Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения?
Зачастую собственники квартир решаются на перепланировку. Кого-то не устраивает первоначальный дизайн жилья, кто-то просто хочет расширить площадь за счет «ненужной» межкомнатной перегородки. Причины переустройства могут быть разными. Но не каждый задумывается о том, что любая перепланировка должна быть зафиксирована на бумаге. В итоге деятельность превращается в незаконную, что может обернуться проблемами при возможной продаже жилья.
Так можно ли продать жилплощадь с неузаконенной перепланировкой или владельцу жилья дорога на сделки купли продажи закрыта?
Продажа квартиры с перепланировкой без согласования
Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой можно в следующих случаях:
Покупатель согласен узаконивать переустройство самостоятельно.
В этом случае в документе на продажу жилья нужно добавить соответствующий пункт. Тогда покупатель возьмет на себя все расходы, как временные, так и финансовые по незаконной перепланировке. Но нужно быть готовым к тому, что получить от продажи квадратных метров получится не всю запланированную сумму.
Прежде чем продать квартиру владелец готов сам узаконивать несогласованные изменения.
В этом случае побегать по инстанциям придется самому продавцу. А учреждений действительно много: БТИ, Ростехнадзор, Роспотребнадзор, архитектурно-строительный отдел. Нельзя обойти вниманием и ЖЭУ с газовой службой. После получения соответствующих разрешений составляется новый техпаспорт квартиры и выписка ЕГРН, которые необходимо предоставить покупателю.
Помимо разрешений вышеназванных служб понадобится план или эскиз неузаконенного переустройства. А при глобальных изменениях потребуется целый проект, сделать который сможет только специализированная компания.
Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку
Ситуация на рынке недвижимости такая, что многие приобретают жилье в ипотеку. И в случае незаконных изменений возникает резонный вопрос: можно ли продать жилую недвижимость с неузаконенной перепланировкой в ипотеку? Оказывается, что нет. Пока владелец квадратных метров полностью не расплатится по ипотеке, продать такую квартиру нельзя. А длиться это может ни один год.
Это происходит из-за того, что пока действует срок ипотечного договора, фактическим владельцем квартиры является банк. Именно с его согласия можно продать квадратные метры, равно как и делать в квартире перепланировку.
Аналогичная ситуация в случае когда квартиру с неузаконенной планировкой хотят купить в ипотеку. Никакой банк не позволит сделать это. Потеряют время обе стороны.
Оценка квартиры с незаконной перепланировкой
Прежде чем узаконивать несогласованные изменения и следовать по инстанциям, необходимо провести оценку помещения. Оценку перепланировки может сделать независимый оценщик или специалист БТИ. В процессе оценки он ознакомится с технической документацией на жилье и исследует сам объект недвижимости.
В случае выявления расхождений действительности с бумажным вариантом специалист составит соответствующий акт на основании замеров «нестыковок». Исходя из данных оценки специалисты Бюро составят новый технический паспорт на квадратные метры. Также с учетом внесенных изменений будет проведен перерасчет оценочной стоимости недвижимости.
Теперь, после проведения оценки и получения нового документа можно с чистой совестью задумываться о продаже жилплощади.
Чем грозит неузаконенная перепланировка квартиры при продаже?
При продаже неузаконенное переустройство грозит многими проблемами. Ответственность за незаконные действия может проявиться в виде штрафа, сумма которого может достигнуть двух с половиной тысяч рублей. Самое главное, что грозит нерадивому «перепланировщику» — исполнить требование контролирующих органов и придать помещению первоначальный вид.
Одно дело если собственник сам начал узаконивать переустройство. И совсем другое, когда он и не собирался этого делать. В этом случае путь один – переделывать все обратно. Тут уже ни о какой продаже не может идти и речи, по крайней мере, на период ремонтных работ.
Возможна и такая ситуация: собственник ничего не сказал покупателю о незаконных изменениях. Последний тоже не обратил никакого внимания на «переделку». Но после въезда нового владельца в апартаменты, правда все равно откроется. Может дойти даже до того, что покупать обратится в суд с иском о расторжении договора покупки.
Что будет если купить квартиру с неузаконенной перепланировкой?
При покупке жилого помещения всегда обращайте внимание на возможные изменения в нем. Требуйте техпаспорт, сверяйте данные. Если купить жилплощадь с неузаконенным переустройством, то придется узаконивать изменения самостоятельно. Вся ответственность переходит новому владельцу.
