Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения?

В этой статье:

Как продать квартиру с перепланировкой — инструкция

Изучаем вопрос приобретения (продажи) в Москве квартиры с незаконной перепланировкой (без согласования в БТИ, жилищной инспекции) — как продать или купить.

Продажа квартиры с перепланировкой квартиры в 2026 году

При очевидных плюсах, любая покупка или продажа недвижимости на вторичном рынке сопряжена с рядом моментов, зная о которых можно избежать неприятных последствий. Это — неузаконенная перепланировка. А если точнее, то — покупка квартиры с перепланировкой, выполненной продавцом без разрешения (без согласования с компетентными органами). Данная статья посвящена именно этой проблеме. Материал изложен в соответствии со следующим содержанием.

Почему при покупке жилья важно обращать внимание на законность перепланировки

«Очень большие расходы» — первое, с чем у большинства россиян ассоциируется покупка жилья в Москве. В случае покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой или реконструкцией они могут и существенно возрасти, и привести к невероятным вещам. Отказ в регистрации права собственности среди последних— наименьшее из возможных «зол». Покупка в Москве квартиры с незаконной перепланировкой сопряжена с серьезными рисками для нового владельца. Его могут:

Оштрафовать на четырехзначную сумму от 2500 до 5000 рублей, в зависимости от величины причиненного третьим лицам ущерба (для юридических лиц штраф может достигать 300 тыс. рублей);
Принудить немедленно и за свой счет привести приобретенные квадратные метры в соответствие с имеющимся (выданным БТИ) техническим планом;
Привлечь к уголовной ответственности.

Это происходит потому, что капитальный ремонт с самовольной модификацией конфигурации квартиры запрещена действующим законодательством — кодексами Российской Федерации, строительными нормами и правилами, подзаконными актами (постановлениями). Ответственность за нелегальное изменение проекта недвижимости законодатель возлагает на владельца.

Свершение сделки (факт продажи квартиры с перепланировкой без согласования) — момент, с которого ответственность за последствия вмешательства в конструкцию дома полностью переходит к новому хозяину. Поэтому, приобретая понравившееся жилье, нужно взвешивать все «за» и «против».

Не стоит принимать во внимание увещевания продавца о том, что несоответствия с техпаспортом «все равно никто не заметит» — можно попасть в просак. Сейчас расскажем, почему.

Как компетентные органы могут выявить незаконную перепланировку квартиры

Несмотря на описанные последствия, которыми чревата купля проблемной площади, многих покупателей ни покупка квартиры с незаконной перепланировкой, ни небезупречные документы не тревожат. Уповая на извечное русское «авось», полагают, будто до них никому нет никакого дела. Однако опыт подтверждает высокую вероятность выявления незаконной перепланировки если не после свершения акта купли и продажи, то в ближайшем году. Приведем примеры трех типичных случаев, делающих тайное явным:

Процесс перепланировки сопряжен с изменением параметров конструкционных элементов (несущие стены локально становятся тоньше, частично или полностью разбираются перегородки; проделываются дополнительные отверстия и проемы; нарушается герметизация, звуковая и шумоизоляция; ухудшается вентиляция). Это оказывает влияние на условия проживания соседей и становится поводом для подачи в жилищную инспекцию жалобы об ухудшении условий проживания. В ответ на жалобу назначается комиссия, которой вменяется сверить фактическое состояние сомнительной квартиры с легитимным планом. После вскрытия несоответствия — штраф, выдача предписания в срок до 6 месяцев ликвидировать расхождения с документами либо вернуть квартире первоначальный вид (привести в состояние «до ремонта»);
Грубые нарушения СНиП (норм и правил строительства) приводят к существенному повреждению целостности здания (проседает наружная стена или часть дома; образуются разного размера и направления трещины; происходит частичное или полное разрушение стен, перекрытий; наступает сбой работы общедомовых коммуникаций). Это влечет незамедлительную реакцию правоохранительных органов и коммунальных служб. Сценарий, аналогичный предыдущему, повторяется, однако суммы штрафов многократно возрастает; устранение последствий собственными силами, как и получение разрешения (согласия), неосуществимо;
При проведении предусмотренных в работе коммунальных служб плановых сверок показаний счетчиков работники обнаруживают переустройство, совершенное с нарушениями (неоформленное). Об этом они обязаны доложить и докладывают по инстанциям. В итоге информация поступает в жилищную инспекцию. Исход в таком случае предугадать несложно.

Понятно, что обрести покой при покупке проблематичных квадратных метров будет возможно только, пройдя в предусмотренном порядке процедуру узаконивания изменений, и получив после оформления необходимых разрешений на руки соответствующие регистрационные и инвентаризационные документы. По логике изложения, теперь можно перейти к рассмотрению нюансов покупки квартиры с перепланировкой квартиры.

