Торговые центры Москвы: 23 новых проекта
Мэр Сергей Собянин, вступая в должность три года назад, много говорил о новой градостроительной политике в городе. «Продолжать дальше застраивать каждый свободный клочок земли нельзя», — утверждал он, выступая перед Мосгордумой на церемонии инаугурации.
«Основной причиной заторов является огромное количество торговых центров», — говорил он на объезде МКАД. «Жители сами должны решать, что им нужно в шаговой доступности», — убеждал он журналистов.
Собянин действительно отменил многие лужковские стройки: например, возведение торгового центра на площади Белорусского вокзала и жилого комплекса «Сетунь-Хиллс» Елены Батуриной.
В 2010 году в мэрии создали специальную градостроительно-земельную комиссию (ГЗК), которая занималась ревизией всех разрешений на строительство, которые были выданы в Москве к приходу Собянина. За четыре года ГЗК отменила строительство на 30 миллионов квадратных метров.
Работа комиссии, правда, всегда была окутана тайной: все заседания закрытые, и даже информация об итогах не всегда появляется в интернете. Московское правительство обещало создать отдельный сайт, где будет собрана вся информация о решениях ГЗК, но этого так и не произошло.
Впрочем, строить в Москве за последние годы стали не меньше, а больше: по данным консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, Москва лидирует по количеству строящихся торговых площадей среди всех городов Европы. The Village собрал информацию о самых крупных проектах.
«Авиапарк»
400 тысяч кв. м
(≈5 ГУМов)
Amma Development (инвестор А. Ротенберг)
Торговый центр «Авиапарк» будет действительно гигантским. Интересно, что государственный музей современного искусства, который должны построить прямо под боком «Авиапарка», будет ровно в десять раз меньше. Местные жители выходили на митинги, но добиться отмены строительства не смогли.
Как сообщают «Ведомости», инвестор проекта, Аркадий Ротенберг, приходится президенту России Владимиру Путину близким другом. При Лужкове Ротенберг не играл существенной роли на московском рынке недвижимости, но за последние три года набирает обороты.
К 2016 году Ротенберг планирует построить в городе 2 миллиона квадратных метров недвижимости.
Vegas City
МКАД, Волоколамское шоссе
Торговый город семьи Агаларовых на МКАД продолжает расти. Рядом с «Крокусами» появится ещё один гигант — торговый центр Vegas City. Чтобы привлечь посетителей, владельцы намерены построить в ТЦ, помимо привычных катка и кинотеатра, цирк. Агаларовы — одни из немногих застройщиков, которые не изменили своего положения со сменой власти в Москве. Впрочем, они остаются единственными застройщиками, которые за свои деньги построили станцию метро рядом со своими зданиями.
Columbus
Торговый центр начали строить в 2012 году на месте закрытого универсального рынка «Мирс» (все рынки, размещённые не в капитальных строениях, прекратили работу с 1 июля 2012 года). Судя по названию компании-застройщика, строят этот ТЦ бывшие владельцы рынка. В центре будет работать около 300 магазинов и более 25 ресторанов, из развлекательной части: стандартный фуд-корт, многозальный кинотеатр, каток и детская зона.
«Ривер Молл»
улица Автозаводская,
вл. 16−18
Проект был запланирован к строительству ещё при Лужкове. Застройщиком по версии СМИ должна была стать компания «Кузнецкий мост», которую на рынке связывали с экс-совладельцем «Банка Москвы» Андреем Бородиным. До 2012 года строительство так и не началось. Тем не менее на собянинской ГЗК проект всё-таки был утверждён, хотя затягивание сроков строительства было главным аргументом для прекращения строек.
Правда, ко времени начала работы ГЗК у торгового центра сменился застройщик. Бородин бежал из Москвы, спасаясь от преследования по коррупционному делу. В настоящий момент ТЦ является активом «Банка Москвы», но по сообщениям СМИ может быть продан компании «Практика девелопмент», основанной бизнесменом Сергеем Гордеевым, в прошлом сенатором от Пермского края.
Ранее Гордеев владел компанией «Росбилдинг», которая занималась слиянием и поглощением.
«Vegas Кунцево»
Пересечение МКАД
и Можайского шоссе
Планы строительства ещё одного торгового центра Vegas в Кунцеве были озвучены в апреле 2012 года. Этот ТРЦ будет заманивать посетителей с помощью зоны активного отдыха с гигантским скалодромом и двухуровневым велодромом, а также зоной развлечений с парком аттракционов и ледовым катком. Это не считая, конечно, кинотеатра и фуд-корта.
