Как сделать перепланировку в квартире по закону?

Как сделать перепланировку в квартире по закону-пошаговый план

Изменение жилищных условий – одно из желаний, которое может возникнуть у владельца квартиры в многоквартирном доме. Но сделать перепланировку в квартире по закону бывает непросто из-за незнания существующих нормативных актов и правил. Тем не менее, почти все изменения в плане жилья должны быть отмечены в документации, а предварительно их нужно согласовать с государственными органами.

Незаконная перепланировка квартиры может привести к административным правонарушениям, а также к другим видам ответственности. Но далеко не каждый ремонт требует такого согласования. Чтобы сделать все правильно, нужно ознакомиться с требуемыми документами, а также узнать пошаговый план законных действий.

Что такое перепланировка

Определить то, что в помещении готовится перепланировка, можно по такому параметру, как изменение жилой площади – расширение, увеличение или разделение. Среди примеров перепланировки:

• объединение лоджии с комнатой;
• расширение кухни за счет уменьшения или объединения с жилой комнатой;
• перенос или разбор перегородки;
• добавление дополнительных дверных проемов;
• устройство новых санузлов;
• ликвидация кладовок и других темных помещений через объединение с кухней или жилой зоной;
• переоборудование тамбуров.

Однако относить к перепланировке установке декоративных перегородок, в том числе ширм, нельзя. Такие процедуры не требуют согласования.

Насколько важно согласование

Чтобы правильно сделать перепланировку, нужно пройти немало инстанций и получить такие разрешения, как одобрение БТИ. Однако, если все делать пошагово, то законная перепланировка не будет проблемой для владельца квартиры.

Для составления проекта потребуется консультация специалистов. Чтобы процесс прошел без проблем и достаточно быстро, нужно на этапе подготовки собрать все документы. От того, правильно ли будут подготовлены все документы, зависит скорость получения одобрения.

Жилищный кодекс требует, чтобы все перепланировки квартир, которые хотят сделать владельцы, подвергались узакониванию. Если нарушить требования кодекса, сделать неправильную перепланировку, то придется устранять выполненный ремонт, а также платить штраф.

Какие изменения не требуют согласования

Без разрешения можно выполнять следующие работы в квартире:

• замена окон – можно ставить любые выбранные варианты, однако внешний цвет и рисунок не должен выделяться из общей картины дома;
• косметический ремонт – обновление покрытий, отделки помещений и интерьера без изменения планировки;
• установка кондиционеров – обустройство может быть проведено с установкой блоков на фасаде многоквартирного дома;
• замена инженерного оборудования – новые трубы отопления, канализации, газоснабжения, вентиляции, электропроводка и другие аналогичные системы, а также их элементы. Однако они должны соответствовать имеющимся техническим возможностям квартиры;
• устройство встроенной мебели, не создающей нового помещения (шкафы, антресоли, но не кладовые помещения).

Делая перепланировку квартиры, можно не добавлять в проект любой из описанных выше элементов, если они тоже планируются.

Какую перепланировку в квартире нельзя узаконить

Согласно Жилищному кодексу, законно выполнить перепланировку не получится в следующих случаях:

• изменение приведет к перекрытию или устранению естественных каналов вентиляции;
• монтаж приведет к ухудшению условий жизни других жителей дома, а также ограничит обычный доступ к коммуникациям;
• ремонт повлияет на прочность здания и несущих конструкций или полностью разрушит их;
• перепланировка подразумевает полный снос одной из несущих конструкций;
• требуется установка теплых полов – они оплачиваются за счет общедомовой сети;
• перепланировка затронет внешний вид здания: изменение балкона, оконных проемов, в том числе их полное удаление;
• проект требует присоединения части чердака, подвала, лестничной клетки или другого общего имущества;
• в проекте санитарный узел располагается над кухней или жилым помещением соседей;
• в результате перепланировки образуется помещение, площадь которого будет меньше 9 кв. м.;
• система отопления будет перенесена на застекленную лоджию с утепленными стенами;
• в проекте требуется изменение положения систем отопления, канализации, водоснабжения или газа.

Владелец должен помнить, что такие системы, как вентиляция, не могут быть затронуты при составлении любого проекта перепланировки, так как она связана с каждой квартирой в доме и может ухудшить жилищные условия всех владельцев жилья в подъезде.

Крайне осторожно следует планировать работу с системами газового и водного снабжения, так как их перенос или сдвиг может привести к нарушению закона.

