Как легально сдать квартиру в аренду?

DOM.RIA – Как официально сдать квартиру в аренду

Практикуются два вида договоров о сдаче имущества

1. Договор найма. Заключается в тех случаях, когда вы сдаете квартиру физическому лицу.
2. Договор аренды. Необходим для заключения сделки с юридическими лицами.

Сегодня люди, у которых нет собственного жилья, предпочитают его снимать. Для собственников недвижимости аренда квартиры – неплохое средство заработка при том, что тратится минимум усилий. Но чтобы защититься от нежелательных последствий необходимо подобную сделку оформить должным образом.

Официальная аренда квартиры: особенности сделки

Рынок недвижимости в Украине насыщен предложениями по аренде жилья. Для квартиросъемщиков это временное решение жилищных проблем, при этом, накапливая инвестиции на покупку собственной квартиры. А для владельцев – весомое дополнение к семейному бюджету и прочная инвестиция на случай ухудшения финансового благополучия.

Где искать клиентов на аренду квартир

Но обезопасить собственника от недобросовестных квартиросъемщиков, мошенников и внимания фискальных органов можно только юридическим путем – официальным оформлением аренды частного жилья – как правильно сдать квартиру в аренду, рассмотрим далее. При этом собственник недвижимости получает следующие преимущества:

• квартиросъемщик при порче имущества обязан возместить нанесенный ущерб (если арендатор попросту сбежит, с официальным договором аренды можно обращаться в правоохранительные органы и суды);
• в соглашении прописываются условия ремонта и сроки аренды, обязанности, величина арендной платы и прочие пункты;
• отсутствие заинтересованности фискальных органов в источнике доходов собственника.

Какие документы нужны для сдачи квартиры

Чтобы собственнику недвижимости оформить отношения с арендатором на законных основаниях потребуется заключить договор аренды квартиры с арендатором. Для этого необходимо собрать такой пакет официальных бумаг:

• правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности, дополнительно – договор дарения или купли-продажи);
• идентификационный код и паспорт собственника жилья и арендатора;
• справка из ЖЭКа с перечнем всех зарегистрированных по адресу;
• письменное согласие от всех владельцев квартиры на аренду (разрешение опекунского совета, если там зарегистрирован ребенок);
• акт приема-передачи имущества, если владелец хочет максимально обезопасить свои вещи, которые находятся в квартире.

Как подготовить квартиру к сдаче в аренду

Типовой договор аренды квартиры заключается у нотариуса. В договоре детально прописываются условия, стоимость и сроки аренды, информация о сторонах соглашения, права и обязанности квартиросъемщика и собственника, гарантии, причины досрочного расторжения и финансовые обязательства. При желании арендатор и владелец жилья указывают в соглашении какие-либо другие пункты, исходя из индивидуальных особенностей недвижимости или пожеланий сторон

Договор аренды квартиры содержит:

1. Общую информацию
2. Предмет аренды
3. Порядок передачи квартиры в найм
4. Срок аренды
5. Размер арендной платы и порядок ее передачи
6. Права, обязанности арендодателя и арендатора
7. Ответственность сторон за нарушение договора
8. Срок действия договора
9. Реквизиты сторон

Типовый договор аренды квартир. Полная версия бланка договора аренды жилого помещения доступна по ссылке.

Отдельно стоит упомянуть, что договор аренды нужен для субсидии. С ним арендодатель получит официальную возможность обратиться к правительству по поводу оформления подобной льготы.

Как оформить субсидию онлайн?

Налоги на аренду квартиры и прочие расходы

При нотариальном заверении соглашения между собственником жилья и квартиросъемщиком взимается:

• государственная пошлина и сбор в Пенсионный фонд (по 1% от суммы сделки для каждого из платежей);
• военный сбор (1,5%);
• услуги нотариуса.

Также собственнику предстоит выплачивать налог в зависимости от выбранной системы налогообложения.

Размер налога при сдаче квартиры в аренду

1. Если арендодатель – физическое лицо.В соответствии с Законом Украины «О налоге с доходов физических лиц» собственник жилья выплачивает налог в размере 18% от объекта налогообложения (до 2016 года эта сумма составляла 15%, а при доходе свыше 10 минимальных заработных плат – 20%).

Нотариус, который регистрирует договор аренды квартиры между физическими лицами, уведомляет о заключенном соглашении фискальные службы – поэтому факт сдачи в аренду жилого фонда в таком случае утаить не удастся.