«Бутово Молл»
пересечение Остафьевской улицы
и Чечерского проезда
143 тысячи кв. м
(≈2 ГУМа)
«Бутово Молл» строит компания «МД Групп», один из владельцев которой — небезызвестный Геннадий Животинский, который мостит пешеходные зоны плиткой, имеет доступ к гостайне и квартиру в Майями. Вообще, «МД Групп» строит в Бутове целый микрорайон, в котором всё жильё будет занимать 210 тысяч квадратных метров, а один торговый центр — 140 тысяч.
«Славянка»
Разрешение на строительство торгового центра на Славянском бульваре «ТПС Недвижимость» Аркадия Ротенберга получила в 2012 году. Это чисто собянинская стройка: ТЦ был запланирован, согласован и спроектирован при новом мэре. По размеру торговый центр сопоставим с «Европейским», построен будет на оживлённой магистрали — проблема пробок не остановила московские власти от согласования масштабного проекта.
Интересно, что местные жители против строительства, и на встрече с возмущёнными москвичами в ходе предвыборной кампании Собянин пообещал строительство отменить. Только через какое-то время стало понятно, что и.о. мэра отменил строительство другого торгового центра, который также должен был быть расположен на Славянском бульваре, но площадью всего 1 200 квадратных метров. На архитектурном совете был раскритикован и внешний облик ТЦ.
Бывший главный архитектор Берлина даже сказал, что такой проект больше похож на дизайн фена, чем торгового центра. Впрочем, проект уже доработали и утвердили. Так что строительству это не помешает.
«Мозаика»
7-я Кожуховская улица, 3а
134 тысячи кв. м
(≈2 ГУМа)
«ОСТ-групп», совладелец — бывший топ-менеджер «Мосинжстроя» Александр Нахманович
Проект был запланирован ещё в 2008-м, но, видимо, из-за кризиса строительство было заморожено. И снова долгострой получил от ГЗК разрешение на строительство. Среди владельцев компании «ОСТ-групп» — бывший топ-менеджер «Мосинжстроя», коллега Геннадия Животинского, который долго работал по городскому заказу.
ТЦ на «Полежаевской»
Информация о торговом центре на «Полежаевской» появилась летом этого года. Застройщики из «ТПС Недвижимости» подошли к объекту основательно, согласились провести международный конкурс на архитектурный проект, за проведение которых выступает главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов.
Более того, проект был вынесен на Архсовет Москвы: на этот раз ТЦ Ротенберга вызвал бурные и продолжительные аплодисменты жюри (кажется, бывший архитектор Берлина не присутствовал). Впрочем, после этого заседания из архсовета вышел известный архитектурный критик Григорий Ревзин. После он написал статью в «Коммерсант.
Weekend» о том, что торговые центры создают вокруг себя «выжженную землю», что строить ТЦ таких объёмов в Москве — это всё равно что «разместить ядерный реактор в детском саду».
Все торговые центры,
которые появятся в Москве к 2015 году
Карта составлена по данным Jones Lang LaSalle
Антон Коротаев
Руководитель направления консалтинга в сфере торговых площадей Jones Lang LaSalle
Спад строительства в прошлые годы был связан не столько с городской политикой, сколько с экономическим кризисом. Многие объекты, которые строятся сейчас в Москве, — это отложенное предложение. Возросшие темпы строительства свидетельствует скорее о выходе из кризиса, чем об изменениях в градостроительной политике.
К тому же многие проекты были пересмотрены с точки зрения транспортной доступности: увеличено количество парковочных мест, проработаны подъезды… Торговые центры давно перестали быть местом, где можно только что-то купить. Это объекты досуга, где есть кино, детские центры, музеи.
Разве музей, размещённый в торговом центре, чем-то отличается от обычного музея?
Энрике Пеньялоса
бывший мэр Боготы
Торговые центры — большая опасность для многих городов мира. Когда они становятся местом встречи людей — это симптом. Он говорит нам о том, что город болен и страдает.
Представьте, что вы турист, который приехал в Бангкок, Боготу или Киев, и вы спрашиваете в отеле: «Куда мне можно пойти погулять и людей увидеть?» А вам отвечают: «Здесь неподалёку есть отличный торговый центр!» Ни одному человеку не захочется снова вернуться в такой город.
Если закрыть мне глаза, отвезти в любой город и поставить посреди торгового центра, я не смогу ответить, в каком городе нахожусь. Все торговые центры одинаковы: деревьев нет, архитектуры нет, погоду не чувствуешь, океан не видишь, речку не видишь и сам город не видишь.
