Как проводится оценка земельного участка?

В этой статье:

Оценка земельных участков: как проводится и можно ли сделать самому

Как оценить земельный участок самостоятельно и для чего это нужно? Как правило, землю оценивают вместе с домом, который на ней стоит. Однако в ряде случаев требуется отдельная процедура оценивания земли.

Например, если гражданин является бизнесменом, то оценить участок ему нужно с целью привлечения новых клиентов. Или же если человек решил продать участок, то для определения его стоимости тоже необходимо знать рыночную цену земли. Также учитываются его месторасположение, престижность данной территории и экологическое состояние окружающей среды. Что именно нужно для определения рыночной стоимости земельного участка, рассмотрим далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 450-39-61. Это быстро и бесплатно!

Зачем нужно определять стоимость земельного участка

Список ситуаций, при которых необходима оценка рыночной стоимости земельного участка, обширен. Основные из них:

Территория вносится на баланс предприятия.
Объект служит залогом при оформлении ипотечного кредитования.
Землю выставляют на продажу.
Определение арендной платы при сдаче земли в аренду.
Земля служит объектом страхования.
Для формирования налогообложения.

Знать ликвидационную стоимость нужно для того, чтобы суметь в случае необходимости без проблем продать объект. Инвестиционная стоимость полезна в сфере бизнеса и предпринимательской деятельности.

Процедура оценивания имеет свои характерные особенности: нужно знать, к какому фонду относится рассматриваемый объект, нельзя оценивать землю без учета ограничений, которые могут быть на нее наложены.

Во внимание берутся удаленность от города, развитость инфраструктуры, наличие рядом водоемов, элитность места, его история. При этом каждый пункт имеет разную степень влияния на земли различных категорий: для земель сельскохозяйственного назначения важную роль будут играть одни факторы, а для земель особо охраняемых территорий – другие.

Самостоятельный расчет

Чтобы правильно самостоятельно рассчитать рыночную стоимость земельного участка, нужно определить его основные параметры: площадь, расположение, наличие недвижимости, ландшафт. Именно от этих факторов в основном зависит стоимость территории.

Иногда дома или другие постройки снижают стоимость участка. Представьте, что на приглянувшемся вам участке земли располагается старый дачный домик. Он не нужен ни вам, ни продавцу.

Ликвидировать этот домик, скорее всего, придется вам из личного кармана, поэтому стоимость земли снижается – это должен понимать продавец и пойти вам навстречу.

Обращайте внимание на площадь: чем она больше, тем выше стоимость. Периметр территории должен быть удобной формы: участок в виде квадрата или прямоугольника ценится выше (хотя это спорный момент, так как цели приобретения участка могут быть совершенно разные).

Важно. Чем меньше затрат на благоустройство требует земля, тем выше ее рыночная стоимость. Очевидно, что аккуратная и ухоженная территория оценивается в разы выше, чем заброшенная и поросшая травой.

Критерии оценки рыночной стоимости

Территорию можно оценивать как:

природный объект – при такой оценке внимание уделяется характеристикам почвы и рельефу;
недвижимость – учитываются такие понятия, как полезность и доходность;
объект экономики – оцениваются имущественные права на участок.

цель оценивания – установление денежной стоимости объекта. Оно проводится в соответствии с определенными стандартами посредством применения точных методов. Оценка может осуществляться как физическим лицом, так и специализированной организацией.

Процедура оценивания разных участков может отличаться друг от друга в зависимости от категории земли.

Например, при оценке земель поселений большее внимание будет уделено критерию купли-продажи аналогичных территорий, экологичности района, развитости инфраструктуры, а при оценке участков земли сельскохозяйственного назначения – уровню урожайности, плодородию почв и т. д. Большое внимание обращается на развитость транспортных путей и удаленность от города.