Как купить самовольно перепланированную квартиру, в том числе — по ипотеке

Считаем целесообразным напомнить: за перепланировку без разрешения (не прошедшую надлежащую процедуру согласования), ответственность возлагается на того, кто на момент ее наступления является владельцем квартиры. Чтобы покупатель спокойно спал в купленном жилище с несогласованными переделками, перед сделкой можно посоветовать — как минимум! — обратиться к квалифицированным специалистам по поводу консультации. Еще лучше — показать квартиру сведущему риелтору или к профильному эксперту нашего Бюро согласования перепланировок. Это понадобится для:

Выяснения объемов и степени сложности проведенных продавцом ремонтных работ;
Определения соответствия изменения планировки требованиям санитарных и строительных норм и правил;
Оценки стоимости предусмотренного законом согласования (узаконить в установленном порядке изменения, чтобы в дальнейшем продавать, дарить, покупать, пр. придется все равно) и корректирования в меньшую сторону цены на квартиру (по статистике, примерно на 10 %);
Выявления критичных или недопустимых вмешательств в конструкцию дома (несущие стены и перегородки, панели перекрытия, общедомовые системы обеспечения жизнедеятельности), делающих согласование проблематичным, дорогим или вовсе невозможным.

Желающим приобрести жилье в Москве в кредит полезно будет узнать непреложный принцип предоставления потенциальным заемщикам ипотечных программ. Последний можно сформулировать так: фактические характеристики приобретаемого объекта недвижимости обязаны до мелочей совпадать с параметрами, зафиксированными в соответствующих инвентаризационных и правоустанавливающих документах (в техническом и инвентаризационном паспортах, договоре ипотеки, свидетельстве о праве собственности, пр.). Чтобы принцип соблюсти, имеющиеся «отклонения» придется узаконивать.

Некоторые банки отвергают просьбы предоставить кредит на покупку жилья с не разрешенной перепланировкой из-за существующих рисков. Подобное решение они мотивируют тем, что находящемуся под финансовым давлением ипотечного кредита заемщику проблематично будет пройти в срок необходимую процедуру узаконивания неправомерной перепланировки.

Интересующиеся вопросами, как в 2019 году купить в Москве или как продать квартиру с перепланировкой должны знать о существовании еще одного «подводного» камня. В случае, когда Московская жилинспекция в ответ на заявление с просьбой разрешить перепланировку отказывает, собственнику квартиры вменяется обязанность привести изменения в соответствие с требованиями закона или вернуть конфигурацию жилых помещений в исходное состояние. Если купивший квартиру не в состоянии решить такие задачи, жилье отправят продать без его согласия (по решению суда реализуют на публичных торгах).

Общеизвестно, что финансовую нагрузку на пользователей ипотекой увеличивает сопровождение кредитных договоров страховыми компаниями. Учитывая связанные с проблемным узакониванием риски, последние обычно увеличивают взносы на страхование. Рассмотренные обстоятельства отпугивают кредиторов, усложняют и без того непростую финансовую сторону вопроса.

Заключение

Приобретение в столице и Московской области перепланированного жилья — неординарное событие для всех участников сделки. В условиях реально существующих рисков можно пропустить важные детали, наделать ошибок. Последние чреваты штрафами, издержками на приведение квартиры в первоначальный вид, даже уголовным преследованием. Надеемся, что изложенный в данной статье материал окажется полезным и для тех, кто интересуется, как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, и для тех, кто собирается ее купить за наличные, в кредит (по ипотеке).

Верим, нам удалось убедить посетителей сайта нашей компании в том, что покупка и продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой в 2019 году — мероприятия, требующие скрупулезного изучения сделанных изменений, а также прогнозирования и оценки возможных предстоящих расходов. Неискушенный покупатель рискует не справиться с такими нетривиальными задачами, потерять время и деньги. Неопытный продавец может оказаться перед фактом признания сделки недействительной и полностью разрушенными планами.

Во избежание неприятностей, обоим участникам операции с недвижимостью — и покупателю, и продавцу — рекомендуем прибегнуть к услугам профессионалов из Бюро согласования перепланировки «PereplanHome.ru» (г. Москва). Это — разумно, безопасно, выгодно. Ждем вашего заказа обратного звонка, обращения по телефону +7(495)545-46-99 или на электронную почту pereplanhome@mail.ru! Консультации — бесплатные!