Григорий Ревзин
в статье «На „Титанике“ проектируют айсберги»
Ведь это же чудовищно вас компрометирует.
Ну кто поверит, что Собянин останавливал стройки, чтобы сделать Москве что-то хорошее, а не чтобы переделить рынок недвижимости и расчистить Ротенбергу место от Батуриной? Ну кто поверит, что ориентация на мировую практику, современная архитектура, конкурсы — это принципиальное изменение архитектурной политики в городе, а не попытка отстранить от проектирования старых лужковских генералов и поставить своих, если в итоге получается всё то же самое, только ещё больше? Понятно, что не Сергей Кузнецов определяет, сколько торговли можно расположить на Хорошёвке, и не Марат Хуснуллин, и не Сергей Собянин, если на то пошло, но ведь кому-то придётся отвечать?
Сергей Кузнецов
главный архитектор Москвы
Нельзя не согласиться с тем, что строительство огромных торговых центров — это проблема. Такие объекты лучше размещать, конечно, за городом. С другой стороны, проблема так с ходу не решается. Есть несколько факторов, с которыми нам так или иначе приходится работать. Проблема торговых центров родилась из проблемы спальных районов.
Первые этажи зданий на окраинах Москвы не приспособлены для торговли, то есть нет возможности создать систему распределённой торговли. При этом покупки москвичам где-то делать надо. Москва по обеспеченности торговыми площадями сейчас отстаёт от других европейских городов.
Огромный «панельный бублик» Москвы породил, к сожалению, дефицит торговых площадей, который способствует строительству ТЦ.
К тому же многие торговые центры, которые строятся сейчас, строятся по разрешениям, выданным давно. Все проекты не отменишь. Мне пока трудно говорить о том, как Москва дальше будет поступать с торговыми центрами. Новые территории будут планировать с нормальной сеткой улиц, с торговлей на первых этажах, там торговые центры будут не нужны. Но, наверное, в каких-то спальных районах они могут возникнуть.
Фотографии: Aviaparkmoscow.com, All-malls.ru, Cushmanwakefield.ru, Crocusgroup.ru, Md-grp.ru, amma-group.com
Источник: https://www.the-village.ru/village/city/estate/136295-torgovye-tsentry
Как продать свою долю в новостройке?
Что делать, если вдруг вам понадобилось срочно продать свою часть жилья по договору долевого участия? Нужно ли ставить в известность застройщика и участников долевого строительства, которые вместе с вами вложились в квартиру в строящемся доме? На этот и другие вопросы Domostroynn.ru отвечает адвокат НО НКА «Чайка и коллеги» Светлана Коротина.
https://www.youtube.com/watch?v=OP8EBgFJeFg
При заключении договора долевого участия приобрести право требования на квартиру (или иной объект недвижимости) может несколько человек или юридических лиц.
Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не содержит ограничений на количество участников. В ДДУ они будут указаны вместе в качестве «Участников долевого строительства». Будет указано, что они приобретают право требования на передачу им квартиры (иного объекта) в равных долях, либо в ином соотношении.
После приобретения права требования на объект недвижимости у долевых участников может возникнуть необходимость продать свою долю. Стоимость продаваемого права устанавливает сам дольщик, независимо от цифры, указанной в договоре ДДУ.
Продажа по договору долевого участия отличается от продажи уже построенной и зарегистрированной недвижимости. Для того чтобы продать долюв квартире надо заключить не договор купли-продажи, а договор о переуступке права требования на объект.
Порядок оформления переуступки зависит от того, полностью ли цедент (дольщик) заплатил застройщику за объект недвижимости. Если оплата уже произведена, при заключении договора цессии продавец передает покупателю только права по основному договору (уступка права требования).
Почему лучше получить согласие застройщика?
По общему правилу Гражданского Кодекса РФ (ГК РФ) переуступить право на свои квадратные метры в новостройке можно и без согласия застройщика — достаточно письменно его уведомить. Но бывают случаи, когда обязательность согласия прописана в договоре, поэтому стоит проверить данный факт перед заключением сделки.
При уведомлении застройщика о проводимой переуступке необходимо позаботиться о доказательствах того, что документ был отправлен и получен адресатом. В противном случае тот имеет право с чистой совестью сказать, что ничего не знал о переуступке и передать квартиру по завершении строительства первоначальному покупателю.
Если дольщик (цедент) еще не полностью рассчитался с застройщиком, то по договору цессии цессионарию (третьему лицу) переходят не только права, но и обязанности по основному договору (наряду с уступкой требования имеет место перевод долга).