Процедура оценивания проходит в несколько этапов:

Выбор оценщика. Внимательно изучите рынок предложений и выберите подходящее именно для вас. Обратите внимание на репутацию оценщика, отзывы о нем, а также стоимость предоставляемых услуг.
Заключение соглашения. Изучите все пункты договора и при необходимости задайте уточняющие вопросы. На этом этапе определяются цели оценки.
Сбор нужной информации об участке и ее анализ. Берутся во внимание площадь территории, категория земли и иные характеристики, а также другие количественные и качественные особенности. Всю информацию можно классифицировать на общую и специальную.
- участок проверяется на юридическую чистоту: выясняется регистрационный номер земли, кто является собственником, есть ли на участке обременения. Описываются расположенные на участке объекты недвижимости;
- анализируются экологические факторы: состояние окружающей среды, воздействие объектов промышленности, плотность лесных насаждений.
Выбор метода оценивания. Наиболее часто используются методы сравнения, дохода и затрат. При сравнительном способе учитывается размер спроса и предложения (значение конкуренции). При затратном способе цена участка определяется с позиции потенциальных расходов. Доходный способ основан на цене, которую покупатель готов отдать за территорию.
Обобщение собранной информации и подведение итогов. На данном этапе собранная информация проверяется еще раз, проводятся расчеты, происходит этап согласования. Итоговая стоимость выражается в рублях, если в соглашении не предусмотрено иное.
Составление отчета оценщиком.
- отчет всегда предоставляется в письменном виде, в нем отображается вся информация, полученная в ходе процедуры оценивания;
- содержание документа не должно вводить в заблуждение, все специализированные термины должны быть разъяснены;
- документ должен быть предоставлен в точные сроки;
- если оценщик посчитал, что в отчет необходимо включить дополнительную информацию, то он обосновывает это в отчете;
- документ должен быть пронумерован и прошит, скреплен печатью и подписью оценщика.

От чего зависит стоимость процедуры

Однозначной стоимости оценки нет – она зависит от особенностей земельного участка (например, его удаленности от города или труднодоступности проезда). Однако можно обозначить факторы, которые будут влиять на стоимость процедуры:

площадь земли;
стоимость услуг специалиста (в зависимости от его опыта и квалификации);
находится ли на земле объект;
целевое назначение территории.

Оценщики также вправе потребовать вознаграждение за оказание дополнительных услуг. Например, выезд специалиста на объект или его оценивание в срочном порядке.

Также потребуется выписка из Росреестра – ее стоимость варьируется от 350 до 700 рублей. Таким образом, в регионах минимальная стоимость оценки составляет 3000 рублей.

Как правило, стоимость определяется после предварительной консультации со специалистом, где заранее оговариваются расчеты и их размер.

Если лицу не нужен отчет об оценке, то можно и вовсе обойтись без финансовых вложений. В этом случае гражданин сам оценивает рыночную стоимость объекта с помощью анализа данных о земле: регион, адрес расположения, площадь и т. д.

Важно. Оценщики могут предоставлять скидки при коллективных заказах. Например, при обращении дачного кооператива.

Заключение

Оценка земельного участка – процедура несложная, но требует к себе большого внимания. Ответственно подойдите к выбору оценочной организации. Доверяйте только проверенным специалистам, изучите рынок предложений и обратитесь за помощью к наиболее надежному оценщику. Однако оценить земельный участок можно без помощи оценщика. Для этого вам нужно знать данные об участке: площадь, категорию земли, стоимость сотки в регионе и иные характеристики.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 450-39-61

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://101jurist.com/nedvizhimost/otsenka-zemelnyh-uchastkov.html

Оценка и методы оценки земельного участка

Оценка ЗУ представляет собой расчетную/экспертную оценку стоимости объекта недвижимости, либо цены права аренды, которая проводится уполномоченным лицом или сертифицированным специалистом по оценочной деятельности на рынке недвижимости.

Оценка земель: определение и законодательство

В ходе проведения оценки земельного участка субъекты оценочной деятельности должны опираться на нормы ФЗ-135 от 1998 года, а также различные стандарты оценочной деятельности (в частности, ФСО 1,2,3,7), утвержденные приказами Минэкономразвития.

Оценка земельных участков должна учитывать требования локальных нормативных актов в зависимости от целей проводимого анализа: получение ипотечного кредита (законодательство в области банковского кредитования), заключение договора купли-продажи (гражданское законодательство) и пр.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Москва: +7 (499) 110-86-72.
Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Актуальность оценки: когда и кем определяется

Оценка земельных участков всегда производится на определенную дату. Это связано с тем, что рынок недвижимости достаточно динамичный и оценка, произведенная полгода назад, может утратить свою актуальность.

В отчетах об оценке всегда указывается дата проведения анализа и сроки актуальности информации, приведенной в отчете. Обычно этот период составляет не более года, после чего оценку необходимо обновить.