Какие работы нужно согласовывать

Обязательны к согласованию в государственных структурах следующие шаги перепланировки квартиры:

• Простая перепланировка. В нее входят такие процедуры, как: ликвидация дверей в несущих стенах, обустройство новых проемов в межкомнатных перегородках, снос или перенос стенных перегородок.
• Сложная перепланировка. Включает гораздо больше процедур, среди которых: перенос дверей, создание новых проемов в несущих стенах, изменение площади помещений, частичный снос несущих стен, создание лоджий или других дополнительных помещений. Также к этому типу работ относят: замена газовых плит на электрические, изменение положения электрических сетей, объединение ванной и туалета, добавление или перенос санузла, кухни, объединение нескольких квартир.

Однако ни одно из этих действий не считается запрещенным. Нужно лишь сделать так, чтобы переплонировка была по закону.

Что требуется для согласования перепланировки

Проводить перепланировку квартиры необходимо с таким документом, как эскиз плана. На него наносят планируемые изменения сложной или простой перепланировки. Однако сложный тип всегда требует разработки полноценного архитектурного проекта.

Важно! Заказать такой проект можно только в лицензированной строительно-архитектурной организации.

Выдачей разрешений на перепланировку занимается жилищная инспекция, перед посещением которой потребуется подготовка технического паспорта из БТИ.

Требования к проекту

Проект перепланировки должен соответствовать определенным требованиям:

• содержать минимум информации для уменьшения времени, затрачиваемого на согласование инспектором (слишком большое количество деталей может привести к негативной реакции инспектора);
• должен содержать все требуемые чертежи изменений и страницы без пропуска;
• соответствовать официальному оформлению, предложенному в законодательстве.

При наличии нарушений в оформлении, которое предложено законом, проект сразу же будет отвергнт.

Важно! Проект перепланировки – это пакет документов. Чем больше требуется работ, тем больше в нем составляющих.

В проект должны быть включены все разрешения от служб, которые затрагиваются: пожарная, СЭС, газовая. Вот перечень обязательных элементов проекта:

• Лист-описание исходных данных помещения. Это же – титульный лист проекта. На нем написана структура эскиза, а также описаны документы, требуемые по ГОСТу 21.101-97. Все дополнительные документы – приложение к эскизу и проекту.
• Пояснительная записка. Содержит описание цели перепланировки и всех предполагаемых работ.
• Технический план жилья. Получают в БТИ до проведения монтажных работ.
• План перепланировки. Должен отображать состояние квартиры, каким оно будет после выполненных работ. Также в документ вносят описание всех строительных материалов, перегородок.

Самомтосятельно составить план перепланировки невозможно, так как нужно знать определенные техинческие детали.

Какие документы нужно предоставить

Кроме подготовленного проекта перепланировки требуются и другие бумаги. Вот, что нужно, чтобы сделать в квартире перепланировку:

• паспорт владельца квартиры, который подает заявку;
• технический паспорт, полученный в БТИ;
• документы, подтверждающие право собственности;
• согласие других собственников жилья на проведение перепланировки;
• письменное согласие банка, если квартира находится в ипотеке.

Может потребоваться поэтажный план многоквартирного дома, а также выписка из домовой книге о тех, кто уже прописан в жилище. Согласия совладельцев потребуют нотариального заверения.

Куда и когда обратиться

Для получения разрешения требуется обращение в орган местного самоуправления. Там функционирует комиссия, которая занимается выдачей таких документов.

Также нужно посетить БТИ для получения плана дома и квартиры в частности, а также технического паспорта. Далее нужно обратиться в СЭС, пожарный надзор, представители компании должны исключить или разрешить проведение работ.

Следующая инстанция – архитектурно-планировочный отдел и жилищная инспекция. Если был получен отказ, можно переработать проект. Обращаться в эти службы следует только после составления эскиза и проекта в лицензированной компании.

Разрешение и отказ

Время на принятие решения комиссией зависит от правильности подготовленных документов. На все это придется потратить определенную сумму:

• услуги бюро по составлению проекта зависят от площади квартиры и могут достигать 100 000 рублей;
• изготовление технического паспорта также требует финансов, как и уплата госпошлины за документ;
• потребуются расходы, связанные с судебным процессом при оформлении сделанной ранее перепланировки;
• также нужно оплатить составление нового проекта.