В таком случае обязательно требуется согласие застройщика на переуступку. Важно помнить, что оно должно быть письменным. Переуступка не то же самое, что купля-продажа недвижимости.
Это способ, с помощью которого лишь меняется сторона (покупатель или дольщик) в договоре с застройщиком.
Требуется ли согласие всех участников долевого строительства при продаже доли в квартире?
В соответствии со статьей 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Солидарный кредитор (дольщик) вправе уступить требование третьему лицу с согласия других кредиторов, если иное не предусмотрено соглашением между ними. При продаже права требования по договору долевого участия, так же, как и при продаже долей в готовых объектах недвижимости, требуется согласие остальных дольщиков. Это предусматривает статья 388 ГК РФ. При этом согласие всех участников должно быть заверено нотариусом.
Договоры долевого участия в строительстве могут быть заключены в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ). В этом случае застройщик обязан передать квартиру в построенном объекте не дольщику, а указанному (или не указанному) в договоре третьему лицу. Обязанность финансировать строительство остается за дольщиком. (Например, родители могут заключить договор долевого участия в пользу своих детей).
Третье лицо вправе отказаться от прав по договору долевого участия в строительстве. Тогда этими правами может воспользоваться дольщик.
При использовании материалов ссылка на www.domostroyrf.ru обязательна.
Источник: https://www.DomostroyNN.ru/statyi/mnenie-eksperta/kak-prodat-svoyu-dolyu-v-novostroyke
Можно ли покупать квартиру в строящемся доме с двумя разными долями
В ряде случаев закон требует оформлять именно долевую покупку новостройки: к примеру, если жилье приобретается с использованием средств материнского капитала. В законе 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» сказано, что жилье, купленное с использованием материнского капитала, необходимо оформлять в собственность родителей и их детей.
Оформляем правильно В целом, по словам директора по маркетингу Mirland Development Елены Валуевой, в совместную собственность покупают порядка 10% квартир в новостройках. «В подавляющем большинстве случаев квартиры приобретаются на двоих, в равных долях. Но у нас бывает три и даже пять дольщиков на одну квартиру. Никаких ограничений по распределению долей нет, люди оформляют их по собственному усмотрению.
Как вариант, на одного человека можно оформить 70% помещения, а на остальных трех – по 10%», – пояснила она.
Внимание
Доверенность оформляется у нотариуса. Продажа квартиры по долям одному покупателю Бывает и такое, что всех собственников не только не собрать вместе, но и убедить их продавать квартиру одновременно со всеми практически невозможно. Учитывая, что право долевой собственности возникает иногда в результате принятия наследства либо раздела имущества супругов, можно себе представить, какие «родственные» чувства связывают собственников.
И в таких случаях рассчитывать на оформление доверенности даже не приходится. И если покупатель желает приобрести именно эту квартиру, то он готов к таким трудностям, как заключение договоров купли-продажи долей в квартире.
Важно! Продажа квартиры по долям – это заключение отдельного договора купли-продажи на каждую долю либо на несколько долей. Но не на квартиру в целом.
Покупка новостройки в долях
С юридической точки зрения он сможет сделать это без согласия родителей. В ряде случаев закон требует оформлять именно долевую покупку новостройки: к примеру, если жилье приобретается с использованием средств материнского капитала.
Важно
В законе 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» сказано, что жилье, купленное с использованием материнского капитала, необходимо оформлять в собственность родителей и их детей. Оформляем правильно В целом, по словам директора по маркетингу Mirland Development Елены Валуевой, в совместную собственность покупают порядка 10% квартир в новостройках.
« В подавляющем большинстве случаев квартиры приобретаются на двоих, в равных долях. Но у нас бывает три и даже пять дольщиков на одну квартиру.
Никаких ограничений по распределению долей нет, люди оформляют их по собственному усмотрению.
Что нужно знать о покупке квартиры в долевую собственность
НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных расходов на погашение процентов по ипотечному кредиту. Необходимо отметить, что максимальный размер имущественного налогового вычета ограничен суммой в три миллиона рублей с обязательным условием подтверждения размера платежей с помощью квитанций, приходных кассовых ордеров или чеков.
Кроме того, необходимо будет предоставить и сам ипотечный договор. Налоговый вычет предоставляется в следующем году после подачи соответствующей налоговой декларации в налоговый орган по месту жительства.
Налоговый вычет положен собственнику, следовательно он будет исчисляться пропорционально доле в праве собственности каждого налогоплательщика.
