Извещение о продаже доли в парковке

В этой статье:

Как продать машиноместо в долевой собственности, продажа доли в паркинге

» Жилищные споры » Продажа доли в паркинге

337 просмотров

Совсем недавно владельцы машиноместа в паркингах сталкивались с огромными препятствиями при попытках продать их. Основной проблемой при этом являлся тот факт, что собственники парковок могли владеть ими только в долевой собственности.

Поэтому, если им необходимо было продать машиноместо, они должны были сначала оповестить собственников всех остальных долей о том, что место на парковке выставляется на продажу и предложить каждому из них воспользоваться правом преимущественной покупки.

Только после того, как все совладельцы будут оповещены и никак не отреагируют, можно было выставлять собственность на продажу.

Почему продажа места в паркинге раньше являлась проблемой

Даже в теории понятно, что такой механизм продажи проблематичен, на практике продажа доли паркинга была практически нереальной.

Чаще всего долевая собственность на парковку возникала в многоквартирных домах, где совладельцами одного паркинга были сразу все собственники квартир, которых, в свою очередь, насчитывалась, порой, не одна сотня. И каждого из них необходимо было найти и оповестить.

К примеру, в подземной парковке жилого дома насчитывается 200 машиномест. Прежде чем приступить к продаже, продавцу необходимо было найти информацию о каждом из совладельцев и каждому из них передать оповещение о намерении продать свою часть паркинга.

Как это должно было происходить на практике:

Узнать личные данные (ФИО и адрес проживания) каждого собственника. Хорошо, если дом новый и все совладельцы на месте, да и то оповещение всех сопряжено с огромными затратами сил и времени. А если часть жильцов уже успели продать свои квартиры или разъехаться по другим адресам. Кто-то мог покинуть не только этот дом, но и город, либо даже страну, найти адрес места жительства в таком случае вряд ли возможно.
Осуществить процедуру уведомления. Для этого необходимо было разослать множество заказных писем или телеграмм с уведомлением, что выливалось в немалые денежные расходы. Затем необходимо было ждать ответа от совладельцев, и только по истечению одного месяца после оповещения остальных собственников (отсутствие ответа в течение месяца по закону трактуется, как отказ от преимущественного права покупки) можно было приступать к процедуре оформления купли-продажи.

Таким образом, даже если продавцу и получалось осуществить все вышесказанное, то это всегда было сопряжено с огромными усилиями и значительными расходами.

Конечно, место на парковке можно было попытаться не продать, а подарить потенциальному покупателю, но, во-первых, это было сопряжено с риском оспаривания сделки в суде и признании договора дарения фиктивным, во-вторых, одариваемый должен был заплатить 13% подоходного налога, что делало сделку невыгодной.

В 2016 году был принят Федеральный закон № 315-ФЗ от 03.07.2016 года, согласно которому с 1 января 2017 года машиноместо на парковке можно регистрировать не как долю от общего паркинга, а как отдельный самостоятельный объект недвижимости, следовательно, продажа места на парковке значительно упростилась.

Помимо упрощения процедуры купли-продажи, был значительно снижен налог на владение местом для парковки автомобиля. Если раньше собственнику приходилось платить 0,5% от кадастровой стоимости объекта недвижимости (он проводился как нежилое помещение), то сейчас все паркинги выделены в отдельную категорию объектов недвижимости и ставка налога снижена до 0,1% от кадастровой стоимости.

Для того, чтобы продать место в паркинге, потребуется:

собрать документы, необходимые для оформления сделки;
посетить нотариальную контору, где оформить договор купли-продажи;
перерегистрировать право собственности на нового владельца.

Какие нужны документы

Покупатель при оформление сделки купли-продажи должен иметь при себе следующие документы:

Паспорт.
Если он состоит в браке – согласие супруга(и) на покупку места на парковке.

Продавцу потребуется принести в нотариальную контору более значительный пакет документов, а именно:

Паспорт. Если при совершении сделки участвует доверенное лицо продавца, то необходима генеральная доверенность от собственника на право совершения подобных сделок.
Правоустанавливающие документы на объект недвижимости.
Если машиноместо приобреталось в браке, то потребуется согласие второго супруга на продажу места в паркинге, заверенное нотариально.
Акт приема-передачи места на парковке.
Договор купли-продажи объекта недвижимости. Документ можно составить прямо в нотариальной конторе, но нотариус возьмет за это дополнительную плату.
Кадастровый паспорт и экспликацию машиноместа.
Квитанцию об уплате госпошлины.

