Может ли госслужащий сдавать квартиру в аренду — Недвижимость, работа, имущество
Наличие в собственности нескольких жилых помещений – это не только роскошь для собственников, но и несение определенного рода затрат.
Если жилая площадь ни кем не заселена, то за ее содержание все равно приходится платить. Чтобы окупить затраты и немного заработать, владельцы квартир сдают их в аренду.
Как в 2018 году правильно оформить данную процедуру, во избежание возможных проблем с налоговой службой и недобросовестными жильцами?
Кто имеет право?
Правом на сдачу жилой недвижимости имеет только ее собственник, то есть лицо, имеющее свидетельство о регистрации прав на жилье.
Никакие третьи лица не вправе самостоятельно заключать договора аренды с потенциальными жильцами, даже по просьбе самого собственника, за исключением случаев наличия нотариально заверенной доверенности.
Особенности сдачи жилья:
- если сдается жилье, в котором зарегистрированы иные лица, помимо собственника, то потребуется заполучить их согласие;
- при регистрации в жилье несовершеннолетнего лица, разрешение на сделку необходимо получить от органов опеки;
- когда на стороне собственника выступает несколько лиц, то в сделке должен участвовать каждый из них или свое согласие они выражают в письменном виде, доверяя совершить сделку одному из собственников.
Если не принять во внимание указанные особенности, собственник рискует получить штраф, а в случае судебного спора с нанимателем, он не сможет ссылаться на условия договора, как на доказательство.
Физлица
Жилищное законодательство, в статье 30, указывает на основные права собственника жилой недвижимости. Пункт второй статьи гласит о том, что собственник, получив согласие от других жильцов, имеет право сдавать своей жилье в аренду.
Таким образом, в рамках закона особых ограничений нет
Военнослужащие
Если военнослужащий проживает в служебном помещении, то сдавать в аренду жилье он не имеет право, так как не является его прямым владельцем. После прохождения процедуры приватизации, он приобретает такое право.
Госслужащие
Относительно сдачи в аренду жилья государственным служащим, ответ будет таким же, как в ситуации с военнослужащим.
Полицейские
Полицейские являются такими же субъектами права, как и остальные физические лица Если у них имеется собственное, приватизированное жилье, то запрета на сдачу его в аренду не предусмотрено нормами закона.
Закон
Любые сделки, проводимые с имуществом, включая сдачу его в аренду, регулируются со стороны законодательных актов.
Собственник жилья, решивший сдать свое жилье в аренду, должен принять во внимание и руководствоваться следующими нормативными актами:
- Жилищный кодекс РФ – документ прописывает основные правила использования жилой недвижимости, включая ответственность за их нарушения;
- Гражданский кодекс РФ – отдельные главы кодекса посвящены сдаче жилья в аренду (глава 34-35).
При нарушении указанных нормативных актов, договор аренды может быть признан недействительным, что приведет к соответствующим последствиям для сторон сделки.
Сдача жилья в аренду
По нормам закона, сдача жилья в аренду, допускается только со стороны собственника или его представителя, действующего на основании доверенности.
Права распоряжения имуществом подтверждается соответствующим свидетельством о праве собственности и выпиской из Росреестра. Все лица, прописанные в жилье, должны дать согласие на сдачу его в аренду. Определенный вид жилья имеет свои особенности по сдаче в аренду.
Муниципального
Неприватизированное жилье официально принадлежит местным органам муниципальной власти. Таким образом, не прописанные лица в жилье, а данный орган выступает в качестве собственника.
Если прописанный гражданин решит сдать жилье в аренду, то данная сделка будет считаться субарендой и не может быть заключена без согласия первоначального собственника.
Приватизированного
После приватизации жилой недвижимости, права распоряжения и владения полностью переходят новому собственнику.
Это означает, что он вправе распоряжаться имуществом на свое усмотрение, в том числе, сдавать в аренду, не нарушая при этом требования закона.
Ипотечного
Многие граждане, приобретая жилье по ипотечному займу, решают сдавать его в аренду, а на вырученные средства, гасить долг. По договору купли-продажи заемщик является полноправным собственником жилья, несмотря на имеющиеся кредитные обязательства перед банком.
Для предотвращения рисков, связанных с потерей денежных средств, банк обязует заемщика предоставить жилье в качестве залога. Все сделки по продаже имущества, включая передачу его собственность третьим лицам, допускаются с разрешения кредитора.
Что касается аренды, то собственник заложенного имущества вправе сдавать без согласия банка, если с его стороны не нарушаются нормы права.
