтому при возникновении спорных ситуаций далеко не всегда можно вернуть затраченные средства даже в случае судебного разбирательства.

Подводные камни дарственной скрываются в оспаривании договора. Чаще всего это происходит по инициативе совладельцев имущества, а не самих участников сделки. В случае если у кого-то из них были свои планы на подаренную долю, они могут обратиться в суд.

Основанием для иска чаще всего указывают «невменяемость» дарителя. Ситуация будет выглядеть особенно правдоподобно в случаях, когда у дарителя ухудшились жилищные условия.

По решению суда договор дарения может быть признан недействительным.

В виду того что при заключении такой сделки невозможно взять расписку о получении средств, так как это нивелирует сам факт дарения, то вернуть затраченные средства будет очень сложно. Однако этот способ популярен, потому что, как и предыдущий вариант, он не требует согласия от других владельцев долей. Кроме того, при такой продаже обе стороны освобождаются от уплаты налогов, по причине безвозмездности договора дарения.

Простая продажа

Эта разновидность продажи доли в недвижимости бывает двух видов:

В пользу одного из собственников другой доли в этой недвижимости.
Третьему лицу или лицам.

В первом случае для совершения сделки достаточно заключить простую письменную форму договора, собрать пакет документов и пройти регистрации перехода прав собственности в Росреестре. При продаже третьим лицам сделка должна производиться через нотариуса. Стоимость такой услуги от 0,5 до 1% от суммы кадастровой цены доли плюс расходы на технические работы.

Продажа по решению суда

Продажа доли в недвижимости возможна по постановлению судебной инстанции. Этот вариант предусмотрен для особых случаев. Чтобы им воспользоваться, нужно соответствовать следующим требованиям:

Размер продаваемой доли должен быть незначительным.
Нет возможности выделить долю в натуре (особенно актуально для однокомнатных квартир).
Отсутствие интереса у продавца к использованию этого имущества по назначению.

При соблюдении этих условий суд может вынести решение о принудительной компенсации продавцу доли.

Пошаговая инструкция по продаже

Только доля, имеющая чёткое определение из общей площади недвижимости, может быть оценена и продана. Практически это означает, что собственнику доли приходится выделять долю в натуре. Это включает в себя точное определение, какие именно помещения входят в долю. По сути, разделение должно происходить по взаимному согласию сторон, а на практике чаще всего приходится прибегать к помощи суда.

Подготовка документов

Для продажи доли потребуются следующие документы:

Несколько экземпляров договора (количество дольщиков + копия для регистрационной палаты).
Согласие или отказы других дольщиков.
Документы, подтверждающие право собственности.
Техническая документация на недвижимость.
Квитанция об оплате пошлины (по желанию).
Документ от органов опеки и попечительства, разрешающий продажу (в случае проживания несовершеннолетнего лица в этой квартире).
Доверенность (при необходимости).

Если владелец доли не может или не хочет заниматься продажей своей собственности, то нужно оформить доверенность. Доверенным лицом может выступать кто угодно: родственник, риелтор, друг, однако этому человеку продавец должен доверять. Она может быть трёх видов:

Генеральная – с полным спектром полномочий.
Одноразовая – для совершения конкретного действия.
Особая – охватывающая определённый спектр полномочий.

Как составить договор?

В договоре купли-продажи должна указываться та же сумма, которая была заявлена в извещение о предложении выкупа доли совладельцами. Если было выделение в натуре (например, была выделена комната) указать какая именно с приложением решения суда или документа о добровольном соглашении сторон. К договору нужно составить опись имущества, если таковое будет переходить новому владельцу вместе с долей: мебель, техника и т. п.

Регистрация купли-продажи

Сделка должна быть зарегистрирована в регистрационной палате, а подготовка документов и получение готовых можно осуществить в МФЦ. Предварительно можно подать документы через сайт Росреестра. После подачи оригиналов, владельцу недвижимости будет выдана расписка, в которой будет указан максимальный срок после которого можно получать готовые бумаги.