Для получения актуальной оценки участка нужно учитывать наличие инженерных коммуникаций, их качественный/количественный состав, возможности подключения к коммуникациям, инвестиционные планы по застройке прилегающей территории и непосредственно оцениваемой земли, данные геодезических и геологических исследований.

Актуальность оценки определяется сертифицированным оценщиком на рынке недвижимости и привлеченными им к работе экспертами.

Агроэкологическая оценка

Агроэкологическая оценка земель – это комплексная оценка возможности произрастания на землях определенных сельскохозяйственных культур с учетом агроэкологических условий конкретного участка.

Наиболее важным параметром, который оценивается в ходе агроэкологического исследования, это плодородие почв. В результате анализа эксперты определяют выгоды от возделывания определенной культуры на данном участке.

Без такой оценки инвесторы могут потерпеть убытки от засевания определенной культурой участка, который не пригоден для ее выращивания.

В число задач, которые решаются в ходе агроэкологической оценки входят:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Москва: +7 (499) 110-86-72.
Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

идентификация агрономически значимых критериев с учетом конкретной сельхозкультуры;
определение ландшафтных связей между ними;
анализ особенностей энергомассопереноса;
анализ ландшафтно-геохимических потоков;
проведение экономической оценки (цена участка, прибыль с одного гектара и т.д.);
социоэкологическая оценка;
эколого-экономическая оценка.

Экономическая оценка

Экономическая оценка земельных участков отражает их хозяйственную ценность и потенциальный эффект от использования.

Обычно под экономической оценкой подразумевают рыночную.

Оценка стоимости земли – это процедура определения ценности земли в денежном исчислении с учетом потенциально возможного и реально приносимого дохода участка, которая определяется на определенный момент времени с учетом функционирования конкретного рыночного сегмента.

Другими словами рыночная оценка позволяет понять, за какую цену может быть продан данный участок в условиях свободного рынка в данный момент времени.

В процессе оценки учитываются как специфические факторы ценообразования земельных участков, так и макроэкономическая/микроэкономическая конъюнктура.

Экономическая оценка земельных участков обычно учитывает местоположение земли, ее целевой предназначение, физические параметры земли, соотношение спроса/предложения, характера предложения/уровня конкуренции на рынке недвижимости, ожидаемой величины дохода от эксплуатации земли, срока окупаемости. Важно понимать, что рыночная оценка всегда очень динамична и при изменении целевого назначения участка она также меняется.

Нередко под экономической оценкой понимают рыночную стоимость права аренды. Она зависит от правового статуса арендатора, срока действия договора, наличия обременений и сервитутов, прав иных лиц на объект. Данная стоимость также определяется величиной, продолжительностью и вероятностью доходов от аренды недвижимости при наиболее эффективном использовании участка.

Одна из разновидностей экономической оценки – кадастровая оценка. Она производится по заказу муниципальных властей выбранными ими оценщиками.

Ключевая цель кадастровой оценки – налогообложение собственников участков и определение ставок аренды земель из муниципального фонда.

Данный вид оценки максимально приближен к рыночной, но может отличаться от нее в большую или меньшую сторону. Если кадастровая стоимость существенно отличается от рыночной, то собственник вправе оспорить ее в судебном порядке.

Экспертная оценка

Оценочные мероприятия в отношении земельных участков нередко требуют привлечения профильных экспертов. Это могут специалисты в области оценки на рынке недвижимости, так и узкие эксперты: агрономы, бизнесмены, инженеры.

Они способны помочь оценщикам в решении специфических задач:

выявление факторов, влияющих на цену земельного участка, и их удельного веса;
определение внешней рыночной конъюнктуры, тенденций и прогнозов развития рынка;
оценка возможности реализации на участке сложных технических решений;
содействие в определении аналогов для анализа и пр.

Отчет об оценке

По результатам проведенных рыночных мероприятий привлеченный оценщик составляет отчет об оценке земельного надела. Это официальный документ, составляемый по итогам работы и содержащий важнейшие сведения об оцениваемой земле.

Документ составляется по установленной форме и должен соответствовать федеральным стандартам. С образцом можете ознакомиться по ссылке.

