Порядок расприватизации квартиры
/ Квартира
Процесс расприватизации жилого помещения предполагает переход жилья из частной собственности его владельца в муниципальную.
После такой процедуры расприватизации бывший собственник квартиры, согласно законодательству, теряет право проведения повторной приватизации соответствующего жилья, а также утрачивает право проводить любые сделки с расприватизированной недвижимостью помимо правовых сделок, касающихся обмена жилья.
Федеральный закон, позволяющий бесплатно приватизировать российским гражданам жилую недвижимость, действует в стране уже более двадцати лет. В течение пошедшего периода многие владельцы квартир успели воспользоваться предоставленным правом и оформить жилье в частную собственность.
Тем не менее, со временем некоторые собственники жилья решили воспользоваться правом обратной деприватизации квартиры, после которой статус собственника меняется на статус нанимателя, оформляемый соглашением социального найма.
Причины расприватизации жилья
Наиболее распространенными сегодня причинами расприватизации квартир российскими гражданами выступают следующие мотивация и основания:
- уменьшение ежегодного налогообложения на недвижимость. Согласно новому законодательству, налог на жилые квартиры будет с 2015 года рассчитываться при учете их рыночной стоимости. В результате, ежегодные платежи владельцев жилья существенно возрастут. Особенно налоговые изменения ударят по малоимущим семьям, иным социально незащищенным категориям граждан;
- снижение ежемесячных затрат на коммунальные платежи за счет частичного освобождения нанимателя жилья от оплаты капитального ремонта, поскольку с 2013 года российское законодательство устанавливает при социальном найме обязанность муниципалитета производить частичную оплату за капитальный ремонт;
- потенциальная возможность улучшения и (или) увеличения жилплощади. Такие возможности появляются у нанимателя жилья, к примеру, при расселении ветхих квартир. Так, при отсутствии у гражданина в собственности жилья, если он проживает в ветхой квартире, российские федеральные программы допускают возможность расселения социальных нанимателей на новую жилплощадь. По данной программе новое жилое помещение выдается для проживания граждан, расселенных из ветхого жилья, а площадь предоставляемой квартиры определяется из расчета количества жильцов, которые будут в дальнейший период проживать в данной квартире. Соответственно, можно получить при отсутствии права собственности на имеющееся жилье не только новое, но и существенно большее по площади жилое помещение;
- отсутствие возможности у кого-либо отобрать жилплощадь мошенническим способом. Согласно действующему в России законодательству, жильцов муниципальных квартир, не обладающих приватизированной недвижимостью, невозможно выселить. Кроме того, с таким муниципальным жильем нельзя совершать сделки купли-продажи и производить процедуру дарения, поскольку оно принадлежит муниципалитету.
Несмотря на все перечисленные преимущества, согласие собственника жилья на добровольную расприватизацию своей квартиры и, соответственно, его отказ от прав собственности на жилую недвижимость должны быть хорошо обдуманы, поскольку повторная приватизация невозможна.
Условия и допустимые способы расприватизации
В законодательстве, затрагивающем вопрос возврата жилья в муниципальную собственность, указано, что малоимущие граждане, ранее приватизировавшие жилплощадь до марта 2007 года, вправе передать соответствующее жилье, принадлежащее им на основе собственности, в собственность муниципалитета либо государства.
При этом муниципальные (государственные) органы обязаны передаваемое жилье принять, заключив с прежними собственниками квартиры соглашение социального найма на соответствующую жилплощадь.
Расприватизация жилой недвижимости российскими гражданами допускается при соблюдении 2 условий:
- данное жилье должно выступать единственным местом для постоянного проживания бывшего собственника;
- квартира, подлежащая расприватизации, должна быть свободна от каких-то правовых обязательств. Соответственно, нельзя передать муниципалитету в собственность жилье, являющееся залогом по кредитному соглашению. Также нельзя деприватизировать квартиру при наличии у владельца долгов по квартплате. В названных случаях собственнику нужно сначала рассчитаться с задолженностями по квартплате или выплатить имеющийся кредит, то есть освободить передаваемую недвижимость от всех имеющихся обязательств, обременений.
Расприватизировать жилое помещение можно двумя способами:
- через суд признать соглашение передачи в собственность приватизированной квартиры недействительным;
- добровольно заключить договор по передаче жилья в собственность муниципалитета.
Судебная расприватизация жилой недвижимости
Данный способ возврата жилья в собственность муниципального образования достаточно часто применялся до недавнего времени, пока не было законодательно регламентированной возможности без суда провести соответствующую процедуру.
В настоящее время, когда доступен более удобный и простой добровольный порядок возврата муниципалитету жилья, судебная расприватизация происходит обычно лишь при наличии некоторых нарушений в самом правоустанавливающем договоре о приватизации соответствующего жилого помещения.
