Живи, работай и плати: Чем грозит бизнесу запрет на размещение офисов в жилых домах
Идея запретить размещение офисов в жилых квартирах далеко не нова. В украинском законодательстве существует достаточно много ограничений и запретов, касающихся использования жилищных помещений не по назначению.
Однако проект Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно использования квартир в многоквартирных жилых домах» призван, в первую очередь, повысить ответственность на нарушение декларируемых запретов. Этот законопроект не был принят в первом чтении только потому, что не все депутаты любят ходить на работу, и в момент его ания не было достаточного количества присутствующих для принятия решения.
Вполне вероятно, что в ближайшее время этот или аналогичный законопроект будет вновь поставлен на ание. Поэтому предлагаем проанализировать его положения и спрогнозировать последствия возможного принятия.
Кратко и по делу в Telegram
Огромная опасность
Важнейшим моментом законопроекта является увеличение ответственности за использование жилого помещения не по назначению. Так, проектом предлагается предусмотреть размер штрафа за использование квартир в многоквартирных жилых домах не по назначению в размере, который колеблется в пределах 34-51 тыс. гривень, а в случае повторного совершения такого нарушения в течение года — до 85 тыс. грн.
Интересным выглядит тот факт, что, например, нарушение требований пожарной безопасности, повлекшее возникновение пожара, которым причинен вред здоровью людей или имущественный ущерб в крупном размере, наказывается штрафом в максимальном размере 2040 грн.
Даже нарушение при проектировании или строительстве правил, касающихся безопасной эксплуатации зданий и сооружений, если это создало угрозу гибели людей или наступления иных тяжких последствий или причинило вред здоровью, наказывается штрафом до 3400 грн.
При этом указанные деяния являются преступлениями, степень общественной опасности которых должна быть значительно больше, чем у любого административного правонарушения.
Возникает вопрос, что является более опасным: размещение офиса в жилой квартире или нарушение установленных правил эксплуатации зданий, повлекших угрозу жизни или имуществу человека. Судя по предложенному законопроекту, законодатель предпочитает защищать жилые помещения от использования не по назначению и считает это явление более опасным, чем пожар или обвал дома.
По словам инициаторов, закон якобы призван защитить права простых жителей многоэтажек, которые страдают от хостелов и отелей по соседству и просто умоляют об этом своих избранников уже не первый год. Действительно, электорат нужно уважать и слушать. Но при этом нужно ведь не забывать и о теории права, его логической составляющей, о принципе соответствия степени правонарушения наказанию.
А судьи кто?
Отдельно следует обратить внимание на то, что проектом предлагается уполномочить Национальную полицию выносить постановления о наложении штрафа без судебного разбирательства.
Учитывая особенности обжалования решений о привлечении к административной ответственности, весьма важно, чтобы вопросы использования помещения не по назначению как можно подробнее регламентировались на уровне закона. Детальное регламентирование позволило бы эффективно оспаривать постановления полицейских.
Ведь не нужно быть Вангой, чтобы предсказать огромное количество желающих отменить предписание о взыскании как минимум 34 тыс. гривень штрафа.
Вместе с тем законопроектом №5473 не предлагается расширить полномочия должностных лиц Нацполиции и уполномочить их на составление протокола об административных правонарушениях в данной категории дел. Такая редакция закона делает невозможным привлечение к ответственности за указанные нарушения. Элементарно: отсутствие протокола исключает возможность наложение взыскания.
Исключение из правил
Но не все так плохо. Законопроект предусматривает некоторые исключения. Так, использование жилых квартир для осуществления хозяйственной деятельности допускается при наличии нескольких условий:
- Помещение должно использоваться владельцем или зарегистрированным в помещении лицом;
- Предприниматель не должен используется наемный труд;
- Хозяйственная деятельность не должна нарушать права и интересы других собственников (пользователей) помещений и не должна противоречить установленным правилам пользования жилыми домами и жилыми помещениями.
И если с первым и третьим условием более-менее все понятно, то довольно странным выглядит условие об отсутствии наемных работников.
Согласно действующему законодательству Украины, наемный работник — это физическое лицо, работающее по трудовому договору на предприятии, в учреждении и организации, в их объединениях или у физических лиц, использующих наемный труд.