О налогах и сборах

При продаже доли сделка облагается налогом только в случае, если собственность принадлежала продавцу менее трёх лет. В таком случае ему придётся уплатить подоходный налог в размере 13% с учётом имущественного вычета.

В соответствии со статьёй №220 Налогового кодекса России, размер налогового вычета равен одному миллиону рублей. Это значит, что налогом будет облагаться сумма продажи минус 1 млн. руб. помноженный на размер доли.

Если при расчёте сумма получается отрицательной, то с неё нужно будет выплатить налог 13%, при положительной сумме налог не взимается.

К примеру, ½ доли продаётся за 600 тыс. руб. В таком случае формула подсчёта такова: 1 млн. руб. * ½ – 600 тыс. руб. = – 100 тыс. руб. Сумма налога составит 13 тыс. руб.

Нюансы продажи доли при разводе

Развод редко предполагает сохранение дружеских отношений между бывшими супругами, поэтому важно очень чётко соблюсти процедуру извещения совладельца, чтобы в последствие сделка не была признана недействительной. Для этого нужно выбрать один из следующих способов:

Через нотариуса. Это гарантирует 100% законность процедуры. Минус в том, что уже на этом этапе придётся собирать документы на квартиру, чтобы нотариус их рассмотрел.
С помощью риелтора. Это самый простой способ, так как все сложности, включая поиск адресов, берёт на себя специалист по продаже недвижимости.
Заказным письмом или телеграммой с уведомлением.

Обратите внимание, что завышение суммы сделки может привести к серьёзным проблемам с поиском покупателей, так как именно такую сумму нужно будет указывать в договоре купли-продажи.

Обращение в суд

Нередки случаи, когда совладельца квартиры не спешат соглашаться или отказываться от выкупа продаваемой доли. При соблюдении процедуры уведомления остановить продажу невозможно, но существуют нарушения, которые дают возможность обратиться в суд и оспорить договор купли-продажи:

Если в пакете документов отсутствуют бумаги об отказе совладельцев.
Не прошло 30 дней с момента уведомления других дольщиков.
Не предоставлен один или несколько обязательных документов или их подлинность вызвала сомнения.
Нет разрешения от органов опеки.
Есть действующее постановление суда о приостановлении продажи.

Если доля была продана незаконно, можно также обратиться в суд. Для этого нужно написать исковое заявление, собрать показания свидетелей, справки и документы, подтверждающие факт нарушения.

Так как процедура оспаривания правомерности купли-продажи довольно сложная, лучше обратиться за помощью к хорошему адвокату.

Скачать образец договора можно по ссылке.

Москва: +7 (499) 110-86-72.
Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/dolevoj-sobstvennosti.html

Правила продажи долевой собственности с июня по новому закону

С недавнего времени, для того, чтобы осуществить сделку по продаже, обмену или дарению имущества, достаточно было всего лишь оформить документы на сделку и, причем без визита к нотариусу.

С 1 июня 2016 года законодательство Российской Федерации внесло новые коррективы по продаже долевой собственности жилья. Эти нововведения начали действовать с появлением нового Федерального закона 172-ФЗ.

Он включал в себя полный пакет услуг, связанный с отчуждением прав на владение недвижимой собственностью, которая, в свою очередь, должна быть заверена нотариусом.

В чем заключается суть законопроекта о долевой продаже квартиры или частного дома
Какие функции выполняет нотариус?
Плюсы и минусы Федерального закона о долевой продаже квартиры или частного дома
Примерная стоимость
Сложности в связи с нововведением о продаже доли квартиры или дома
Последствия принятия закона
Собственность несовершеннолетних
Заключение

В чем заключается суть законопроекта о долевой продаже квартиры или частного дома

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,

как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47 — Москва
8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

С появлением Федерального нововведения право на отчуждение долевой собственности стало иметь свой определенный порядок. Раньше, если вы решили продавать квартиру или дом, было достаточно обычного почтового уведомления. А сейчас необходим договор, заверенный нотариусом, даже если за одну сделку вы хотите произвести полную отчужденность абсолютно всех долей недвижимости, которые у вас имеются. Единственным исключением такой сделки могут стать определенные инвестиционные фонды.