Стоимость наших услуг по согласованию перепланировки квартир

НаименованиеСтоимостьСроки выполнения

Согласование перепланировки квартиры «под ключ» + внесение изменений в ЕГРН	от 80 000 руб.	от 2 мес.
Согласование перепланировки квартиры «под ключ»	от 60 000 руб.	от 2 мес.
Получение разрешения на перепланировку без затрагивания несущих конструкций	от 35 000 руб.	от 1,5 мес.
Получение разрешения с затрагиванием несущих конструкций	от 45 000 руб.	от 2 мес.
Получение разрешений с затрагиванием несущий конструкции в панельных домах	от 160 000 руб.	от 3 мес.
Получение разрешения на объединение квартир без затрагивания несущий конструкции	35 000 руб.	1,5 мес.
Получение разрешения на объединение квартир с затрагиванием несущий конструкции	от 35 000 руб.	от 2 мес.
Получение разрешения на объединение лоджии (балкона) с комнатой (кухней)	от 35 000 руб.	от 1,5 мес.
Подписание Акта о завершенной перепланировки Мосжилинспекции. Получение технической документации БТИ	30 000 руб.	1,5 мес.
Согласование ранее выполненной перепланировки квартиры	от 55 000 руб.	от 2 мес.
Изготовление технического плана на квартиру для внесения в кадастр недвижимости	от 12 000 руб.	7-15 рабочих дней
Внесение изменений в Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН)	20 000 руб.	от 15 рабочих дней

Стоимость проектной документации для перепланировки

НаименованиеСтоимостьСроки выполнений

Проект перепланировки и Техническое заключение (полный комплект)	18 000 руб.	5-10 рабочих дней
Техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненной перепланировки помещения	18 000 руб.	5-10 рабочих дней
Проект перепланировки помещения	12 000 руб.	3-7 рабочих дней
Техническое заключение о возможности перепланировки помещения	10 000 руб.	3-7 рабочих дней
Проект перепланировки по объединению квартир до 110 кв.м	18 000 руб.	5-10 рабочих дней
Проект перепланировки по разъединению квартир до 110 кв.м	17 000 руб.	5-10 рабочих дней
Теплотехнический расчет при затрагивании ограждающих конструкций	5 000 руб.	3 рабочих дней
Проект устройства проема (конструктив по усилению проема)	от 9 000 руб.	5-10 рабочих дней
Проект устройства лестницы (конструктив элементов лестницы)	от 13 000 руб.	5-10 рабочих дней
Проект устройства входной группы (архитектурный раздел для АПУ)	от 13 000 руб.	5-10 рабочих дней
Проект электроснабжение	от 11 000 руб.	от 5 рабочих дней
Проект водоснабжения и водоотведения	от 11 000 руб.	от 5 рабочих дней
Проект вентиляции и кондиционирования	11 000 руб.	от 5 рабочих дней
Проект отопления	11 000 руб.	от 15 рабочих дней
Проект слабые токи	11 000 руб.	от 15 рабочих дней

Источник: https://pereplanhome.ru/poleznaya-informatsiya/prodazha-kvartiry-s-pereplanirovkoj/

Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения?

Зачастую собственники квартир решаются на перепланировку. Кого-то не устраивает первоначальный дизайн жилья, кто-то просто хочет расширить площадь за счет «ненужной» межкомнатной перегородки. Причины переустройства могут быть разными. Но не каждый задумывается о том, что любая перепланировка должна быть зафиксирована на бумаге. В итоге деятельность превращается в незаконную, что может обернуться проблемами при возможной продаже жилья.

Так можно ли продать жилплощадь с неузаконенной перепланировкой или владельцу жилья дорога на сделки купли продажи закрыта?

Продажа квартиры с перепланировкой без согласования

Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой можно в следующих случаях:

Покупатель согласен узаконивать переустройство самостоятельно.

В этом случае в документе на продажу жилья нужно добавить соответствующий пункт. Тогда покупатель возьмет на себя все расходы, как временные, так и финансовые по незаконной перепланировке. Но нужно быть готовым к тому, что получить от продажи квадратных метров получится не всю запланированную сумму.

Прежде чем продать квартиру владелец готов сам узаконивать несогласованные изменения.

В этом случае побегать по инстанциям придется самому продавцу. А учреждений действительно много: БТИ, Ростехнадзор, Роспотребнадзор, архитектурно-строительный отдел. Нельзя обойти вниманием и ЖЭУ с газовой службой. После получения соответствующих разрешений составляется новый техпаспорт квартиры и выписка ЕГРН, которые необходимо предоставить покупателю.

Помимо разрешений вышеназванных служб понадобится план или эскиз неузаконенного переустройства. А при глобальных изменениях потребуется целый проект, сделать который сможет только специализированная компания.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку

Ситуация на рынке недвижимости такая, что многие приобретают жилье в ипотеку. И в случае незаконных изменений возникает резонный вопрос: можно ли продать жилую недвижимость с неузаконенной перепланировкой в ипотеку? Оказывается, что нет. Пока владелец квадратных метров полностью не расплатится по ипотеке, продать такую квартиру нельзя. А длиться это может ни один год.