Все документы должны быть либо оригиналами, либо нотариально заверенными копиями.

Договор купли-продажи машиноместа

Образец договора купли-продажи машино-места Договор купли-продажи составляется в трех экземплярах. Один экземпляр остается в нотариальной конторе, два других передаются продавцу и покупателю. После составления договора он подписывается сторонами сделки и удостоверяется нотариусом. Только после того, как нотариус поставит свою подпись и печать нотариальной конторы, он приобретает юридическую силу.

В договоре купли-продажи места на парковке должны присутствовать следующие сведения:

название документа;
место и дата его составления;
личные сведения продавца и покупателя (ФИО, паспортные данные и адреса регистрации);
адрес и размер машиноместа;
ссылка на документы, которые подтверждают право собственности продавца на объект недвижимости;
стоимость машиноместа и форма оплаты;
запись о том, что объект сделки не находится в залоге, под арестом, не имеет никаких других обременений;
запись о том, кто несет расходы по оформлению сделки;
подписи сторон.

Как избежать «подводных камней» при покупке или продаже машиноместа

Автомобиль уже давно не роскошь, а средство передвижения и универсальный помощник. Но это средство передвижения стоит немалых денег, поэтому каждый владелец своего «железного коня» хочет сохранить его.

По данным статистики в среднем автомобиль используется только четыре-шесть часов в день, все остальное время он содержится на стоянке, то есть, без внимания и контроля со стороны собственника. Именно поэтому любой автовладелец хочет оградить свое транспортное средство от неприятных ситуаций, обеспечить ему безопасность, то есть – найти для стоянки надежное парковочное место. Как это сделать?

Запросить сведения о праве собственности в Росреестре. Для этого необходимо заплатить госпошлину и написать заявление о выдаче выписки из Росреестра.
Проверить наличие или отсутствие задолженности за обслуживание машиноместа на парковке. Для этого придется обратиться в ТСЖ и запросить справку об отсутствии задолженности по текущим платежам. Необходимо проверить, что на справке будет стоять печать товарищества.
Желательно заранее узнать стоимость ежемесячного обслуживания одного парковочного места, чтобы потом эта сумма не оказалась для вас шокирующей (бывает и такое).
Еще до покупки машиноместа не лишним будет поинтересоваться, как часто повышается стоимость обслуживания, а также какой договор на обслуживание и с кем необходимо будет заключить.
При оплате покупки места на парковке желательно воспользоваться банковской ячейкой.
При совершении сделки внимательно проверить все документы, предоставленные продавцом. Конечно, их будет проверять нотариус, но вторая пара глаз в этом случае не будет лишней.

Сделка купли-продажи доли в паркинге на первый взгляд похожа на продажу других объектов недвижимости, но, в то же время, таит в себе множество нюансов, о которых могут знать только опытные юристы, специализирующиеся по сделкам с различными объектами недвижимости. Поэтому юристы всегда советуют не пытаться провести процедуру самостоятельно от начала и до конца, если вы, конечно, сами не являетесь таким опытным юристом.

Вы можете обратиться за помощью по поводу сделки купли-продажи места в паркинге к сотрудникам нашего сайта, которые:

проведут с вами предварительную консультацию;
подскажут, какие документы понадобятся в вашем конкретном случае;
объяснят, как лучше составить договор купли-продажи, либо сами составят его;
расскажут, какие инстанции, и в какой последовательности вам придется посетить для оформления сделки.

Обратиться за помощью к нашим сотрудникам вы можете, позвонив по указанным телефонам, либо написав сообщение онлайн.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
напишите вопрос в форме ниже;
позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/prodazha-doli-v-parkinge/

Как правильно продать паркинг в общей долевой собственности и не платить налог?

Прямая продажа имущества, находящегося в общей долевой собственности, процесс долгий и трудоемкий. Из-за этого их владельцы ищут другие способы совершения сделки с потенциальным покупателем, но большинство из них требует уплаты значительной суммы в качестве налога. Однако выходы из данной ситуации существуют.