Соглашение приватизации признается судьей недействительным по основаниям, вытекающим из требований российского Гражданского кодекса (статьи 168-171, 176-179). Среди подобных нарушений, к примеру, может выступать отсутствие права у определенного лица участвовать в приватизации.
Еще одно распространенное основание деприватизации жилья в РФ через судебные инстанции – совершение с данным жильем сделки гражданско-правовой направленности под влиянием заблуждения, обладающего существенным значением для осознания смысла произведенной сделки (178 статья ГК РФ).
Возможно оспаривание через суд договоров при доказанном воздействии на сторону сделки при помощи насилия, обмана или угрозы.
Судебный способ расприватизации занимает значительно больше времени и, соответственно, усилий заинтересованного лица, чем добровольная процедура возврата помещения в муниципальную собственность, поскольку истцу нужно доказывать, что соглашение приватизации было заключено с нарушениями гражданского законодательства.
Кроме того, на практике, по схожим делам в судах выносились противоположные судебные решения, поэтому гарантии деприватизации квартиры в судебном порядке не существует до сих пор, несмотря на имеющуюся обширную судебную практику.
Оформление передачи приватизированной квартиры в собственность муниципалитета
Для оформления добровольной передачи жилья в собственность муниципального образования граждане, выступающие собственниками соответствующего жилого помещения, представляют в полномочный орган следующие документы:
- Правоустанавливающую документацию на приватизированное жилье (правоустанавливающий договор, регистрационное свидетельство);
- Документы, подтверждающие отсутствие на жилом помещении, подлежащем расприватизации, каких-либо ограничений (обременений);
- Выписку из домовой книги;
- Поэтажный план с экспликацией передаваемых жилых помещений;
- Удостоверения личностей собственников жилья, которые желают передать муниципалитету в собственность ранее приватизированное жилое помещение;
- Квитанцию об оплате заявителем регистрационного сбора.
Договор между муниципальным органом и собственником жилья, передаваемого муниципалитету, подлежит в дальнейшем обязательной государственной регистрации.
После процедуры регистрации перехода прав полномочный муниципальный орган готовит соглашение социального найма с гражданами, постоянно зарегистрированными в данном жилом помещении, включая и бывших собственников, если они не имеют иной жилой площади на праве пользования.
Всем гражданам, участвующим в расприватизации жилья, разъясняется, что у них отсутствует право на повторную процедуру приватизации.
Расприватизация доли в квартире
Расприватизация долей имеет ряд особенностей. Прежде всего, для такой процедуры необходимо получать согласие всех собственников данного жилья.
Обязать кого-то из собственников дать такое согласие на расприватизацию квартиры, состоящей в долевой собственности, и, соответственно, отказаться от своих полномочий собственника невозможно, а без этого передать жилье в муниципальную собственность не получится. Если хотя бы один владелец доли не согласен с планируемой деприватизацией, в ней откажут.
При наличии согласия на возврат квартиры в собственность муниципального образования всех собственников долей жилья дальнейшая процедура расприватизации долей проходит в общем порядке, регламентированном российским гражданским законодательством.
Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/poryadok-rasprivatizatsii-kvartiry.html
Деприватизация и расприватизация: что, зачем и почему?
Вот уже почти 10 лет по всей России активно идет приватизация жилья. Государство предусмотрело не только возможность превращения муниципальной собственности в частную, но и обратный процесс, именуемый деприватизацией.
Изначально программа деприватизации была рассчитана на малоимущих граждан, которым материально сложно содержать жилье. При массовом ажиотаже на оформление собственности в статус частной, казалось бы, данная программа не должна была пользоваться большим спросом.
Однако с течением времени она стала довольно популярной — желающие избежать необходимости выплаты полного размера налогов собственники квартир стали возвращать их государству. Дополнительным стимулом стал финансовый кризис, который значительно сократил доходы и без того не сильно обеспеченных категорий граждан.
И даже тот факт, что деприватизировав квартиру, бывшие собственники лишаются возможности продать «свою» недвижимость или улучшить жилищные условия, не останавливал от принятия столь серьезного решения.
Принципиальная разница
Стоит отметить, что в отличие от приватизации, деприватизация проводится достаточно быстро и в среднем занимает не больше одного месяца. Этот обратный приватизации процесс возможен в двух вариантах: деприватизации и расприватизации. Суть их одна, а вот пути превращения частной собственности в муниципальную — разные.
https://www.youtube.com/watch?v=aGpLYP-5npI
Расприватизация — это признание договора передачи квартиры недействительным в судебном порядке. Такой способ активно применялся до недавнего времени, когда законодательством не была урегулирована возможность расприватизировать квартиру без суда. Договор приватизации (передачи) может быть признан недействительным на основании поданного искового заявления и решения суда, вынесенного по ст. 168, 169, 170, 171, 176, 177, 178, 179 ГК РФ. Стоит отметить, что данный способ не дает стопроцентной гарантии того, что жилье будет расприватизировано.