Это происходит из-за того, что пока действует срок ипотечного договора, фактическим владельцем квартиры является банк. Именно с его согласия можно продать квадратные метры, равно как и делать в квартире перепланировку.

Аналогичная ситуация в случае когда квартиру с неузаконенной планировкой хотят купить в ипотеку. Никакой банк не позволит сделать это. Потеряют время обе стороны.

Оценка квартиры с незаконной перепланировкой

Прежде чем узаконивать несогласованные изменения и следовать по инстанциям, необходимо провести оценку помещения. Оценку перепланировки может сделать независимый оценщик или специалист БТИ. В процессе оценки он ознакомится с технической документацией на жилье и исследует сам объект недвижимости.

В случае выявления расхождений действительности с бумажным вариантом специалист составит соответствующий акт на основании замеров «нестыковок». Исходя из данных оценки специалисты Бюро составят новый технический паспорт на квадратные метры. Также с учетом внесенных изменений будет проведен перерасчет оценочной стоимости недвижимости.

Теперь, после проведения оценки и получения нового документа можно с чистой совестью задумываться о продаже жилплощади.

Чем грозит неузаконенная перепланировка квартиры при продаже?

При продаже неузаконенное переустройство грозит многими проблемами. Ответственность за незаконные действия может проявиться в виде штрафа, сумма которого может достигнуть двух с половиной тысяч рублей. Самое главное, что грозит нерадивому «перепланировщику» — исполнить требование контролирующих органов и придать помещению первоначальный вид.

Одно дело если собственник сам начал узаконивать переустройство. И совсем другое, когда он и не собирался этого делать. В этом случае путь один – переделывать все обратно. Тут уже ни о какой продаже не может идти и речи, по крайней мере, на период ремонтных работ.

Возможна и такая ситуация: собственник ничего не сказал покупателю о незаконных изменениях. Последний тоже не обратил никакого внимания на «переделку». Но после въезда нового владельца в апартаменты, правда все равно откроется. Может дойти даже до того, что покупать обратится в суд с иском о расторжении договора покупки.

Что будет если купить квартиру с неузаконенной перепланировкой?

При покупке жилого помещения всегда обращайте внимание на возможные изменения в нем. Требуйте техпаспорт, сверяйте данные. Если купить жилплощадь с неузаконенным переустройством, то придется узаконивать изменения самостоятельно. Вся ответственность переходит новому владельцу.

Конечно, если дальнейшая перепродажа не планируется, можно оставить все как есть. Но это, в случае обнаружения факта незаконных действий соответствующими органами, грозит штрафом и возврату помещению первоначального вида.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Источник: https://ahrfn.com/pereplanirovka/kak-prodat-kvartiru-s-pereplanirovkoj-bez-razresheniya.html

Можно ли и как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Перепланировка позволяет рационально использовать полезное пространство, улучшить условия проживания – часто она осуществляется самовольно, без разрешения соответствующих органов. Можно ли и продать квартиру с неузаконенной перепланировкой и как это сделать?

Минусы купли-продажи квартиры с несогласованной перепланировкой

Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой можно, но это сопряжено с некоторыми сложностями при поиске покупателя. Многие люди, ищущие на рынке недвижимости жилье, не желают заниматься согласованием внесенных в план квартиры изменений, ведь это сопряжено с походом по инстанциям (отнимает время) и не во всех случаях приносит положительный результат (некоторые виды перепланировки узаконить невозможно). Обращение в специализированные фирмы, обещающие согласовать самовольные переделки, требует денежных вложений.

С учетом этого продавцу редко удается получить за свое жилье полную цену – чаще всего ему приходится снижать стоимость (в среднем скидка достигает 10-15%). Сознательно решая приобрести квартиру с проведенной без согласования перепланировкой, покупатель соглашается принять на себя все последствия и затраты – это и дает основания просить о снижении стоимости.

Если перепланировка выполнена с нарушением строительных норм и правил или приносит дискомфорт проживающим рядом соседям, то потребуется вернуть помещению исходный вид – часто это не окупается полученной при покупке квартиры скидкой. К тому же Росреестр имеет полное право отказать в регистрации жилья на нового владельца – только после исправления имеющихся нарушений или их легализации это становится возможным.

Не желая делать скидку и стремясь расширить круг потенциальных покупателей, продавец может сам заняться согласованием выполненной перепланировки. Главный минус такого решения – придется отложить процесс продажи, а это не во всех случаях приемлемо. Жизненная ситуация может потребовать срочного решения жилищного вопроса (например, при переезде или приобретении другого жилья, о купле-продаже которого уже есть договоренность).