Конечно, если дальнейшая перепродажа не планируется, можно оставить все как есть. Но это, в случае обнаружения факта незаконных действий соответствующими органами, грозит штрафом и возврату помещению первоначального вида.
Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста
Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):
- 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.
Источник: https://ahrfn.com/pereplanirovka/kak-prodat-kvartiru-s-pereplanirovkoj-bez-razresheniya.html
Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?
30/07/2018
Далеко не всех владельцев квартир устраивает состояние их жилья, поэтому они делают перепланировку. Причин на самом деле довольно много, но давайте обсудим хотя бы одну из них.
Так, многим владельцам квартир хочется сделать свою жилплощадь более просторной. С этой целью они убирают определенную стену в квартире, при этом забывают о тот, что такие действия должны проводиться обязательно в соответствии с законом, документально фиксироваться. Ситуация еще не так страшна, если продавать квартиру вы не собираетесь. Однако, если все-таки такое желание есть, то, скорее всего, возникнут проблемы на пути к данной цели. Поэтому вам нужно знать способы решения тех сложностей, которые обязательно возникнут, если перепланировка не согласована.
Возможные проблемы при продаже квартиры без перепланировки
Пункт относительно перепланировки квартиры регулируется законом России «О защите прав потребителей». В феврале 2018 года в нем произошли изменения, согласно которым владелец квартиры, собирающийся делать перепланировку, должен сообщить о ней соответствующие органы. Но сделать саму перепланировку – это лишь часть работы, поскольку изменение конфигурации помещения будет разрешено только в том случае, если оно будет соответствовать санитарным, противопожарным и строительным нормам. В противном случае возникнут проблемы юридического характера. Они могут носить следующий характер:
- согласно закону, даже если перепланировка сделана без согласования с соответствующими органами, все равно Росреестр обязан поставить квартиру на учет. Однако на практике дела обстоят иначе. Скорее всего, регистрирующим органом заявление будет отклонено, если в техпаспорте на квартиру будут пометки от Бюро технической инвентаризации, гласящие, что произошли изменения в конфигурации жилплощади.
- если провести усовершенствование квартиры, предварительно согласовав данный процесс с соответствующими органами, то ее стоимость поднимется на 10% и более, а если не согласовывать, то – упадет.
- даже если вам удастся продать незаконно перепланированную квартиру, новый владелец вправе расторгнуть договор.
Понятие «незаконной перепланировки» применяется в тех случаях, когда сама перепланировка уже совершена, но ее не согласовали. В данном случае нужно просто оформить всю необходимую документацию, и проблема будет решена. Другое дело, что не все перепланировки можно признать законными.
Перепланировка, которая будет считаться незаконной
Суть незаконной перепланировки состоит в том, что новая конфигурация не соответствует разработанным нормам. В данном случае такое переустройство нельзя считать законным.
Перепланировку будут считать незаконной, если:
- произошло объединение балконной зоны непосредственно с зоной, в которой живет владелец;
- произошли разрушения стены между лоджией и жилым помещением;
- радиаторы, предназначенные для отопления комнаты, перенесли на балкон или лоджию;
- нарушалась конфигурация несущих стен;
- произошли нарушения в пожарных, строительных, санитарных нормах;
- состояние комнат стало непригодным для проживания;
- были внесены изменения в вентиляцию или другие коммуникации.
Вы не получите разрешение, если квартира переустроена незаконно. Чтобы исправить ситуацию, конфигурацию квартиры нужно будут привести в первичное состояние.
Можно ли продать квартиру, которая незаконно перепланирована?
Такая возможность действительно есть, но при этом вам нужно будет сказать новому владельцу квартиры, что вся ответственность переходит на него.
Чтобы продать квартиру, нужно придерживаться следующих правил:
- сообщить покупателю о том, что перепланировка не согласована с соответствующими органами;
- если покупатель соглашается купить незаконно перепланированную квартиру, то ему необходимо сделать скидку, чтобы он в будущем смог все оформить в соответствии с законом и требованиями;
- вам необходимо будет заранее рассчитать с покупателем стоимость узаконивания перепланировки. Полученную сумму нужно будет внести в соответствующий договор.
В итоге получится, что передача помещения будет производиться по старым документам. В то же время новый владелец квартиры соглашается на добровольное узаконивание перепланированной квартиры.