Служебного
Служебное помещение по своему типу схоже с муниципальным жильем. Если работодатель поймет, что работник больше не нуждается в предоставлении ему служебного помещения, так как оно сдается им в аренду, то такое жилье будет передано во временное пользование другому сотруднику.
Аварийного
Сдача жилья без ремонта или в аварийном состоянии возможна. Как правило, стороны договариваются, что ремонтные работы будут произведены за счет квартиросъемщика.
Если жилое помещение пришло в негодность за время эксплуатации его арендатором, то он может потребовать у собственника расторжения договора аренды или проведения ремонта.
Самостоятельно или через агентство?
Собственник выбирает сам, каким способом он будет сдавать жилье – самостоятельно или путем привлечения агентства. В сети интернет имеется достаточно много сайтов для размещения объявлений о сдаче жилья в аренду.
Если собственник не желает размещать объявления, лично общаться с потенциальными арендаторами, он может обратиться в специальные агентства, оказывающие риэлтерские услуги. Как показывает практика, комиссию за услуги риелторов оплачивает арендатор.
Особенности сдачи
Особенности сдачи жилья в аренду зависит не только от типа помещения, но и от субъектов, которые будут в нем проживать.
Иностранным лицам
Если собственник желает сдать квартиру иностранному лицу, то ему придется столкнуться с определенными трудностями, которые в основном заключаются в запросе у арендатора документов, подтверждающих его личность.
В остальном, процедура сдачи жилья в аренду не имеет значительных отличий от сделки с гражданином РФ.
На что стоит обратить внимание:
- никаких проблем со сдачей жилья в аренду иностранному лицу не возникнет, если у него будет иметься на руках миграционная карта;
- для сверки подлинности представленных документов, следует посмотреть типовые образцы паспортов той страны, из которой прибыл иностранец;
- документы не должны быть просрочены и иметь какие-либо исправления.
Источник: https://lawnedinform.com/mozhet-li-gossluzhaschiy-sdavat-kvartiru-v-arendu/
Инвестиции для госслужащих. Недвижимость
25 янв 2018 Никита Умеренков Все авторы
- Статус госслужащего и предпринимательская деятельность — понятия несовместимые
- Инвестиционная недвижимость и арендный бизнес. Что можно, а что нельзя?
Работа на государство – это большие полномочия, но и большая ответственность. Поэтому законодательство в деталях регулирует деятельность и статус государственных служащих, в том числе устанавливает для них многочисленные запреты и ограничения. Многие из таких запретов и ограничений относятся к области финансов и инвестиций. На нашем сайте мы уже об этом писали (Инвестиции для госслужащих: ограничения и возможности ). Настоящей статьей мы начинаем серию публикаций, где подробно рассмотрим влияние запретов и ограничений, связанных с госслужбой, на инвестиционные возможности государственных служащих.
Запреты и ограничения для госслужащих в области финансов и инвестиций, можно условно разделить на следующие большие группы: (1) запрет на осуществление предпринимательской деятельности; (2) запрет на иностранные счета и финансовые инструменты; и (3) запрет на владение ценными бумагами, которое приводит (или может привести) к конфликту интересов.
Запрет на осуществление предпринимательской деятельности
Закон о госслужбе и Закон о противодействии коррупции запрещают государственным служащим заниматься предпринимательской деятельностью и участвовать в управлении коммерческой организации.
Гражданский Кодекс определяет предпринимательской «самостоятельную, осуществляемую на свой риск деятельность, направленную на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг».
Он же требует, чтобы лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, обязательно были зарегистрированы в этом качестве (т.е. в качестве индивидуального предпринимателя, ИП) в установленном порядке.
За ведение такой деятельности без госрегистрации предусмотрена административная и налоговая ответственность, а при определенных обстоятельствах — даже и уголовная ответственность.
Несмотря на прямое требование об этом (и соответствующую административную и уголовную ответственность), многие физические лица занимаются деятельностью, подходящей под определение предпринимательской, без регистрации даже в качестве ИП.
Предпринимательская деятельность и инвестиции в недвижимость
Давайте рассмотрим, может ли государственный служащий заниматься предпринимательской деятельностью на примере инвестиций в недвижимость.
Инвестиционная недвижимость
Второй по популярности (после банковских депозитов) инвестиционный инструмент в Российской Федерации – это недвижимость. Можно утверждать, что простая покупка инвестиционной недвижимости в надежде на рост ее стоимости, не является предпринимательской деятельностью. При такой инвестиции пользования имуществом (т.е. извлечения ее полезных свойств) не происходит, т.к. собственник только владеет данным активом. Аналогичным образом, инвестиции в строительство на этапе котлована по договору ДДУ, также не будут признаваться предпринимательской деятельностью.