Деприватизация — принципиально другой способ передачи квартиры в собственность государства или муниципального образования, базирующийся на принципе добровольности. Суть его проста: жилые помещения, передаваемые гражданами городу в собственность в порядке деприватизации, будут предоставляться им же в пользование на основании договоров социального найма.
Кстати, есть еще один вариант антипода приватизации — это признание договора приватизации недействительным. Такое случается, когда он заключен с нарушением требований законодательства. Именно этим признание недействительным отличается от расторжения договора. Недействительный договор теряет силу с момента его заключения в случае признания таковым.
Основания для признания договора приватизации жилого помещения недействительным аналогичны тем, по которым признают недействительными и сделки с жильем. Так, например, недействительной могут признать приватизацию жилья недееспособными или ограниченными в дееспособности гражданами. В интересах лица, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если совершена к выгоде этого человека.
Договор приватизации, заключенный несовершеннолетним в возрасте до 14 лет также недействителен, как и договор, заключенный несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей или попечителей. Случались прецеденты, когда суд признавал недействительным договор приватизации, заключенный под влиянием обмана, насилия, угрозы, а также вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях.
Иск о признании договора приватизации недействительным суд принимает от граждан, принявших участие в приватизации, членов семей собственников, опекунов и попечителей, прокуратуры, органов госвласти и местной администрации, а также органов опеки и попечительства, выступающих в защиту интересов несовершеннолетних. Согласно закону, требование о признании договора приватизации жилья недействительным можно заявить в течение трех лет со дня его регистрации. Однако в некоторых ситуациях, в частности в случае пропуска срока по уважительной причине, суд вправе его продлить.
Причины
В век накопления собственности, казалось бы, сложно найти разумное объяснение обратной передачи «кровного» жилья государству. Однако причина этому есть.
Так, например, бывают ситуации, когда владельцы квартир не хотят (или скорее не могут) нести материальную ответственность по выплате налогов на жилье. И даже несмотря на то, что сегодня их размер минимален, некоторые собственники опасаются, что в ближайшем будущем он может возрасти в результате того, что при расчете налогообложения государство начнет учитывать не оценочную стоимость квартир по данным БТИ, а их реальную рыночную цену. В этом случае содержание жилья станет слишком дорогим.
Зато если люди являются нанимателями квартиры, а не ее собственниками, обязанность по уплате налогов ложится на плечи государства. Если в момент приватизации права хоть одного из собственников квартиры были ущемлены, происходит процесс расприватизации, то есть возвращения на исходные позиции при помощи суда. Как показывает практика, чаще всего данный мотив выплывает в конфликтных ситуациях, и судебные разбирательства являются наиболее надежным инструментом для восстановления справедливости.
Необратимые последствия
Процесс деприватизации имеет гораздо более серьезные и ощутимые последствия для бывших собственников жилой недвижимости. Так, например, проведение деприватизации не возвращает собственникам жилья права повторной приватизации данного дома или квартиры либо приватизации другого жилья. То есть, единожды вернув квартиру в собственность органов власти в последствии ни ее, ни любое другое жилье человек, принявший участие в деприватизации приватизировать не сможет.
Кроме того, на «возвращенное» государству жилье бывший собственник уже не имеет никаких имущественных прав, кроме возможности проживать в нем на основании договора социального найма.
Теперь уже не собственник, а наниматель обязан поддерживать жилое помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии собственными силами или путем заключения договоров с организациями, осуществляющими ремонт и эксплуатацию жилого дома, не производить перепланировок и переоборудования без письменного разрешения наймодателя и исправно вносить плату за пользование данным жилым помещением. А сдать деприватизированную квартиру в аренду он может, только согласовав договор поднайма с наймодателем и организацией, осуществляющей управление жилищным фондом.
Пожалуйста, напишите своё сообщение. Неправильное кодовое слово.
Ваша заявка успешно отправлена
В ближайшее время мы с вами свяжемся.
Informetr.ru (28.07.10): «Действующим российским законодательством порядок передачи ранее приватизированного гражданами жилья обратно в муниципальную собственность (деприватизация) не регламентируется каким-либо единым актом, а прописан в целом ряде нормативных актов субъектов Российской Федерации. В разделе «Справочник» размещена инструкция по деприватизации: http://www.informetr.ru/info/instructions/deprivatization
Специфические вопросы следует уточнять непосредственно у юриста в каждом конкретном деле по проведению этой процедуры.»