Повторное предоставление налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами вышеописанными подпунктами 3 и 4 пункта 1 ст. 220 НК РФ, не допускается.
Покупка квартиры в долевую собственность, на двоих или на семью с детьми
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-47-72.
Это быстро и бесплатно!
- Составляем договор
- Собираем документы
- Определяем преимущественное право
- Знакомимся с рисками
- Изучаем нюансы
- Налоговый вычет
- Ипотека
- Материнский капитал
- Доля несовершеннолетнего
- Долевое участие
Составляем договор Договор купли-продажи доли квартиры – это документ, закрепляющий факт передачи прав на имущество. Необходимо, чтобы договор купли-продажи полностью соответствовал гражданскому законодательству.
В договоре купли-продажи доли квартиры необходимо указать:
- название договора;
- населенный пункт и дату заключения договора;
- стороны, подписывающие договор;
- главные признаки и адрес квартиры, доля которой выставлена на продажу;
- документ, подтверждающий право собственности продавца на продаваемую им долю квартиры;
- документ, подтверждающий отказ других дольщиков на выкуп продаваемой доли;
- стоимость выставленной на продажу доли, форма оплаты;
- всех зарегистрированных лиц и дату, когда данные лица будут сняты с учета (исходя из условий договора, если в этом есть необходимость);
- количество копий договора и справку о регистрации.
Говоря о том, как открыть счет в сбербанке, нельзя не упомянуть о важности и качественной разнице юридического и частного лица.
Продажа квартиры по долям одному покупателю
Если вы покупаете квартиру в незаконченной новостройке у физического лица, вы должны знать, что до сдачи дома он не будет являться его собственником. Поэтому вы можете приобрести жилплощадь по договору уступки права требования.
А если у него еще остались перед ним обязательства, компания должна согласиться на переход права собственности и подписать его.Другой вид долевой собственности в строящемся доме – товарищество жильцов и застройщик. В этом случае вы вступаете в товарищество и оплачиваете паевые взносы в оговоренном размере и в указанные сроки.
А банку доля квартиры в залоге не нужна, а нужна целая квартира.Банки выдают кредит на долю, но при условии, что в результате сделки, в собственности заемщика (и, соответственно, в залоге банка, оказывается целая квартира. Пример: если б Вы хотели купить долю квартиры у своей девушки (и стали бы собственником целой квартиры), то в этом случае, на покупку доли банк бы Вам кредит выдал.
Но в залог банку пошла бы вся квартира целиком. В данном случае Вы хотите получить кредит, чтобы купить долю квартиры и в залог банку передать долю квартиры. На это банк вряд ли согласится. Что можно сделать? Можно взять кредит на двоих: вместе со своей девушкой, оформить квартиру на двоих и в залог банку передать всю квартиру целиком.
Право общей долевой собственности на квартиру возникает с момента ее государственной регистрации: Росреестр оформит свидетельство о праве, в котором будут указаны приобретенные доли. Кооперативный вариант Особенности существуют при долевой покупке новостроек, реализуемых через механизм ЖСК.
Проблема в том, что в действующем законодательстве нет внятного механизма совместного оформления долей пайщика. «Право собственности на квартиру приобретает член жилищно-строительного кооператива, полностью выплативший паевой взнос. Но согласно Жилищному кодексу РФ количество членов ЖСК не должно превышать количества жилых помещений в строящемся доме», – уточняет руководитель практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Евгения Петрова.
После письменного уведомления всем владельцам дается один месяц на то чтобы изъявить желание выкупить долю, либо отказаться от нее. Отказ от доли собственникам следует оформить в письменном виде. По истечении тридцати дней, при условии, что никто из владельцев не изъявил желания выкупить долю, она может быть продана собственником стороннему покупателю.
В случае нарушения продавцом срока в один месяц и продаже своей доли лицу, не являющемуся владельцем доли квартиры, владельцы имеют право в течение трех месяцев обратиться в суд. Органами суда может быть вынесено решение о переводе права на долю с лица, ее приобретшего на одного из собственников долей квартиры.
При этом договор купли-продажи судом не аннулируется.
Суд выносит постановление о замене одного покупателя на другого. При вынесении такого решения суда в государственном реестре должны быть сделаны необходимые поправки.
Владелец, якобы, теряет документы на квартиру, пишет заявление в БТИ и получает дубликат. В один момент времени, или с 15 минутным интервалом оформляется два договора купли-продажи одной и той же квартиры в разных нотариальных конторах, а потом на такси в другой город.