Наиболее распространенная причина отказа в перепланировке – это неполный пакет документов. Исправить ошибку просто, если сделать новый пакет и переписать заявление.

Отказать могут и в других случаях:

• проект нарушает нормы и стандарты, установленные законом;
• проект составлен неправильно;
• строительные работы могут нанести вред состоянию здания.

Других объективных причин для отказа не существует. При грамотной подаче заявки владелец в большинстве случаев получает разрешение.

Что будет, если не согласовать перепланировку

Одно из самых серьезных последствий при несогласовании перепланировки – это штрафы. Владелец квартиры несет ответственность и подвергается наказанию, согласно 7.21 статье КоАП РФ. Однако сумма штрафа незначительная – от 2 до 2,5 тысяч рублей. Но комиссия может потребовать устранить проведенные изменения, а это уже обойдется дороже, ведь потребуется новый ремонт.

Также статья ЖК РФ 29.3 подразумевает возвращение квартиры в прежнее состояние при обнаружении нарушения норм. Узаконивание незаконной перепланировки возможно только в судебном порядке.

Однако на практике нередко встречаются случаи, когда владелец квартиры делает перепланировку без согласования. Но это не значит, что он не будет привлечен к административной ответственности. Если же квартира с незаконной планировкой оказалась у владельца в результате наследования или других процедур, то он может подать заявление в суд.

При отсутствии грубых нарушений строительных стандартов и нормативов решение будет в пользу заявителя. Других способов узаконивания уже проведенной процедуры нет.

Пошаговый план узаконивания после перепланировки

Итак, резюмируя особенности законной перепланировки, можно составить следующий краткий план действий владельца жилья:

1. Получение технического паспорта на квартиру. Для этого владелец пишет заявление и обращается в БТИ. Чтобы получить документ на квартиру, потребуется личный паспорт, а также подтверждение права собственности (свидетельство о дарении, наследовании, покупки).
2. Посещение других государственных структур после получения паспорта БТИ. Нужно сходить в Росреестр и получить код, посетить СЭС, пожарную инспекцию, ЖЭК или ТСЖ, архитектурную организацию. Если квартира находится в здании, входящем в реестр исторических или художественных ценностей, потребуется обращение в управление государственной охраны объектов культурного наследия.
3. Затем идут в районную администрацию. Если пакет документов и проект подготовлены верно, законы не нарушены, то комиссия выдает разрешение на перепланировку.
4. Повторное обращение в БТИ после работ. Когда перепланировка будет закончена, необходимо обратиться к инспектору БТИ, который подтвердит и внесет изменения в технический паспорт квартиры. И через 7 дней он выдаст готовый проект.
5. Посещение БТИ и районной администрации. Далее необходимо посетить администрацию района, получить документ о состоявшейся перепланировке (распоряжение). Затем владелец квартиры идет в БТИ, получает технический паспорт в 3 экземплярах и электронную версию. Затем необходимо оплатить кадастровую плату и через 3,5 недели получить новый кадастровый паспорт.

Завершает процедуру посещение УФРС, или Управления Федеральной Регистрационной Службы. Специалист зарегистрирует измененное жилье и выдаст на него свидетельство.

Перепланировка квартиры по закону – единственный способ избежать возможных штрафов и проблем, связанных с устранением незаконного ремонта и строительных работ. Если нарушить требование законодательства, можно не только потерять лишнее время, которое могло уйти на прохождение процедур согласования, но и лишиться гораздо большей суммы, чем уплата государственных пошлин и оплата услуг лицензированного бюро, составляющего проект перепланировки.

Источник: https://peregorodkainfo.ru/pereplanirovka/kak-sdelat-pereplanirovku-v-kvartire-po-zakonu-poshagovyj-plan

Как сделать перепланировку в квартире по закону

ИТАР-ТАСС/ Интерпресс/ Илья Щербаков

Самовольные переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах нередко приводят к ухудшению технического состояния зданий и даже к их разрушению. Очевидно, что подобного рода происшествия нередко приводят к трагедиям, поэтому пресекать их нужно на законодательном уровне. 

Жильцы должны спать спокойно

Надзорные органы в ряде случаев не могут привлекать собственников нежилых помещений в многоквартирных домах к ответственности за незаконную перепланировку и принимать меры по пресечению таких действий. Это происходит по той причине, что нежилые помещения по закону не относятся к общему имуществу в жилых зданиях. Восполнить данный правовой пробел призваны законопроекты, разработанные депутатами Госдумы от фракции «Единая Россия» во главе с членом думского Комитета по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Ильёй Осиповым.