Марина П. (28.07.10):
«Информация очень интересная, но в ней отсутствуют ссылки на нормативные акты и Российское законодательство. Требуется дополнительно все уточнять»
Источник: https://www.informetr.ru/journal/around/5486/
Можно ли приватизировать расприватизированную квартиру?
Последнее обновление: 05.11.2018
Переменчивой бывает не только погода, но и настроение. Меняют свои взгляды и люди, например, в вопросе приватизации жилья. После бесплатной приватизации квартиры, некоторые персонажи решают потом ее расприватизировать обратно. Как и, главное, зачем это делается – смотри в отдельной заметке по ссылке. А здесь мы рассмотрим случай, когда человек снова передумал и решил повторно приватизировать расприватизированную квартиру.
Закон, вообще-то, позволяет гражданину передумать в вопросе приватизации. Но только один раз. То есть – приватизировал человек квартиру, потом передумал и расприватизировал. Всё! Больше передумывать нельзя. Снова приватизировать квартиру (повторно) уже не получится. Государство предоставляет гражданам возможность бесплатной приватизации только один раз в жизни. Правда, тут есть исключения!
Некоторые люди в некоторых ситуациях все же имеют право на повторную приватизацию. Давайте рассмотрим эти случаи. Возможно, кому-то это пригодится.
Аферы и махинации с жильем (спецраздел). Поучительные истории с примерами из практики.
Когда можно повторно участвовать в приватизации жилья?
По общему правилу, граждане, которые добровольно отказались от собственности на свое жилье (расприватизировали квартиру), теряют право на повторное оформление жилья в собственность. Это касается как того же самого жилья, так и любого другого.
Но на то и правило, чтобы быть исключениям!
Обратили внимание на слово «добровольно»? Это ключевое слово в данном контексте. Если приватизация жилья была оспорена в судебном порядке и признана недействительной, то сделка «откатывается назад», и собственность на квартиру принудительно возвращается городу.
При этом считается, что человек не воспользовался своим правом на бесплатную приватизацию. А значит, он опять имеет право на участие в приватизации квартиры – повторно.
Другой случай. Муж, жена и теща (например), прописанные в квартире, решили ее приватизировать. Но теща отказалась (письменно) от получения своей доли собственности в пользу молодых. Приватизацию оформили только на мужа и жену. Через некоторое время супруги решили расприватизировать свою квартиру, передав ее обратно в муниципальный фонд.
В итоге, оба супруга потеряли свое право на бесплатную приватизацию (т.к. они его уже использовали). А у тещи это право сохранилось, и она вполне может приватизировать квартиру повторно.
В чем основа безопасности при покупке и продаже квартиры – смотри в этой заметке.
Третий случай, когда возможна повторная приватизация жилья. Это случай, когда в первоначальной приватизации участвовал несовершеннолетний ребенок (в составе семьи). По закону дети автоматически включаются в число собственников при оформлении бесплатной приватизации. Но так как за детей в таких вопросах все решают их родители, и они же принимают решение о расприватизации, то закон полагает, что право на единоразовую приватизацию у ребенка должно сохраниться.
Таким образом, по достижении совершеннолетия эти дети снова могут участвовать в приватизации квартиры – той же самой повторно (если ее расприватизировали), или любой другой (статья 11, Закона РФ «О приватизации жилищного фонда…»).
И еще один случай, когда квартиру можно приватизировать повторно – это если жилье было утрачено в результате стихийных бедствий, техногенных катастроф, террористических актов и т.п. Если люди жили в приватизированной квартире, и лишились ее в результате подобного чрезвычайного происшествия, то получив новое жилье по договору социального найма, они снова могут его приватизировать (второй раз).
Что нужно знать о правах несовершеннолетних детей в сделке купли-продаже квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.
Итого: право на повторную приватизацию жилья имеют следующие граждане:
- те, кто лишился права собственности в результате судебной расприватизации квартиры;
- те, кто ранее не воспользовался своим правом на бесплатную передачу жилья в собственность или отказался от нее в пользу других жильцов;
- несовершеннолетние дети, которые участвовали в приватизации «не по своей воле», а по воле своих родителей;
- те, кто лишился собственности в результате чрезвычайного происшествия.
Для всех остальных использовавших однажды свое право на бесплатное получение жилья в собственность, и отказавшихся от нее путем расприватизации, продажи или дарения – повторная приватизация квартиры не допускается.
Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Как происходит сделка купли-продажи квартиры можно увидеть на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/mozhno-li-privatizirovat-rasprivatizirovannuyu-kvartiru/