Из двух покупателей, счастливым приобретателем будет тот, кто первый зарегистрирует сделку в БТИ, второму обеспечено пожизненное хождение по судам… Но если у второго есть «концы» в БТИ, то оказаться первым может и он. И конечно, никто не мешает получить несколько безвозвратных задатков за эту квартиру.
Но не всегда исход таков, «добросовестным покупателем», с точки закона, может быть признан любой из покупателей, все это доказывается в суде. Не обязательно, фактом будет то, по каким документам приобреталась квартира, главное, кто выполнил все шаги добросовестно, вот это и придется доказывать в суде, разумеется, не бесплатно.
Сами по себе сделки с недвижимостью представляют достаточно серьёзный процесс, требующий от сторон предельного внимания – необходимо определиться с ценой объекта, с порядком расчёта, с моментом фактической передачи… А если на стороне продавца не одни, а несколько собственников, то такая продажа может создать проблемы как для самих продавцов, так и для покупателя. Сделки со множественностью лиц на стороне могут быть проведены без проблем и лишних затрат времени и нервов в случае, если продавец и покупатель заранее обговорят условия, дату и время подписания договора и подачи его в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделки с ним.
Обычно продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, осуществляется заключением договора купли-продажи, по которому все собственники выступают на стороне продавца.
Источник: http://vip-real-estate.ru/2018/05/05/mozhno-li-pokupat-kvartiru-v-stroyashhemsya-dome-s-dvumya-raznymi-dolyami/
Как покупать акции и доли в компаниях, как рассчитать их стоимость
Сегодня многие пришли к идее заработка помимо основного вида доходов (работы на предприятии или собственного бизнеса). Например, дополнительно заработка на акциях российских или зарубежных компаний. Именно так новичку нужно относиться к этому виду деятельности.
То есть не планировать смену рода занятости и образа жизни, а воспользоваться ещё одним способом достижения финансовой независимости. Полностью перейти в статус рантье можно, сделав сверхудачную ставку или имея солидный стартовый капитал в паре с недюжинными мозгами.
Итак, вы хотите приобрести акции чьей-то компании — для начала всесторонне изучите эту тему.
Покупка доли в ООО
ООО выставляет на рынок предложение о продаже доли в случае, когда возникает нехватка оборотных средств либо при желании выйти одного или нескольких учредителей из состава компании. И также на инициирование сделки могут влиять другие факторы, о которых следует разузнать, прежде чем приступать к покупке.
Если вы всё-таки решили стать официальным компаньоном ООО, войдя в долевое участие, проверьте устав или договор о правах участников на соответствиеФедеральному закону от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».
В них не должно быть запретов о продаже или должно присутствовать письменное согласие на подобную сделку остальных владельцев капитала, иначе покупку могут признать недействительной.
В этих документах также могут быть пределы по стоимости доли — в противном случае цена может оказаться любой.
С 1 января 2017 года вышеупомянутый закон предписывает определённые правила для крупных сделок или сделок с заинтересованностью в пользу юридических лиц, поэтому их нужно придерживаться, чтобы продажа не была впоследствии аннулирована.
В договоре купли-продажи (или уступки) предусматриваются сроки оплаты. Скорее всего, продавец потребует оплату перед внесением записи налоговой службой о переходе права на долю в ЕГРЮЛ, дабы обезопасить себя. Необходимо в договоре предусмотреть моменты, которые могут возникнуть после вступления вами в свои права, чтобы бывший владелец доли нёс ответственность за свои прошлые деяния, иначе все нажитые ранее проблемы бизнеса в полной мере лягут на вас.
К процедуре покупки доли в ООО обычно привлекается нотариус, который должен проверить права участников на совершение сделки и заверить документы
Налог (НДФЛ) от этой сделки в размере 13% оплачивает продавец доли. Доход покупателя далее будет рассчитываться на основании процентного соотношения или части, какой он владеет в сравнении с общим уставным капиталом. Выплачивается он в виде дивидендов с периодичностью, установленной самим ООО, и в случае положительного баланса фирмы. Если период закончился убыточно, то ни о каких доходах речи нет — наоборот, дольщики рискуют своими средствами.
: проблематика купли-продажи долей ООО
Акция — это ценная бумага, выпускаемая предприятием соответствующей формы собственности для пополнения инвестициями бюджета, который направляется на развитие и рост компании в обмен на выплату вознаграждения в виде дивидендов покупателю акции, то есть акционеру.