Если квартира, которая незаконно перепланирована, покупается за счет средств ипотеки, то могут возникнуть сложности в ее предоставлении. Дело в том, что банки не всегда предоставляют заем, если квартира не оформлена надлежащим образом. Если заимодавца все устраивает, то продавец получит деньги, предназначенные на квартиру.
Необходимо помнить, что перепланировка, которая нарушает закон и не подлежит согласованию, должна быть владельцем квартиры возвращена в первоначальное состояние. На крайний случай можно обратиться в суд, однако в этой ситуации он вряд ли сможет вам помочь.
Источник: http://akcent.pro/content/kak-prodat-kvartiru-s-neuzakonennoi-pereplanirovkoi
Проблемы при неузаконенной перепланировке
Помещения в многоквартирном жилом доме тесно связаны между собой. Пол в одной квартире является потолком в другой. И изменения в каждой комнате могут значительно повлиять на комнаты, сопряжённые с ней.
Чтобы не столкнуться с мерами принуждения со стороны государства, следует заранее ознакомиться с основными требованиями в области перепланировки жилых помещений. И направить запрос на согласование строительных работ в местную жилищную комиссию.
Какие законы регулируют данный вопрос
Базовым документом в сфере регулирования жилищных отношений является ЖК РФ. Вопросы, связанные с перепланировкой, отражены в главе 4 этого нормативного акта.
Основным нормативным актом в области перепланировки является постановление Госстроя № 170 от 27.09.2003 г. Этот документ содержит основные правила технической эксплуатации, которыми руководствуют жилищные комиссии при согласовании перепланировок.
Конкретизация общих правил постановления № 170 происходит в технических документах, которые называются СНиПы. Там содержаться требования ко всем элементам, содержащимся в жилом помещении.
Что такое неузаконенная перепланировка
Существует перечень строительных работ, на проведение которых в квартире необходимо получать согласование муниципальной жилищной комиссии.
В него включаются следующие манипуляции:
- расширение санузлов за счёт вспомогательных помещений;
- работы, затрагивающие газовое оборудование (например, перенос плиты);
- демонтаж части межкомнатной перегородки;
- создание, заделка или перенос дверного проёма;
- работы, связанные с изменением архитектурного облика фасада;
- установка сантехнического оборудование с характеристиками, отличными от проектных (например, джакузи);
- работы в квартире, признанной историко-культурной ценностью;
- любые манипуляции, которые ухудшают пожарную безопасность, санитарное-эпидемиологическое состояние здания.
Не требуется разрешения на проведение следующих работ:
- установка и замена встроенной мебели;
- косметический ремонт (замена облицовочного материала стен и потолка, покрытия пола и т.п.);
- замена коммуникаций и электрооборудования на другое, но с идентичными техническими характеристиками;
- вынос на фасад здания телевизионной антенны или кондиционера;
- замена материалов облицовки балкона или лоджии.
Неузаконенная перепланировка может означать 2 случая. В одном владелец квартиры провёл ремонт, но не получил на это согласование жилищной инспекции. Но все изменения сделаны с учётом строительных норм, и государственный орган выдаст разрешение на перепланировку.
Во втором случае имеются нарушения технических норм, и получить согласование от жилищной инспекции не удастся. Это значит, что собственнику придётся возвратить прежнее состояние жилого помещения или внести существенные коррективы в проект.
Чтобы узнать наверняка, что делать в квартире можно, а что нельзя, следует составить проект работ и направить его на согласование в жилищную инспекцию.
Образец жалобы о незаконной перепланировке
Как выявляют
Существует несколько способов обнаружения незаконной перепланировки. Чаще всего о проведении несогласованных строительных работ сообщают соседи. Никто не хочет, чтобы характеристики его жилья ухудшились, поэтому жильцы дома обращаются в муниципальные органы для инициации проверки.
Нередко проблему обнаруживают работники управляющей компании. Например, в организацию поступают жалобы об ухудшении вентиляции или о том, что снижается температура поверхности радиаторов. Специалисты начинают искать проблему, проводят обход квартир и обнаруживают причину в проведённом без согласования переустройстве.
Ещё один способ выявления подобных нарушений – попытка продать недвижимость. Покупатель требует обследование жилья специалистом БТИ, а собственник уже не помнит, что когда-то проводил строительные работы без согласования.