Если срочность не является решающим фактором, то самостоятельное согласование перепланировки принесет определенную выгоду – продать квартиру можно на 10-20% дороже, чем неблагоустроенное жилье со стандартной планировкой. Учитывая, что штраф за «самодеятельность» не так велик (2-2.5 тыс. руб.), серьезных препятствий к легализации нет. Но это касается лишь случаев, если они незначительны, не нарушают норм и выполнены внутри квартиры (не затрагивают фасад здания).

Если же продавец решит умолчать о проведенных изменениях, то покупатель окажется в сложной ситуации – ему придется за свой счет и ценой потери собственного времени решать все вопросы с узакониванием переделок. Столкнувшись с такой ситуацией, покупатель может потребовать возмещения затрат от бывшего владельца через суд, руководствуясь статьей 475 ГК РФ о продаже товара ненадлежащего качества.

Обращение в суд с требованием компенсировать затраты на согласование перепланировки или расторгнуть договор купли-продажи не означает, что решение будет вынесено в пользу истца.

Отказ аргументируется тем, что покупатель был обязан ознакомиться с технической документацией и осмотреть квартиру перед покупкой – подписывая договор, он тем самым подтвердил свое согласие приобрести жилье именно в таком состоянии. В этой ситуации факт того, что продавец намеренно умолчал о наличии переделок, не имеет значения.

Но скрывать факт проведения перепланировки все же не стоит – грамотный юрист имеет шансы решить проблему в пользу покупателя, понесшего незапланированные траты вследствие недобросовестных действий продавца.

Проверка квартиры на наличие перепланировок

В своевременном выявлении перепланировок в первую очередь заинтересован покупатель. Это значит, что перед приобретением нужно внимательно осмотреть жилплощадь на предмет несоответствия внутреннего пространства документации БТИ.

В каких случаях согласования не требуется

Некоторые изменения допускается проводить без согласования. Хозяин помещения имеет полное право убрать антресоли, демонтировать встроенную мебель, удалить перегородку в санузле (при условии, что она не является несущей конструкцией), поменять двери на более современные. Не требуется согласовывать:

увеличение количества секций батареи;
установку антенны;
оборудование помещения кондиционером;
другие незначительные коррективы, не нарушающие внутридомовых коммуникаций.

Не нужно получать разрешение на перестановку умывальника/ванны в пределах ванной комнаты, монтаж перегородок, установку пластиковых окон. Выявив все вышеуказанные изменения, можно брать квартиру без опасений.

Перепланировки, требующие узаконивания

Проект требуется при увеличении жилплощади за счет кладовки или коридора, организации дверного проема в ненесущей стене, удалении подоконника для установки раздвижных дверей на балкон (радиатор должен остаться на месте), переносе газового оборудования или «мокрых зон» (последние не должны располагаться над жилыми помещениями). Без него не обойтись при обустройстве антресольного этажа. Если продавец не согласовал свои действия в соответствии со ст. 26 ЖК и не получил разрешение, то стоит отказаться от сделки (как вариант – попросить о скидке или о проведении узаконивания до подписания договора).

Что невозможно узаконить

Не удастся узаконить следующие изменения в планировке:

снос несущих стен;
объединение «мокрых зон » (ванны, туалета, кухни) с жилыми помещениями или их расположение над спальней, залом, детской комнатой;
критическое увеличение нагрузки на межэтажные перекрытия;
самовольное присоединение чердака (подвала);
демонтаж вентиляции;
подключение системы «теплый пол» к общедомовой сети электропитания;
любые другие изменения планировки, которые создают угрозу для соседей или ухудшают условия их проживания, провоцируют пожароопасную ситуацию, нарушают санитарные/строительные нормы.

Приобретать такую недвижимость не стоит, иначе ответственность ляжет на плечи нового владельца. В случае поступления жалоб от соседей придется заплатить штраф (2.5 тыс. руб. в соответствии со ст. 7.21 КоАП) и вернуть жилью исходный вид.

Если владелец жилья игнорирует требования, касающиеся восстановления планировки в соответствии с планом БТИ, существует риск лишиться его. Прецедент случился в 2014 году, когда с публичных торгов была продана квартира по иску Мосжилинспекции. Поскольку подобная судебная практика уже имеет место, исключать возможность такого исхода не стоит.

Как продать жилье с неузаконенной перепланировкой?

Если перепланировка не нарушает санитарных и строительных норм, не создает пожароопасной ситуации, не несет угрозы целостности здания (не затрагивает несущих конструкций), то особых препятствий для реализации жилья нет. Продать его можно как за деньги (нал/безнал), так и по ипотечному кредиту.