Следовательно, такой способ инвестиций как приобретение или вложения в недвижимость, при условии соблюдения остальных ограничений и запретов, полностью доступен государственным служащим, поскольку ни покупка недвижимости, ни инвестиции в ее строительство, не являются предпринимательской деятельностью. Единственное что стоит иметь ввиду при рассмотрении возможностей инвестиций в подобные активы – обязанность госслужащих отчитаться о своем имуществе в установленном порядке, а также, для некоторых категорий госслужащих – о своих расходах.
Арендный бизнес
Другим видом инвестиций в недвижимость является приобретение, как правило, готовой недвижимости с целью сдачи ее в аренду. Бизнес раньте собственно и состоит в целенаправленной покупке недвижимости и немедленной сдаче ее в аренду. «Профессиональные» раньте регистрируются в качестве ИП, что позволяет им законно экономить на налогах, поскольку ставка налога для ИП может быть ниже 13%.
Может ли чиновник заниматься арендным бизнесом? Будет ли являться такая деятельность предпринимательской (а, следовательно, и запрещенной)?
Исходя из запрета на предпринимательскую деятельность, государственная служба и статус ИП несовместимы, и регистрация в качестве ИП не доступна для госслужащих. Однако многие арендодатели-физические лица также не регистрируются в качестве ИП.
Признаки предпринимательской деятельности, указанные в Кодексе, носят оценочный характер и не позволяют однозначно ответить, является ли деятельность по сдаче недвижимости в аренду, предпринимательской. Ответ на данный вопрос может дать судебная практика по административным и уголовным делам, где в судебных решениях по конкретным случаям приводятся критерии, признаки предпринимательской деятельности и ее отличия от иной деятельности.
Судебная практика
Из существующей судебной практики, а также доступных разъяснений налоговых органов следует, что наличие лишь одного договора аренды недостаточно для признания арендодателя – гражданина предпринимателем. Для того, чтобы сделать такой вывод, необходимо установить факты систематического получения прибыли от передачи имущества в аренду.
Поэтому, чтобы решить вопрос о наличии или отсутствии признаков предпринимательской деятельности, правоохранительные и налоговые органы прежде всего анализируют цели, для которых гражданин приобрел то или иное имущество, а также систематичность совершения им сделок, причем как по приобретению недвижимости, так и по сдаче ее в аренду.
Под «систематическим» ведением бизнеса налоговые органы понимают совершение гражданином не менее двух сделок в течение года.
Вывод о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности можно делать только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах такой деятельности. При этом о предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности:
- Приобретение недвижимости с целью последующего извлечения прибыли
- Ведение учета операций, связанных с осуществлением сделок (т.е. «бухгалтерии»)
- Взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенных период времени сделок, и т.д.
Если же указанные признаки отсутствуют, например, при однократном совершении физическим лицом арендной сделки, то деятельность не является предпринимательской и у гражданина не возникает обязанность регистрироваться как ИП.
Так, в одном из постановлений, Верховный Суд указал, что не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя физическое лицо, которое приобрело для личных нужд либо получило недвижимость по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой сделки получило доход, не подлежит уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.
Выводы
Таким образом, можно сделать вывод о том, что сдача недвижимости в аренду возможна (и безопасна) для госслужащих, в следующих ситуациях:
- Жилая недвижимость была приобретена для личных нужд, но в связи с отсутствием необходимости в использовании (например, получении служебной квартиры) сдается; и
- Недвижимость (как жилая, так и нежилая) была получена по наследству и в связи с отсутствием необходимости использования сдается.
Представляется, что покупать 2-ую, 3-ю и т.д. квартиру специально для сдачи в аренду, равно как и приобретать нежилое помещение для этих же целей госслужащему не следует, поскольку такие действия с большой долей вероятности могут быть квалифицированы как «деятельность, направленная на систематическое извлечение прибыли».
В этой связи мы рискнем утверждать, что, хотя и отдельные арендные сделки доступны для госслужащих, к сожалению их статус не позволяет им стать полноценными раньте, т.е. осуществить регулярные инвестиции в недвижимость с целью сдачи ее в аренду.
Обращаем внимание, что за нарушение указанного запрета (занятие предпринимательской деятельностью), предусмотрены достаточно жёсткие санкции — гражданский служащий подлежит увольнению в связи с утратой доверия (см. ч. 1 ст. 59.2 Закона о госслужбе), а также может подлежать административной и даже уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.
Госслужащие Бюджетники Инвестиции Недвижимость
Источник: https://rostsber.ru/publish/investment/gossluzhba_nedvizhimost.html