статьи:

Почему продажа паркинга является проблемой?

До вступления в силу последних изменений в законодательстве (о них мы расскажем ниже) граждане, владеющие местом в паркинге, закрепленном за жилым комплексом, при попытке продать такое место сталкивались с большим количеством препятствий.

Основной проблемой было то, что владение паркингом могло осуществляться только в форме долевой собственности.

Ввиду этого при продаже машино-места возникала необходимость предварительно оповещать всех сособственников и предлагать им воспользоваться правом преимущественной покупки (стандартная процедура при продаже общей долевой собственности).

Даже в теории подобный механизм выглядит не очень удобным, а на практике ситуация, как правило, складывалась еще более плачевно. Ведь паркинг (обычно подземный) зачастую является атрибутом больших многоквартирных домов, число парковочных мест (а значит и собственников) в которых может вполне достигать 200-300 единиц. И от каждого из них потребуется письменное согласие на продажу доли в совместной собственности.

Чтобы его получить, приходилось предпринимать следующие шаги:

Узнавать личные данные всех собственников (ФИО и адрес). Если жилой комплекс не новый, то часть граждан могла разъехаться по другим городам или даже странам, и узнать их адрес в таком случае было большой проблемой.
Осуществлять процедуру уведомления. Для этого требовалось подписывать с каждым собственником отдельную бумагу у нотариуса, что выливалось просто в гигантские расходы. Второй вариант – отправление заказных телеграмм с уведомлением. В них указывалась цена предлагаемого объекта и сроки, отведенные на ответ. Отсутствие ответа в течение месяца трактовалось как отказ от покупки, после чего сделку можно было зарегистрировать. Таким образом, даже если все проходило гладко, объем усилий и необходимых расходов был очень большим.

Кроме того, собственность можно было просто подарить потенциальному покупателю, однако в этом случае одариваемому приходилось платить налог в 13%. Причем не от рыночной, а от кадастровой стоимости паркинга, что делало сделку невыгодной.

Нововведения в законодательстве

С 1 января 2017 года вступил в силу закон №315-ФЗ от 03.07.2016, который позволяет избежать большей части вышеперечисленных проблем.

Согласно принятому документу машино-место в паркинге теперь можно зарегистрировать как самостоятельный объект недвижимости, а, следовательно, его купля-продажа больше не будет связана с какими-либо ограничениями. Помимо этого была снижена ставка налога на владение местом (раньше приходилось уплачивать 0.5% кадастровой стоимости как за нежилое помещение, а сейчас паркинг выделен в отдельную категорию со ставкой в 0,1%).

Порядок регистрации машино-места как объекта недвижимости следующий:

Сбор документов, подтверждающих право собственности (обычно в качестве таковых предоставляются договор долевого участия, договор купли-продажи, дарственная и т.п.).
Приглашение кадастрового оценщика для постановки объекта на учет и составления на него технического плана.
Передача документов на регистрацию в Росреестр. Это можно сделать как посредством личного обращения в любой многофункциональный центр, так и с помощью обычной либо электронной почты. Стоимость регистрации – 2 тысячи рублей. Примерный срок 5-12 дней.

После того как паркинг зарегистрируют, его можно будет свободно продать, обменять, подарить и т.п. Отдельно стоит остановиться на порядке уплаты налога при продаже. Поскольку сегодня машино-место легко зарегистрировать в качестве объекта недвижимости, ситуация с налогом не стоит так остро как раньше. Если паркинг находится во владении более 3 лет (отсчет ведется со дня регистрации в Росреестре), налог не придется платить совсем. В ином случае можно воспользоваться налоговыми вычетами.

Тут можно выбрать один из вариантов:

Фиксированный вычет в 250 тысяч.
Вычет на сумму расходов, связанных с приобретением продаваемого имущества.

Например, у нас имеется паркинг, который был куплен за 500 тыс. рублей. Мы собираемся продать его за 700 тысяч рублей. Сумма налога на продажу в зависимости от выбранного вычета может составить:

(700 – 250)х 13% = 58,500 рублей.
(700 – 500)х 13% = 32,500 рублей.