Отчет об оценке имеет юридическую силу и может потребоваться в следующих ситуациях:

при вступлении в права наследства (для расчета размера госпошлины для нотариуса);
при внесении участка земли в качестве взноса в уставной капитал;
при продаже земельного участка для определения справедливой рыночной стоимости;
для оспаривания кадастровой стоимости земли и снижения налогообложения;
для составления бизнес-плана при реализации инвестиционного проекта;
для оформления ипотечного кредита;
при заключении договора аренды;
при желании арендатора выкупить землю у государства;
в ходе комплексной оценки бизнеса;
при имущественных спорах;
в процессе судебных разбирательств, исполнительных производств.

Это далеко не полный перечень ситуаций, при которых может понадобиться оценка земельных участков.

Стоимость

Отчет об оценке составляется специализированной оценочной компанией или независимым оценщиком. Согласно требованиям законодательства для получения права на оценочную деятельности компания (или частный специалист) должна быть членом СРО, которое контролирует соблюдение стандартов работы.

Стоимость оценки зависит от сложности работы, региона расположения объекта недвижимости и целей проводимого исследования.

В среднем стоимость оценочных мероприятий составляет 2500-5000 руб.

Цена на оценку земельного участка, приобретаемого под цели инвестирования составляет от 15-20 тыс.руб. Если оценивается участок под сельскохозяйственные цели, то стоимость работы составит минимум 4000 р.

, так как оценщику необходимо учесть широкий спектр факторов. Дешевле всего обойдется оценка участка для ИЖС – примерно в 2500 р.

Наиболее дорогими считаются отчеты, которые планируется использоваться в судебных разбирательствах: при имущественных спорах или для оспаривания кадастровой стоимости. Они стоят около 10-20 тыс.руб. Связана такая высокая стоимость с требованиями, предъявляемым к доказательной базе. Тогда как отчеты для нотариуса или частных целей заказчика потребуют затрат всего в 2,5-5 тыс.р.

документа

Отчет об оценке земельного участка содержит в своем составе следующие разделы:

Вводный раздел резюмирует проделанную оценщиком работу, а именно содержит итоговую величину стоимости участка земли на определенную дату (усредненный показатель, полученный в ходе использования различных подходов). Также здесь приводится информация, позволяющая однозначно идентифицировать объект оценки (местоположение ЗУ, его кадастровый номер, площадь, наличие построек и пр.).
Во втором разделе приводится детальное описание техзадание на выполнение работ: сведения о заказчике, оценщике, оценочной компании.
В третьем разделе содержится перечень стандартов, на которые опирался оценщик в работе.
В четвертом разделе приводятся количественные и качественные характеристики объекта оценки (имущественные права, информация об окружении, степени износа и пр.), результаты фотосъемки для наглядного отображения состояния земельного участка.
Далее приводится анализ социально-экономической ситуации в регионе, обзор рынка недвижимости в регионе.
Анализируется наиболее эффективное использование ЗУ (например, комплексная застройка).
Описывается процедура оценки: используемая методология, подходы и методы.
Приводятся ссылки на используемые источники информации.
Завершает отчет перечисление приложений: документы об образовании, сведения о членстве оценщика в СРО, страховании гражданской ответственности, сведения об аналогах оцениваемого участка.

Москва: +7 (499) 110-86-72.
Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ocenka/metody.html

Методы и порядок оценки земельных участков

Земля используется во многих сферах деятельности человека (коммунальной, политической, экономической, аграрной и др.) и является важным фактором поддержания должного уровня экономики.

Поскольку земля – исчерпаемый ресурс, она находится под строгим контролем. Для этого используют оценку земельного участка с целью определить рыночную стоимость объекта. Этот процесс имеет свои особенности, которые стоит изучить.

Законодательное регулирование вопроса

В России законодательное регулирование вопросов эксплуатации земель находится на начальной стадии. Нормативные документы, принятые законодательством, устанавливает все общие принципы и понятия в оценке стоимости земли, что имеет положительное влияние на ситуацию в целом.

В системе нормативных актов существует 4 уровня:

законы федерального значения;
постановления правительства РФ (постановления о стандартных оценках, правила организации и проведения продажи земли, постановления об определении нормативной цены земли, правила проведения кадастровой оценки земельного объекта и т.д.)
ведомственные нормативные акты (документы министерств и ведомств, которые имеют лицензию на проведение процедуры определения стоимости земельного объекта и его природных особенностей; к ним относятся различные рекомендации по порядку и процедуре определения необходимых значений, связанных с землёй);
нормативные акты субъектов РФ (документы, регулирующие процедуру определения земельных стоимостных показателей).