Утаивать от покупателя факт проведения работ не рекомендуется, в противном случае возможны судебные разбирательства. Стоит быть готовым сделать скидку – это распространенная практика, которая компенсирует покупателю процедуру узаконивания и снимает все претензии с его стороны.

Договор купли-продажи составляется обычным образом.

Особенности продажи по ипотеке

Если перепланировка имеет место, и она не согласована, то не каждый банк согласится предоставить покупателю кредит. В случае одобрения заявки в договоре обязательно появится пункт, обязывающий нового собственника узаконить имеющиеся изменения. На это отводится, как правило, не более 6 месяцев.

Как легализовать перепланировку?

В соответствии со ст. 29 ЖК узаконить ранее выполненную перепланировку можно при условии, что строительные и санитарные нормы не нарушены, соблюдены интересы проживающих рядом людей.

Схема включает 2 этапа. Сбор документов, получение разрешения от жилищной инспекции:

БТИ. На подготовку поэтажного плана с пояснениями (экспликацией) и техпаспорта и уйдет 10 дней. После обследования квартиры в техпаспорте будут красным цветом отмечены все выявленные изменения.
Проектная организация, имеющая допуск СРО. Посещение этой структуры необходимо для получения технического заключения о безопасности осуществленных работ и составления проекта (потребуется его согласование в инстанциях). Если изменения незначительны, можно самостоятельно разработать эскиз (он составляется на копии техпаспорта). Если они затронули несущие стены, то заключение о безопасности выдает специалист, проектировавший здание.
Жилищная инспекция. Все подготовленные бумаги вместе с правоустанавливающими документами подаются в жилищную инспекцию. Срок рассмотрения – 45 дней.

Обращение в суд для легализации изменений в планировке в случае отказа.

Если было принято отрицательное решение, то следующим шагом становится судебное разбирательство (предельный срок обращения в эту инстанцию после отказа – 3 месяца). Помимо поэтажного плана, эскиза (согласованного проекта) и техпаспорта от истца потребуются:

согласие от соседей;
документы, подтверждающие права собственности (копии договора купли-продажи, акта передачи жилья);
исковое заявление.

На основании строительно-технической экспертизы принимается решение в пользу истца или дается предписание вернуть квартиру в исходный вид. Если изменения легализованы, то соответствующие коррективы вносятся в техническую документацию на квартиру. Стоимость оформления нового техпаспорта – около 2 тыс. руб. (она устанавливается на региональном уровне). После этого совершать любые сделки с недвижимостью можно безо всяких опасений. Владельцу жилья не грозят штрафы и другие санкции.

Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой можно, но стоит ли ее покупать? Какие шаги нужно предпринять, чтобы избежать серьезных трат и не столкнуться с отказом Росреестра в регистрации прав? Правила легализации постоянно обновляются, изменяются понятия допустимых и недопустимых перепланировок. Избежать ошибок и сложностей помогут юристы сайта.

Источник: http://law-divorce.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj/

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в 2026

Собственники жилья, стремясь улучшить условия проживания, занимаются перепланировкой. Она не всегда оформляется согласно закону, часто остается незамеченной, пока не наступит необходимость продать жилплощадь. Тогда владельцев интересует, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, не является ли это препятствием для совершения сделки.

Как выявить, что имеется перепланировка

В обнаружении факта переделки квартиры должен быть заинтересован покупатель. Если перепланировка неузаконенная, он после покупки отвечает за несанкционированное перепланирование. Ему придется взять оформление разрешения на себя в соответствии с фактическим состоянием помещения или придать ему вид, который соответствует первоначальной планировке.

Чтобы избежать неприятностей и материальных убытков, покупателю следует свериться с документацией БТИ на квартиру, которая продается, убедиться в отсутствии перепланировки. Если переделки узаконены, на плане они отмечены красными линиями. Их отсутствие еще не факт, что перепланировка не проводилась. Лучше взять план и пройтись по жилью, сверяя его с фактическим состоянием помещения.

Виды разрешенной перепланировки

Ряд изменений законодательство не относит к переустройству, поэтому возможна продажа квартиры с узаконенным согласованием или без – в нем нет необходимости. Сюда относятся такие переделки:

демонтирована встроенная мебель;
перенесено техническое оборудование, но оно осталось в том же помещении;
остеклен балкон, лоджия без нарушений размеров;
в санузле снесена перегородка, которая не являлась несущей конструкцией.

Важно! Удаление перестенка между комнатами приводит к нарушению планировки. В таком случае требуется согласовать неузаконенную переделку с соответствующими инстанциями.