2. Если арендодатель-предприниматель. Собственник квартиры имеет право стать субъектом предпринимательской деятельности – потребуется пройти процесс государственной регистрации и выбрать группу плательщиков единого налога (детальные подробности найдутся в Налоговом кодексе Украины). После этого можно сдавать в аренду собственное жилье физическим лицам, выплачивая государству ставку единого налога и социальный взнос (ЕСВ).

Если собственник не указывает в декларации о доходах арендуемое жилье, а этот факт становится известным фискальным органам, то размер штрафных санкций составит от 17 до 34 тысяч гривен (выплата налога, пени, оплата деклараций и прочих расходов).

Источник: https://dom.ria.com/articles/kak-oficialno-sdat-kvartiru-v-arendu-175303.html

Как легально сдать квартиру в аренду?

Решая сдавать жилье в аренду, граждане не спешат рассказывать государству о своих намерениях. Возможные штрафы, которыми пугают «лендлордов», и многочисленные рейды, регулярно проводимые властями для того, чтобы найти «уклонистов», обыкновенно не действуют на тех, кто всерьез решил сэкономить на налогах. Однако в последнее время на рынке недвижимости все большей популярностью начал пользоваться принцип «заплатил налоги – спи спокойно». О том, как сдавать жилье в аренду законно, расскажем в этой статье.

Договор

Легальной процедура аренды жилплощади может быть только при наличии договора.

Договор о найме квартиры – это официальный документ, который подтверждает законность аренды недвижимого имущества и содержит всю информацию о сделке, ее условиях и сроках, а также гарантиях и обязанностях обеих сторон. Договор заключается между двумя сторонами: арендодателем и арендатором.

В России на сегодняшний день заключают два вида договоров о сдаче имущества:

1. Договор найма – документ, который заключается тогда, когда квартира сдается физическому лицу. Такой вид договора не подлежит обязательной регистрации, независимо от продолжительности его срока.
2. Договор аренды – данный документ необходим для заключения сделки с юридическими лицами и подлежит обязательно регистрации, если он заключается на срок от 1 года и более.

Как составить договор найма? 

Чтобы правильно составить договор найма, необходимо

• проверить паспортные данные потенциальных жильцов (на сайте ФМС можно проверить, действительны ли их паспорта);
• перечислить все имущество, имеющееся в квартире (также в каком состоянии оно находится);
• указать точные сведения о жилье (информацию о приватизации, его собственниках, площадь квартиры, ее номер, количество комнат);
• проверить, подходит ли ваш договор под существующие законы;
• определить, на какой срок будет сдана квартира;
• каким способом будут производиться расчеты;
• порядок возврата средств в случае неуплаты, а также порядок возмещения возможных материальных убытков арендодателю в случаях неправомерных действий со стороны нанимателя.

Договор должен обязательно быть оформлен в трех экземплярах: для арендодателя, квартиросъемщика и налоговой.

Важно! Договор найма может быть составлен не дольше чем на 5 лет. Потом его необходимо будет продлевать.

Также эксперты советуют, в качестве обязательного приложения к договору прикрепить к нему акт приема-передачи личного имущества хозяина квартиры, в котором должен быть указан сам факт передачи квартиры и всего имущества в ней. Благодаря использованию такого документа, отмечают специалисты, значительно снижаются всевозможные риски причинения ущерба как жилью, так и всем находящимся в квартире вещам.

Выписка и квитанции

Чтобы еще больше обезопасить себя от возможных финансовых потерь, нужно брать оплату с нанимателей в безналичной форме. Выписка с банковского счета,в которой будут содержаться все сведения о переводе денег или акты приема-передачи помещения в аренду (но для этого потребуются свидетели) вам очень пригодятся, если ваш ответственный квартиросъёмщик внезапно окажется мошенником.

При этом в течение всего срока аренды вам следует требовать у жильцов квитанции об оплате услуг ЖКХ. Вы должны быть в курсе того, сколько каждый месяц «набегает» за коммунальные услуги (такая бдительность не оставить вам после съезда жильцов с огромным долгом в несколько нулей).

Декларация в налоговую

После окончания календарного года, в котором был получен доход от аренды жилья, вам необходимо подать в налоговую инспекцию по месту регистрации декларацию формы 3-НДФЛ. После этого вы можете заплатить налоги и спать спокойно. Рассчитать налог вы можете самостоятельно по ставке 13% (полученный за год доход x 0,13).

Заполнить декларацию можно онлайн на сайте Федеральной налоговой службы. Специалисты советуют при этом приложить к документу договор о сдаче жилья.

Важно! Сдавая квартиру в аренду, вы можете оплачивать только 6% налога, будучи индивидуальным предпринимателем. Однако перед тем как регистрироваться в качестве ИП, помните, что в этом случае, помимо вышеуказанной суммы, вам нужно будет каждый год вносить в бюджет фиксированный взнос в 21 тысячу рублей.