Назначение и способы осуществления

Оценивание предназначено для определения цены чего-либо. Соответственно, оценка участка земли – это процесс определения стоимости земельного объекта на рынке. Многие сталкивались с продажей, покупкой, арендой земли, поскольку она является очень мультифункциональной для ведения собственного бизнеса.

Часто оценка используется для определения кредитоспособности заёмщика (при оформлении ипотеки), при вступлении в наследство, для привлечения инвестиций, при разделе имущества, для бухгалтерского учёта и т.д.

Выделяют три вида оценки земель:

Денежная. Используется при определении ставки налога на землю, при заключении договоров; в свою очередь, существует два типа денежной оценки: нормативная и денежная;
Экономическая. Используется для определения пригодности земли для выращивания определённой культуры, при анализе наиболее рационального использования земли; учитывается при проведении нормативной оценки объекта;
Бонитировка почв. Входит в состав земельного кадастра, является основой экономической оценки в сфере сельского хозяйства; используется для определения пригодности почв, а также для прогнозирования потерь в сельском и лесном хозяйствах.

Существует три разновидности стоимости земельного объекта: рыночная, кадастровая и нормативная.

Рыночная стоимость – наиболее возможная цена, по которой оценочный объект может презентоваться на открытом рынке. При этом две стороны сделки владеют всей необходимой информацией и чрезвычайные обстоятельства не влияют на цену.

Если при оценке не установлен определённый вид стоимости объекта, то устанавливается рыночная цена.

Кадастровая цена применяется в целях налогообложения. Этот вид стоимости устанавливается в процентах от рыночной.

Нормативная – начальная, фиксированная стоимость, установленная государством в собственных интересах. Применяется при выкупе земли в частную собственность, при вступлении в наследство или при его передаче и т.д. Нормативная стоимость устанавливается ежегодно правительством РФ.

Региональная нормативная цена может изменяться правительством РФ в зависимости от особенностей почвы, самого объекта, но цена не должна быть больше 75% от рыночной стоимости. Она может изменяться органами местного управления в соответствующем регионе, но не более, чем на 25% от установленной государством.

Существующие методы и критерии

Кадастровая оценка земельных участков проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его региональными органами, организациями и предприятиями, находящимися под их управлением. Работать в этой сфере имеют право лица, имеющие лицензию на проведение оценки.

Существуют методы оценки земли, которые делятся на 2 подхода:

доходный;
сравнительный.

Доходный подход включает в себя методы

предполагаемого использования;
капитализации земельной ренты;
метод остатка.

Метод предполагаемого использования используется для определения стоимости объектов (застроенных и незастроенных) с целью получения дохода за счёт застройки участка улучшениями.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки объектов с целью получить земельную ренту. Подвергаться оценке могут как застроенные, так и незастроенные участки.

Для того чтобы использовать этот метод, нужно подвергнуть обработке сведения о ставках на аренду земли и установить их стоимость в качестве дохода от аренды.

Размер платы за аренду определяется месторасположением объекта, его размером, функцией, формой, наличием коммуникации, доступностью транспортных средств, видом землеиспользования.

Метод остатка применяется для оценки земельных объектов, даёт возможность получать доход. Также, как и в методе капитализации, оцениваться могут и застроенные, и незастроенные участки. Для применения этого метода, первым делом, нужно определить стоимость земельного участока, который можно улучшить с целью получения прибыли. Далее доход капитализируется путём установления дохода с объекта и строений.

Сравнительный подход включает в себя методы

выделения;
распределения;
сравнения продаж.

Метод выделения используется для оценки земельных участков для определения соответствия улучшений земель с их наиболее выгодным и эффективным использованием. Этот метод подходит исключительно для застроенных объектов.

Метод распределения применяется для оценки земельных участков с целью установить соотношения между стоимостью земли и зданий, застроенных на ней. Используется для застроенных объектов. Наиболее подходит для новостроек, так как они должны соответствовать эффективному и рациональному использованию земли. Для использования метода распределения нужно иметь сведения соотношения цены участка с возведёнными на нём строениями. Однако результат будет неточным.