Акции бывают обыкновенными с варьируемой доходностью и возможностью акционеру влиять на управление и привилегированными с фиксированной доходностью и невозможностью акционеру влиять на внутренние дела компании. Исходя из этого, формируется прямой и портфельный подход к инвестициям.
В первом случае покупатель стремится получить контрольный пакет (долю больше остальных участников) и использовать для своих целей. Во втором — целью является лишь получение прибыли без приложения каких-либо усилий.
К слову, пакет акций менее ликвиден — легче продать одну или несколько акций по отдельности, они и дешевле. И также ликвидность зависит от открытости или закрытости акционерного общества — лучше реализовываются акции, которые размещаются на биржевых площадках. А в случае банкротства предприятия привилегированные акции оплачиваются прежде обычных.
Различают три условных эшелона акций по ликвидности:
- Самые ликвидные. Это акции стабильных субъектов рынка с долгосрочной перспективой и с низкой доходностью.
- Средние по ликвидности. Торгуются также активно, но менее надёжны.
- Наименее ликвидные. Эмитируются наиболее рисковыми предприятиями, но в случае успеха приносят максимальный доход.
Акции первого эшелона ещё называют «голубыми фишками». Эти компании «раскручены», не страдают от экономической ситуации в стране и уже не требуют завышенной процентной ставки по дивидендам, так как их и так покупают. Поэтому доход от них сравним с обычным депозитом в банке и не слишком улучшит ваше финансовое состояние.
Средняя доходность акций различных секторов по данным Московской биржи: сейчас вперёд вырывается транспорт, машиностроение и акции второго эшелона
Оценка акций
В процессе жизни обыкновенной акции происходит несколько этапов её переоценки. Как только акция выпущена, она приобретает номинальную стоимость. Сумма всех акций составляет размер уставного капитала компании. Но это ещё не реальная её стоимость.
После размещения акции на фондовом рынке акции присваивается эмиссионная цена. Она равна сумме, за которую её приобрёл первый держатель. По нынешнему законодательству эмиссионная цена выше номинальной или равна ей.
После покупки-продажи акции на вторичном рынке, определяется её курсовая (рыночная) цена. Это и есть действительная стоимость, которая устанавливается в результате торгов. То есть после выставления продавцом акции на торги он выдвигает свою цену (оферту), а покупатель предлагает свою цену спроса (бид). При большом спросе цена может совпасть с офертой, и наоборот операционный день может закрыться на биде или где-то в промежутке между ними.
Существует ещё балансовая стоимость акции. Она рассчитывается экспертами посредством деления стоимости чистых активов компании на количество выпущенных акций, находящихся в обращении. Если курсовая цена выше балансовой, это предпосылка для роста цены на бирже.
Отдельно стоит выделить инвестиционную стоимость акции. Она зависит от того, какую цену готов заплатить инвестор исходя из ожидаемой прибыли. Если у компании наблюдается негативная перспектива, то инвестор может просто отказаться покупать такие акции.
Для привилегированных акций цена устанавливается в момент эмиссии, она также называется ликвидационной ценой и не подлежит изменению.
Различают несколько подходов и методик оценки стоимости акций: разобраться в них поможет приведённая ниже схема.
Занимаются оценкой ценных бумаг независимые консультационные компании, к которым и следует обращаться за соответствующей услугой
Независимые консультанты смогут максимально точно определить текущую стоимость акций. Но приобрести их по заявленной цене не всегда бывает возможно. Конечной инстанцией определения стоимости той или иной бумаги является покупатель, который решает, готов ли он заплатить запрошенную цену и пойти на риск, вкладывая капитал в конкретную компанию.
Где и как купить акции
Существует три канала продаж:
- У самого эмитента (юрлицо, которое выпустило их).
- У физлица или организации — держателя акций.
- На фондовом рынке через брокера (банки и инвестиционные компании).
Первый вариант актуален, если предприятие не вышло на фондовый рынок и реализовывает свои акции само либо через своего представителя по строго фиксированной цене, что не позволит вам в дальнейшем на ней спекулировать.
Второй способ — это выйти на собственника акций и перекупить их в надежде, что он оказался добросовестным.
Третий путь самый популярный — использовать платные услуги брокера. Брокерские услуги может предоставлять банк или другая частная организация, выступающие посредниками между биржами и инвесторами. Без брокера выйти на фондовый рынок тоже можно, но тогда вам самим нужно получить соответствующую лицензию, понести дополнительные немалые затраты согласно тарифам бирж, платить налоги и отчитываться в различные госслужбы о своей деятельности.