Альтернативные варианты продажи

Если по каким-либо причинам паркинг не получается зарегистрировать по методу, указанному выше, и он находится в общей долевой собственности, то существуют следующие способы продажи его с минимальным налогообложением:

Передача посредством новации

Для примера возьмем все тоже машино-место, которое мы хотим продать по условной цене в 700 тысяч рублей. В первую очередь с будущим покупателем нужно заключить договор займа на вышеуказанную сумму и написать расписку от руки о том, что нами была получена данная сумма. Спустя некоторое время (1-2 месяца, точные даты возврата можно прописать в договоре) погасить задолженность мы,естественно,не сможем.

И дабы возместить причиненный ущерб заключается соглашение о новации долгового обязательства в отступное, по которому в счет погашения займа отдаем наш паркинг, после чего новый владелец может спокойно регистрировать его как свою собственность.

Вся суть в том, что описанное выше правило преимущественного права покупки (из-за которого при обычной продаже возникает обязанность известить других собственников) не распространяется при передаче имущества в результате новации.

Данный способ заключается в следующем:владелец машино-места дарит некоторую долю (например, 1/100) от своего права собственности будущему покупателю. Налоговая ставка при этом будет минимальной, поскольку размер доли очень мал.

Затем покупатель регистрирует свое право собственности на сотую часть от паркинга, а остальные 99/100 покупает по обычному договору купли-продажи (порядок налогообложения по нему описан выше).

При такой схеме правило преимущественной покупки также не действует, так как покупатель на момент заключения сделки является сособственником имущества.

сюжет расскажет, как грамотно распорядится своей долей

Вам помогла наша статья? Поделитесь в соц сетях!

Источник: https://pravo-doma.ru/garazh/kak-pravilno-prodat-parking-v-obshhej-dolevoj-sobstvennosti-i-ne-platit-nalog.html

Продажа доли — как правильно составить уведомление о продаже доли

15 сентября 2016 в 18:54

И тут возникает вопрос о том, как правильно извещать сособственников о предстоящей продаже доли, по какому адресу отправлять извещение, что делать, если адрес сособственника неизвестен и т.д.

В свете последних изменений в законодательстве, устанавливающих обязательное нотариальное удостоверение сделок с долями, эти вопросы стали наиболее актуалены, чем ранее.

Продавец доли обязан предъявить нотариусу документ, подтверждающий, что остальные участники долевой собственности извещены должным образом.

«Должным образом» означает, что предъявленный нотариусу продавцом доли документ должен быть принят нотариусом в качестве бесспорного подтверждения извещения о продаже доли остальных участников долевой собственности.

Как известить сособственников о предстоящей продаже доли

Продавец может направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю самостоятельно или через нотариуса.

Надо отметить, что недавно Гражданский кодекс был дополнен важной статьей «Юридически значимые сообщения» (ст. 165.1 ГК РФ). Законодатель, основываясь на судебной практике, устранил пробелы в законодательстве в этой области. Ведь от факта доставки и получения сообщений и извещений зависит многое. Правила данной статьи применяются к указанному извещению в полном объеме.

Что указывать в извещении

Обычно в извещении указывают адрес самого объекта продажи (доли) и ее стоимость. Я рекомендую обязательно перечислить в извещении еще и такие важные для проведения сделки условия, как:

дата, не позднее которой должен быть заключен договор купли-продажи доли;
порядок расчетов (ячейка, расчетный счет, расчет до или после регистрации перехода права, срок оплаты, возможность рассрочки);
сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет;
наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях;
срок подписания акта приема-передачи.

Наличие таких условий в извещении не даст возможности недобросовестному сособственнику препятствовать продавцу продаже доли. Как правило, такой сособственник дает фиктивное согласие на покупку доли и при этом выставляет неприемлемые для продавца условия проведения сделки.

На какой адрес отправлять

А) Если получателем является индивидуальный предприниматель или юридическое лицо:

извещение направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП) или в едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ).

Б) Если получателем является гражданин:

извещение направляется по месту его прописки (по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания).

Важно: Извещение, доставленное по названным адресам, считается полученным, даже если получатель фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Если известен фактический адрес места жительства сособственника (нахождения юридического лица), извещение желательно отправить также и по этому адресу.