«К сожалению, Жилищный кодекс, который регламентирует правоотношения в части жилых помещений внутри многоквартирных жилых домов, никаким образом не отражал, как должны выстраиваться взаимоотношения в части нежилых помещений. Речь идёт о чердаках, подвалах и нежилых помещениях на первых этажах зданий, которые принадлежат коммерческому сектору — у нас достаточно часто в многоквартирных домах размещаются магазины, парикмахерские и так далее. И вот когда случается перепланировка в таких помещениях, это зачастую, к сожалению, происходит совершенно нерегулируемым образом», — пояснил Осипов «Парламентской газете».

Читайте по теме Депутат напомнил про нашумевший случай в его родном Ярославле, когда на проспекте Ленина из-за несанкционированной перепланировки в подвале обрушился целый подъезд, что привело к человеческим жертвам.

Поправки в Жилищный кодекс, принятые Госдумой в третьем, окончательном чтении 13 декабря, наделяют должностных лиц органов государственного жилищного надзора и муниципального жилищного правом беспрепятственно посещать нежилые помещения в многоквартирном доме и проводить их обследование. В то же время войти в квартиры, предоставленные гражданам по договорам социального найма, чиновники смогут лишь с согласия нанимателей указанного жилья.

А согласно предложенным депутатами новым поправкам в КоАП в том случае, если переустройство нежилого помещения в многоквартирном доме окажется невозможным без присоединения к нему общего имущества, его собственнику потребуется протокол общего собрания собственников жилья, подтверждающий их согласие на подобные действия.

Ещё один законопроект, под которым подписались полсотни парламентариев, устанавливает административную ответственность за незаконную перепланировку нежилых помещений в виде штрафов от четырёх до пяти тысяч рублей для юридических лиц и от 40 до 50 тысяч рублей для должностных лиц.

«Если коллеги или Правительство посчитают, что это недостаточный штраф, то, конечно же, ко второму чтению порядок цифр может быть изменён, — предупредил Илья Осипов. — То, что мы определили вот этот порядок правоотношений, — лишь первый шаг. Самое главное — то, что нас поддержали Правительство и другие депутаты, — в том, что проблема такая есть и её нужно урегулировать».

Как по закону переделать жильё

2000-2500 рублей составляет штраф для физических лиц за незаконную перепланировку жилых помещений.

Что касается перепланировки жилых помещений, то в этом отношении законодательство давно отрегулировано, а практика наработана. Если вы намерены создать индивидуальное пространство и при этом сделать всё по закону, придётся побегать по инстанциям и подготовить внушительный перечень документации. В первую очередь вам понадобится заявление на перепланировку помещения, составленное по форме, утверждённой постановлением Правительства от 28.04.2005 года №266 (в редакции от 21 сентября того же года).

Помимо заявления, нужен проект переустройства или перепланировки. За ним можно обратиться к автору проекта дома или в проектную организацию. Главное — проверить наличие у неё свидетельства на возможность проведения таких работ. Сотрудники строительно-ремонтной организации обследуют помещение, проверят надёжность конструкций и получат на проект заключение Роспотребнадзора.

Разумеется, в комплекте документации не обойтись без правоустанавливающих документов, которые подтверждают, что вы являетесь владельцем помещения или нанимателем по договору социального найма. Подойдут как подлинники, так и заверенные копии. Если у квартиры несколько собственников либо по договору социального найма в помещении проживают несколько членов семьи, понадобятся письменные согласия от всех указанных лиц (в том числе временно отсутствующих).

Также вам понадобится технический паспорт помещения. Его получают в территориальном бюро технической инвентаризации. После того как перепланировка завершится, инженер БТИ посетит квартиру для проверки ремонта и отображения изменений в планировке помещений, которые затем перенесут в новый техпаспорт квартиры.

Кроме того, среди документов для перепланировки можно выделить протокол собрания жильцов дома, который требуется при перепланировке общедомового имущества, например, при переводе квартиры в нежилой фонд или присоединении к ней чердака. Точного определения того, как должен выглядеть этот протокол, не существует, однако, согласно действующему законодательству, в этом документе должны выразить своё согласие на перепланировку не менее трёх четвертей жильцов дома.

