Когда земельный участок гражданам, юридическим лицам предоставлен на условиях аренды, которая предполагает внесение платы за его использование в предусмотренном договором размере. Вместе с тем расчет необходимых сумм усложняется в том случае, если на территории расположена недвижимость, принадлежащая нескольким собственникам.
Практика показывает, что в этом случае зачастую возникают ошибки при определении сумм, подлежащих внесению в пользу собственника земли. С одной из таких ситуаций разбирался Челябинский областной суд.
Апелляция изменила решение районного суда по взысканию с ответчика арендной платы в связи с тем, что на участке имелись строения от нескольких владельцев. Каждый из них имеет свои обязательства. Далее уместно перейти к описанию основных подробностей спора.
Первоначальные исковые требования
Комитет подал иск к С. о взыскании задолженности по арендной плате в рамках существующего договора аренды № 84. В состав требований вошли основной платеж за период с 12.01.2015 г. по 24.07.2019 г. в сумме 595 149,07 рублей, а также пеня за просрочку в расчетах в размере 639 199,19 рублей за время с 26.01.2015 г. по 28.07.2020 г.
Заявление обосновывалось тем, что 3 июня 2010 года между Комитетом и ООО был заключен договор аренды № 84, предметом которого выступил земельный участок площадью 16 616 кв.м. Целевое назначение его использования – эксплуатация нежилых строений.
В свою очередь на данной территории находится здание площадью 895,1 кв.м., которое принадлежит ответчику. После оформления собственности на недвижимость к С. перешло право аренды земельного участка, однако плата за пользование до момента обращения в суд не вносилась.
Районный суд удовлетворил требования частично с поправкой на сроки исковой давности. В итоге были взысканы 347 722,26 руб. основного долга и 87 435,68 рублей начисленной пени.
Ответчик с таким судебным актом не согласился и подал жалобу. Апелляционным определением Челябинского областного суда по делу № 11-1628/2022 она была удовлетворена с изменением первоначального решения.
На что обратила внимание вышестоящая инстанция
Прежде всего отмечено, что на арендуемом земельном участке размещены объекты недвижимости с разной общей площадью, принадлежащие нескольким лицам. Согласно п. 2 ст. 271 ГК РФ в случае перехода прав на находящееся на чужом участке недвижимое имущество новый собственник получает возможность пользоваться землей в том же объеме, что и прежний владелец.
В соответствии с п. 10 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ размер обязательств нескольких арендаторов земельного участка должен быть соразмерным их долям в правах на здание, сооружение или отдельные помещения. Иными словами, размер арендной платы для каждого субъекта устанавливается пропорционально площади помещений, находящихся в его собственности.
Судебная коллегия установила, что на долю С. приходится 33,13% от общей площади всей недвижимости, расположенной на участке. Соответственно, размер территории, по которой устанавливается плата, составляет 5 504,04 кв.м. (16 616 х 33,13%).
Поэтому был сделан перерасчет обязательств с поправкой на сроки исковой давности. В результате с ответчика была взыскана задолженность за период с 31.07.2017 г. по 24.07.2019 г. в сумме 28 757, 65 рублей.
Основные выводы
Челябинский областной суд пояснил, как следует рассчитывать сумму арендной платы за землю в том случае если на ней расположена недвижимость, принадлежащая нескольким разным владельцам. В такой ситуации платеж распределяется пропорционально площади занимаемых помещений.
Говоря простым языком все происходит следующим образом. Вначале в процентах определяется площадь строений, их частей, приходящаяся на каждого собственника. На основании полученной цифры определяется размер участка, по которому осуществляются отчисления.
Сказанное легче всего проиллюстрировать на следующем примере. Площадь арендуемой земли составляет 2000 квадратных метров. На ней расположены два производственных здания с разными собственниками. Площадь одного из них 600 кв.м., а другого 400. Соответственно, соотношение составляет 60 на 40%. Поэтому один владелец будет платить за 1200 кв.м. земли, а другой за 800.
Конкретная сумма, а также порядок расчетов оговариваются в договоре аренды. Им же устанавливаются и штрафные санкции за допущенную просрочку. В свою очередь для взыскания задолженности существует стандартный трехлетний срок давности. Указанное правило распространяется как на основное обязательство, так и неустойку.
Автор: Росляков Олег Владимирович, источник: chel-oblsud.ru.