Иногда всё решает случай. Небольшая авария требует доступа в квартиру, где работники управляющей компании обнаруживают незаконное переустройство.
Ответственность и штрафы
Если жилищная инспекция получит информацию о незаконной перепланировке, то владельца квартиры ждёт штраф в размере от 2 000 до 2 500 рублей. Такое положение содержится в статье 7.21 КоАП РФ.
Последствия не ограничиваются административной ответственностью. Также собственник получит предписание за свой счёт и в ограниченный срок восстановить проектное состояние помещения.
Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями
Если он этого не сделает, то представители муниципалитета обратятся в суд для начала принудительного выселения и продажи квартиры иному лицу. Каждый год СМИ сообщают о нескольких подобных случаях, и 2020 не стал исключением.
Самое опасное, чем грозит незаконная перепланировка, — это обрушение конструкции здания, что может привести к травмам или гибели людей. Нарушение целостности несущих конструкций смертельно опасно.
Образец заявления о перепланировке жилого помещения:
Можно ли купить или продать такое жилье
В законодательстве нет запретов или ограничений на продажу жилья с неузаконенными перепланировками. Переход права собственности основан на волеизъявлении двух лиц. И они могут приобретать и реализовывать объекты с характеристиками, отличными от типовых.
Однако большинство покупателей желают приобрести за свои деньги объект, с которым не будет никаких сложностей. Поэтому они запрашивают максимум информации о квартире, в том числе и о перепланировках. Ведь никто не хочет тратить время и деньги на согласование строительных работ, проведённых предыдущим владельцем.
Стоит сказать, что не все незаконные перепланировки являются проблемой для обладателей жилого помещения. Например, некоторые владельцы обустраивают встроенные шкафы в кухонных вентшахтах.
Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку
Можно ли взять в ипотеку
Одним из базовых условий ипотечного кредитования является предоставления недвижимости в виде залога. Представители банка должны быть уверены в том, что при неплатёжеспособности должника компания сможет реализовать квартиру и покрыть недостающую сумму.
Неузаконенная перепланировка несёт существенные риски. Жилищная инспекция может потребовать восстановления квартиры в соответствии с планом помещения, что повлечёт траты на сотни тысяч рублей.
Поэтому при заключении договора на покупку недвижимости объект тщательно изучается. Представители банка в обязательном порядке требуют оформления актуального техпаспорта после обследования помещения представителем БТИ.
Одним из стандартных условий такого договора с банком является запрет на любое переустройство или перепланировку. Подобные строительные работы могут снизить ликвидность жилья, что несёт опасность для активов банка. При нарушении данного условия ипотека подлежит немедленному погашению, а договор будет расторгнут.
Образец согласия соседей на перепланировку
Как оценивается
Профессиональный оценщик сразу заметит перепланировку. Специалист заметит несоответствие фактической конфигурации жилого помещения плану, отражённому в техническом паспорте.
Оценка проводится с использованием объективных методик, и все просьбы владельца о том, чтобы не отражать результат незаконных строительных работ в итоговом отчёте, бессмысленны.
Если на изменения было получено согласование жилищной инспекции, то такая квартира может быть оценена выше среднерыночной цены. Но в случае, когда есть нарушения законодательства, стоимость упадёт на 10% минимум. Поэтому перед тем, как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, следует попробовать её легализовать.
Что делать и как узаконить переустройство
Чтобы прекратить нарушение законодательства, следует обратиться в строительную организацию, которая занимается проектами перепланировки квартир. План работ можно составлять не только до, но и после их проведения. Также у инженеров такой компании можно получить консультацию о перспективах получения согласования. Далее можно обращаться в муниципальные органы.
В жилищную инспекцию нужно представить следующие документы:
- заявление на согласование;
- документы, подтверждающие полномочия заявителя (договор соцнайма, свидетельство о праве собственности или иной);
- техпаспорт;
- проектно-сметная документация на работы;
- согласие членов семьи нанимателя, проживающих в помещении, если квартира находится в государственной собственности.
Далее владелец имеет право получить новый технический паспорт. Вести работы по перепланировке следует по заранее сформированному и согласованному с жилинспекцией проекту. Это не только гарантия качественного результата, но и требование законодательства.
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Источник: https://1kvartirka.ru/neuzakonennaja-pereplanirovka/