В) Если адрес неизвестен:

К сожалению, закон не говорит нам, по какому адресу отправлять извещения в случае, если адрес сособственника неизвестен. В этом случае допускается направление извещения по адресу места нахождения имущества.

Совет: Проверьте, не имеет ли сособственник статус индивидуального предпринимателя. Это можно сделать на сайте ФНС. И если сособственник является индивидуальным предпринимателем, вы сможете узнать адрес для отправки ему корреспонденции, заказав на этом же сайте в режиме он-лайн выписку из ЕГРИП.

Как подтвердить отправку извещения

Бесспорным подтверждением направления извещения участникам общей долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу могут быть:

свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;
выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

Обращаю ваше внимание на то, что опись вложения, в случае направления сособственнику письма, не является бесспорным подтверждением направления извещения, так как в тексте описи не отражается содержание извещения.

Срок действия свидетельства нотариуса о передаче извещения законом не установлен.

Доставка извещения

Срок в один месяц, за который сособственники могут принять решение о покупке доли, отсчитывается не с момента направления извещения, а с момента его доставки адресатам.

Важно: «Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним» (статья 165.1 ГК РФ).

Другими словами, если продавец доли отправил извещение, а сособственник отказался от получения корреспонденции в отделении связи (корреспонденция была возвращена по истечении срока хранения), извещение считается доставленным. Таким образом, риск неполучения извещения несет адресат.

Срок преимущественного права покупки

Преимущественное право покупки прекращается через месяц со дня доставки извещения участникам общей долевой собственности. Если в течение месяца со дня извещения остальные участники долевой собственности не приобрели продаваемую долю, то доля может быть продана третьему лицу. Отсутствие ответа признается отказом от покупки.

Ответ сособственника о согласии приобрести долю на других условиях, чем указаны в извещении продавца, не могут ограничить продавца в его праве продать свою долю постороннему лицу по истечении срока преимущественного права покупки.

Отказ от покупки

Продавец может совершить сделку по продаже доли до истечения месяца со дня извещения остальных участников долевой собственности в случае, если они откажутся от покупки такой доли. Такой отказ должен быть удостоверен нотариально. Срок действия отказа от покупки законом не установлен.

Если участником долевой собственности на недвижимое имущество является несовершеннолетний, ему тоже принадлежит преимущественное право покупки продаваемой доли. Отказ несовершеннолетнего от преимущественного права покупки требует разрешения органа опеки и попечительства.

Это связано с тем, что пункт 2 ст.

37 ГК РФ запрещает попечителям (родителям) без разрешения органа опеки и попечительства давать согласие на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав (а не только любых сделок, в результате которых происходит уменьшение имущества несовершеннолетнего).

Источник: //shakay-realty.ru

Источник: https://www.zelgorod.ru/news/prodaja-doli—kak-pravilno-sostavit-uvedomlenie-o-prodaje-doli/

Как продать машино-место в жилом комплексе? Комментарий управляющего партнера ЮК Генезис Артема Денисова на портале Квадратный метр

Машино-место в подземном паркинге жилого дома, как правило, является общедолевой собственностью. А это значит, при его продаже, разрешение придется спросить у владельцев всех соседей по парковке. А их может оказаться и 100, и 150 и 200 человек. Впрочем, существует, как минимум, один полузаконный два законных способа продать машино-место.

Машино-место в подземном паркинге жилого комплекса сложно продать по двум причинам. Во-первых, в Екатеринбурге предложение в большинстве случаев опережает спрос. Потенциальных покупателей всегда ограниченное количество – обычно это жители одного многоквартирного дома.

Причем, продавать машино-места в подземном паркинге могут одновременно как физические лица, так и сам застройщик. А последий может предложить покупателям квартир хорошие бонусы и скидки на машино-места.

Тягаться с застройщиком в плане продажи сложно, частному продавцу машино-места, скорее всего, придется «двигаться» в цене.

Екатерина Кондратьева, директор АН «Новая Недвижимость»:

«Продать паркинг достаточно сложно. Их покупают в основном те, кто уже приобрели квартиру в доме. К примеру, недавно в продажу вышел паркинг на улице Машиностроителей,30. Застройщик продает машино-места за 450 тысяч рублей, а частное лицо – за 290 тысяч рублей. Вот такая разница. Кто-то купил у застройщика за такую цену, а продать сейчас не может».