Последствия нелегальной сдачи жилья

Мы рассказали о то, как легально сдать квартиру и еще раз хотим отметить: такой способ сдачи жилья, как официальная аренда, играет на руку, в первую очередь, самим хозяевам. Среди преимуществ легального предоставления недвижимости для проживания:

• отсутствие необходимости беспокоиться о том, что арендатор сделает с квартирой неизвестно что и сбежит, не заплатив за проживание и коммунальные услуги (исключается возможность аферы с вашим имуществом);
• возможность максимально точно предвидеть все будущие доходы от сдачи квартиры и расходы на нее, включая даже оплату телефонных звонков жильцов (договор аренды включает все пункты оплаты и обязанности обеих сторон);
• уверенность в завтрашнем дне – проблем с налоговой службой не возникнет, и вас не притянут к ответственности за сокрытие прибыли. Между прочим, вы можете даже «загреметь» за решетку – согласно ст. 198 УК РФ, на срок до одного года. При этом штраф, выписанный вам, может составить 300 тысяч рублей.

Источник: http://www.fingramota.org/lichnye-finansy/nalogi/item/1687-kak-legalno-sdat-kvartiru-v-arendu

Как легально сдавать квартиру в Испании

Поскольку Евросоюз диктует все большие условия в вопросах, связанных с покупкой недвижимости и ее эксплуатации, то все чаще владельцы жилья в странах, входящих в состав ЕС, задумываются о легальной сдаче своей недвижимости в аренду.

В силу того, что в 2019 году количество граждан России, которые владеют недвижимостью в Испании, после непродолжительного спада, вновь стали одними из основных покупателей местных квадратных метров.

В 2018 году объем продаж гражданам России увеличилось на 18% по сравнению с предыдущим годом – нашим соотечественникам было продано порядка 2000 объектов недвижимости и в текущем году эта тенденция роста продолжается.

Старый новый закон

В декабре 2018 года в Испании вступил в силу закон, пересматривающий условия аренды жилой недвижимости на городских территориях (Ley de Arrendamientos Urbanos — LAU). Благодаря новому документу значительно расширились права арендодателей и повысилась защита обеих сторон от незаконных действий и мошенничества.

Однако уже в конце января 2019 года все нововведения были отменены, вернув в страну закон, принятый еще в 2013 году. Поэтому в Испании, как и раньше, нет установленного лимита на взимание залога со стороны собственника недвижимости, сдаваемой в аренду, -его размер устанавливается на усмотрение арендодателя. Максимальный срок действия контракта аренды снова составляет 3 года с возможностью продления лишь на 1 год.

Сегодня все расходы, которые связаны с оформлением необходимых документов, оплачивает арендатор.

Законодательством Испании предусмотрено три типа аренды жилья: долгосрочная, краткосрочная и сезонная аренда, при это последний пункт скорее касается не летнего сезона, а учебного года.

Сдача жилья в долгосрочную аренду

Сегодня в Испании от владельца недвижимости не требуется оформление лицензии, если речь идет о долгосрочной аренде. Таким образом жилье может быть сдано любому арендатору в любое время. Однако необходимо помнить, что минимальный срок долгосрочной аренды в Испании составляет 3 года и это означает, что даже если в договоре будет прописан меньший срок, и арендатор согласится с ним, поставив подпись в документе, то в случае возникновения спора закон будет на его стороне.

Досрочное расторжение договора со стороны арендодателя возможно лишь спустя 1 год и только в том случае, что жилье потребовалось для собственного проживания. При этом арендатор наоборот не ограничен столь жесткими сроками и спустя первые 6 месяцев аренды вправе расторгнуть договор в любое время, уведомив арендодателя о своем решении минимум за один месяц. Для того, чтобы себя обезопасить, владельцу жилья необходимо проверить статус потенциального арендатора и его семьи, можно также потребовать внесения не только страхового залога, но и дополнительной гарантии.

Долгосрочная аренда жилья в Испании не облагается НДС, если арендатором выступает физическое лицо. Это правило распространяется также на парковочное место и кладовку, если они сдаются вместе с жильем и включены в договор аренды. При этом весь доход, полученный собственником-арендодателем, должен быть отражен в годовой декларации: для резидентов – в декларации налога на доходы физических лиц, для нерезидентов – в декларации налога на доходы нерезидентов.