Согласно закону, необходимо чтобы собственник в письменном виде поставил в известность всех задействованных в сделке лиц о том, что он собирается продавать свое имущество. Письменный документ должен содержать всю необходимую информацию касательно условий продажи, а также объяснений причин, в связи с чем собственник хочет совершить данную сделку. При этом в документе также должна быть указана сумма, на которую он рассчитывает после заключения договора.

По факту, осуществление продажи доли дома или квартиры может произойти только через месяц после появления соответствующего заявления. К тому же данная операция сможет вступить в силу в том случае, если никто из участвующих лиц долевой недвижимости не имеет каких-либо претензий относительно продажи или возражений в целом.

Существует также вариант, который может помочь сократить срок на заключение договора. Он заключается в отсутствии желания приобретать эту же долевую собственность другими владельцами. Но в таком случае отказ должен быть в письменной форме.

Лишь при таких условиях нотариус может осуществить сокращение ранее оговоренного срока на исполнение сделки.

Какие функции выполняет нотариус?

задача нотариуса – это обеспечить все необходимые условия для соблюдения всех правил договора всеми участниками сделки.

С появлением нововведений в Федеральный закон, осуществление сделок купли-продажи доли недвижимости перестало происходить без уведомлений, которые зачастую были связаны с фальсификацией подписей самих владельцев.

Также нотариус должен убедиться в том, что лица, участвующие в сделке пришли к обоюдному согласию касаемо самой сделки. Чтобы в этом удостовериться, нотариус должен собрать все подписи, которые будут свидетельствовать о том, что все стороны, участвующие в договоре, со всем согласны и готовы заключить сделку.

Очень важным элементом в работе нотариуса является проверка на подлинность сделки. В случае выявления каких-либо подозрительных или непонятных для соглашения сделки признаков, нотариус в обязательном порядке должен прекратить какие-либо действия, связанные с утверждением подобного договора.

Плюсы и минусы Федерального закона о долевой продаже квартиры или частного дома

Положительными моментами нововведений о продаже доли недвижимости являются:

Полная проверка нотариальной конторой правил соблюдения сделки купли-продажи доле собственности лицами, которые не достигли совершеннолетия. Также это относится и к гражданам, которые являются недееспособными. В свою очередь, это означает, что все они несут ответственность за то, чтобы подобные договоры происходили в соответствии с законом.
Отныне уведомления будут осуществляться следующими способами: либо продавец от собственника будет получать отказ от покупки в письменном виде, либо нотариус сам будет рассылать уведомления о предстоящей продаже собственникам по почте.
Договор о продаже долевого имущества будет осуществляться только тем нотариусом, который будет находиться непосредственно в вашем округе.
Сделка будет заключаться только между теми гражданами, которые имеют к ней прямое отношение. Это означает, что третьи лица не могут участвовать в сделке. То есть, члены семьи обеих сторон договора не смогут иметь к делу никакого отношения, что тем самым обеспечивает защиту покупателей от судебных проблем. Это может быть связано с несоблюдением прав людей, которые не относятся к этой сделке.

Отрицательными моментами можно считать:

В России существует относительно небольшое количество нотариальных контор, а это, в свою очередь, может вызвать сложности в проведении сделок.
Оплата услуг нотариуса при заключении договора. Как правило, такие услуги в договоре прописываются как «технические работы».
Необратимое увеличение числа фиктивных договоров на продажу жилплощади во избежание возможности заполучить разрешение сделки нотариусом для других владельцев этой же квартиры.

Примерная стоимость

Все тарифы контролируются статьей 333.24 НК РФ Также это относится и к госпошлинам. Данный закон гласит о том, что общий объем пошлин от полной стоимости указанного договора должен составлять не более половины процента. При этом размер суммы не должен превышать лимит в 20000 рублей.

Сам же продавец имеет право выбора более удобного для него способа учета стоимости, величина которого будет представлена в нескольких вариантах – кадастровая или же по рыночной цене.

При наличии обоих вариантов стоимости недвижимости, специалист обязан выбрать наиболее низкую цену для учета различных тарифов на предложенные услуги.