Но даже если продавец согласится на демпинг, он столкнется с проблемой номер два. Парковочное место в большинстве случаев является объектом общедолевой собственности. Застройщики продают машино-места как доли или паи, поскольку на сегодняшний день закон не позволяет регистрировать место, не обособленное стенами, как самостоятельный объект.

Артем Денисов, управляющий партнер юридической компании «Генезис»:

«Признание права собственности на машино-место не как самостоятельного объекта недвижимого имущества, а как части (доли) недвижимости порождает определенные неудобства. По правилу, закрепленному в ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Таким образом, на практике в случае продажи машино-места собственнику сначала приходится предложить выкупить его всем остальным собственникам или получить отказ от других собственников».

Машино-место – объект недвижимости. На него, как и на жилье, выдается свидетельство о праве собственности. Однако в отличие от квартиры или доли в квартире, продать машино-место в разы сложнее. Как минимум, потому, что у квартиры не бывает 100 собственников, а для паркинга это – самая обычная ситуация.

Есть, как минимум, три способа продать машино-место в подземном паркинге. Два метода полностью соответствуют букве закона, еще два являются «обходными» путями.

I Законные способы

1) Получить отказ от всех сососбвеников

Это самый правильный метод с точки зрения соблюдения закона, но самый трудный в плане реализации. Первая сложность состоит в выявлении имен и адресов собственников остальных долей. ТСЖ может не располагать актуальной информацией о составе владельцев.

Павел Маслихин, заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлторской деятельности:

«Для того чтобы отправить телеграмму с уведомлением, необходимо знать имена всех собственников и адреса. Для этого придется сначала заказать выписку из ЕГРП по всем долям паркинга. Только представьте, какая это колоссальная работа, и сколько денег придется на это потратить».

Второй сложностью является получение письменного согласия на продажу 100-200 человек в зависимости от размера паркинга.

Формально соблюсти процедуру возможно двумя способами: при подписании бумаг у нотариуса (слишком большие расходы в данном случае) или отправлением извещений о продаже телеграммами с уведомлением. В тексте телеграммы должна быть указана стоимость объекта, дата отправления и срок для ответа (один месяц).

Согласно Гражданскому кодексу РФ, отказом может считаться отсутствие ответа. Таким образом, если в течение месяца никто не ответил, то Росреестр зарегистрирует сделку на основании отправленных извещений.

Правда, если извещение не было получено вовремя, то по закону совладелец вправе в течение трех месяцев после сделки вправе требовать в суде перевода покупки на себя. Продавцу тогда придется возвращать деньги покупателю и выходить на новую сделку.

2) Передать полномочия главе ТСЖ

Этот способ можно назвать наиболее оптимальным с точки зрения соблюдения закона и удобства для продавца. Тонкость состоит в том, что изначально инициативу по оформлению доверенностей от покупателя должен взять на себя ТСЖ. Однако далеко не во всех жилых комплексах заведен такой порядок.

Павел Маслихин, заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлторской деятельности:

« При покупке паркинг все покупатели пишут доверенность на главу ТСЖ о том, что он может представлять их интересы. На основании этих нотариальных доверенностей глава ТСЖ будет выступать от лица всех собственников».

Впрочем, юристы считают, что этот метод получения отказа от преимущественного права выкупа является спорным. Не исключено, что подобную сделку можно будет оспорить в суде.

Олег Ярушин, руководитель филиала коллегии адвокатов «Юков и партнеры» (г. Екатеринбург):

«В законе написано, что необходимо согласие собственников, про доверенность там ничего не сказано. Поэтому я считаю, что такие сделки могут быть оспорены. У нас люди иной раз пытаются оспорить договор займа, в котором лично расписывались. Когда человеку невыгодно, он говорит, что он этот документ видит первый раз в жизни, ничего не брал и ничего не подписывал. В данном случае оспорить не составит труда. Но, с другой стороны, вряд ли кто-то будет в этом заинтересован. Если объект продается по рыночной цене, дефицита машино-мест нет, то маловероятно, что сосед пойдет в суд, чтобы перевести на себя права и обязанности».