Таким образом, лица, работающие на основании гражданско-правового соглашения, не подпадают под категорию наемных работников, а по своему статусу является лишь стороной соответствующего договора, будучи исполнителем определенных работ или услуг.
Законодательством Украины не запрещено заключать гражданско-правовые сделки между физическим лицом и предпринимателем. Поэтому бухгалтер, юрист, или менеджер вполне законно могут работать на основании гражданско-правовых соглашений, находясь при этом в одном офисе с предпринимателем, который одновременно является владельцем данного жилого помещения.
Однако такие отношения будут находиться в рамках закона лишь до момента вступления в законную силу принятого в первом чтении Трудового кодекса Украины, который запрещает труд на основании гражданских соглашений или контрактов.
Что же делать?
Во-первых, существует процедура перевода помещений из жилого фонда в нежилой. Это очень длинный процесс, предусматривающий перепланирование, весь цикл походов по контролирующим органам, получение согласия у всех соседей, много коррупционных рисков. Также следует учесть, что процедура изменения статуса помещений возможна лишь относительно определенного типа квартир (учитывается этажность, культурная ценность и т.д.).
Во-вторых, есть большая вероятность того, что закон будет иметь несовершенно сформулированные исключения для определенных предпринимателей, которыми грех будет не воспользоваться всем желающим.
В-третьих, не нужно спешить платить, видя полисмена. В большинстве офисов сейчас есть диван, кухня, в некоторых есть даже душ. Нужно хорошенько постараться, чтобы доказать нарушение правил использования жилья и превращения его в офис.
Я уверен, что скоро перед предпринимателями, которые пользуются всеми преимуществами жилых помещений, все же предстанет вопрос о том, переводить ли собственную квартиру из жилого фонда в нежилой, увольнять ли нанятых сотрудников или искать другой офис. Но пока паниковать не стоит. Прежде всего, нужно дождаться принятия закона и, уже исходя из его требований, решать, какой вариант наиболее подходящий.
В любом случае, предприниматели будут иметь минимум год, чтобы решить собственную офисную дилемму. Законом будет обязательно отведено примерно такое время для вступления его положений в силу.
Источник: https://delo.ua/business/zhivi-rabotaj-i-plati-327720/
Можно ли зарегистрировать офис в квартире?
Если генеральный директор является учредителем, то предусмотрена регистрация юридического адреса юридического лица по месту прописки генерального директора. Для этого нужно получить письменное согласие у всех сособственников квартиры. Никаких рисков в этом нет. Большинство малых предпринимателей именно так и регистрирует свои организации.
Юрлицо имеет право вести свою деятельность и иметь регистрацию в жилой квартире только в том случае, когда генеральный директор прописан по этому адресу. В остальных случаях размещение в жилой квартире офиса чревато штрафами и проблемами. Юрлицо может арендовать квартиру, но использовать ее возможно только в качестве жилого помещения: например, сдавать в субаренду жильцам или предоставлять эту квартиру для проживания сотрудников.
Рабочее место дома
Как обустроить рабочее место дома?
Отвечает старший партнер адвокатского бюро «Нянькин и партнер» Алексей Нянькин:
Действительно, в соответствии со ст. 17 Жилищного кодекса РФ, граждане, проживающие в помещении на законных основаниях, могут использовать его для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности. Использование квартиры в качестве офиса не требует перевода помещения из жилого в нежилое, если не происходит изменения конструктива многоквартирного жилого дома, а также если в силу специфики оказываемых услуг организации не нужен изолированный вход в помещение.
Регистрировать юридическое лицо в жилой квартире нельзя; допускается лишь занятие индивидуальной предпринимательской деятельностью либо профессиональной деятельностью.
Препятствиями для размещения офиса в жилом помещении могут являться:
- возражения других лиц, как имеющих право пользования квартирой, так и являющихся жильцами многоквартирного дома;
- нарушение санитарно-гигиенических правил: к примеру, при размещении промышленных производств;
- осуществление миссионерской деятельности.
Если выявлены нарушения правил использования жилых помещений, виновное лицо могут привлечь к административной или гражданско-правовой ответственности. В исключительных случаях, если нарушения систематические, жилое помещение могут даже изъять и реализовать его на публичных торгах, выплатив стоимость жилья собственнику.