Сдача жилья в краткосрочную аренду

Исходя из непростых условий, которые диктует законодательство владельцам недвижимости, которую они сдают в долгосрочную аренду, все чаще совершается выбор в пользу краткосрочной. Тем более, что с экономической точки зрения она выглядит более привлекательной, чем долгосрочная. Но на первоначальном этапе в обязательном порядке придется пройти предписанные законом административные формальности и оформить туристическую лицензию. Есть возможность избежать этого процесса путем приобретения недвижимости с уже готовой лицензией, когда происходит лишь процесс ее переоформления на нового собственника.

Получение лицензии

Конституция Испании позволяет каждому автономному округу страны иметь собственное законодательство и самостоятельно регулировать правовые вопросы туристической деятельности.

В Каталонии, в состав которой входят сверхпопулярные Барселона, Коста-Дорада и Коста-Брава) туристическим жильем под лицензию является квартира, дом или апартаменты, владелец которых сдает объект полностью в пользование третьим лицам в обмен на оплату на срок не более 31 дня, два или более раз в год.

В этом регионе на сегодняшний день на неопределенный срок приостановлена выдача туристических лицензий местными властями, поэтому имеет смысл приобретать здесь жилье, на которое уже выдано подобное разрешение.

В Мадриде законодательством обозначен минимальный срок возможной сдачи в аренду туристического жилья в размере от пяти дней, но не дается четкое определение максимального срока.

На Балеарских островах в документах даже отсутствует понятие «туристическое жилье», но существуют такие единицы жилой площади как туристический комплекс, гостиница, бунгало и резиденция. Получить лицензию на аренду возможно только после заключения предварительного письменного согласия (акта) со стороны соседей жилого объекта.

Процесс получения лицензии называется vivienda turística и происходит по месту регистрации жилья в мэрии в местном или региональном административном офисе. От собственника требуется обосновать пригодность своего жилья для сдачи в аренду и предоставить «Декларацию ответственности», то есть документ, подтверждающий соответствие сдаваемого объекта всем необходимым требованиям. После этой процедуры, объект заносится в специальный реестр, а собственник получает сертификат о регистрации с идентификационным номером.

С этого момента, он может вести свой бизнес в соответствии с официально установленными требованиями, включать НДС в стоимость аренды и проводить доходы через банк. Также собственник обязан включать полученный номер в каждое опубликованное объявление об аренде, независимо от того, где оно публикуется – в напечатанном виде или на интернет-просторах.

Важно понимать, что лицензия выдается сроком на несколько лет и оформляется не на человека, а на недвижимость, поэтому при продаже дома может перейти к новому собственнику. Стоимость лицензии на сдачу недвижимости в аренду существенно отличается в различных автономных областях страны — цена может варьироваться в пределах от 170 до 500 евро.

Недостатки краткосрочной аренды для владельца

Любителям сдавать жилье без лицензии имеет смысл быть готовым к скорому визиту полиции, которую могут вызвать не только соседи, но и представители отельного бизнеса, которые, если видят частные объявления на Booking.com, часто негодуют таким образом против появления более бюджетных конкурентов. Любое нарушение жильцами порядка, повлекшее вызов полиции и проверку документов, может обернуться для владельца крупными штрафами, которые могут исчисляться несколькими десятками тысяч евро.

Услугами сверхпопулярного портала сдаче недвижимости в краткосрочную аренду Airbnb в Испании пользуются как фирма, так и физические лица. В большинстве своем они имеют лицензию, однако все еще бывают случаи сдачи в аренду без полученного на то официального разрешения, однако это возможно только до первого визита полиции.

Кроме вышеописанных минусов краткосрочной аренды, можно также отметить высокие расходы на коммунальные услуги и быстрый износ мебели, предметов домашнего обихода и бытовой техники. Однако эта ситуация характерна для жилья в любой точке мира, которое сдается в аренду на небольшой срок.

Налог с дохода

Как резиденты, так и нерезиденты страны обязаны платить в бюджет Испании налог с дохода, полученного от сдачи своей недвижимости в аренду. При этом необходимо четко разделять и указывать периоды, когда жилье сдавалось в аренду, а когда пустовало и находилось в распоряжении собственника.

На размер налога влияет также статус жилья: является ли оно основным (vivienda principal), либо вторым и последующим (segunda vivienda). Правильно рассчитать налог и вовремя подать налоговые декларации поможет налоговый консультант (asesor fiscal). Граждане стран, не являющиеся резидентами Испании и стран Евросоюза, обязаны декларировать брутто-доход от аренды.

То есть им не разрешено уменьшать налогооблагаемую базу за счет суммы понесенных расходов.

Динара Грачева, HomesOverseas.ru

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Павла Маслова, управляющего копании Estate Barcelona

Галину Бекешеву, эксперта компании Costa Salou

Источник: https://www.homesoverseas.ru/articles/9436