: как приобретать акции по разумной цене
К выбору брокера подойдите со всей серьёзностью и осторожностью. Сейчас немало мошенников на этом поприще, интернет переполнен сомнительными инструментами и Forex’ами, стремящимися сыграть на вашем азарте и обобрать как липку.
Настоящие лицензии на брокерское обслуживание физических и юридических лиц выдаются Федеральной службой по финансовым рынкам России и Центробанком России. Проверить, имеет ли соответствующее право выбранный вами брокер, можно на официальных сайтах этих органов: ФСРФ и ЦБР.
Лицензия, выданная СРО, КРАУФОР или другой неизвестной конторой предназначены для того, чтобы пустить пыль в глаза, а затем обмануть непросвещённых граждан.
Сама торговля акциями происходит на фондовых биржах. На сегодняшний день в РФ их насчитывается 11 штук, но самыми популярными являются Московская межбанковская валютная биржа (ММВБ) и Российская торговая система (РТС). Брокеров сейчас уже около 1,5 тысяч. По объёму сделок на этих биржах судят об успешности брокеров, на основании этого и составляются рейтинги, с помощью которых вам проще будет определиться с выбором своего. Вот один из таких рейтингов для примера.
Можно приобретать акции как российских компаний, так и зарубежных. Но немногие иностранные компании размещают свои акции на российских биржах, и не все брокеры предоставляют выход на иностранные площадки — это вы тоже должны учесть при выборе.
Брокеры предоставляют программное обеспечение, которое позволяет вам осуществлять сделки онлайн, никуда не перемещаясь. И также эти платформы дают возможность делать анализы, автоматизировать процессы, смотреть актуальные новости и наделены прочими фишками для вашего удобства и совершенствования в биржевой среде.
: как выбирать брокера
Прежде чем перейти к покупке акций или долей, следует выбрать область, на которой вы специализируетесь. Нужно разбираться в том, на чём вы хотите зарабатывать, чтобы далее можно было правильно реагировать на колебания спроса и предложения, вовремя делать выгодные вложения и заблаговременно сбрасывать обесценивающиеся активы.
Необходимо ежедневно следить за актуальной ситуацией в следующих сферах, которые влияют на стоимость акций и долей:
- Экономические события: падение ВВП страны, налоговые реформы, увеличение либо снижение процентной ставки Центрального Банка и т. д.
- Политические события: приход к власти новых сил и другие изменения картины государства в глобальном смысле.
- Геополитические процессы: проблемы в геополитике способны повлечь за собой экономические потрясения.
- Стратегическое развитие компаний: выпуск инновационной продукции, увеличение географии работы, сокращение расходов и т. п.
Как показывает практика, в конце года перед выплатой дивидендов стоимость акций возрастает на 10–15%, а после выплаты быстро падает до 15–20%. Если вы наблюдаете необоснованный резкий рост цены и панику среди участников торгов, то, скорее всего, это искусственно созданный ажиотаж и является сигналом к тому, что нужно избавляться от нежелательного пакета.
Зачастую при длительно падающей тенденции по выбранной ставке человек продолжает вкладывать и вкладывать средства, пока не потеряет всё, хотя можно было остановиться на небольшом проигрыше и переключиться на другую ставку.
Эффект цены затопления: человек увеличивает долг по проигрышной позиции только потому, что потратил много времени, сил и/или денег
Ещё один важный момент — это диверсификация рисков. Рассредоточьте свои финансовые потоки по разным направлениям (хотя бы по 20), чтобы в случае неудачи по одной позиции, другие могли перекрыть недостачу и сохранить ваше состояние, а то и принести прибыль. В любом случае нужно всегда быть психологически готовым к потерям и воспринимать их философски, не предпринимая необдуманных действий сгоряча. Для этого лучше тоже подготовиться морально, почитав или послушав опытных трейдеров.
Если вы обладаете свободными финансами и желаете их приумножить, стоит заняться инвестированием. Поделитесь деньгами с теми, кто в них нуждается, и затем сорвите свой куш.
Так как существует две формы собственности юридических лиц: ООО и АО (ПАО), то в зависимости от этого вы можете либо купить долю, либо играть на акциях. Ваш выбор также зависит от размера суммы, долгосрочности принятого решения и цели, которую вы преследуете.
Главное, угадать или профессионально спрогнозировать ту самую «тёмную лошадку», набраться терпения и самообладания в кризисные моменты, с которыми вы, так или иначе, столкнётесь.
Источник: https://sb-advice.com/law/4549-kak-pokupat-aktsii-kompaniy.html