Сложности в связи с нововведением о продаже доли квартиры или дома

После тщательного проведения анализа всех особенностей, связанных с поправками в законопроект, можно сказать, что владельцы недвижимого имущества могут столкнуться с различными трудностями, которые не исключены в процессе продажи имущества, а также при оформлении правовой документации на передачу жилья. Вот перечень проблем, с которыми могут столкнуться участники договора:

Основная проблема заключается в увеличении стоимости услуг. Раньше, до принятия закона, для заключения сделки достаточно было составить договор купли-продажи на квартиру или дом. Но с появлением поправок в законопроект лица, участвующие в сделке теперь должны выплачивать пошлину за услуги нотариуса. Сумма выплат составляет половину процента от общей стоимости продаваемой жилплощади, но с условием, что минимальная сумма будет взиматься в размере не ниже чем 300 рублей. Также существует и лимит, который составляет 20000 рублей. Кроме услуг, которые предоставляет нотариус также могут быть дополнительные выплаты.
Другая не менее важная проблема заключается в том, что данная процедура требует большого количества времени. Например, если раньше до принятия закона вся процедура могла занять несколько дней, то сейчас срок на выполнение подобной процедуры стал значительно больше. На сегодняшний день время ожидания может составлять до одного месяца. Уменьшить такой срок можно при условии, если остальные владельцы напишут отказ на получение предлагаемой долевой недвижимости. Но это бывает крайне редко.
Также существует риск, что сделка может сорваться. Это возможно при условии, если действующие в сделке лица не дадут свое согласие. Еще одна причина может быть связана с длительным ожиданием на осуществление текущего договора.
Загруженность нотариальных контор или же их отсутствие. С проблемой подобного характера чаще всего могут столкнуться люди, проживающие в малонаселенных пунктах.

Продавая долю квартиры, не стоит забывать и о мошенничестве. Помните, что перед заключением любой сделки, например, решили вы покупать или продавать недвижимость, рекомендуется проконсультироваться с юристом.

Последствия принятия закона

Новые поправки к закону были приняты для того, чтобы уменьшить риски, связанные с мошенничеством. Но это повлекло за собой и негативные моменты. Одним из таких моментов повлекло увеличение суммы на осуществление каких-либо сделок, связанных с недвижимостью.

Кроме того, с увеличением финансовых затрат также увеличилось и время, которое необходимо для отчуждения жилплощади. К примеру, для осуществления данной процедуры мог потребоваться всего лишь один день, а теперь нужен как минимум месяц. Плюс ко всему, никто вам не даст гарантию на то, что сделка точно состоится.

Итак, как продать квартиру в долевой собственности?

Одним очень важным моментом является то, что если вы единственный правообладатель квартиры, то вы можете заключить сделку по купле-продаже без предварительного обращения за помощью к специалистам. Но для этого у вас должен быть документ, подтверждающий заключение договора купли-продажи.

Собственность несовершеннолетних

Если же сделка купли-продажи долевой недвижимости осуществляется лицами, не достигнувшими совершеннолетия, то наличие договора купли-продажи, заверенного у нотариуса является обязательным условием.

Заключение

Из всего вышеперечисленного можно сделать вывод, что нововведенный Федеральный закон внес некий порядок в заключения сделок купли-продажи долевой собственности. Закон во многом может помочь пресечь незаконные планы мошенников, тем самым защитить обычных граждан от мошенников. Нередко встречались случаи, когда новый обладатель жилплощади вскоре узнавал о том, что его собственность не может принадлежать ему по праву.

Это обуславливается тем, что мошенники смогли осуществить сделку по фальшивому договору для приобретения доли квартиры или дома. Шанс найти злоумышленников после такого мошенничества очень низок. На сегодняшний день за легальность и соблюдение сделки отвечают специалисты из нотариальной конторы, которые полностью обеспечивают контроль выполнения всех перечисленных условий всеми участниками процесса.

Источник: https://domovik.guru/nedvizhimost/prodazha/pravila-prodazhi-dolevoj-sobstvennosti-s-iyunya-po-novomu-zakonu.html