Метод сравнения продаж используется для сравнения цен аналогичных земель. Является одним из наиболее простых и эффективных. Даёт достаточно точные показатели на рынке. Однако для российского рынка, который не является информационно-открытым, упомянутый метод не подходит. На его использование влияет ситуация на рынке, местонахождение объекта, рельеф местности, свойства почв, варианты применения, право собственности и т.д.

Критерии оценивания земель:

месторасположение участка;
наличие коммуникаций и возможность их подключения при отсутствии;
транспортная доступность к земельному участку;
цель использования и возможность изменения его назначения;
данные геологических и геодезических исследований.

Порядок проведения процедуры

Изначально составляется договор. Для этого нужно указывать, с какой целью будет использоваться участок, вариант собственности, является ли он застроенным и т.д. После проведения этой процедуры назначается дата выполнения работы, то есть время, в которое будет проведён осмотр.

Перед ним необходимо собрать все документы, а именно характеристики, описание земли, её свойств, наличие каких-либо полезных ископаемых. Далее объект просматривается, после чего снова собирается документация по результатам проведённой процедуры и устанавливается вариант оценки (рыночная, кадастровая, нормативная).

Весь процесс закрепляет отчёт по оценке земельного объекта.

Документы, необходимые для оценки, могут слегка отличаться в зависимости от типа объекта, будь-то земельный участок, жилой дом или квартира (комната).

Документы, необходимые для экспертного оценивания земельного участка:

документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
копия паспорта владельца.

Список бумаг, необходимых для оценивания жилого дома:

документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
копии:
- удостоверения личности владельца;
- технического паспорта БТИ на жилой дом;
- государственного акта на земельный участок.

Для определения стоимости квартиры (комнаты) потребуются:

документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
удостоверение личности владельца;
копия технического паспорта БТИ.

Цены за проведение оценки объекта колеблются в зависимости от населённого пункта, организации, занимающейся этим и т.д. В среднем сумма может составлять:

4000 руб. для участка с домом;
3000 руб. для жилого строения;
2500 руб – участка.

О правилах и нюансах проведения рассмотренной процедуры смотрите в следующем видеосюжете:

Источник: http://PropertyHelp.ru/zemlya-dacha/arenda-zemli/metody-i-poryadok-ocenki.html

Оценка земельного участка — в 2019 году, отчёт, сравнительная методика, какие нужны документы, стоимость, право, виды и понятия

Любой земельный участок независимо от его размеров обладает той или иной стоимостью. Реальная стоимость земли может быть определена путём проведения независимой оценки. В большинстве случаев оценка участка необходима для совершения какой-либо сделки либо при возникновении спорных ситуаций.

Юридические лица проводят оценку земли с целью установления её текущей фактической стоимости, а также при продаже либо оформлении залогового кредитования.

Стоимость земли может быть кадастровой либо рыночной. Первая применяется в целях налогообложения. Рыночная же цена учитывает текущее состояние спроса и предложения на рынке недвижимости.

Целью оценки является достижение максимальной точности при установлении текущей стоимости земли. Именно объективная оценка позволяет с выгодой продать земельный участок. Если оценка была проведена неправильно, то возникает отклонение от объективной стоимости участка.

Если это отклонение в меньшую сторону, то владелец земли может потерять часть потенциального дохода при её продаже.

Если же цена завышена, то вероятность продажи участка сильно уменьшается. В связи с этим рекомендуется обращаться к независимым оценщикам, имеющим большой опыт в данной сфере.

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Для чего и когда нужна

Земля – достаточно ликвидный вид собственности, поэтому на рынке недвижимости всегда есть на нее спрос.

Земельные участки приобретают не только для возведения на них сооружений и построек, но и в целях инвестирования. Стоимость земли постоянно меняется, поэтому услуги по оценке участка всегда востребованы.

Оценка земли осуществляется в основном в следующих случаях:

Благодаря профессиональной оценке земельных участков можно решить все перечисленные вопросы на предельно качественном уровне и правильно оценить планируемый доход от использования земли.

Кто становится субъектом

Под субъектами оценочной деятельности подразумеваются стороны, которые проводят оценку и непосредственно представляют участок для этой цели.

Проводить оценку могут следующие лица:

физические лица, оформленные как ИП, имеющие соответствующую лицензию и прошедшие подготовительные курсы в этой сфере;
юридические лица, получившие лицензию на осуществление данного типа работ;
юридические лица, осуществляющие хозяйственную деятельность в любой сфере, но имеющие в штате оценщиков, обладающих соответствующей лицензией;
органы местной исполнительной власти, имеющие полномочия в сфере земельной оценки.