КСТАТИ Жители многоквартирных домов в скором времени смогут радикально повлиять на размещение в цокольных этажах магазинов и салонов красоты. Если большинство владельцев квартир на общем собрании не разрешит переводить жилое помещение в нежилое, никакая инстанция не сможет опротестовать это решение. Соответствующий законопроект Правительство внесло в Госдуму в сентябре этого года.

Авторы документа убеждены, что такая норма позволит избежать конфликтов между жильцами и коммерсантами, урегулировав их в самом начале процесса.

Наконец, если ваш дом является историческим памятником либо памятником истории и архитектуры, вам придётся получить заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры (в столице, например, это Москомнаследие) о том, что проведение переустройства или перепланировки допустимо. Кроме того, в этом случае потребуется специальный проект перепланировки, на который необходим особый допуск строительно-ремонтной организации.

Полный список документов для перепланировки нужно будет согласовать в Роспотребнадзоре и в государственной пожарной службе. Кроме того, в зависимости от сложности работ, возможно, потребуется согласование в архитектурно-планировочном департаменте городского управления архитектуры и в других коммунальных службах.

По эскизу от руки

Большинство типов перепланировок, в частности, снос межкомнатных перегородок, расширение санузла, создание проёмов в несущей стене, требуют согласования. Однако бывают такие перепланировки, которые не требуют разрешения жилищной инспекции, но уведомить о проведении данных работ необходимо. Речь идёт, в частности, об остеклении балконов и лоджий, заложении дверных проёмов в простенках или обустройстве фальшперегородок, которые не увеличивают нагрузку на перекрытия.

Такой вариант согласования называется ещё перепланировкой по эскизу, так как для внесения изменений в техпаспорт квартиры используют эскиз, который проще всего исполнить на ксерокопии поэтажного плана квартиры. Сделать это можно при помощи обычной шариковой ручки — главное, чтобы инспекторам было понятно, что именно и как вы изменили в планировке своей квартиры.

ИТАР-ТАСС/ Интерпресс/ Елена Кенунен

Отметим, что если работы по перепланировке не требуют согласования и разрешения, это вовсе не означает, что можно провести такие работы молчком. Действующее законодательство обязывает собственника имущества уведомить соответствующие органы о проведённых работах и заявить о необходимости инспекционной проверки.

Конечно, теоретически можно не сообщать государству о проведении ремонтных работ и спокойно жить дальше. Но проблемы появятся, например, в случае необходимости продать квартиру, так как несоответствие текущей планировки с планом БТИ станет всем очевидным.

Аналогичные вопросы могут всплыть и в ситуации с оформлением квартиры в наследство.

В процедуре уведомления перепланировки особых сложностей нет. В первую очередь собственнику квартиры нужно вызвать инженера БТИ, который произведёт все обмеры для получения технического паспорта. Далее собственник должен обратиться в городскую жилищную инспекцию за получением акта о завершенной перепланировке. На сегодняшний день заявления в жилищную инспекцию подаются очень просто — через многофункциональные центры (МФЦ).

Следующим шагом будет обновление кадастрового паспорта квартиры с учётом проведённых изменений. Полученные в БТИ документы вместе с соответствующим заявлением подаются в МФЦ, а уже на основании этих документов собственнику выдадут обновлённый кадастровый план.

Переустройство помещений не допускается в случаях, когда:

• Нарушается прочность и устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение при обустройстве проёмов, вырубке ниш, пробивке отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах, а также в местах расположения связей между сборными элементами.
• Проводится устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов.
• Предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.
• Увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из лёгких материалов на перегородки из тяжёлых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.
• Затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.
• Устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях.
• Проводится замуровывание разводки и газовых стоек в стены.
• Увеличиваются площади кухни, санузла и ванной за счёт жилого помещения и наоборот.
• Устраивается прямой выход из помещения с унитазом в комнату или кухню.
• Газифицированная кухня объединяется с жилой комнатой.
• Балкон или лоджия присоединяются к комнате или кухонному помещению без устройства «французского остекления».
• Переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания.
• Устройство подогреваемых водяных полов на балконах и лоджиях.
• Нарушается общий архитектурный стиль фасада здания и ухудшается несущая способность внешних конструкций.

Источник: https://www.pnp.ru/social/kak-sdelat-pereplanirovku-v-kvartire-po-zakonu.html