Отвечает юрист национальной юридической службы «Амулекс» Андрей Кольцов:
Гражданский кодекс (ст. 288) указывает на то, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. Размещать в квартире предприятия, учреждения, организации допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Для создания в квартире офиса такой перевод тоже необходим. Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое прописан в ст. 22-24 Жилищного кодекса.
За нарушение правил пользования жилыми помещениями грозит административная ответственность. Например, использование жилых помещений не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа в размере от 1 тысячи до 1,5 тысяч рублей (ч. 1 ст. 7.21. КоАП РФ).
В то же время необходимо учитывать, что закон (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ) допускает использование жилого помещения для профессиональной деятельности (научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности. В этих случаях переводить квартиру в нежилое помещение не нужно. Но это только при условии, что Ваши занятия не нарушают права и законные интересы соседей.
Зачем нужны agile-офисы?
Строю дом. Могу ли я устроить в нем хостел?
Отвечает юрист Юрий Панкратов:
Хозяйственная деятельность требует, чтобы организации и индивидуальные предприниматели имели постоянный адрес своей регистрации, так называемую якорную точку. Для чего это нужно? Налоговой инспекции это важно для отправки официальной корреспонденции и для проведения выездных проверок. Правоохранительным органам – для розыска правонарушителя.
Контрагентам – чтобы определить, в какой суд или отдел судебных приставов обращаться с претензиями и требованиями о взыскании. Подобные заявления по общему правилу направляются в адрес ответчика. В случае с индивидуальным предпринимателем все просто. Он оформляется по месту своей временной или постоянной регистрации.
С организациями, коммерческими или некоммерческими юридическими лицами дело обстоит сложнее.
Компания – это всего лишь пакет регистрационных свидетельств, учредительных и иных документов. Она обезличена до тех пор, пока в ней не трудоустроены конкретные люди. Самым важным должностным лицом, с точки зрения закона, является генеральный директор. Формально он называется единоличным исполнительным органом общества. На практике может именоваться как угодно: директор, президент, ректор и даже царь.
Раньше учредители организации (например, общества с ограниченной ответственностью) были вынуждены сначала найти нежилое помещение, получить от арендодателя-собственника письмо на право зарегистрироваться по этому адресу, оплатить аренду за время регистрации общества в налоговой инспекции либо договориться об арендных каникулах. Теперь все стало проще.
В 2016 году Федеральная налоговая служба опубликовала официальное письмо, в котором прямо говорилось, что организация может быть зарегистрирована по местонахождению своего директора. То есть именно директор, как высшее должностное лицо, стал якорной точкой. На мой взгляд, это логично. Кто, как не директор, принимает решение о деятельности общества, заключает сделки, проводит платежи, подписывает отчетность, несет ответственность? Именно он.
Значит, то место, где он чаще всего находится, можно признать юридическим адресом организации. А где чаще всего может находиться директор? Конечно, в своем доме. Именно так устанавливает миграционное законодательство.
Мы с вами понимаем, что в реальной жизни человек может быть прописан по одному адресу, а проживать совершенно по другому. Но закон не способен учесть все житейские тонкости. Он подходит формально: где прописан, там и должен проживать. Убыл надолго? Будь любезен перерегистрироваться. А это та еще тягомотина. Таким образом, учредители компании могут зарегистрировать ее по адресу директора. Вопрос решен и, казалось бы, все хорошо. Но! Законов у нас в стране много.
Какие-то Государственная дума успела изменить и привести в соответствие с реальными условиями жизни и рынка, а до чего-то руки так и не дошли. Отсюда возникает множество противоречий, решить которые не может даже суд. Например, закон гласит, что организация должна быть зарегистрирована в нежилом помещении, а директор-то проживает в частном доме или квартире. Закон гласит, что юридический адрес общества должен совпадать с фактическим, то есть офисом.
Возникает вопрос: что делать, если собственник-арендодатель не выдает гарантийное письмо? Ответа налоговая служба не дает. Остается ждать развития событий и позиции высших судов.
Отвечает эксперт по налогам и праву, руководитель «Юридической компании Ольги Пономаревой» Ольга Пономарева:
На сегодняшний день указать адрес прописки директора или учредителя компании в качестве адреса местонахождения компании вполне реально – прямого запрета в законе нет. Право предпринимателя – регистрировать свой бизнес в своей квартире – подтверждает и Верховный суд, и суды округов. Впрочем, споры о том, правомерное это или нет, периодически возникают. Разные региональные инспекции понимают закон по-своему и могут отказать, но на текущий момент в Москве это возможно.