Что категорически нельзя менять

Некоторые перепланировки запрещены на законодательном уровне, поэтому узаконить их не удастся. Категорически запрещается проводить работы, если они:

ухудшают условия проживания других жильцов дома;
превращают помещение в непригодное для жилья;
нарушают санитарные, строительные и противопожарные правила.

Эта перепланировка не согласуется, при обнаружении владелец обязан восстановить в квартире прежнее состояние. Остальные переделки в планировке, если они не запрещены, позволяются, но следует оформить разрешение. Тогда отпадут сомнения, можно ли с незаконными изменениями конфигурации продать недвижимость.

Способы продажи с перепланировкой

При продаже квартиры с несогласованной перепланировкой, если она касается разрешенных работ, особых препятствий для совершения сделки нет. Лучшее решение для обеих сторон – легализовать переделку. В таком случае никто не рискует, что наступят неприятные последствия после неузаконенного переустройства: квартиру можно продать, санкции не грозят.

За наличные

Наиболее часто квартиры с неузаконенной перепланировкой стремятся продать за наличные деньги. Продавец не рискует, только стоимость недвижимости уменьшается на 10–20%. Покупатели часто охотно идут на это, желая сэкономить. Они не подозревают или не хотят думать, какими неприятными последствиями может обернуться такая сделка.

Важно! Если перепланировка жилья неузаконенная, продажа квартиры с переустройством осуществляется по документации, в которой не отражены изменения. С момента заключения договора собственником становится покупатель, и вся ответственность за легализацию неузаконенной планировки ложится на него.

Иногда это оборачивается такими затратами, что экономия на покупке окажется меньше. Так случается, если изменения конфигурации квартиры невозможно согласовать – проведены запрещенные работы. Тогда новому хозяину придется возвращать помещению первоначальное состояние за свои деньги или привести в вид, который можно узаконить.

По ипотеке

Кредит на квартиру с неузаконенной перепланировкой возможно получить не везде. Существуют банки, которые оформляют подобные сделки в ипотеке. Чтобы продать недвижимость таким способом, собственнику сложнее найти покупателя. Зато он действует в открытую – банк и покупатель знают о нелегализованной переделке.

Сторона, предоставляющая кредит, страхует себя. В договоре предусматривается, как быть с оформлением перепланировки. Указывается, что новый собственник ее узаконит, обычно на это отводится 6 месяцев. Все последующие риски ложатся на покупателя, а они могут быть очень большими. Возможно, окажется, что изменения невозможно узаконить. Также Росреестр вправе отказать в регистрации, предъявляя как основание неузаконенное переустройство.

Как легализовать перепланировку

Если оформить перепланировку перед продажей, собственнику квартиры легче ее продать. Продавцу не придется снижать стоимость жилья, чтобы привлечь таким способом потенциальных покупателей. Легализация перепланировки позволит не только продать квартиру, но и заявить повышенную цену, если переделка значительно улучшила жилищные условия.

До выполнения работ

Хозяин должен четко представлять, какие изменения в планировку он намеревается внести. Требуется получить техпаспорт, где содержится полное описание помещений. На его основе планируются будущие работы.

Требуется согласование некоторых действий с пожарниками и водоканалом. Это относится к тем случаям, когда затрагиваются инженерные коммуникации. Если дом – памятник архитектуры или истории, без разрешения соответствующего комитета перестраивать квартиру не разрешат. Следует заказать проект перепланировки в организации с лицензией. Если дом обычный типовой, значительные изменения не планируются, достаточно собственного эскиза.

Необходимы и другие документы: о праве собственности и согласие остальных владельцев на новую планировку, если они имеются. Собрав все необходимое, собственник отправляется в администрацию города. Там пишет заявление.

Чиновники занимаются проверкой документов и намечаемого переустройства. Их задача – убедиться, что оно не коснется несущих конструкций, жизненно важных коммуникаций, разрешены законодательством.

Остается два месяца ожидать решения. При положительном ответе выдается разрешение с указанием периода, в течение которого можно изменить планировку. Когда она завершится, запрашивают новый техпаспорт, подают документы в Росреестр для изменения кадастрового плана жилья. Теперь, чтобы продать недвижимость, нет никаких препятствий.

После выполнения работ

Если перепланировка квартиры не узаконена, ее легализацией занимается продавец или новый владелец после покупки. Совершить сложнее, чем до проведения работ. Как поступить с незаконной перепланировкой, чтобы сделку при продаже не признали недействительной, указано в статьях 25–29 ЖК. Отличия в правилах легализации после выполненных изменений и согласования не очень большие, необходимые документы те же:

заявление;
план квартиры;
нотариально заверенные копии документов на жилье;
согласие остальных совершеннолетних жильцов;
техпаспорт из БТИ;
разрешение от комиссии по надзору за историческими и архитектурными памятниками.