II Альтернативный путь

Этот способ связан с заключением притворной сделки – под видом одной операции производится другая. Наказание за совершение подобных сделок законодательством не предусмотрено. Однако, если заинтересованная сторона докажет, что сделка была притворной, то покупателя обяжут вернуть квартиру, а продавца – деньги.

1) Дарение

При дарении согласие от других сособственников не требуется. Продажа по договору дарения наиболее уместна в случае, когда сделка производится между родственниками или друзьями, т.е. продавец не заинтересован в обмане покупателя.

Александр Бабичев, директор РК «Проспект»:

« У нас в работе была парковка, где было 98 сособственников. Парковка сдана как единый объект, который разделен на 98 долей. Практически нереально связаться со всеми и получить от них согласие. В этом случае обычно используют договор дарения. Люди действуют из оптимального способа затрат своей энергии».

Реализация подобной схемы в случае, когда продавец и покупатель являются незнакомыми людьми, может подставить покупателя под удар. В отличие от договора купли-продажи, где фиксируется, что имущество передается свободным от прав третьих лиц, договор дарения этого не предусматривает. В данном случае покупатель не защищен от того, что на объект могут претендовать иные лица. Предъявить продавцу будет нечего.

Кроме того, у этого способа есть одна характерная особенность: в данном случае налог в размере 13% будет платить «одаряемый» – то есть покупатель. Тогда как в случае сделки купли-продажи налог с продажи всегда платит продавец.

***

Вывести продажи машино-мест из «тени» могли бы законодательные изменения. Эксперты не видят препятствия для того, чтобы на законодательном уровне было разрешено регистрировать машино-места в подземных паркингах как самостоятельные объекты.

Олег Ярушин, руководитель филиала коллегии адвокатов «Юков и партнеры» (г. Екатеринбург):

«Я не вижу, в чем препятствие законодательно закрепить, сделать паркинг объектом собственности, к которому не возникало бы никаких вопросов. Для этого достаточно сделать изменение буквально в одной статье. У нас некоторые вещи доходят до абсурда, к сожалению».

А между тем, в последнее время в обсуждении этой темы даже были некоторые подвижки.

Артем Денисов, управляющий партнер юридической компании «Генезис»:

«Проблема отчуждения машино-мест наконец-то дошла до Государственной Думы – на рассмотрении находится законопроект N 174235-6 «О внесении изменений в статью 2 и статью 20 Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». В пояснительной записке к данному законопроекту указано, что его целью является осуществление возможности регистрации прав собственности на машино-место как на отдельный объект недвижимости».

Отметим, что сегодня некоторые девелоперы бьются над тем, чтобы оформить машино-места как индивидуальные объекты. В исключительных случаях им это удается (за ограждения принимаются бордюры). Однако такие прецеденты носят единичный характер. Если законодательные изменения будут приняты, то владельцы перестанут испытывать сложности с их продажей.

Портал «Квадратный метр»

Источник: http://www.genesis-law.ru/novosti/novosti_657.html

1 «серый» и 2 законных способа продать машино-место в жилом комплексе

Екатерина Кондратьева, директор АН «Новая Недвижимость»: «Продать паркинг достаточно сложно. Их покупают в основном те, кто уже приобрели квартиру в доме. К примеру, недавно в продажу вышел паркинг на улице Машиностроителей,30. Застройщик продает машино-места за 450 тысяч рублей, а частное лицо – за 290 тысяч рублей. Вот такая разница. Кто-то купил у застройщика за такую цену, а продать сейчас не может».

Артем Денисов, управляющий партнер юридической компании «Генезис»: «Признание права собственности на машино-место не как самостоятельного объекта недвижимого имущества, а как части (доли) недвижимости порождает определенные неудобства. По правилу, закрепленному в ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Таким образом, на практике в случае продажи машино-места собственнику сначала приходится предложить выкупить его всем остальным собственникам или получить отказ от других собственников». Машино-место – объект недвижимости. На него, как и на жилье, выдается свидетельство о праве собственности. Однако в отличие от квартиры или доли в квартире, продать машино-место в разы сложнее. Как минимум, потому, что у квартиры не бывает 100 собственников, а для паркинга это – самая обычная ситуация.