Сделать это можно как при первичной регистрации компании, так и при переезде (смене места нахождения). Квартира даже не должна быть в собственности учредителя или директора. Директору или учредителю достаточно иметь постоянную регистрацию по этому адресу (прописку/штамп в паспорте) и согласие собственника квартиры на регистрацию компании. Составляется оно в простой письменной форме, не требует заверения у нотариуса.
В заявлении собственник уведомляет о своем согласии на регистрацию компании по месту жительства учредителя или директора и ведение им по этому адресу предпринимательской деятельности. Письмо подается в комплекте с остальными документами в инспекцию.
Как перевести жилое помещение на 1 этаже в нежилое?
Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?
Плюсы того, что вы укажете домашний адрес в качестве адреса компании, слудующие:
- экономия на затратах на приобретение юридического адреса;
- совпадение юридического и фактического адреса;
- сотрудники налоговых и правоохранительных органов не могут без Вашего согласия или постановления суда зайти к Вам в дом, провести обыск или выемку документов;
- налоговая проверка по месту жительства, как правило, не проводится.
Риски такие:
- не всем контрагентам и банкам «нравится» такой адрес – они могут отказаться сотрудничать с такой компанией;
- получение лицензий и разрешений на некоторые виды деятельности невозможно для компании с таким адресом;
- ведения производственной деятельности в таком случае невозможно.
Отвечает генеральный директор ООО «Гладиатор» Андрей Матвеев:
Многие люди на начальном этапе развития бизнеса стараются уменьшить издержки для более быстрого извлечения прибыли. Один из первых пунктов – экономия на аренде офиса. И первое, что приходит в голову – собственная квартира. Можно ли ее «переоборудовать» в офис? И да, и нет.
Индивидуальный предприниматель имеет право оказывать услуги на дому, зарегистрировав себя в налоговом органе. Однако если Вы хотите вести продажи или складировать продукцию, то Вам необходимо изменить назначение квартиры на «нежилое помещение». Это довольно длительная и дорогостоящая процедура.
Риски ведения бизнеса на дому минимальны. Вы просто открываете двери в свою квартиру клиентам, которых, по сути, Вы не знаете. С юридической точки зрения, тут преград никаких нет.
Другая сторона открывается, если Вы желаете зарегистрировать общество с ограниченной ответственностью. Действительно, согласно нормам законодательства, общество может быть зарегистрировано по адресу учредителя либо директора.
Необходимо получить согласие собственников (если их несколько) и предоставить в налоговый орган свидетельство, подтверждающее право на данное помещение. Тут риски более высокие: налоговая не любит такие «конторы», так как проверить их в действительности на наличие «исполнительного органа» невозможно.
Также банки не приветствуют такие организации. Тем не менее в нашей стране можно многое, главное – знать и соблюдать все тонкости права.
Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:
Жилищный кодекс позволяет использовать жилое помещение для коммерческой деятельности, но только в том случае, если это не нарушает иного законодательства и не ущемляет права граждан.
Это означает, что если Вы, например, хотите открыть гостиницу в своем жилом помещении, то Вы этого сделать не сможете, поскольку по другому закону – по гражданскому кодексу – гостиница может располагаться только в нежилых помещениях.
Также жилое помещение Вы не сможете использовать, например, под продуктовый магазин или офис с огромным штатом сотрудников, потому что это будет нарушать режим объекта и ущемлять права других лиц. Поэтому здесь все индивидуально. Например, диспетчер, писатель или журналист, скорее всего, смогут иметь офис в жилом помещении.
ИП может зарегистрировать юридический адрес в квартире. Для юридического лица эта практика пока неоднозначна: налоговые органы относятся по-разному. Если директор юридического лица владеет квартирой, в которой хочет зарегистрировать предприятие, то даже если налоговая ему откажет, он сможет оспорить это решение через суд.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
Сколько можно заработать на аренде недвижимости?
Как открыть мини-отель?
Как открыть магазин: выбор помещения под аренду
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_zaregistrirovat_ofis_v_kvartire/7033