Наличие права на это

Как уже было отмечено выше, профессиональную оценка могут проводить только специалисты, обладающие соответствующей лицензией. Только документ, полученный от таких экспертов, может быть принят к рассмотрению в официальных органах.

Если же получение официального документа не требуется, то оценку можно провести самостоятельно. Сделать это можно либо в режиме онлайн на специализированных сайтах либо провести собственную оценку, используя одну из методик оценки земельных участков.

Суть процедуры

Основная суть сценки участка заключается в определении его цены или стоимости права аренды.

Основными аспектами, которые учитываются при оценке, являются:

местонахождение участка;
внешние факторы, которые могут быть как благоприятными, так и негативными;
спрос на землю в конкретной зоне;
полезность участка в сравнении с другими аналогичными предложениями.

При оценке также учитывается наличие подключенных инженерных коммуникаций, а при их отсутствии – возможности их проведения.

Немаловажным также является состав грунта и ландшафт местности. Эти показатели учитываются при намерении возвести какие-либо сооружения на участке либо при планировании проведения аграрных работ.

Учитывая, что в этих целях в основном и используются земельные участки, то данные показатели имеет первоочередное значение.

Какие факторы влияют на итог

На результаты оценки участка влияют следующие факторы:

Категория участка	Земля, предназначенная для возведения коммерческих сооружений, стоит дороже, чем для постройки жилых домов. Земля в промышленных зонах оценивается исходя из местонахождения и доступности транспортных коммуникаций. На определение цены земли, используемой в аграрных целях, также огромное влияние оказывает окружающая инфраструктура, а также то, насколько плодородной является почва.
Местоположение участка	В центре больших населённых пунктов земельные участки стоят намного дороже, чем на прилегающей к городу территории либо находящееся вдали от центральных населенных пунктов. Немаловажно также наличие подъездных путей к участку.
Рыночная конъюнктура	Спрос на землю в рассматриваемой зоне оказывает сильное влияние на окончательную стоимость объекта. К примеру, цена на участки в районе города Сочи сильно подскочила после объявления города центром проведения зимних игр.
Характеристика территории	Ландшафт и климатическая зона оказывают огромное влияние на стоимость земли, так как от них зависит, в каких целях она может быть использована.
Площадь участка	Небольшие участки, как правило, оцениваются в сотках. Сельскохозяйственные земли могут оцениваться в гектарах.
Состояние экономики в регионе	В благополучных субъектах Федерации земля всегда будет стоить дороже, чем в депрессивных районах.
Плодородность	Она важна для земель сельхозназначения. В этом плане имеют преимущество районы, в которых преобладает чернозёмные почвы.
Форма собственности	На цену влияет также тот факт, находится ли земля в аренде либо в частной собственности.

Основные методы оценки земельного участка

Оценка земельных участков является довольно комплексной задачей, так как в процессе нужно учесть множество деталей.

При оценке чаще всего применяются следующие подходы:

доходный метод, который учитывает капитализацию прибыли в процессе использования земли по назначению;
метод сравнения, который анализирует сделки по продаже аналогичных участков;
остаточный метод, при котором учитываются расходы на улучшение и благоустройство участка.

В большинстве случаев при оценке используется сравнительный метод. Его привлекательность заключается в том, что он учитывает специфику рынка. Но основной его недостаток – это сложность определения стоимости земли в районах, где рынок недвижимости недостаточно развит.

Кроме того, при такой методике не учитывается ряд факторов, которые могут оказать существенное влияние на стоимость участка.

Доходный метод используется не так часто, но он незаменим при определении стоимости земель, которые будут использоваться в инвестиционных проектах. Данный способ позволяет проанализировать доход, который можно получить в результате использования земли.

Остаточный метод используется при оценивании участков, которые уже прошли определенные этапы по благоустройству. Основной упор при данном способе делается на расходы, понесенные владельцем на улучшение качественных показателей объекта недвижимости.

Необходимые документы

У многих возникает вопрос, какие нужны документы для оценки земельного участка.