Их отдают в администрацию и ожидают визита инспектора из соответствующей комиссии. Цель его посещения – убедиться, что план в техпаспорте и фактическая планировка не соответствуют. Через некоторое время жилищная инспекция согласует перепланировку или откажет, аргументировано объяснив причины.

Когда квартира продана, несогласованная перепланировка узаконивается покупателем – новым владельцем. Он представляет:

паспорт;
документы на квартиру;
договор о заключенной торговой сделке;
квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию квартиры;
акт о приеме-передаче жилплощади.

Важно! Согласование лучше проводить перед тем, как продать квартиру с незаконным перепланированием, иначе существует риск, что сделку признают недействительной, откажут новому владельцу в регистрации.

Когда получено одобрение на согласование неузаконенной перепланировки, владелец обращается в БТИ, берет выписку из кадастра. Документы предъявляют в отдел строительства и архитектуры. Специалист составляет проект имеющихся изменений. Его согласуют в санстанции, пожарной службе, администрации.

После одобрения планировки контролирующими органами приглашают специалиста из БТИ, который осматривает помещение и составляет новую документацию. Корректировки вносятся в план и кадастровый паспорт. Перед тем как продать недвижимость, требуется взять выписки из этих обновленных документов.

Если попытка легализовать имеющиеся изменения в органах власти и соответствующих службах не удалась, последний шанс – обращение в суд. Предоставляют те же бумаги и решение об отказе узаконить перепланировку. Пишется исковое заявление, образец можно скачать по этой ссылке. Суд в течение 30 дней рассматривает дело и выносит постановление.

Если суд принял положительное для заявителя решение – признал законность перепланировки – требуется получить новый техпаспорт, пройти регистрацию. Но постановление суда не всегда в пользу истца: он может признать изменения в планировке квартиры незаконными, такими, что угрожают безопасности жильцов дома. В этом случае владельца обяжут вернуть квартире первоначальное состояние – до тех пор продать ее невозможно.

Риски незаконной перепланировки для покупателя

После заключенной сделки полноправным владельцем становится покупатель, который отвечает за квартиру. Характеристики жилья содержатся в документах БТИ и кадастровом паспорте. Они оформляются при вступлении в собственность и подтверждают права на совершение сделок. Изменение характеристик жилплощади влечет автоматическое признание этих документов недействительными.

Покупая квартиру с неузаконенной планировкой, получается, что бывший владелец передает паспорт и план на одно помещение, а по факту новый хозяин приобретает другое. Оно может сильно отличаться по своим характеристикам от заявленных – конфигурацией, площадью. Если не принимать никаких мер по легализации перепланировки, в будущем владелец не сможет недвижимость с переделками продавать, завещать, закладывать.

Наиболее благоприятная ситуация для покупателя складывается, когда перепланирование незначительное, соответствует разрешенным законодательством изменениям. Уплачивается штраф, планировка узаконивается через суд, проводится новое оформление.

Санкции за незаконную перепланировку

Если выяснится неузаконенное переустройство, самое малое, что грозит собственнику – административный штраф 2–2,5 тыс. руб. Это если перепланировка не затронула несущие конструкции, безопасности дома и соседей не угрожает.

Если последствия неузаконенного перепланирования помещения более серьезные, нанесен ущерб имуществу или здоровью других лиц, штраф составляет 5 тыс. руб. Кроме того, владельца обяжут привести помещение в состояние, соответствующее документации на него. Расходы по восстановлению могут оказаться значительными.

Если после неузаконенной планировки серьезно пострадали другие лица, доказан предумышленный характер действий владельца, ему придется выплачивать компенсацию. Если собственник отказывается узаконить переделку, его могут выселить, квартиру продать с аукциона (ст. 29 ЖК).

Неузаконенная перепланировка относится к противоправным действиям и влечет юридические последствия для владельца. Накладывается запрет на операции с недвижимостью, квартиру невозможно продать, никакую другую сделку не удастся оформить. Это убеждает и заставляет понять, нужно ли узаконивать перепланировку собственной квартиры при продаже.

Продать недвижимость с неузаконенной планировкой можно. Риски, которые существуют при заключении сделки, касаются больше покупателя – теперь на него возлагаются все обязательства по легализации переустройства, иначе не сможет полноценно распоряжаться собственностью.

Можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире и перепланировка ипотечной квартиры Сбербанка более детально разобраны нашей редакцией в специальных постах.

Источник: https://ipotekaved.ru/problemy/mozhno-li-prodat-kvartiry-s-neuzakonennoy-pereplanirovkoj.html