Для того чтобы инициировать процесс оценки участка, понадобятся следующие бумаги:

документация на землю;
план участка;
бумаги на построенные сооружения;
документация БТИ;
паспорт собственника;
кадастровый паспорт.

Скачать бланк кадастрового паспорта земельного участка

Скачать образец заявления для получения кадастрового паспорта

Если участок был получен по наследству, нужно будет предъявить свидетельство о смерти наследодателя.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Общий порядок

Процесс оценки участка состоит из нескольких этапов:

Заключение соглашения на выполнение работ	При этом следует согласовать даты выполнения работ и обследования участка, а также договориться о вознаграждении, которое получит оценщик.
Сбор требуемых данных	На данном этапе производится выезд специалиста в целях осмотра земли и прилегающих территорий. Помимо анализа местоположения проверяются юридические документы на землю.
Анализ возможного применения земли	Учитывая, что рыночная стоимость участка зависит непосредственно от того, как его можно использовать, на данном этапе производится оценка: целесообразности выбранного способа использования; технических возможностей по его осуществлению; потенциальной экономической выгоды; предельной цены, которая может быть назначена, основываясь на вышеперечисленных фактах.
Обобщение результатов и выяснение конечной стоимости	Результаты всех методов суммируются, и определяется среднее значение.
Формирование отчёта	В отчёте приводится конечный результат и обоснование полученных выводов.

Образец паспорта гражданина РФ

Средняя стоимость

На стоимость работ по оценке участка могут влиять следующие факторы:

площадь земли;
её местонахождение;
задачи, поставленные перед специалистами.

Стоимость оценки также зависит от региона, в котором она проводится. Минимальная цена не в центральных субъектах Федерации, как правило, составляет 2000 руб. В Московской области и столице минимальный порог в два-три раза больше.

Ниже представлена таблица, в которой приводятся цены в 2019 году для Москвы в зависимости от разных поставленных задач и площади участка:

Земли под ИЖС, дачные участки	Менее 12 сот.	12-20 сот.	Более 20 сот.	Выезд специалиста в пределах города	Срок выполнения (раб. дней)	Форма документа
Оценка стоимости (рыночной)	4 тыс.	7 тыс.	9 тыс.	Входит в стоимость	2-5	Отчет
Оценка ставки ренты	4 тыс.	7 тыс.	9 тыс.	Входит в стоимость	2-5	Отчет
Оценка прав аренды	6 тыс.	7 тыс.	9 тыс.	Входит в стоимость	2-5	Отчет

Земли сельхозназначения либо под коллективную застройку	Менее 10 га	10-100 га	Более 100 га	Выезд эксперта в пределах нас. пункта	Срок выполнения (рабочих дней)	Форма документа
Оценка стоимости (рыночной)	7 тыс.	8 тыс.	10 тыс.	Входит в стоимость	2-5	Отчет
Оценка ставки ренты	7 тыс.	8 тыс.	10 тыс.	Входит в стоимость	2-5	Отчет
Оценка прав аренды	9 тыс.	1 тыс.	11 тыс.	Входит в стоимость	2-5	Отчет

Нюансы отчёта

В результате оценки формируется итоговый отчёт, который является документом-основанием для любого заинтересованного лица. Формат отчета должен соответствовать нормативным требованиям.

Несмотря на то что единая форма отчёта до сих пор не установлена законодательством, в нём должна быть следующая информация:

данные о цене объекта;
описание способов, применяемых при осуществлении оценки;
объяснение специальных терминов, применяемых в отчёте.

В связи с этим должны соблюдаться следующие требования:

в отчёте не должны быть сведения, противоречащих друг другу;
данные должны быть объективными, а также иметь соответствующее подтверждение;
расчеты должны быть приведены таким образом, чтобы можно было на каждом этапе проследить способ получения конечного результата;
не должна присутствовать информация, не относящаяся к результатам либо принципам расчёта.

При формировании отчёта исполнительное лицо обязано:

вовремя выполнить все согласованные работы и предоставить заказчику готовую форму отчёта об оценке;
упомянуть в отчёте о целях проведения оценки и применяемой методологии, а также указать дату её проведения;
привести обоснование, почему была использована именно такая методика проведения оценки;
показать сведения, необходимые для более полноценного использования той или иной методики;
прошить и пронумеровать отчёт, заверив его печатью.

Внимание!

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://1kvartirka.ru/ocenka-zemelnogo-uchastka/